Die verweigerte Duldung der Wohnungsinstandsetzung

Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist.

Die verweigerte Duldung der Wohnungsinstandsetzung

Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unterliegt dabei – ebenso wie die Erheblichkeit einer Pflichtverletzung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB – der tatrichterlichen Würdigung, die vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt worden sind1. Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht hier jedoch unterlaufen.

Eine fristlose Kündigung kann nicht erst dann auf eine Verletzung von Duldungspflichten des Mieters gestützt werden, wenn der Mieter einen rechtskräftigen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten “querulatorische Neigungen” zeigt. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein, wenn der Mieter seine Pflicht gemäß § 554 BGB aF (vgl. jetzt §§ 555a bis 555d BGB) verletzt, die Instandsetzung oder Modernisierung der Mietsache zu dulden2. Auch eine die ordentliche Kündigung rechtfertigende erhebliche Vertragsverletzung setzt bei einem Verstoß gegen Duldungspflichten nicht generell voraus, dass sich der Vermieter zuvor einen rechtskräftigen Duldungstitel verschafft hat.

Die vereinzelt in der Instanzrechtsprechung und in der mietrechtlichen Literatur vertretene Auffassung, die eine Kündigung wegen der Verletzung nicht titulierter Duldungspflichten generell ausschließen will3, findet im Gesetz keine Stütze. Weder können derartige Vertragsverletzungen generell als “nicht so gewichtig” angesehen werden4 noch stellt § 554 BGB aF eine abschließende Regelung für den Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter im Konflikt über Instandsetzungen und Modernisierungen dar5. Der Gesetzgeber hat vielmehr die Kündigung des Vermieters, unabhängig davon, auf welcher Pflichtverletzung des Mieters sie beruht, allgemein in § 543 und § 573 BGB geregelt, ohne spezielle Regelungen für die Fälle der Verletzung von Duldungspflichten zu treffen.

Die Auffassung, ein Verstoß gegen (nicht rechtskräftig titulierte) Duldungspflichten sei – solange der Mieter keine “querulatorische Einwendungen” erhebe – nicht so gravierend, dass er die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte, verkennt in grundlegender Weise, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Wertes von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass der Vermieter an deren alsbaldiger Durchführung ein erhebliches wirtschaftliches Interesse haben kann.

Ein strengerer Maßstab liefe darauf hinaus, dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung er rechtlich verpflichtet ist und an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für einen unabsehbaren Zeitraum (nämlich bis zur rechtskräftigen Titulierung einer Duldungsklage) hinauszuzögern, ohne die Konsequenzen tragen zu müssen, die mit einer derartigen im Einzelfall auch sehr gravierenden Vertragsverletzung grundsätzlich verbunden sein können. Diese Auffassung bietet dem Mieter geradezu einen Anreiz dazu, sich den aus seiner Sicht möglicherweise nicht gewünschten, nach der Rechtslage aber gerechtfertigten und von ihm deshalb zu duldenden baulichen Maßnahmen zumindest zeitweise zu widersetzen. Dies widerspricht dem Anliegen des Gesetzgebers, der dem Mieter bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht nur im Hinblick auf wirtschaftliche Interessen des Vermieters, sondern auch mit Blick auf das wohnungspolitische Ziel der Verbesserung der allgemeinen Wohnbedingungen umfangreiche Duldungspflichten auferlegt hat6.

Bei der Beurteilung der Frage, ob die Beklagten als Schuldner des Duldungsanspruchs vertragliche Pflichten schuldhaft verletzt haben, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Sorgfaltsmaßstab des Gläubigers, der zu Unrecht eine Leistung verlangt, herangezogen. Im Streitfall geht es jedoch um die Pflichtverletzung eines Schuldners, für den andere, strengere Maßstäbe gelten.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt ein Gläubiger grundsätzlich nicht schon dann fahrlässig, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung unberechtigt ist7. Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass dem Gläubiger die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschwert würde, wenn man von ihm verlangte, die sicher nur in einem Rechtsstreit zu klärende Berechtigung einer geltend gemachten Forderung schon im Vorfeld oder außerhalb eines Rechtsstreits vorauszusehen. Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt entspricht der Gläubiger demgemäß regelmäßig schon dann, wenn er sorgfältig prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist. Dies gilt auch dann, wenn die zu beurteilende Rechtslage unklar ist8.

Diese Rechtsprechung ist indes nicht anwendbar, wenn es – wie im Streitfall – um die Beurteilung einer Pflichtverletzung des Schuldners geht; insoweit gelten die (strengen) Maßstäbe, die der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung an einen unverschuldeten Rechtsirrtum stellt. Danach fordert der Geltungsanspruch des Rechts, dass der Verpflichtete grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage selbst trägt9, so dass ein unverschuldeter Rechtsirrtum nur ausnahmsweise in Betracht kommt10.

Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er – von besonderen Sachlagen abgesehen – das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er – wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird – zur Leistung verpflichtet war11.

Das Gericht darf deshalb nicht offenlassen, ob dem Mieter als Schuldner der Duldungspflicht ein Zurückbehaltungsrecht wegen erhobener Gegenansprüche zustand. Das Gleiche gilt, soweit die Mieter im hier entschiedenen Fall von der Vermieterin verlangt hatten, die Wiederherstellung eines Podests zuzusagen sowie Maßnahmen zum Schutz von Möbeln durch Verschließen eines Durchgangs mit Spanplatten zu ergreifen. Auch diesbezüglich kommt es nicht darauf an, ob diese Forderungen aus Sicht der Mieter oder des Gerichts “plausibel” waren, sondern darauf, ob das geltend gemachte Begehren und ein darauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht materiellrechtlich begründet waren.

Eine Unterscheidung, ob die von den Mietern erhobenen Einwendungen “plausibel” oder “querulatorisch” waren, kann allenfalls bei der Beurteilung der Schwere des ihnen angelasteten Pflichtverstoßes von Bedeutung sein.

Die fristlose Kündigung ist voriegend auch nicht schon nach § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie erst rund sechs Wochen nach der Zutrittsverweigerung durch die Mieter und deshalb nicht innerhalb angemessener Zeit erklärt worden ist. Es bedarf auch in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung der vom Bundesgerichtshof bisher offen gelassenen Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht Anwendung findet oder der Gedanke einer illoyalen Verspätung nur im Rahmen von § 242 BGB zu berücksichtigen ist12. Denn von einer illoyalen Verspätung kann schon deshalb keine Rede sein, weil die Mieter das beanstandete Verhalten auch danach noch fortgesetzt hatten, indem sie auch später noch den Zutritt zu einem Kellerraum verweigerten.

Bundesgerichtshof, Versä, umnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13

  1. BGH, Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 12 mwN []
  2. Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb.2014, § 573 Rn. 35; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, § 543 Rn.20 f.; vgl. auch Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 543 Rn. 5; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. – IV Rn. 389; BGH, Beschluss vom 05.10.2010 – VIII ZR 221/09, WuM 2011, 13 Rn. 2 f. [zu vertraglichen Duldungspflichten] []
  3. LG Berlin, Urteil vom 14.08.2013 – 65 S 327/12; LG Saarbrücken, ZMR 2008, 975; AG München, ZMR 2012, 365 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 210 []
  4. so wohl Schmidt-Futterer/Blank, aaO []
  5. vgl. LG Saarbrücken aaO []
  6. vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 36 f.; BT-Drs. 9/2079, S. 9 f. [zu § 541b BGB i.d.F. vom 20.12 1982] []
  7. vgl. BGH, Urteile vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 33; vom 01.03.2013 – V ZR 31/12, NJW-RR 2013, 1028 Rn. 64 f. []
  8. BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO []
  9. BGH, Urteile vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO Rn. 34; vom 30.04.2014 – VIII ZR 103/13, BGHZ 201, 91 Rn. 23 []
  10. grundlegend BGH, Urteil vom 09.01.1951 – I ZR 35/50, NJW 1951, 398 []
  11. BGH, Urteile vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13, aaO Rn. 36; vom 30.04.2014 – VIII ZR 103/13, aaO Rn. 24 []
  12. vgl. BGH, Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17; BGH, Beschluss vom 13.04.2010 – VIII ZR 206/09, WuM 2010, 352 Rn. 5; jeweils mwN []