Eine von dem Bauträger vorformulierte Bindungsfrist, nach der der Erwerber an sein Angebot auf Abschluss eines Bauträgervertrags für sechs Wochen oder länger gebunden ist, überschreitet die regelmäßige gesetzliche Frist des § 147 Abs. 2 BGB von vier Wochen wesentlich; sie ist nur dann nicht unangemessen lang im Sinne von § 308 Nr. 1 BGB, wenn der Verwender hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter dem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall der Bindung zurückstehen muss [1].
Die Klausel über diese Frist, die sich – wie der Bundesgerichtshof für eine vergleichbare Klausel bereits entschieden hat – aus ihrem Wortlaut heraus verständlich und sinnvoll von der nachfolgenden Fortgeltungsklausel trennen lässt, so dass es auf deren Wirksamkeit oder Unwirksamkeit nicht ankommt [2], ist gemäß § 308 Nr. 1 BGB unwirksam. Das hat nach § 306 Abs. 2 BGB zur Folge, dass für die Annahmefrist die gesetzliche Regelung in § 147 Abs. 2 BGB gilt, nach deren Ablauf das Angebot gemäß § 146 BGB erlischt.
Vorliegend handelt es sich bei dem verwendeten Angebot um eine von der Bauträgerin vorformulierte Erklärung, die der AGBrechtlichen Inhaltskontrolle unterliegt. Folglich ist der Weg für eine Inhaltskontrolle dieser Vertragsabschlussklausel nach § 308 Nr. 1 BGB frei [3].
Unter Berücksichtigung der für den Vertragsgegenstand typischen Umstände ergibt die Abwägung der Interessen der Verhandlungspartner, dass die in dem Angebot enthaltene Bindungsfrist von sechs Wochen die Käuferin unangemessen in ihrer Dispositionsfreiheit beeinträchtigt hat und deshalb nach § 308 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
Ausgangspunkt für die Prüfung der Unangemessenheit nach § 308 Nr. 1 BGB ist § 147 Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. Für die Bemessung dieses Zeitraums ist unerheblich, ob es sich was die Bauträgerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof in Abrede gestellt hat tatsächlich um einen Bauträgerkaufvertrag handelt. Denn bei dem finanzierten Kauf einer bereits fertiggestellten Eigentumswohnung beträgt die gesetzliche Frist des § 147 Abs. 2 BGB regelmäßig vier Wochen [4]; der Bundesgerichtshof hat – allerdings erst nach Erlass des Berufungsurteils – entschieden, dass für einen Bauträgerkaufvertrag nichts anderes gilt [5].
Ob bei der Bestimmung, welche Frist angemessen im Sinne von § 308 Nr. 1 BGB ist, im konkreten Fall absehbare Verzögerungen zu berücksichtigen sind oder ob insoweit allein eine generalisierende und typisierende Betrachtung geboten ist [6], kann dahinstehen. Denn die Bauträgerin führt insoweit allein die nicht sichergestellte Finanzierung auf Seiten der Käuferin an. Diese kann die gesetzliche Frist des § 147 Abs. 2 BGB jedoch nicht verlängern. Wird nämlich das Angebot wie hier auf Veranlassung des Empfängers abgegeben, obwohl diesem die ungesicherte Finanzierung bekannt ist, kann der Anbietende eine Annahme innerhalb der üblichen Frist erwarten. Er muss nicht damit rechnen, dass ein Hindernis auf seiner Seite, das seinem potentiellen Vertragspartner von vornherein bekannt ist, eine überlange einseitige Bindung zur Folge hat; so hätte es der Bauträgerin freigestanden, die Käuferin erst nach einer Finanzierungszusage zu der Abgabe des Angebots zu bewegen.
Die danach maßgebliche gesetzliche Frist von vier Wochen ist wesentlich überschritten. Allerdings ist höchstrichterlich bislang nicht geklärt, ab welcher relativen Fristüberschreitung die Wesentlichkeitsgrenze erreicht ist. Bei einer vierwöchigen gesetzlichen Frist entscheidet der Bundesgerichtshof diese Frage nunmehr dahingehend, dass (nur) eine Überschreitung um 50 % oder mehr als wesentlich anzusehen ist; davon ist also auszugehen, sobald die Frist wie hier – sechs Wochen (oder mehr) beträgt. Ob es zusätzlich eine absolute Grenze für die Unwesentlichkeit gibt [7], kann dahinstehen; eine absolute Obergrenze dürfte allerdings nicht allgemein, sondern nur bezogen auf den jeweiligen Vertragsgegenstand und die maßgebliche gesetzliche Frist zu bestimmen sein und wäre bei einer auf einen Immobilienkaufvertrag bezogenen vierwöchigen Frist (erst) bei einer Überschreitung wie hier – um zwei Wochen erreicht.
Geht die Bindungsfrist wesentlich über den in § 147 Abs. 2 BGB bestimmten Zeitraum hinaus, stellt dies nur dann keine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Verwender hierfür ein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter welchem das Interesse des Kunden an dem baldigen Wegfall seiner Bindung zurückstehen muss [8]. Solche schutzwürdigen Interessen der Bauträgerin sind nicht ersichtlich. Insbesondere kann sie sich nicht darauf berufen, dass eine ihrer Gesellschafterinnen ihren Sitz in den Niederlanden hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt es fern, dass der Bauträgerin durch die Übersetzung des immerhin von ihr selbst vorformulierten Angebots ein besonderer zeitlicher Aufwand entstand. Auch erschließt es sich nicht, warum eine Übermittlung in die Niederlande angesichts einer möglichen Versendung per Email oder Telefax längere Zeit beanspruchen sollte.
Die Käuferin hat die verspätete Annahmeerklärung der Bauträgerin, die gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neues Angebot gilt, vorliegend nicht angenommen. Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach ausgeführt, dass eine Annahme der verspäteten Annahmeerklärung durch Schweigen bei beurkundungsbedürftigen Grundstücksgeschäften nicht in Betracht kommt und dass die von dem anderen Teil zur Erfüllung vorgenommenen Handlungen (insbesondere die Kaufpreiszahlung) grundsätzlich nicht als schlüssige Annahmeerklärung auszulegen sind [9].
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Januar 2014 – V ZR 5/12
- Fortführung des BGH, Urteils vom 27.09.2013 – V ZR 52/12, WM 2013, 2315 ff.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/12, WM 2013, 2315 Rn. 8[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 7[↩]
- BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 12 ff.[↩]
- Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/12, WM 2013, 2315 Rn. 12 f.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/12, WM 2013, 2315 Rn. 13[↩]
- so Dammann in Wolf/Lindacher/Pfeiffer, AGBG, 6. Aufl., § 308 Nr. 1 Rn. 11[↩]
- BGH, Urteile vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873, Rn. 8; und vom 27.09.2013 – V ZR 52/12, WM 2013, 2315 Rn. 14 f.[↩]
- BGH, Urteile vom 11.06.2010 – V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 16; vom 07.06.2013 – V ZR 10/12, ZNotP 2013, 226 Rn. 27; vom 27.09.2013 – V ZR 52/12, WM 2013, 2315 Rn.19[↩]
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