Die ver­sag­te Nut­zungs­än­de­rung als Man­gel der Miet­sa­che

Allein die anläss­lich einer Anhö­rung gemäß § 28 VwVfG erfolg­te Mit­tei­lung der Behör­de an den Mie­ter, dass die bean­trag­te Nut­zungs­än­de­rung nicht geneh­mi­gungs­fä­hig sei, ver­mag einen Man­gel des Miet­ob­jek­tes im Sin­ne des § 536 BGB nicht zu begrün­den und damit auch eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung nach § 543 BGB nicht zu recht­fer­ti­gen; dem Mie­ter ist es grund­sätz­lich zuzu­mu­ten, eine Beschei­dung sei­nes Nut­zungs­än­de­rungs­an­tra­ges abzu­war­ten.

Die ver­sag­te Nut­zungs­än­de­rung als Man­gel der Miet­sa­che

Bis dahin lie­gen die Vor­aus­set­zun­gen einer – hier allein in Betracht kom­men­den – Kün­di­gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nicht vor.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Ver­trags­par­tei das Miet­ver­hält­nis aus wich­ti­gem Grund außer­or­dent­lich frist­los kün­di­gen. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB liegt ein wich­ti­ger Grund ins­be­son­de­re dann vor, wenn dem Mie­ter der ver­trags­ge­mä­ße Gebrauch der Miet­sa­che ganz oder zum Teil nicht recht­zei­tig gewährt oder wie­der ent­zo­gen wird. Danach kann ein Man­gel im Sin­ne des § 536 Abs. 1 BGB, der einem ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch der Miet­sa­che ent­ge­gen­steht, zur frist­lo­sen Kün­di­gung im Sin­ne des § 543 BGB berech­ti­gen 1.

Die Vor­aus­set­zun­gen für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung nach § 543 BGB sind nicht gege­ben, weil der Miet­ge­gen­stand nicht man­gel­haft war.

Unter einem Man­gel im Sin­ne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mie­ter nach­tei­li­ge Abwei­chung des tat­säch­li­chen Zustan­des der Miet­sa­che von dem ver­trag­lich Geschul­de­ten zu ver­ste­hen, wobei sowohl tat­säch­li­che Umstän­de als auch recht­li­che Ver­hält­nis­se in Bezug auf die Miet­sa­che in Betracht kom­men 2. Außer rei­nen Beschaf­fen­heits­feh­lern der Miet­sa­che kön­nen unter ande­rem auch behörd­li­che Gebrauchs­hin­der­nis­se und beschrän­kun­gen ihre Taug­lich­keit zu dem ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch in einer Wei­se auf­he­ben oder min­dern, dass sie einen Man­gel im Sin­ne von § 536 BGB begrün­den 3. Letz­te­re stel­len nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs aller­dings nur dann einen Man­gel dar, wenn sie auf der kon­kre­ten Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che beru­hen und nicht in per­sön­li­chen oder betrieb­li­chen Umstän­den des Mie­ters ihre Ursa­che haben 2. Außer­dem muss der Mie­ter durch die öffent­lich­recht­li­chen Beschrän­kun­gen und Gebrauchs­hin­der­nis­se in sei­nem ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch auch tat­säch­lich ein­ge­schränkt wer­den 4. Die­se Vor­aus­set­zung ist regel­mä­ßig nur dann erfüllt, wenn die zustän­di­ge Behör­de die Nut­zung des Miet­ob­jekts durch ein rechts­wirk­sa­mes und unan­fecht­ba­res Ver­bot bereits unter­sagt hat; dem Mie­ter ist es des­halb grund­sätz­lich zuzu­mu­ten, die behörd­li­chen Anord­nun­gen auf ihre Recht­mä­ßig­keit zu über­prü­fen 5. Aller­dings kann ein mög­li­cher Sach­man­gel im Ein­zel­fall auch dar­in gese­hen wer­den, dass eine lang­wäh­ren­de Unsi­cher­heit über die Zuläs­sig­keit der behörd­li­chen Nut­zungs­un­ter­sa­gung die begrün­de­te Besorg­nis bewirkt, das Grund­stück nicht zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch nut­zen zu kön­nen 6.

Aus­weis­lich des Miet­ver­tra­ges der Par­tei­en ist im vor­lie­gen­den Fall der Mie­ter berech­tigt, das Miet­ob­jekt als Ein­zel­han­dels­ge­schäft zu nut­zen. Gemäß § 5 Nr. 2 Abs. 2 Satz 2 des Miet­ver­tra­ges hat der Ver­mie­ter die Ein­stands­pflicht dafür über­nom­men, dass alle Geneh­mi­gun­gen bei der Über­ga­be des Miet­ob­jek­tes vor­lie­gen, die zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes/​Lebensmitteldiscountmarktes erfor­der­lich sind. Die­se ver­trag­li­chen Bedin­gun­gen waren bei Über­ga­be des Miet­ob­jekts an die ursprüng­li­che Mie­te­rin P. Waren­han­dels­ge­sell­schaft mbH unstrei­tig erfüllt.

Unbe­scha­det der Fra­ge, ob die Nut­zung des Miet­ob­jek­tes auch in Form eines – wie nun von der Unter­mie­te­rin ange­strebt – Bet­ten­ge­schäf­tes ver­trag­lich geschul­det ist, wur­de sie von der Behör­de jeden­falls nicht unter­sagt. Viel­mehr hat der Land­kreis – wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend fest­ge­stellt hat – mit sei­nem Schrei­ben vom 15.07.2010 die Unter­mie­te­rin ledig­lich im Ver­wal­tungs­ver­fah­ren gemäß § 28 VwVfG ange­hört. Wenn das Ober­lan­des­ge­richt die­ses Schrei­ben dahin aus­ge­legt hat, dass trotz der hier­mit zugleich erfolg­ten Mit­tei­lung, den Bau­an­trag ableh­nen zu wol­len, noch kei­ne end­gül­ti­ge Ent­schei­dung getrof­fen wor­den sei, ist dies revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den. Nach § 28 Abs. 1 VwVfG ist dem Betei­lig­ten im Ver­wal­tungs­ver­fah­ren Gele­gen­heit zu geben, sich zu den für die Ent­schei­dung erheb­li­chen Tat­sa­chen zu äußern, bevor ein Ver­wal­tungs­akt erlas­sen wird, der in sei­ne Rech­te ein­greift. Zu Recht hat das Beru­fungs­ge­richt zudem dar­auf abge­stellt, dass auf­grund des Schrei­bens des Land­krei­ses vom 15.07.2010 bekannt war, dass sich die Beden­ken des Land­krei­ses nicht auf die zukünf­ti­ge Nut­zung durch die Unter­mie­te­rin, son­dern auf eine frü­he­re Pla­nung bezo­gen haben, die das Grund­stück immer noch als "Flä­che für den Gemein­be­darf Schu­le" aus­ge­wie­sen hat. Danach wur­de die der ursprüng­li­chen Mie­te­rin (P. Waren­han­dels­ge­sell­schaft mbH) erteil­te Bau­ge­neh­mi­gung im Vor­griff auf eine beab­sich­tig­te Bebau­ungs­plan­än­de­rung erteilt; zu die­ser Ände­rung ist es danach aller­dings nicht mehr gekom­men. Damit lag für die Mie­ter­sei­te nahe, dass die ursprüng­li­che Geneh­mi­gung jeden­falls für das – auch von der Unter­mie­te­rin beab­sich­tig­te – Betrei­ben eines Ein­zel­han­dels­ge­schäf­tes Bestands­schutz ent­fal­ten konn­te 7.

Zwar lässt sich nicht aus­schlie­ßen, dass die Behör­de bei Auf­nah­me des Geschäfts­be­trie­bes durch die Unter­mie­te­rin vor Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung die Nut­zung bau­ord­nungs­recht­lich unter­sagt hät­te; zudem hät­te die Unter­mie­te­rin in die­sem Fall mög­li­cher­wei­se eine Ord­nungs­wid­rig­keit began­gen. Das ändert aber nichts dar­an, dass die Mie­ter­sei­te unter Berück­sich­ti­gung der vor­er­wähn­ten Gesichts­punk­te, wonach es im Ergeb­nis an einer begrün­de­ten Besorg­nis der man­geln­den Nutz­bar­keit fehl­te, gehal­ten war, den Fort­gang des Ver­wal­tungs­ver­fah­rens abzu­war­ten.

Die Ver­zö­ge­rung auf­grund des von der Unter­mie­te­rin initi­ier­ten Geneh­mi­gungs­ver­fah­rens stellt für sich gese­hen kei­nen Man­gel im Sin­ne des § 536 BGB dar und fällt des­halb nicht in die Sphä­re der Klä­ge­rin. Zwar kann die behörd­lich bewirk­te Nut­zungs­be­schrän­kung einer Sache – wie dar­ge­legt – einen sol­chen Man­gel begrün­den. Die Ursa­che hier­für liegt dann aber in der Regel in dem bei Errich­tung oder Benut­zung der Sache auf­ge­tre­te­nen – vor­läu­fig oder end­gül­tig fest­ge­stell­ten – Ver­stoß gegen maß­geb­li­che gesetz­li­che Vor­schrif­ten, der das behörd­li­che Ver­fah­ren aus­ge­löst hat, und nicht in der Tat­sa­che des Ver­fah­rens als sol­chem 8. Wie nicht zuletzt die – am 5.10.2010 und damit rela­tiv zeit­nah erteil­te – Bau­ge­neh­mi­gung zeigt, war das Miet­ob­jekt indes nicht wegen eines Ver­sto­ßes gegen öffent­li­ches Bau­recht feh­ler­haft.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Novem­ber 2013 – XII ZR 77/​12

  1. vgl. BGH, Urteil vom 24.10.2007 – XII ZR 24/​06, ZMR 2008, 274[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 189/​09, NJW 2011, 3151 Rn. 8 zur Pacht[][]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 23.09.1992 – XII ZR 44/​91, NJW 1992, 3226, 3227 zu § 537 BGB aF[]
  4. BGH Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/​08, NJW 2009, 3421 Rn. 6; OLG Düs­sel­dorf DWW 2012, 377, 379[]
  5. vgl. BGH Urteil vom 20.01.1971 – VIII ZR 167/​69, WM 1971, 531, 532[]
  6. vgl. BGH Urteil vom 20.01.1971 – VIII ZR 167/​69, WM 1971, 531, 532; BGH, Urtei­le vom 24.10.2007 – XII ZR 24/​06, ZMR 2008, 274; und vom 23.09.1992 – XII ZR 44/​91, NJW 1992, 3226, 3227[]
  7. vgl. dazu BVerwG NVwZ 1991, 264 und OLG Düs­sel­dorf DWW 2012, 377, 379[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 23.09.1992 – XII ZR 44/​91, NJW 1992, 3226, 3227[]