Die Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le im Woh­nungs­miet­ver­trag

Eine in einem for­mu­lar­mä­ßi­gen Wohn­raum­miet­ver­trag geson­dert aus­ge­wie­se­ne Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le stellt eine zum Nach­teil des Mie­ters von § 556 Abs. 1 BGB abwei­chen­de und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirk­sa­me Ver­ein­ba­rung dar, sofern aus dem Miet­ver­trag nicht ein­deu­tig her­vor­geht, dass es sich bei die­ser Pau­scha­le um einen Teil der Grund­mie­te (Net­to­mie­te) han­delt.

Die Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le im Woh­nungs­miet­ver­trag

Gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB kön­nen die Par­tei­en eines Wohn­raum­miet­ver­tra­ges ver­ein­ba­ren, dass der Mie­ter bestimm­te, in der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung bezeich­ne­te Betriebs­kos­ten trägt, ent­we­der als Pau­scha­le oder im Wege (ange­mes­se­ner) Vor­aus­zah­lun­gen mit Abrech­nungs­pflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer sol­chen Ver­ein­ba­rung bedarf es, weil der Ver­mie­ter nach der Grund­re­gel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Miet­sa­che ruhen­den Las­ten zu tra­gen hat. Die Mie­te ist von ihrer gesetz­ge­be­ri­schen Aus­ge­stal­tung her eine Inklu­siv­mie­te, so dass die aus der Gebrauchs­ge­wäh­rung her­rüh­ren­den Kos­ten grund­sätz­lich mit der ver­ein­bar­ten Mie­te abge­gol­ten wer­den 1.

Hin­ter­grund für die in der Pra­xis auch seit lan­gem all­ge­mein übli­che geson­der­te Umla­ge bestimm­ter Betriebs­kos­ten ist letzt­lich eine ver­ein­fach­te Anpas­sung bei Kos­ten­stei­ge­run­gen in die­sem über­schau­ba­ren und klar defi­nier­ten Bereich. Inso­weit soll der Ver­mie­ter bei Kos­ten­stei­ge­run­gen nicht auf das wesent­lich auf­wen­di­ge­re Ver­fah­ren einer Miet­erhö­hung nach § 558 BGB (Ver­gleichs­mie­ten­ver­fah­ren) ver­wie­sen sein 2. Viel­mehr kann er im Fall einer Betriebs­kos­ten­pau­scha­le unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpas­sung im Wege einer Erklä­rung in Text­form vor­neh­men, wäh­rend bei Vor­aus­zah­lun­gen von Betriebs­kos­ten jeder Par­tei die­se Anpas­sungs­mög­lich­keit nach einer Abrech­nung eröff­net ist.

Zum Schutz des Mie­ters von Wohn­raum sieht § 556 Abs. 4 BGB aller­dings vor, dass Ver­ein­ba­run­gen, die zum Nach­teil des Mie­ters von den Bestim­mun­gen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abwei­chen, unwirk­sam sind. Dies gilt sowohl für Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­run­gen, als auch für hier nach den rechts­feh­ler­frei­en und unan­ge­grif­fe­nen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts vor­lie­gen­de All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen. Des­halb kön­nen in der Wohn­raum­mie­te nur die enu­me­ra­tiv in der Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung auf­ge­zähl­ten Bewirt­schaf­tungs­kos­ten als Neben­kos­ten (Betriebs­kos­ten) ver­ein­bart wer­den, nicht aber (all­ge­mei­ne) Ver­wal­tungs­kos­ten, die nach der aus­drück­li­chen Rege­lung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Ver­ord­nung über die Auf­stel­lung von Betriebs­kos­ten (Betriebs­kos­ten­ver­ord­nung BetrKV) in der Wohn­raum­mie­te nicht als Betriebs­kos­ten umge­legt wer­den kön­nen. Dem­entspre­chend führt bereits die Geset­zes­be­grün­dung des Ent­wurfs eines Geset­zes zur Neu­glie­de­rung, Ver­ein­fa­chung und Reform des Miet­rechts (Miet­rechts­re­form­ge­setz) expli­zit aus, dass die umla­ge­fä­hi­gen Betriebs­kos­ten abschlie­ßend auf­ge­zählt sind und eine ver­trag­li­che Erwei­te­rung, zum Bei­spiel auf Ver­wal­tungs­kos­ten, nicht mög­lich ist 3.

In der in einem Wohn­raum­Miet­ver­trag ver­ein­bar­ten Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le ist eine gegen § 556 Abs. 1 BGB ver­sto­ßen­de und des­halb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirk­sa­me Ver­ein­ba­rung zu sehen.

Dies ist auch nicht des­halb anders zu beur­tei­len, weil es sich bei der Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le um eine "zusätz­li­che Preis­haupt­ab­re­de über die Net­to­mie­te" han­del­te und die Ver­mie­te­rin hier nur ihre Kal­ku­la­ti­on dahin­ge­hend offen­ge­legt habe, dass in der Net­too­der Grund­mie­te Ver­wal­tungs­kos­ten in Höhe von monat­lich 34, 38 € ent­hal­ten sei­en.

Aller­dings trifft es zu, dass es dem Ver­mie­ter frei­steht, im Miet­ver­trag eine Auf­schlüs­se­lung der ver­ein­bar­ten (Grund)Miete bezie­hungs­wei­se (Net­to)Mie­te vor­zu­neh­men und dadurch einen aus Sicht des Mie­ters aller­dings regel­mä­ßig belang­lo­sen Hin­weis auf sei­ne inter­ne Kal­ku­la­ti­on zu geben 4. Dies gilt auch für Ver­wal­tungs­kos­ten, die der Ver­mie­ter eben­so wie sons­ti­ge nicht geson­dert umleg­ba­re Kos­ten in die Grund­mie­te "ein­prei­sen" oder auch sepa­rat als wei­te­ren Bestand­teil der Grund­mie­te ange­ben kann, mit der Fol­ge, dass der Gesamt­be­trag die Aus­gangs­mie­te bil­det, die im Fal­le spä­te­rer Miet­erhö­hun­gen der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te gegen­über­zu­stel­len ist (§ 558 Abs. 1 BGB).

In einer for­mu­lar­mä­ßig ver­ein­bar­ten "Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le" kann jedoch eine blo­ße Offen­le­gung als Bestand­teil der Net­to­mie­te nicht gese­hen wer­den.

All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen sind nach ihrem objek­ti­ven Inhalt und typi­schen Sinn ein­heit­lich so aus­zu­le­gen, wie sie von ver­stän­di­gen und red­li­chen Ver­trags­part­nern unter Abwä­gung der Inter­es­sen der nor­ma­ler­wei­se betei­lig­ten Krei­se ver­stan­den wer­den. Dabei sind die Ver­ständ­nis­mög­lich­kei­ten eines durch­schnitt­li­chen, recht­lich nicht vor­ge­bil­de­ten Ver­trags­part­ners des Ver­wen­ders zugrun­de zu legen. Sofern nach Aus­schöp­fung aller in Betracht kom­men­den Aus­le­gungs­mög­lich­kei­ten Zwei­fel ver­blei­ben und zumin­dest zwei Aus­le­gungs­er­geb­nis­se recht­lich ver­tret­bar sind, kommt die sich zu Las­ten des Klau­sel­ver­wen­ders aus­wir­ken­de Unklar­hei­ten­re­gel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwen­dung 5.

Letzt­lich bedarf es hier kei­ner ver­tief­ten Prü­fung, wel­che Aus­le­gungs­mög­lich­kei­ten ernst­haft in Betracht kom­men. Denn zumin­dest nach der gebo­te­nen kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung kann die hier ver­ein­bar­te Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le nicht als wei­te­rer Miet­be­stand­teil ange­se­hen wer­den.

Zwar könn­te der Umstand, dass in der Wohn­raum­mie­te Ver­wal­tungs­kos­ten seit jeher nicht als Betriebs­kos­ten umge­legt wer­den kön­nen, dafür spre­chen, dass mit der genann­ten Pau­scha­le Ver­wal­tungs­kos­ten nicht unter einem zur Unwirk­sam­keit der Ver­ein­ba­rung füh­ren­den Ver­stoß gegen § 556 Abs. 4 BGB als Betriebs­kos­ten umge­legt wer­den soll­ten, son­dern ledig­lich ein unver­än­der­ba­rer Fest­be­trag als geson­dert aus­ge­wie­se­ner Teil der Grund­mie­te gemeint war, der als sol­cher wie oben aus­ge­führt auch in der Wohn­raum­mie­te wirk­sam ver­ein­bart wer­den kann.

Auf der ande­ren Sei­te zeigt schon die Bezeich­nung als "Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le" die Nähe zu den Betriebs­kos­ten, da der (Grund)Miete Bezeich­nun­gen als "Pau­scha­le" oder als "Vor­schuss" fremd sind. Hin­zu kommt, dass Ver­wal­tungs­kos­ten ihrer Natur nach eben­falls Betriebs­kos­ten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV defi­niert sind.

Dass die Ver­wal­tungs­kos­ten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umla­ge­fä­hi­gen Betriebs­kos­ten aus­ge­nom­men wer­den, dient ledig­lich dem Zweck, dass die Ver­wal­tungs­kos­ten nicht als sons­ti­ge Kos­ten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohn­raum­mie­ter auf­er­legt wer­den kön­nen, wäh­rend in der Geschäfts­raum­mie­te die Umla­ge von Ver­wal­tungs­kos­ten als Betriebs­kos­ten grund­sätz­lich zuläs­sig und weit ver­brei­tet ist 6.

Die Berech­nung der Miet­kau­ti­on sprach in dem hier ent­schie­de­nen Fall eben­falls gegen eine Einor­dung der Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le als Teil der Grund­mie­te. Die vor­lie­gend im Miet­ver­trag fest­ge­leg­te Kau­ti­ons­hö­he ent­spricht genau dem drei­fa­chen Betrag der im Miet­ver­trag aus­ge­wie­se­nen Net­to­kalt­mie­te. Zwar ist es einem Ver­mie­ter, wor­auf die Revi­si­on inso­weit zutref­fend ver­weist, nicht ver­wehrt, weni­ger als den Maxi­mal­be­trag von drei Monats­mie­ten (§ 551 Abs. 1 BGB) zu ver­lan­gen. Anhalts­punk­te dafür, dass die Ver­mie­te­rin vor­lie­gend von die­ser Mög­lich­keit Gebrauch machen woll­te, feh­len jedoch und lie­gen ange­sichts der bei einer blo­ßen Teil­for­de­rung zu erwar­ten­den, hier aber unter­blie­be­nen Run­dung eines Betra­ges auch eher fern.

Einer Zuord­nung der Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le zur Grund­mie­te steht fer­ner ent­ge­gen, dass sich die Ver­mie­te­rin im Miet­ver­trag eine Erhö­hung von Betriebs­kos­ten­pau­scha­len vor­be­hal­ten hat. Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Ver­mie­ter ins­be­son­de­re ohne die Ein­hal­tung von Sperr­fris­ten und der Kap­pungs­gren­ze (§ 558 Abs. 3 BGB) berech­tigt, durch Erklä­rung in Text­form die Betriebs­kos­ten zu erhö­hen, soweit dies im Miet­ver­trag ver­ein­bart ist. Eine sol­che Ver­ein­ba­rung ent­hält § 18 des Miet­ver­tra­ges. Da es sich bei den Ver­wal­tungs­kos­ten ihrer Natur nach eben­falls um Betriebs­kos­ten han­delt 7, spricht dies aus Sicht eines ver­stän­di­gen und red­li­chen Mie­ters, jeden­falls nach kun­den­feind­lichs­ter Aus­le­gung, für eine in sich geschlos­se­ne Betriebs­kos­ten­ver­ein­ba­rung, mit­tels derer sich die Ver­mie­te­rin auch die Erhö­hungs­mög­lich­keit des § 560 Abs. 1 BGB eröff­net hat.

Soweit im vor­lie­gen­den Fall im Miet­ver­trag mit den Kos­ten für Gara­ge und Kfz­Stell­platz wei­te­re Miet­kos­ten auf­ge­lis­tet sind, ergibt sich dar­aus nicht, jeden­falls nicht mit der gebo­te­nen Ein­deu­tig­keit, dass auch die Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le Bestand­teil der Grund­mie­te sein soll­te. Denn bei dem Kos­ten­an­teil für Gara­ge und Stell­platz han­delt es sich um das Ent­gelt für eine neben der Woh­nungs­über­las­sung zusätz­lich ein­ge­räum­te Gebrauchs­ge­wäh­rung, das anders als die Ver­wal­tungs­kos­ten­pau­scha­le ein­deu­tig der Grund­mie­te zuzu­rech­nen ist.

Eben­falls nicht zu einer ande­ren Beur­tei­lung führt für den Bun­des­ge­richts­hof der Umstand, dass die Ver­wal­tungs­kos­ten weder im Miet­ver­trag noch in sei­ner Anla­ge im Rah­men der dort jeweils expli­zit genann­ten Betriebs­kos­ten auf­ge­führt sind. Zum einen sind die Ver­wal­tungs­kos­ten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umla­ge­fä­hi­gen Betriebs­kos­ten abge­grenzt, so dass ihre Nen­nung im Betriebs­kos­ten­ka­ta­log eines For­mu­lar­miet­ver­tra­ges nicht zu erwar­ten ist. Zum ande­ren sind bei­de zuletzt genann­ten Rege­lun­gen aus­weis­lich ihres Wort­lau­tes "ins­be­son­de­re"; "u.a." nicht abschlie­ßend.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Dezem­ber 2018 – VIII ZR 254/​17

  1. vgl. BGH, Urteil vom 02.05.2012 – XII ZR 88/​10, NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13; BT-Drs. 14/​4553, S. 50; Münch­Komm-BGB/­Schmi­d/Ze­helein, 7. Aufl., § 556 Rn. 5[]
  2. vgl. schon BT-Drs. VI/​2421, S. 4; BT-Drs. 7/​2011, S. 8[]
  3. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 50[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 31/​17, NJW-RR 2017, 981 Rn. 7[]
  5. st. Rspr.; vgl. BGH, Urtei­le vom 20.01.2016 – VIII ZR 152/​15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/​15, NJW 2016, 1308 Rn. 14[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/​08, BGHZ 183, 299 Rn. 17[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/​08, aaO[]