Die vom Mie­ter aner­kann­te Betriebskostenabrechnung

Die Rege­lun­gen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hin­dern die Miet­ver­trags­par­tei­en nicht, nach Zugang einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung an den Mie­ter eine Ver­ein­ba­rung dar­über zu tref­fen, dass der Mie­ter den aus­ge­wie­se­nen Sal­do als ver­bind­lich aner­kennt. Weder for­mel­le Män­gel der Abrech­nung noch die mit einer sol­chen Ver­ein­ba­rung etwa ver­bun­de­ne Ver­kür­zung der dem Mie­ter zuste­hen­den Ein­wen­dungs­frist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) ste­hen der Wirk­sam­keit einer der­ar­ti­gen Ver­ein­ba­rung entgegen.

Die vom Mie­ter aner­kann­te Betriebskostenabrechnung

Dies kann auch in einem Ver­gleich im Sin­ne von § 779 BGB erfolgen.

Im hier ent­schie­de­nen Fall war die­ser Ver­gleich durch einen Schrift­wech­sel, der ein ent­spre­chen­des – ein­deu­ti­ges – Ange­bot des Ver­mie­ters sowie eine dar­auf bezo­ge­ne – unein­ge­schränk­te – Annah­me des Mie­ters ent­hält, zustan­de gekom­men. Auf die zuvor wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses gegen die Abrech­nun­gen erho­be­nen for­mel­len und inhalt­li­chen Ein­wen­dun­gen hat der Mie­ter mit sei­ner vor­be­halt­lo­sen Annah­me und der damit ein­her­ge­hen­den (unbe­ding­ten) Zah­lungs­zu­sa­ge still­schwei­gend ver­zich­tet und sich dadurch im Gegen­zug ein Ent­ge­gen­kom­men der Ver­mie­te­rin hin­sicht­lich der Zwangs­räu­mung (Zuwar­ten um zwei Mona­te) gesichert.

Eine wirk­sa­me Eini­gung der Par­tei­en über die Ver­pflich­tung des Mie­ters, die offe­nen Rech­nungs­be­trä­ge an die Ver­mie­ter zu ent­rich­ten, setzt nicht vor­aus, dass die genann­ten Abrech­nun­gen den for­mel­len Anfor­de­run­gen nach § 556 Abs. 3 BGB genü­gen. Dies ergibt sich ins­be­son­de­re nicht aus den Bestim­mun­gen des § 556 Abs. 3, 4 BGB.

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Die Vor­schrift des § 556 Abs. 3 BGB ent­hält zwar Rege­lun­gen zur Abrech­nung von Vor­aus­zah­lun­gen des Mie­ters auf Betriebs­kos­ten, von denen in ihrem Anwen­dungs­be­reich gemäß § 556 Abs. 4 BGB nicht zum Nach­teil des Mie­ters abge­wi­chen wer­den darf. Hier­von wird aber eine Eini­gung der Miet­ver­trags­par­tei­en über die Ver­bind­lich­keit des Sal­dos einer kon­kre­ten bereits erteil­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht erfasst.

Es bedurf­te des­halb im vor­lie­gen­den Fall kei­ner Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs über die in der Instanz­recht­spre­chung und in der miet­recht­li­chen Lite­ra­tur bis­her nicht ein­heit­lich beur­teil­te Fra­ge, ob die Bestim­mun­gen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann ent­spre­chend gel­ten, wenn die Miet­par­tei­en – wie hier in Bezug auf die Strom­kos­ten weder eine Pau­scha­le noch Vor­aus­zah­lun­gen auf die – ver­trag­lich dem Mie­ter auf­er­leg­ten – Betriebs­kos­ten ver­ein­bart haben1.

Denn die Rege­lun­gen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hin­dern die Miet­ver­trags­par­tei­en jeden­falls nicht dar­an, nach Zugang einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung an den Mie­ter eine Ver­ein­ba­rung dar­über zu tref­fen, dass der Mie­ter den aus­ge­wie­se­nen Sal­do als ver­bind­lich aner­kennt. Weder for­mel­le Män­gel der Abrech­nung noch die mit einer sol­chen Ver­ein­ba­rung etwa ver­bun­de­ne Ver­kür­zung der dem Mie­ter zuste­hen­den Ein­wen­dungs­frist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) ste­hen der Wirk­sam­keit einer der­ar­ti­gen Ver­ein­ba­rung ent­ge­gen. Es han­delt sich hier­bei näm­lich nicht um eine Abre­de, die Ein­wen­dun­gen des Mie­ters gegen die Abrech­nung von vorn­her­ein gene­rell aus­schließt oder ein­schränkt, son­dern um die Aner­ken­nung einer kon­kre­ten Schuld2, sei es in Form eines (dekla­ra­to­ri­schen) Aner­kennt­nis­ses oder – wie hier – in Form einer ver­gleichs­wei­sen Eini­gung. Die­ser Fall wird von § 556 Abs. 4 BGB sei­nem Sinn und Zweck nach nicht erfasst.

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Die in § 556 Abs. 3 BGB nor­mier­te Abrech­nungs­pflicht des Ver­mie­ters nebst den damit im Zusam­men­hang ste­hen­den aus­schluss­be­wehr­ten Abrech­nungs- und Ein­wen­dungs­fris­ten die­nen im Inter­es­se bei­der Miet­ver­trags­par­tei­en der Abrech­nungs­si­cher­heit, der Streit­ver­mei­dung und der Schaf­fung von Rechts­klar­heit in über­schau­ba­rer Zeit3. Die­ser gesetz­ge­be­ri­schen Ziel­set­zung wird eine Aus­le­gung des § 556 Abs. 4 BGB nicht gerecht, die den Ver­trags­par­tei­en – selbst wenn sach­li­che Grün­de hier­für vor­lie­gen – die Mög­lich­keit ver­sagt, sich ein­ver­nehm­lich auf schnel­le­rem Weg Klar­heit über die wech­sel­sei­ti­gen Pflich­ten aus einem abge­schlos­se­nen Abrech­nungs­zeit­raum zu verschaffen.

Der mit § 556 Abs. 4 bezweck­te Mie­ter­schutz wird in sol­chen Fäl­len schon des­halb nicht unter­lau­fen, weil die Annah­me sowohl einer ver­gleichs­wei­sen Eini­gung – nach der gesetz­li­chen Rege­lung des § 779 BGB – als auch eines dekla­ra­to­ri­schen Aner­kennt­nis­ses – nach stän­di­ger Recht­spre­chung4 – vor­aus­setzt, dass zwi­schen den Par­tei­en Streit oder Unge­wiss­heit über ein bestehen­des Rechts- bezie­hungs­wei­se Schuld­ver­hält­nis herrscht und die Par­tei­en die­ses durch die Ver­ein­ba­rung ins­ge­samt oder in ein­zel­nen Bezie­hun­gen dem Streit ent­zie­hen wol­len, mit­hin – auch für den Mie­ter – ein kon­kre­ter Anlass für die Aner­ken­nung des Abrech­nungs­sal­dos vor­lie­gen muss. Die Beja­hung einer sol­chen Eini­gung kommt also nur in Betracht, wenn sich ein mate­ri­el­les Inter­es­se (auch) des Mie­ters an deren Zustan­de­kom­men fest­stel­len lässt, was in der Regel damit ein­her­ge­hen wird, dass etwai­ge Nach­tei­le für den Mie­ter hin­rei­chend kom­pen­siert werden.

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Die­se Aus­le­gung von § 556 Abs. 4 BGB steht im Ein­klang mit der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass § 556 Abs. 4 BGB der Wirk­sam­keit einer ein­zel­fall­be­zo­ge­nen Ver­stän­di­gung der Miet­ver­trags­par­tei­en über die ein­ma­li­ge Ver­län­ge­rung der jähr­li­chen Abrech­nungs­pe­ri­ode (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) zwecks Umstel­lung auf eine kalen­der­jähr­li­che Abrech­nung nicht ent­ge­gen­steht und dabei ent­schei­dend dar­auf abge­stellt, dass eine sol­che Ver­ein­ba­rung im bei­der­sei­ti­gen Inter­es­se liegt und die dem Mie­ter mög­li­cher­wei­se ent­ste­hen­den Nach­tei­le durch ent­spre­chen­de Vor­tei­le hin­rei­chend kom­pen­siert wer­den5.

Soweit der Bun­des­ge­richts­hof eine vor­be­halt­lo­se Zah­lung oder Gut­schrift inner­halb der dem Mie­ter gewähr­ten Ein­wen­dungs­frist für sich genom­men nicht als ein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis ansieht6, wird damit nicht etwa gene­rell die Mög­lich­keit ver­neint, dass die Miet­ver­trags­par­tei­en sich vor Ablauf der Ein­wen­dungs­frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB über das Bestehen eines sich aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erge­ben­den Sal­dos ver­bind­lich ver­stän­di­gen. Die­se Recht­spre­chung lässt ledig­lich den Schluss zu, dass an eine sol­che Eini­gung hohe Anfor­de­run­gen zu stel­len sind und sie nur bei – hier gege­be­nen – ein­deu­ti­gen Erklä­run­gen der Miet­ver­trags­par­tei­en in Betracht kommt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. Okto­ber 2020 – VIII ZR 230/​19

  1. beja­hend etwa LG Ber­lin, GE 2007, 1252 f.; Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, Miet­recht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 446; Langenberg/​Zehelein, Betriebs­kos­ten- und Heiz­kos­ten­recht, 9. Aufl., G. Rn. 35; Beck­OK-Miet­rech­t/Pfei­fer, Stand: 1.08.2020, § 556 BGB Rn. 1261; ver­nei­nend etwa LG Mün­chen II, NZM 2012, 342; Staudinger/​Artz, BGB, Neubearb.2018, § 556 Rn. 106; Beck­OGK-BGB/­Dra­ger, Stand: 1.01.2020, § 556 Rn. 101; vgl. fer­ner – für das Ver­hält­nis zwi­schen Eigen­tü­mer und ding­lich Woh­nungs­be­rech­tig­tem BGH, Urteil vom 16.03.2018 – V ZR 60/​17, NZM 2018, 675 Rn. 13 ff.[]
  2. so auch Schmidt-Fut­te­rer/Lan­gen­berg, aaO Rn. 402; MünchKommBGB/​Zehelein, 8. Aufl., § 556 Rn. 109; BeckOGKBGB/​Drager, aaO Rn. 230; Staudinger/​Artz, aaO Rn. 134; Wall, Betriebs- und Heiz­kos­ten, 5. Aufl., Rn. 1567; Langenberg/​Zehelein, aaO, H. Rn. 232 f.; aA juris­PK-BGB/­Schur, 9. Aufl., § 556 Rn. 104[]
  3. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 37; BGH, Urtei­le vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/​05, NJW 2006, 903 Rn. 13; vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/​09, NJW 2011, 843 Rn.19 ff.[]
  4. vgl. etwa BGH, Urtei­le vom 24.03.1976 – IV ZR 222/​74, BGHZ 66, 250, 255; vom 01.12.1994 – VII ZR 215/​93, NJW 1995, 960 unter – II 2 g; Beschluss vom 03.06.2008 – XI ZR 239/​07, NJW 2008, 3425[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 27.07.2011 – VIII ZR 316/​10, NJW 2011, 2878 Rn. 11 ff., 14[]
  6. BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/​09, aaO Rn. 21[]

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