Die vom Mieter anerkannte Betriebskostenabrechnung

Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen.

Die vom Mieter anerkannte Betriebskostenabrechnung

Dies kann auch in einem Vergleich im Sinne von § 779 BGB erfolgen.

Im hier entschiedenen Fall war dieser Vergleich durch einen Schriftwechsel, der ein entsprechendes – eindeutiges – Angebot des Vermieters sowie eine darauf bezogene – uneingeschränkte – Annahme des Mieters enthält, zustande gekommen. Auf die zuvor während des Mietverhältnisses gegen die Abrechnungen erhobenen formellen und inhaltlichen Einwendungen hat der Mieter mit seiner vorbehaltlosen Annahme und der damit einhergehenden (unbedingten) Zahlungszusage stillschweigend verzichtet und sich dadurch im Gegenzug ein Entgegenkommen der Vermieterin hinsichtlich der Zwangsräumung (Zuwarten um zwei Monate) gesichert.

Eine wirksame Einigung der Parteien über die Verpflichtung des Mieters, die offenen Rechnungsbeträge an die Vermieter zu entrichten, setzt nicht voraus, dass die genannten Abrechnungen den formellen Anforderungen nach § 556 Abs. 3 BGB genügen. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus den Bestimmungen des § 556 Abs. 3, 4 BGB.

Die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB enthält zwar Regelungen zur Abrechnung von Vorauszahlungen des Mieters auf Betriebskosten, von denen in ihrem Anwendungsbereich gemäß § 556 Abs. 4 BGB nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Hiervon wird aber eine Einigung der Mietvertragsparteien über die Verbindlichkeit des Saldos einer konkreten bereits erteilten Betriebskostenabrechnung nicht erfasst.

Es bedurfte deshalb im vorliegenden Fall keiner Entscheidung des Bundesgerichtshofs über die in der Instanzrechtsprechung und in der mietrechtlichen Literatur bisher nicht einheitlich beurteilte Frage, ob die Bestimmungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entsprechend gelten, wenn die Mietparteien – wie hier in Bezug auf die Stromkosten weder eine Pauschale noch Vorauszahlungen auf die – vertraglich dem Mieter auferlegten – Betriebskosten vereinbart haben1.

Denn die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien jedenfalls nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen. Es handelt sich hierbei nämlich nicht um eine Abrede, die Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung von vornherein generell ausschließt oder einschränkt, sondern um die Anerkennung einer konkreten Schuld2, sei es in Form eines (deklaratorischen) Anerkenntnisses oder – wie hier – in Form einer vergleichsweisen Einigung. Dieser Fall wird von § 556 Abs. 4 BGB seinem Sinn und Zweck nach nicht erfasst.

Die in § 556 Abs. 3 BGB normierte Abrechnungspflicht des Vermieters nebst den damit im Zusammenhang stehenden ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen dienen im Interesse beider Mietvertragsparteien der Abrechnungssicherheit, der Streitvermeidung und der Schaffung von Rechtsklarheit in überschaubarer Zeit3. Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung wird eine Auslegung des § 556 Abs. 4 BGB nicht gerecht, die den Vertragsparteien – selbst wenn sachliche Gründe hierfür vorliegen – die Möglichkeit versagt, sich einvernehmlich auf schnellerem Weg Klarheit über die wechselseitigen Pflichten aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu verschaffen.

Der mit § 556 Abs. 4 bezweckte Mieterschutz wird in solchen Fällen schon deshalb nicht unterlaufen, weil die Annahme sowohl einer vergleichsweisen Einigung – nach der gesetzlichen Regelung des § 779 BGB – als auch eines deklaratorischen Anerkenntnisses – nach ständiger Rechtsprechung4 – voraussetzt, dass zwischen den Parteien Streit oder Ungewissheit über ein bestehendes Rechts- beziehungsweise Schuldverhältnis herrscht und die Parteien dieses durch die Vereinbarung insgesamt oder in einzelnen Beziehungen dem Streit entziehen wollen, mithin – auch für den Mieter – ein konkreter Anlass für die Anerkennung des Abrechnungssaldos vorliegen muss. Die Bejahung einer solchen Einigung kommt also nur in Betracht, wenn sich ein materielles Interesse (auch) des Mieters an deren Zustandekommen feststellen lässt, was in der Regel damit einhergehen wird, dass etwaige Nachteile für den Mieter hinreichend kompensiert werden.

Diese Auslegung von § 556 Abs. 4 BGB steht im Einklang mit der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass § 556 Abs. 4 BGB der Wirksamkeit einer einzelfallbezogenen Verständigung der Mietvertragsparteien über die einmalige Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) zwecks Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegensteht und dabei entscheidend darauf abgestellt, dass eine solche Vereinbarung im beiderseitigen Interesse liegt und die dem Mieter möglicherweise entstehenden Nachteile durch entsprechende Vorteile hinreichend kompensiert werden5.

Soweit der Bundesgerichtshof eine vorbehaltlose Zahlung oder Gutschrift innerhalb der dem Mieter gewährten Einwendungsfrist für sich genommen nicht als ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis ansieht6, wird damit nicht etwa generell die Möglichkeit verneint, dass die Mietvertragsparteien sich vor Ablauf der Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB über das Bestehen eines sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos verbindlich verständigen. Diese Rechtsprechung lässt lediglich den Schluss zu, dass an eine solche Einigung hohe Anforderungen zu stellen sind und sie nur bei – hier gegebenen – eindeutigen Erklärungen der Mietvertragsparteien in Betracht kommt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Oktober 2020 – VIII ZR 230/19

  1. bejahend etwa LG Berlin, GE 2007, 1252 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 446; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., G. Rn. 35; BeckOK-Mietrecht/Pfeifer, Stand: 1.08.2020, § 556 BGB Rn. 1261; verneinend etwa LG München II, NZM 2012, 342; Staudinger/Artz, BGB, Neubearb.2018, § 556 Rn. 106; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: 1.01.2020, § 556 Rn. 101; vgl. ferner – für das Verhältnis zwischen Eigentümer und dinglich Wohnungsberechtigtem BGH, Urteil vom 16.03.2018 – V ZR 60/17, NZM 2018, 675 Rn. 13 ff.[]
  2. so auch Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 402; MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 556 Rn. 109; BeckOGKBGB/Drager, aaO Rn. 230; Staudinger/Artz, aaO Rn. 134; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 5. Aufl., Rn. 1567; Langenberg/Zehelein, aaO, H. Rn. 232 f.; aA jurisPK-BGB/Schur, 9. Aufl., § 556 Rn. 104[]
  3. vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 37; BGH, Urteile vom 18.01.2006 – VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 Rn. 13; vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09, NJW 2011, 843 Rn.19 ff.[]
  4. vgl. etwa BGH, Urteile vom 24.03.1976 – IV ZR 222/74, BGHZ 66, 250, 255; vom 01.12.1994 – VII ZR 215/93, NJW 1995, 960 unter – II 2 g; Beschluss vom 03.06.2008 – XI ZR 239/07, NJW 2008, 3425[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 27.07.2011 – VIII ZR 316/10, NJW 2011, 2878 Rn. 11 ff., 14[]
  6. BGH, Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/09, aaO Rn. 21[]

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