Die Ver­län­ge­rungs­op­ti­on des Mie­ters – und der bestehen­de Miet­man­gel

Die vor­be­halt­lo­se Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on durch den Mie­ter führt nicht gemäß oder ent­spre­chend § 536 b BGB dazu, dass der Mie­ter für die Zukunft mit sei­nen Rech­ten aus §§ 536, 536 a BGB aus­ge­schlos­sen ist 1.

Die Ver­län­ge­rungs­op­ti­on des Mie­ters – und der bestehen­de Miet­man­gel

Bei einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on han­delt es sich um das der begüns­tig­ten Par­tei ein­ge­räum­te Recht, ein befris­te­tes Miet­ver­hält­nis vor Ablauf der Miet­zeit durch ein­sei­ti­ge emp­fangs­be­dürf­ti­ge Wil­lens­er­klä­rung um einen bestimm­ten Zeit­raum zu ver­län­gern 2. Dem­ge­gen­über führt eine Ver­län­ge­rungs­klau­sel die Ver­trags­ver­län­ge­rung allein durch Schwei­gen her­bei 3.

Im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall haben die Miet­ver­trags­par­tei­en eine Kom­bi­na­ti­on die­ser Rege­lungs­mög­lich­kei­ten vor­ge­nom­men, indem sie allein der Beklag­ten die Mög­lich­keit ein­ge­räumt haben, eine Ver­trags­ver­län­ge­rung (um fünf Jah­re) nach Ablauf der zehn­jäh­ri­gen Ver­trags­lauf­zeit durch schrift­li­che Erklä­rung zu ver­hin­dern. Dies ändert aber eben­so wenig wie der Umstand, dass in der Ver­trags­klau­sel von einer "Opti­on" die Rede ist nichts dar­an, dass die Ver­län­ge­rung nicht an eine emp­fangs­be­dürf­ti­ge Wil­lens­er­klä­rung, son­dern allein an die Nicht­ab­ga­be einer "gegen­tei­li­gen schrift­li­chen Erklä­rung" und damit das Schwei­gen der Beklag­ten gebun­den ist. Das Unter­blei­ben der Been­di­gungs­er­klä­rung führ­te mit­hin zur Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses mit dem­sel­ben Inhalt bei Wah­rung des in die Zukunft ver­län­ger­ten Ver­trags 4.

Ob die vor­lie­gend erfolg­te Ver­trags­ver­län­ge­rung der­je­ni­gen durch Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on ent­spricht, die der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zu § 539 BGB a.F. zugrun­de lag 5, kann jedoch dahin­ste­hen.

Denn wie der Bun­des­ge­richts­hof nach Erlass des ange­foch­te­nen Beschlus­ses ent­schie­den hat, führt auch die vor­be­halt­lo­se Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on durch den Mie­ter nicht gemäß oder ent­spre­chend § 536 b BGB zum Ver­lust der ihm nach §§ 536 und 536 a BGB zuste­hen­den Rech­te 6.

Bei der Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on han­delt es sich nicht um einen Ver­trags­schluss im Sin­ne des § 536 b BGB. Die Opti­on ist ein schon im Aus­gangs­ver­trag ein­ge­räum­tes Gestal­tungs­recht. Durch ihre Aus­übung kommt kein neu­er Ver­trag zustan­de. Viel­mehr wirkt sie unmit­tel­bar auf das bestehen­de Miet­ver­hält­nis ein, indem sie mit ihrer Gestal­tungs­wir­kung ledig­lich die ursprüng­lich ver­ein­bar­te Ver­trags­lauf­zeit ändert und ihr einen neu­en Zeit­ab­schnitt hin­zu­fügt. Im Übri­gen wird der Miet­ver­trag aber eben­so wie bei der Fort­set­zung eines Miet­ver­hält­nis­ses auf­grund eines Ver­län­ge­rungs­me­cha­nis­mus mit dem­sel­ben Ver­trags­in­halt fort­ge­setzt und die Iden­ti­tät des Ver­trags bleibt erhal­ten. Dem­nach bewirkt die Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on kei­ne Ände­rung der ver­trag­li­chen Bezie­hun­gen, die einen Neu­ab­schluss des Miet­ver­trags dar­stellt 7.

Auch die ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 536 b BGB kommt bei vor­be­halt­lo­ser Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on nicht in Betracht 8.

Zwar ent­sprach es zur frü­he­ren Rechts­la­ge höchst­rich­ter­li­cher Recht­spre­chung, dass die Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on die ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 539 BGB a.F. recht­fer­tig­te. Nach­dem die­se Norm ent­spre­chend auch in den Fäl­len ange­wen­det wur­de, in denen der Mie­ter erst wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses Män­gel ent­deck­te, den Ver­trag aber gleich­wohl, ohne Bean­stan­dun­gen zu erhe­ben, fort­setz­te und erfüll­te, muss­te das erst recht für die vor­be­halt­lo­se Aus­übung einer Ver­län­ge­rungs­op­ti­on gel­ten 5.

Auf­grund der seit dem Inkraft­tre­ten der §§ 536 b, 536 c BGB bestehen­den neu­en Rechts­la­ge ist die­sem Erst-Recht-Schluss aber die Grund­la­ge ent­zo­gen. Es fehlt näm­lich seit der Neu­re­ge­lung durch das am 1.09.2001 in Kraft getre­te­ne Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19.06.2001 9 an der für eine Ana­lo­gie erfor­der­li­chen plan­wid­ri­gen Rege­lungs­lü­cke. Im Zuge der Ein­füh­rung des Miet­rechts­re­form­ge­set­zes hat der Gesetz­ge­ber bewusst davon abge­se­hen, eine Rege­lung für den Fall zu tref­fen, dass der Mie­ter den Man­gel erst nach Ver­trags­schluss erkennt und trotz Kennt­nis des Man­gels die Mie­te über einen län­ge­ren Zeit­raum hin­weg vor­be­halt­los in vol­ler Höhe wei­ter­zahlt, son­dern mit § 536 c BGB eine abschlie­ßen­de Rege­lung für nach­träg­lich sich zei­gen­de Män­gel getrof­fen 10.

Eine ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 536 b BGB auf die vor­be­halt­lo­se Aus­übung der Ver­län­ge­rungs­op­ti­on durch den Mie­ter ist auch nicht in Anse­hung des Geset­zes­zwecks gebo­ten. Tra­gen­der Grund für die in die­ser Vor­schrift getrof­fe­ne Rege­lung ist der Gedan­ke, dass der­je­ni­ge, der trotz Kennt­nis eines Man­gels vor­be­halt­los mie­tet, zu erken­nen gibt, der durch den Man­gel beein­träch­tig­te Gebrauch der ver­mie­te­ten Sache sol­le der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch sein, für den er die vom Ver­mie­ter gefor­der­te und schließ­lich auch ver­ein­bar­te Mie­te zu ent­rich­ten gewillt ist. Dar­über hin­aus soll die Vor­schrift der Rechts­si­cher­heit die­nen, indem bei Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses fest­steht, ob der vor­han­de­ne Zustand Rech­te nach §§ 536, 536 a BGB begrün­den kann.

Die vor­be­halt­lo­se Opti­ons­aus­übung durch den Mie­ter wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses ist von der Situa­ti­on des Ver­trags­schlus­ses bzw. Ver­trags­be­ginns jedoch ver­schie­den. Die Grund­ent­schei­dung für das Miet­ver­hält­nis und den kon­kre­ten Zustand der Miet­sa­che als ver­trags­ge­mäß ist gefal­len, die miet­ver­trag­li­chen Rech­te und Pflich­ten sind fest­ge­legt und das Dau­er­schuld­ver­hält­nis von Mie­ter und Ver­mie­ter besteht (oft seit län­ge­rer Zeit). Der Mie­ter setzt sich daher nicht dem Vor­wurf des wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens aus, indem er eine man­gel­haf­te Sache von vor­ne­her­ein als ver­trags­ge­recht akzep­tiert, hier­von abwei­chend aber zu einem spä­te­ren Zeit­punkt die Rech­te aus §§ 536 und 536 a BGB gel­tend macht 11.

Der Mie­ter hat durch die Aus­übung der Ver­län­ge­rungs­op­ti­on auch nicht das Recht ver­wirkt, aus den (behaup­te­ten) Män­geln der Miet­sa­che für ihn güns­ti­ge Rechts­fol­gen wie die Min­de­rung her­zu­lei­ten. Ein sol­cher Rechts­ver­lust kann auch nicht Anwen­dung von § 536 b BGB ent­nom­men wer­den.

Es ist für den Bun­des­ge­richts­hof schon nicht erkenn­bar, inwie­fern sich bei der Ver­mie­te­rin ein schutz­wür­di­ges Ver­trau­en dar­auf bil­den durf­te, dass die Mie­te­rin für die Zukunft auf eine Miet­min­de­rung wegen schon gerüg­ter Män­gel ver­zich­ten wer­de. Sol­ches ergibt sich ins­be­son­de­re nicht dar­aus, dass die Beklag­te der Ver­län­ge­rung des Miet­ver­trags nicht wider­spro­chen hat 12 bzw. die Ver­län­ge­rungs­op­ti­on aus­ge­übt hat. Im Übri­gen macht selbst die Revi­si­ons­er­wi­de­rung nicht gel­tend, die Klä­ge­rin habe sich auch tat­säch­lich auf einen sol­chen Rechts­ver­zicht ein­ge­rich­tet, noch dazu in einem Maße, dass ihr durch die Gel­tend­ma­chung der Min­de­rung ein unzu­mut­ba­rer Nach­teil ent­stün­de 13.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Okto­ber 2015 – XII ZR 84/​14

  1. im Anschluss an BGH, Urteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402[]
  2. vgl. etwa BGH, Urteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 21; BGH Urteil vom 14.07.1982 – VIII ZR 196/​81 NJW 1982, 2770; Ghas­se­mi-Tabar/Guhlin­g/Wei­te­mey­er/­Le­on­hard Gewer­be­raum­mie­te Vor § 535 BGB Rn. 542; Schmidt-Fut­te­rer/Blank Miet­recht 12. Aufl. § 542 Rn. 184 f.[]
  3. vgl. etwa BGHZ 150, 373 = NJW 2002, 2170, 2171; OLG Düs­sel­dorf ZMR 2002, 910; Ghas­se­mi-Tabar/Guhlin­g/Wei­te­mey­er/­Le­on­hard Gewer­be­raum­mie­te Vor § 535 BGB Rn. 542[]
  4. vgl. BGHZ 150, 373 = NJW 2002, 2170, 2171[]
  5. BGH Urteil vom 13.07.1970 – VIII ZR 230/​68 NJW 1970, 1740, 1742[][]
  6. BGH, Urteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 16 ff. mwN; dazu Bi?kowski ZfIR 2015, 105 ff.[]
  7. BGH, Urteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn.20 f. mwN[]
  8. BGH, Urteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 22 ff. mwN[]
  9. BGBl. I S. 1149[]
  10. BGH, Urteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 24 ff. mwN[]
  11. BGH, Urteil BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 28 ff. mwN[]
  12. vgl. BGH, Urteil BGH 203, 148 = NJW 2015, 402 Rn. 34[]
  13. st. Rspr., vgl. nur BGH Urteil vom 23.01.2014 – VII ZR 177/​13 NJW 2014, 1230 Rn. 13 mwN[]