Die vom Bau­trä­ger vor­for­mu­lier­te Bindungsfrist

Eine von dem Bau­trä­ger vor­for­mu­lier­te Bin­dungs­frist, nach der der Erwer­ber an sein Ange­bot auf Abschluss eines Bau­trä­ger­ver­trags für sechs Wochen oder län­ger gebun­den ist, über­schrei­tet die regel­mä­ßi­ge gesetz­li­che Frist des § 147 Abs. 2 BGB von vier Wochen wesent­lich; sie ist nur dann nicht unan­ge­mes­sen lang im Sin­ne von § 308 Nr. 1 BGB, wenn der Ver­wen­der hier­für ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se gel­tend machen kann, hin­ter dem das Inter­es­se des Kun­den an dem bal­di­gen Weg­fall der Bin­dung zurück­ste­hen muss¹.

Die Klau­sel über die­se Frist, die sich – wie der Bun­des­ge­richts­hof für eine ver­gleich­ba­re Klau­sel bereits ent­schie­den hat – aus ihrem Wort­laut her­aus ver­ständ­lich und sinn­voll von der nach­fol­gen­den Fort­gel­tungs­klau­sel tren­nen lässt, so dass es auf deren Wirk­sam­keit oder Unwirk­sam­keit nicht ankommt², ist gemäß § 308 Nr. 1 BGB unwirk­sam. Das hat nach § 306 Abs. 2 BGB zur Fol­ge, dass für die Annah­me­frist die gesetz­li­che Rege­lung in § 147 Abs. 2 BGB gilt, nach deren Ablauf das Ange­bot gemäß § 146 BGB erlischt.

Vor­lie­gend han­delt es sich bei dem ver­wen­de­ten Ange­bot um eine von der Bau­trä­ge­rin vor­for­mu­lier­te Erklä­rung, die der AGBrecht­li­chen Inhalts­kon­trol­le unter­liegt. Folg­lich ist der Weg für eine Inhalts­kon­trol­le die­ser Ver­trags­ab­schluss­klau­sel nach § 308 Nr. 1 BGB frei³.

Unter Berück­sich­ti­gung der für den Ver­trags­ge­gen­stand typi­schen Umstän­de ergibt die Abwä­gung der Inter­es­sen der Ver­hand­lungs­part­ner, dass die in dem Ange­bot ent­hal­te­ne Bin­dungs­frist von sechs Wochen die Käu­fe­rin unan­ge­mes­sen in ihrer Dis­po­si­ti­ons­frei­heit beein­träch­tigt hat und des­halb nach § 308 Nr. 1 BGB unwirk­sam ist.

Aus­gangs­punkt für die Prü­fung der Unan­ge­mes­sen­heit nach § 308 Nr. 1 BGB ist § 147 Abs. 2 BGB. Nach die­ser Vor­schrift kann der einem Abwe­sen­den gemach­te Antrag nur bis zu dem Zeit­punkt ange­nom­men wer­den, in wel­chem der Antra­gen­de den Ein­gang der Ant­wort unter regel­mä­ßi­gen Umstän­den erwar­ten darf. Für die Bemes­sung die­ses Zeit­raums ist uner­heb­lich, ob es sich was die Bau­trä­ge­rin in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Bun­des­ge­richts­hof in Abre­de gestellt hat tat­säch­lich um einen Bau­trä­ger­kauf­ver­trag han­delt. Denn bei dem finan­zier­ten Kauf einer bereits fer­tig­ge­stell­ten Eigen­tums­woh­nung beträgt die gesetz­li­che Frist des § 147 Abs. 2 BGB regel­mä­ßig vier Wochen⁴; der Bun­des­ge­richts­hof hat – aller­dings erst nach Erlass des Beru­fungs­ur­teils – ent­schie­den, dass für einen Bau­trä­ger­kauf­ver­trag nichts ande­res gilt⁵.

Ob bei der Bestim­mung, wel­che Frist ange­mes­sen im Sin­ne von § 308 Nr. 1 BGB ist, im kon­kre­ten Fall abseh­ba­re Ver­zö­ge­run­gen zu berück­sich­ti­gen sind oder ob inso­weit allein eine gene­ra­li­sie­ren­de und typi­sie­ren­de Betrach­tung gebo­ten ist⁶, kann dahin­ste­hen. Denn die Bau­trä­ge­rin führt inso­weit allein die nicht sicher­ge­stell­te Finan­zie­rung auf Sei­ten der Käu­fe­rin an. Die­se kann die gesetz­li­che Frist des § 147 Abs. 2 BGB jedoch nicht ver­län­gern. Wird näm­lich das Ange­bot wie hier auf Ver­an­las­sung des Emp­fän­gers abge­ge­ben, obwohl die­sem die unge­si­cher­te Finan­zie­rung bekannt ist, kann der Anbie­ten­de eine Annah­me inner­halb der übli­chen Frist erwar­ten. Er muss nicht damit rech­nen, dass ein Hin­der­nis auf sei­ner Sei­te, das sei­nem poten­ti­el­len Ver­trags­part­ner von vorn­her­ein bekannt ist, eine über­lan­ge ein­sei­ti­ge Bin­dung zur Fol­ge hat; so hät­te es der Bau­trä­ge­rin frei­ge­stan­den, die Käu­fe­rin erst nach einer Finan­zie­rungs­zu­sa­ge zu der Abga­be des Ange­bots zu bewegen.

Die danach maß­geb­li­che gesetz­li­che Frist von vier Wochen ist wesent­lich über­schrit­ten. Aller­dings ist höchst­rich­ter­lich bis­lang nicht geklärt, ab wel­cher rela­ti­ven Fris­t­über­schrei­tung die Wesent­lich­keits­gren­ze erreicht ist. Bei einer vier­wö­chi­gen gesetz­li­chen Frist ent­schei­det der Bun­des­ge­richts­hof die­se Fra­ge nun­mehr dahin­ge­hend, dass (nur) eine Über­schrei­tung um 50 % oder mehr als wesent­lich anzu­se­hen ist; davon ist also aus­zu­ge­hen, sobald die Frist wie hier – sechs Wochen (oder mehr) beträgt. Ob es zusätz­lich eine abso­lu­te Gren­ze für die Unwe­sent­lich­keit gibt⁷, kann dahin­ste­hen; eine abso­lu­te Ober­gren­ze dürf­te aller­dings nicht all­ge­mein, son­dern nur bezo­gen auf den jewei­li­gen Ver­trags­ge­gen­stand und die maß­geb­li­che gesetz­li­che Frist zu bestim­men sein und wäre bei einer auf einen Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag bezo­ge­nen vier­wö­chi­gen Frist (erst) bei einer Über­schrei­tung wie hier – um zwei Wochen erreicht.

Geht die Bin­dungs­frist wesent­lich über den in § 147 Abs. 2 BGB bestimm­ten Zeit­raum hin­aus, stellt dies nur dann kei­ne unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung dar, wenn der Ver­wen­der hier­für ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se gel­tend machen kann, hin­ter wel­chem das Inter­es­se des Kun­den an dem bal­di­gen Weg­fall sei­ner Bin­dung zurück­ste­hen muss⁸. Sol­che schutz­wür­di­gen Inter­es­sen der Bau­trä­ge­rin sind nicht ersicht­lich. Ins­be­son­de­re kann sie sich nicht dar­auf beru­fen, dass eine ihrer Gesell­schaf­te­rin­nen ihren Sitz in den Nie­der­lan­den hat. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts liegt es fern, dass der Bau­trä­ge­rin durch die Über­set­zung des immer­hin von ihr selbst vor­for­mu­lier­ten Ange­bots ein beson­de­rer zeit­li­cher Auf­wand ent­stand. Auch erschließt es sich nicht, war­um eine Über­mitt­lung in die Nie­der­lan­de ange­sichts einer mög­li­chen Ver­sen­dung per Email oder Tele­fax län­ge­re Zeit bean­spru­chen sollte.

Die Käu­fe­rin hat die ver­spä­te­te Annah­me­er­klä­rung der Bau­trä­ge­rin, die gemäß § 150 Abs. 1 BGB als neu­es Ange­bot gilt, vor­lie­gend nicht ange­nom­men. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits mehr­fach aus­ge­führt, dass eine Annah­me der ver­spä­te­ten Annah­me­er­klä­rung durch Schwei­gen bei beur­kun­dungs­be­dürf­ti­gen Grund­stücks­ge­schäf­ten nicht in Betracht kommt und dass die von dem ande­ren Teil zur Erfül­lung vor­ge­nom­me­nen Hand­lun­gen (ins­be­son­de­re die Kauf­preis­zah­lung) grund­sätz­lich nicht als schlüs­si­ge Annah­me­er­klä­rung aus­zu­le­gen sind⁹.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Janu­ar 2014 – V ZR 5/​12

1. Fort­füh­rung des BGH, Urteils vom 27.09.2013 – V ZR 52/​12, WM 2013, 2315 ff.[↩]
2. vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/​12, WM 2013, 2315 Rn. 8[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873 Rn. 7[↩]
4. BGH, Urteil vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873 Rn. 12 ff.[↩]
5. Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/​12, WM 2013, 2315 Rn. 12 f.[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2013 – V ZR 52/​12, WM 2013, 2315 Rn. 13[↩]
7. so Dam­mann in Wolf/​Lindacher/​Pfeiffer, AGBG, 6. Aufl., § 308 Nr. 1 Rn. 11[↩]
8. BGH, Urtei­le vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873, Rn. 8; und vom 27.09.2013 – V ZR 52/​12, WM 2013, 2315 Rn. 14 f.[↩]
9. BGH, Urtei­le vom 11.06.2010 – V ZR 85/​09, NJW 2010, 2873 Rn. 16; vom 07.06.2013 – V ZR 10/​12, ZNotP 2013, 226 Rn. 27; vom 27.09.2013 – V ZR 52/​12, WM 2013, 2315 Rn.19[↩]