Die ver­kauf­te Miet­woh­nung – und die nicht wei­ter­ge­be­ne Miet­kau­ti­on

Ist die Miet­si­cher­heit nicht vom Ex-Ver­mie­ter/​Veräußerer an den neu­en Vermieter/​Erwerber wei­ter­ge­ge­ben wor­den und hat der Erwer­ber kei­ne Ansprü­che gegen den Mie­ter, so kann der Mie­ter direkt gegen­über dem Ver­äu­ße­rer die Miet­si­cher­heit her­aus­ver­lan­gen oder gegen des­sen For­de­rung die Auf­rech­nung erklä­ren.

Die ver­kauf­te Miet­woh­nung – und die nicht wei­ter­ge­be­ne Miet­kau­ti­on

Bei der für Miet­ver­hält­nis­se über gewerb­lich genutz­te Räu­me ent­spre­chend anwend­ba­ren Vor­schrift des § 566a BGB han­delt es sich um eine mie­ter­schüt­zen­de Bestim­mung, die dem Mie­ter zwei Schuld­ner – den frü­he­ren Ver­mie­ter und den Grund­stücks­er­wer­ber – für sei­nen Anspruch auf Rück­zah­lung der Miet­si­cher­heit ver­schafft, und zwar unab­hän­gig davon, ob der frü­he­re Ver­mie­ter dem Erwer­ber die Miet­si­cher­heit aus­ge­hän­digt hat oder nicht 1. Der frü­he­re Ver­mie­ter haf­tet aller­dings gemäß § 566a S.2 BGB grund­sätz­lich nur sub­si­di­är, wenn der Mie­ter nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses die Sicher­heit nicht vom Erwer­ber erlan­gen kann. Hier­auf hat das Land­ge­richt sei­ne Ent­schei­dung gestützt.

Vor­lie­gend han­delt es sich indes­sen um eine beson­de­re Fall­kon­stel­la­ti­on: Unstrei­tig hat die Ver­mie­te­rin die Miet­si­cher­heit nicht an den Erwer­ber des Grund­stücks wei­ter­ge­lei­tet (sie bestrei­tet nur die recht­li­che Rele­vanz die­ses Umstan­des) und unbe­strit­ten hat der Erwer­ber kei­ne Ansprü­che mehr gegen den Antrag­stel­ler. Für die­se Fall­kon­stel­la­ti­on folgt das Han­sea­ti­sche Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg der Auf­fas­sung von Streyl 2, dass der Mie­ter die Rück­zah­lung der Miet­si­cher­heit ohne vor­he­ri­ge Inan­spruch­nah­me des Erwer­bers vom frü­he­ren Ver­mie­ter ver­lan­gen bzw. – wie hier – gegen rück­stän­di­ge Miet­zins­an­sprü­che des frü­he­ren Ver­mie­ters auf­rech­nen kann 3. Wenn nur Ansprü­che im Ver­hält­nis zwi­schen dem frü­he­ren Ver­mie­ter und dem Mie­ter in Rede ste­hen und der Erwer­ber die Miet­si­cher­heit weder erhal­ten hat noch benö­tigt, erscheint es unsin­nig und stün­de im Wider­spruch zu dem mit der Bestim­mung des § 566a BGB beab­sich­tig­ten Mie­ter­schutz, wenn man den Mie­ter dar­auf ver­wie­se, sich zunächst an den Erwer­ber zu hal­ten. Die­ser Auf­fas­sung steht auch nicht die vor­ge­nann­te Ent­schei­dung des BGH ent­ge­gen, auf die sich das Land­ge­richt bezieht; die­se befasst sich nicht mit der Fra­ge, ob es beson­de­re Fall­kon­stel­la­tio­nen gibt, in denen der Mie­ter ohne vor­he­ri­ge Inan­spruch­nah­me des Erwer­bers sei­nen Rück­zah­lungs­an­spruch gegen den frü­he­ren Ver­mie­ter gel­tend machen kann.

Han­sea­ti­sches Ober­lan­des­ge­richt Ham­burg, Beschluss vom 4. Febru­ar 2014 – 8 W 7/​14

  1. BGH, Urteil v.07.03.2012 zum Aktz. XII ZR 13/​10, Rn.8, zit. nach juris[]
  2. Streyl, in Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 11.Aufl., § 566a Rn.26[]
  3. Streyl a.a.O.[]