Die Ver­län­ge­rungs­op­ti­on des Mie­ters, die Betriebs­kos­ten­an­pas­sung – und der Miet­män­gel­aus­schluss

Die vor­be­halt­lo­se Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on durch den Mie­ter führt nicht gemäß oder ent­spre­chend § 536 b BGB dazu, dass der Mie­ter für die Zukunft mit sei­nen Rech­ten aus §§ 536, 536 a BGB aus­ge­schlos­sen ist 1.

Die Ver­län­ge­rungs­op­ti­on des Mie­ters, die Betriebs­kos­ten­an­pas­sung – und der Miet­män­gel­aus­schluss

Nach­träg­li­che Ände­run­gen der Miet­hö­he (hier: ein­ver­nehm­li­che Erhö­hung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung) kön­nen für sich genom­men die ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 536 b BGB eben­falls nicht recht­fer­ti­gen; das schließt die Anwen­dung der Grund­sät­ze des § 242 BGB im Ein­zel­fall nicht aus.

Gemäß § 536 b BGB ste­hen dem Mie­ter die Rech­te aus den §§ 536 und 536 a BGB nicht zu, wenn er den Man­gel der Miet­sa­che bei Ver­trags­schluss kennt oder ohne dass der Ver­mie­ter den Man­gel arg­lis­tig ver­schwie­gen hät­te infol­ge gro­ber Fahr­läs­sig­keit nicht kennt oder wenn er die man­gel­haf­te Sache trotz Man­gel­kennt­nis annimmt, ohne sich sei­ne Rech­te bei der Annah­me vor­zu­be­hal­ten.

Aus­übung der Ver­län­ge­rungs­op­ti­on

Die Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on durch den Mie­ter stellt weder einen Ver­trags­schluss i.S.d. § 536 b Satz 1 BGB dar noch führt sie zu einer ent­spre­chen­den Anwen­dung des § 536 b BGB.

Die in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur über­wie­gend ver­tre­te­ne Auf- fas­sung geht aller­dings davon aus, dass § 536 b BGB auch dann ein­greift, wenn der Mie­ter in Kennt­nis des Miet­man­gels eine Ver­län­ge­rungs­op­ti­on aus­übt, ohne sich sei­ne Rech­te vor­zu­be­hal­ten 2. Die Ver­tre­ter die­ser Ansicht füh­ren zur Begrün­dung an, die Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on stel­le eine Zäsur in der Ver­trags­ge­stal­tung dar, argu­men­tie­ren mit dem Geset­zes­zweck und bezie­hen sich ins­be­son­de­re auf die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 13.07.1970 3.

Die Gegen­mei­nung ver­weist dar­auf, die­se höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung sei noch zu § 539 BGB a.F. ergan­gen, wohin­ge­gen § 536 b BGB im lau­fen­den Miet­ver­hält­nis nicht ana­log anzu­wen­den sei. Durch die Rea­li­sie­rung des im Ver­trag gere­gel­ten Ver­län­ge­rungs­me­cha­nis­mus wer­de nur das bis­he­ri­ge Miet­ver­hält­nis fort­ge­setzt, nicht aber ein neu­es begrün­det 4.

Die letzt­ge­nann­te Auf­fas­sung ist zutref­fend.

§ 536 b BGB fin­det auf die Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on kei­ne unmit­tel­ba­re Anwen­dung, weil es sich dabei nicht um einen Ver­trags­schluss im Sinn die­ser Vor­schrift han­delt.

Eine Opti­on, die einer oder bei­den Par­tei­en das Recht ein­räumt, das bestehen­de Miet­ver­hält­nis durch ein­sei­ti­ge Erklä­rung um eine bestimm­te Zeit zu ver­län­gern, ist ein schon im Aus­gangs­ver­trag ein­ge­räum­tes Gestal­tungs­recht 5. Durch ihre Aus­übung kommt kein neu­er Ver­trag zustan­de. Viel­mehr wirkt sie unmit­tel­bar auf das bestehen­de Miet­ver­hält­nis ein, indem sie mit ihrer Gestal­tungs­wir­kung ledig­lich die ursprüng­lich ver­ein­bar­te Ver­trags­lauf­zeit ändert und ihr einen neu­en Zeit­ab­schnitt hin­zu­fügt 6. Im Übri­gen wird der Miet­ver­trag aber eben­so wie bei der Fort­set­zung eines Miet­ver­hält­nis­ses auf­grund eines Ver­län­ge­rungs­me­cha­nis­mus 7 mit dem­sel­ben Ver­trags­in­halt fort­ge­setzt und die Iden­ti­tät des Ver­trags bleibt erhal­ten. Mit­hin bewirkt die Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on kei­ne Ände­rung der ver­trag­li­chen Bezie­hun­gen, die einen Neu­ab­schluss des Miet­ver­trags dar­stellt 8.

Aber auch eine ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 536 b BGB kommt bei vor­be­halt­lo­ser Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on nicht in Betracht.

Zur alten Rechts­la­ge ent­sprach es höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung, dass die Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on eine ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 539 BGB a.F. recht­fer­tig­te. Der Bun­des­ge­richts­hof hat dabei offen gelas­sen, ob die Opti­ons­aus­übung dem Neu­ab­schluss des Miet­ver­trags gleich­zu­stel­len ist. Nach­dem § 539 BGB ent­spre­chend auch in den Fäl­len ange­wen­det wer­de, in denen der Mie­ter erst wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses Män­gel ent­de­cke, den Ver­trag aber gleich­wohl, ohne Bean­stan­dun­gen zu erhe­ben, fort­set­ze und erfül­le, müs­se das erst recht für die vor­be­halt­lo­se Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on gel­ten 9.

Auf­grund der seit dem Inkraft­tre­ten der §§ 536 b, 536 c BGB bestehen­den neu­en Rechts­la­ge ist die­sem Erst-Recht-Schluss aber die Grund­la­ge ent­zo­gen. Es fehlt näm­lich seit der Neu­re­ge­lung durch das am 1.09.2001 in Kraft getre­te­ne Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19.06.2001 10 an einer für eine Ana­lo­gie erfor­der­li­chen plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke.

§ 536 b BGB ist hin­sicht­lich Sach­män­geln die Nach­fol­ge­be­stim­mung zu § 539 BGB a.F., der einen ver­gleich­ba­ren Rege­lungs­ge­halt hat­te. Für die­se Vor­schrift war aner­kannt, dass der Mie­ter das Recht zur Miet­min­de­rung wegen eines nach­träg­lich ein­ge­tre­te­nen oder ihm bekannt gewor­de­nen Man­gels der Miet­sa­che in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 539 BGB a.F. ver­lor, wenn er die Mie­te unge­kürzt, über einen län­ge­ren Zeit­raum und ohne Vor­be­halt wei­ter­zahl­te 11.

Im Zuge des Miet­rechts­re­form­ge­set­zes hat der Gesetz­ge­ber bewusst davon abge­se­hen, eine Rege­lung für den Fall zu tref­fen, dass der Mie­ter den Man­gel erst nach Ver­trags­schluss erkennt und trotz Kennt­nis des Man­gels die Mie­te über einen län­ge­ren Zeit­raum hin­weg vor­be­halt­los in vol­ler Höhe wei­ter­zahlt. Viel­mehr hat er bereits die ana­lo­ge Anwen­dung des § 539 BGB a.F. mit Blick auf § 545 BGB a.F. und die durch §§ 242, 814 BGB zusätz­lich zur Ver­fü­gung ste­hen­de recht­li­che Hand­ha­be als nicht gerecht­fer­tigt erach­tet und klar­ge­stellt, dass es sich bei § 536 c BGB um die abschlie­ßen­de Rege­lung für nach­träg­lich sich zei­gen­de Män­gel han­deln soll. Dies hat er im Gesetz auch dadurch zum Aus­druck gebracht, dass die bei­den Vor­schrif­ten unmit­tel­bar auf­ein­an­der­fol­gend ange­ord­net sind und ihr Anwen­dungs­be­reich durch die Über­schrif­ten deut­li­cher gekenn­zeich­net wor­den ist 12.

Die gesetz­li­che Rege­lung, die in § 536 b BGB nur für bei Ver­trags­schluss bzw. Annah­me der Miet­sa­che vor­lie­gen­de und dem Mie­ter bekann­te (bzw. unter den Vor­aus­set­zun­gen des Satz 2 unbe­kann­te) Män­gel die für den Mie­ter ein­schnei­den­de Fol­ge des Aus­schlus­ses der Rech­te aus den §§ 536 und 536 a BGB anord­net, für alle ande­ren Män­gel in § 536 c BGB aber eine ande­re Rege­lung trifft, ist nicht nur sprach­lich ein­deu­tig. Es ent­spricht auch dem erklär­ten Wil­len des Gesetz­ge­bers, dass bei nach­träg­lich ein­tre­ten­den oder bekannt wer­den­den Män­geln der für die Zukunft wir­ken­de Rechts­ver­lust des § 536 b BGB nicht ein­tritt.

Im Übri­gen wäre eine ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 536 b BGB auf die vor­be­halt­lo­se Aus­übung der Ver­län­ge­rungs­op­ti­on durch den Mie­ter auch nicht in Anse­hung des Geset­zes­zwecks gebo­ten.

Tra­gen­der Grund für die in die­ser Vor­schrift getrof­fe­ne Rege­lung ist der Gedan­ke, dass der­je­ni­ge, der trotz Kennt­nis eines Man­gels vor­be­halt­los mie­tet, zu erken­nen gibt, der durch den Man­gel beein­träch­tig­te Gebrauch der ver­mie­te­ten Sache sol­le der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch sein, für den er den vom Ver­mie­ter gefor­der­ten und schließ­lich auch ver­ein­bar­ten Miet­zins zu ent­rich­ten gewillt ist 13. Der Gesetz­ge­ber sah bei Schaf­fung des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs in einem sol­chen Ver­hal­ten einen Ver­zicht des Mie­ters auf sei­ne auf den Man­gel bezo­ge­nen Gewähr­leis­tungs­rech­te, deren spä­te­re Gel­tend­ma­chung gegen Treu und Glau­ben ver­sto­ße 14. Mit § 539 BGB a.F. wur­de letzt­lich hin­sicht­lich der Gewähr­leis­tungs­rech­te ein Gleich­klang zwi­schen der Ver­ein­ba­rung, eine objek­tiv man­gel­haf­te Miet­sa­che sol­le als ver­trags­ge­mäß anzu­se­hen sein, und einer Hin­nah­me die­ser Situa­ti­on durch den Mie­ter ohne rechts­ge­schäft­li­chen Erklä­rungs­wert bei Miet­ver­trags­schluss oder Annah­me der Miet­sa­che her­ge­stellt. Dar­über hin­aus soll die Vor­schrift der Rechts­si­cher­heit die­nen, indem bei Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses fest­steht, ob der vor­han­de­ne Zustand Rech­te nach §§ 536, 536 a BGB begrün­den kann 15.

Die vor­be­halt­lo­se Opti­ons­aus­übung des Mie­ters wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses ist von der Situa­ti­on des Ver­trags­schlus­ses bzw. Ver­trags­be­ginns jedoch ver­schie­den. Die Grund­ent­schei­dung für das Miet­ver­hält­nis und den kon­kre­ten Zustand der Miet­sa­che als ver­trags­ge­mäß ist gefal­len, die miet­ver­trag­li­chen Rech­te und Pflich­ten sind fest­ge­legt und das Dau­er­schuld­ver­hält­nis von Mie­ter und Ver­mie­ter besteht (oft seit län­ge­rer Zeit). Der Mie­ter setzt sich daher nicht dem Vor­wurf des wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens aus, der­ge­stalt, dass er eine man­gel­haf­te Sache von vor­ne­her­ein als ver­trags­ge­recht akzep­tiert, hier­von abwei­chend aber zu einem spä­te­ren Zeit­punkt die Rech­te aus §§ 536 und 536 a BGB gel­tend machen will.

Auch der dar­ge­stell­te Geset­zes­zweck von § 536 b BGB erfor­dert mit­hin kei­ne spe­zi­el­le miet­recht­li­che Bestim­mung, die die Fol­gen eines sol­chen Ver­hal­tens für die zukünf­ti­ge Ver­trags­be­zie­hung regelt. Viel­mehr hat es inso­weit bei den all­ge­mei­nen ver­trags­recht­li­chen Grund­sät­zen und ins­be­son­de­re bei den Anwen­dungs­fäl­len des § 242 BGB sein Bewen­den. Für die zurück­lie­gen­de Ver­trags­dau­er sind die Rechts­wir­kun­gen hin­ge­gen durch § 536 c BGB fest­ge­legt.

Die Anwen­dung der Grund­sät­ze von Treu und Glau­ben nach § 242 BGB ermög­licht es, dem jewei­li­gen Ver­hal­ten des Mie­ters im Zusam­men­hang mit einer Ver­trags­ver­län­ge­rung unter Berück­sich­ti­gung etwai­ger ver­mie­ter­sei­ti­ger Ver­trau­ens­tat­be­stän­de im Ein­zel­fall recht­lich ange­mes­sen auch für die Zukunft Rech­nung zu tra­gen.

Eine sol­che Ein­zel­fall­be­ur­tei­lung ist auch sach­ge­recht. Dies zeigt der Blick auf die unter­schied­li­chen Kon­zep­te, die zur ent­spre­chen­den Anwen­dung des § 536 b BGB von ihren Befür­wor­tern ver­tre­ten wer­den. Eine unter­schieds­lo­se Ana­lo­gie zu § 536 b BGB bei jeder also auch der auf einer Ver­län­ge­rungs­klau­sel im Ursprungs­ver­trag oder auf § 545 BGB beru­hen­den Ver­trags­ver­län­ge­rung 16 steht bereits im Wider­spruch dazu, dass das Gesetz ein akti­ves Tun des Mie­ters Ver­trags­schluss oder Annah­me der Miet­sa­che erfor­dert. Die sche­ma­ti­sche Unter­schei­dung nach Ver­län­ge­rungs­tat­be­stän­den 17 wie­der­um lässt außer Betracht, dass die Rechts­fol­ge des Rechts­ver­lusts in jedem Fall dar­an anknüp­fen soll, dass bei Ver­trags­ver­län­ge­rung ein Man­gel­vor­be­halt unter­bleibt.

Die vor­be­halt­lo­se Aus­übung der Ver­län­ge­rungs­op­ti­on stellt für sich genom­men kein wider­sprüch­li­ches Ver­hal­ten des Mie­ters dar, das es nach Treu und Glau­ben gemäß § 242 BGB recht­fer­ti­gen könn­te, dass der Mie­ter sei­ne Rech­te aus §§ 536, 536 a BGB für die Zukunft ver­liert.

Nach­träg­li­che Betriebs­kos­ten­an­pas­sung

Die ein­ver­nehm­li­che Erhö­hung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung kann die ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 536 b BGB nicht recht­fer­ti­gen.

Zwar ist auch die Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung Gegen­leis­tung für die vom Ver­mie­ter zu erbrin­gen­de Gesamt­leis­tung und gehört zu der vom Mie­ter geschul­de­ten Brut­to­mie­te i.S.d. § 536 BGB, die Aus­gangs­punkt für die Berech­nung einer Miet­min­de­rung ist 18. Nach­träg­li­che Ände­run­gen der Miet­hö­he begrün­den aber kei­ne Ana­lo­gie zu § 536 b BGB 19.

Inso­weit gilt glei­cher­ma­ßen, dass der Gesetz­ge­ber mit § 536 b BGB und § 536 c BGB ein­deu­tig zwi­schen den Situa­tio­nen bei Ver­trags­schluss bzw. Ver­trags­be­ginn einer­seits und wäh­rend eines lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses ande­rer­seits unter­schie­den, die weit­rei­chen­de Rechts­fol­ge eines in die Zukunft wir­ken­den Rechts­ver­lusts des Mie­ters nur für ers­te­re ange­ord­net hat und eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke nicht besteht. Zudem gebie­tet weder der Geset­zes­zweck eine Ana­lo­gie noch ist die ein­ver­nehm­li­che Miet­erhö­hung dem Ver­trags­schluss i.S.d. § 536 b Satz 1 BGB ver­gleich­bar. Wie die Ver­trags­ver­län­ge­rung durch Opti­ons­aus­übung bewirkt sie eine Ände­rung nur hin­sicht­lich einer ein­zel­nen Ver­trags­be­stim­mung, lässt die recht­li­chen Bezie­hun­gen der Ver­trags­par­tei­en im Übri­gen aber unbe­rührt.

Das schließt die Anwen­dung des § 242 BGB im Ein­zel­fall nicht aus. Bei einer ein­ver­nehm­li­chen Erhö­hung einer Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung kommt sie aller­dings nicht in Betracht, zumal eine sol­che nichts dar­an ändert, dass nach Ende des Abrech­nungs­zeit­raums über die Betriebs­kos­ten abzu­rech­nen ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. Novem­ber 2014 – XII ZR 15/​12

  1. Abgren­zung zu BGH Urteil vom 13.07.1970 – VIII ZR 230/​68 NJW 1970, 1740[]
  2. vgl. etwa OLG Koblenz Beschluss vom 21.07.2014 2 U 901/​13 6; OLG Ros­tock Urteil vom 12.03.2007 3 U 67/​06 27; Beck­OK BGB/​Ehlert [Stand: 1.05.2014] § 536 b Rn. 2 im Wider­spruch zu Rn. 9; Blank in Blank/​Börstinghaus Mie­te 4. Aufl. § 536 b BGB Rn. 7; Bub/​Treier/​Kraemer/​Ehlert Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 4. Aufl. III.B Rn. 3395; FA-MietRWE­G/H­ar­ting 4. Aufl. Kap. 9 Rn. 276; Feld­hahn in Elzer/​Riecke Miet­rechts­kom­men­tar § 536 b BGB Rn. 1; Hübner/​Griesbach/​Fuerst in Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. 14 Rn. 362; juris­PK-BGB/­Münch [Stand: 1.10.2014] § 536 b Rn. 4; Lam­mel Wohn­raum­miet­recht 3. Aufl. § 536 b BGB Rn. 23; Palandt/​Weidenkaff BGB 73. Aufl. § 536 b Rn. 1; Soergel/​Heintzmann BGB 13. Aufl. § 536 b Rn. 7; Spiel­bau­er in Müller/​Walther Miet- und Pacht­recht [Stand: August 2011] § 536 b BGB Rn. 10 und 14; Staudinger/​Emmerich BGB [2014] § 536 b Rn. 7; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rn. 364; vgl. auch OLG Bran­den­burg NJW-RR 2013, 76 f. zur Ver­trags­ver­län­ge­rung man­gels Mie­ter­wi­der­spruchs; zwei­felnd Münch­Komm-BGB/Häub­lein 6. Aufl. § 536 b Rn. 15: nur bei Ände­rung, die Neu­ab­schluss gleich­steht[]
  3. BGH, Urteil vom 13.07.1970 – VIII ZR 230/​68 NJW 1970, 1740, 1742[]
  4. Beck­OK BGB/​Ehlert [Stand: 1.05.2014] § 536 b Rn. 9; Erman/​Lützenkirchen BGB 13. Aufl. § 536 b Rn. 12; Lüt­zen­kir­chen Miet­recht § 536 b BGB Rn. 36; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid Miet­recht 11. Aufl. § 536 b Rn. 5 und 37; "nur" Ver­wir­kung: Ster­nel Miet­recht aktu­ell 4. Aufl. Rn. – VIII 417[]
  5. BGHZ 94, 29 = NJW 1985, 2481; Münch­Komm-BGB/Bu­sche 6. Aufl. Vor­bem. Rn. 70; Staudinger/​Bork BGB [2010] Vor­bem. zu §§ 145 ff. Rn. 73; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rn. 860[]
  6. BGHZ 94, 29 = NJW 1985, 2481; BGH Urteil vom 20.12 1967 – VIII ZR 119/​65 NJW 1968, 551, 552; vgl. auch BGH, Urteil vom 10.09.1997 XII ZR 222/​95 NJW 1998, 374, 375[]
  7. BGHZ 150, 373 = NJW 2002, 2170, 2171[]
  8. vgl. auch BGH, Urteil vom 05.02.2014 XII ZR 65/​13 NJW 2014, 1300 Rn. 28 mwN zum Schrift­form­erfor­der­nis; Münch­Komm-BGB/Häub­lein 6. Aufl. § 536 b Rn. 15[]
  9. BGH Urteil vom 13.07.1970 – VIII ZR 230/​68 NJW 1970, 1740, 1742[]
  10. BGBl. I S. 1149[]
  11. vgl. z.B. BGH, Urtei­le vom 26.02.2003 XII ZR 66/​01 NJW-RR 2003, 727 f.; und vom 31.05.2000 XII ZR 41/​98 NJW 2000, 2663 f.[]
  12. BGH, Urteil vom 18.10.2006 XII ZR 33/​04 NJW 2007, 147 Rn. 15 ff.; BGH, Beschluss vom 16.02.2005 XII ZR 24/​02 ZMR 2005, 770; BGHZ 155, 380, 385 f. = NJW 2003, 2601, 2602; vgl. auch BT-Drs. 14/​4553 S. 41 f.[]
  13. BGH Urteil vom 21.12 1960 – VIII ZR 214/​59 MDR 1961, 683 zu § 539 a.F.[]
  14. vgl. Mug­dan Gesamm­te Mate­ria­li­en zum Bür­ger­li­chen Gesetz­buch – II S. 210, 126 f.[]
  15. vgl. Erman/​Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 536 b Rn. 2[]
  16. vgl. etwa Beck­OK BGB/​Ehlert [Stand: 1.05.2014] § 536 b Rn. 2; Soergel/​Heintzmann BGB 13. Aufl. § 536 b Rn. 7; Staudinger/​Emmerich BGB [2014] § 536 b Rn. 7[]
  17. so etwa Bub/​Treier/​Kraemer/​Ehlert Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 4. Aufl. III.B Rn. 3398; FA-MietRWE­G/H­ar­ting 4. Aufl. Kap. 9 Rn. 276; Feld­hahn in Elzer/​Riecke Miet­rechts­kom­men­tar § 536 b BGB Rn. 1; Lam­mel Wohn­raum­miet­recht 3. Aufl. § 536 b BGB Rn. 23; MAH MietR/​Groll § 57 Rn. 37[]
  18. BGH, Urteil BGHZ 163, 1, 6 ff. = NJW 2005, 1713, 1714 f.[]
  19. a.A. z.B. Blank in Blank/​Börstinghaus Mie­te 4. Aufl. § 536 b BGB Rn. 7; Bub/​Treier/​Kraemer/​Ehlert Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 4. Aufl. III.B Rn. 3396 f.; KK-MietR/H­ar­ting § 536 b BGB Rn. 36; Lam­mel Wohn­raum­miet­recht 3. Aufl. § 536 b BGB Rn. 24; Staudinger/​Emmerich BGB [2014] § 536 b Rn. 7[]