Die ver­hin­der­te Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums – und der Scha­den eines ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Erlei­det ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Scha­den an sei­nem Son­der­ei­gen­tum, weil eine Beschluss­fas­sung über die sofor­ti­ge Vor­nah­me einer zur Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums erfor­der­li­chen Sanie­rungs­maß­nah­me unter­blie­ben ist, so trifft die Ver­pflich­tung zum Scha­dens­er­satz nicht den rechts­fä­hi­gen Ver­band, son­dern die­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die schuld­haft ent­we­der untä­tig geblie­ben sind oder nicht für die erfor­der­li­che Maß­nah­me gestimmt bzw. sich ent­hal­ten haben.

Die ver­hin­der­te Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums – und der Scha­den eines ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Die Ver­pflich­tung des die not­wen­di­ge Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­wei­gern­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zum Ersatz von bereits ein­ge­tre­te­nen und künf­ti­gen Schä­den wegen der ver­zö­ger­ten Sanie­rung ergibt sich aus § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG.

Ob inso­weit die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst haf­ten oder ob die Haf­tung den rechts­fä­hi­gen Ver­band trifft, ist aller­dings umstrit­ten. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dies hin­sicht­lich sol­cher Schä­den, die wie hier – durch eine unter­blie­be­ne Beschluss­fas­sung ent­ste­hen, bis­lang offen­ge­las­sen1.

Teil­wei­se wird ver­tre­ten, die Pflicht zum Ersatz des durch eine schuld­haft ver­zö­ger­te Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ent­stan­de­nen Scha­dens eines ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers tref­fe (nur) den rechts­fä­hi­gen Ver­band, weil es sich um eine gemein­schafts­be­zo­ge­ne Pflicht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG han­de­le. Gestützt wird dies teils auf die Über­le­gung, dass Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gemein­schaft­lich zu erfül­len sei­en, teils auf die Pflicht jedes ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, sei­nen Anspruch auf ord­nungs­mä­ßi­ge Ver­wal­tung gel­tend zu machen2. Ande­re rech­nen das Ver­hal­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemäß § 31 BGB dem Ver­band zu3. Auch wird ver­tre­ten, die schuld­haft han­deln­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und der Ver­band haf­te­ten neben­ein­an­der4.

Über­wie­gend wer­den dage­gen (nur) die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst für ersatz­pflich­tig gehal­ten, soweit ihnen eine schuld­haf­te Pflicht­ver­let­zung zur Last fällt5.

Für die durch eine unter­blie­be­ne oder ver­zö­ger­te Beschluss­fas­sung ent­ste­hen­den Schä­den kön­nen nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs nur die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst ersatz­pflich­tig sein, und zwar die­je­ni­gen, die schuld­haft ent­we­der untä­tig geblie­ben sind oder gegen die erfor­der­li­che Maß­nah­me gestimmt bzw. sich ent­hal­ten haben.

Zunächst han­delt es sich nicht um eine gemein­schafts­be­zo­ge­ne Pflicht im Sin­ne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG, für die eine gebo­re­ne Wahr­neh­mungs­kom­pe­tenz der Gemein­schaft besteht. Die­se Norm regelt die Wahr­neh­mung von Pflich­ten im Außen­ver­hält­nis6, nicht aber die inter­ne Wil­lens­bil­dung des Ver­bands. Die­se obliegt gemäß § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern. Dem­entspre­chend ist die auf § 21 Abs. 4 WEG gestütz­te Kla­ge gegen die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu rich­ten, wenn deren Mit­wir­kung an einer ord­nungs­mä­ßi­gen Ver­wal­tung ver­langt wird; eine Kla­ge gegen den Ver­band schei­det aus7, und zwar auch dann, wenn nur die Beschluss­fas­sung ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht und ein Gestal­tungs­spiel­raum infol­ge­des­sen nicht besteht8. Eine etwai­ge Mit­wir­kungs­pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist indi­vi­du­ell und nicht gemein­schaft­lich zu erfül­len; den Pflich­ten des Ver­bands ist sie vor­ge­la­gert. Weil der Ver­band eine sol­che Pri­mär­pflicht (Mit­wir­kung an der Wil­lens­bil­dung) nicht wahr­neh­men könn­te, sind auch Sekun­där­an­sprü­che nicht gemein­schafts­be­zo­gen. Im Übri­gen setzt eine gebo­re­ne Wahr­neh­mungs­kom­pe­tenz der Gemein­schaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halb­satz 1 WEG vor­aus, dass die Ver­pflich­tung sämt­li­che Mit­glie­der betrifft9; dar­an fehlt es schon des­halb, weil ein Ver­schul­den im Sin­ne von § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwin­gend bei jedem in Anspruch genom­me­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor­liegt.

Eben­so wenig kommt eine Haf­tungs­zu­wei­sung an den Ver­band in ana­lo­ger Anwen­dung von § 31 BGB in Betracht, soweit das Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der betrof­fen ist. Nach den obi­gen Aus­füh­run­gen sind die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bei der Mit­wir­kung an der Wil­lens­bil­dung weder Ver­tre­ter des Ver­bands noch han­deln sie in Aus­füh­rung einer Ver­rich­tung für den Ver­band.

Eine Haf­tung kann des­halb nur die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer selbst tref­fen. Vor­aus­set­zung ist zunächst, dass die­se eine Pflicht ver­let­zen. Im Grund­satz sind sie aller­dings zur Teil­nah­me an der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung und zur Mit­wir­kung an der Wil­lens­bil­dung nicht ver­pflich­tet. Auch kön­nen sie eben­so wie ein Allein­ei­gen­tü­mer selbst zwin­gend gebo­te­ne und unauf­schieb­ba­re Maß­nah­men in den Gren­zen von § 903 BGB unter­las­sen, solan­ge und soweit sie hier­über einig sind. Anders liegt es aber jeden­falls dann, wenn nur die sofor­ti­ge Vor­nah­me einer bestimm­ten Maß­nah­me ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht und die­se wie hier – von einem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemäß § 21 Abs. 4 WEG ver­langt wird, der andern­falls Schä­den an sei­nem Son­der­ei­gen­tum erlei­det; hier ergibt sich eine Mit­wir­kungs­pflicht der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer schon aus der gegen­sei­ti­gen Treue­pflicht10. Unter den Vor­aus­set­zun­gen von § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB sind die­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet, die sich mit ihrem Abstim­mungs­ver­hal­ten nicht auf die Sei­te des Anspruchs­stel­lers gestellt haben11, also schuld­haft ent­we­der untä­tig geblie­ben sind oder gegen die erfor­der­li­che Maß­nah­me gestimmt bzw. sich ent­hal­ten haben.

Eine Haf­tung des Ver­bands hat der Bun­des­ge­richts­hof aller­dings in sei­nem Urteil vom 13.07.201212 für sol­che Schä­den bejaht, die durch die unter­blie­be­ne Umset­zung eines bereits gefass­ten Sanie­rungs­be­schlus­ses ent­ste­hen. Ob ange­sichts der dage­gen erho­be­nen Kri­tik13 an der hier­für gege­be­nen Begrün­dung fest­ge­hal­ten wer­den kann oder ob dem Ver­band viel­mehr das Han­deln des Ver­wal­ters als dem für die Umset­zung von Beschlüs­sen zustän­di­gen Organ (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) in ana­lo­ger Anwen­dung von § 31 BGB zuzu­rech­nen wäre (bzw. bei einer ver­walter­lo­sen Gemein­schaft das Han­deln der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die den Ver­band gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 oder 3 WEG ver­tre­ten), bedarf kei­ner Ent­schei­dung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Okto­ber 2014 – V ZR 9/​14

  1. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/​11, NJW 2012, 2955 Rn. 7
  2. Küm­mel in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 87; Abra­men­ko, ZMR 2013, 174, 175; Becker, ZfIR 2010, 645, 646
  3. Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 48
  4. so etwa OLG Mün­chen, ZWE 2011, 37, 38; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 61; Schmid, ZWE 2011, 202, 205; ders., ZWE 2012, 24 f.
  5. LG Ham­burg, ZWE 2012, 26 f.; LG Saar­brü­cken, ZWE 2013, 89, 90; AG Ober­hau­sen, ZWE 2013, 464 f.; aus­führ­lich Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 54 ff., ins­bes. Rn. 58; Van­den­hou­ten in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 76 f.; Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 34; Armbrüster/​Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Elzer, NZM 2012, 718, 720 f.; Riecke/​v. Rechen­berg, MDR 2013, 315, 318; Suil­mann, ZWE 2013, 82, 83; zurück­hal­tend Jaco­by, ZWE 2014, 8, 11
  6. näher BGH, Urteil vom 14.02.2014 – V ZR 100/​13, NJW 2014, 1093 Rn. 6 mwN; Jaco­by, ZWE 2014, 8, 12
  7. vgl. nur Timme/​Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 139; aA Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 61, jeweils mwN
  8. aA Spiel­bau­er in Spiel­bau­er, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 29 aE
  9. vgl. BGH, Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 238/​11, NZM 2013, 512 Rn. 11 mwN
  10. vgl. Jaco­by, ZWE 2014, 8, 11
  11. vgl. Armbrüster/​Kräher, ZWE 2014, 1, 6
  12. BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 94/​11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.
  13. vgl. nur Timme/​Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 59 ff.; Rüscher, ZfIR 2013, 65 ff.; Elzer, NZM 2012, 718, 722 f.; Armbrüster/​Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Jaco­by, ZWE 2014, 8, 11 f.
  14. im Anschluss an BGH, Beschluss vom 16.07.2014…

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