Die vor­ge­täusch­te Eigen­be­darfs­kün­di­gung

Eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB), die in Wahr­heit nicht besteht und die vom Ver­mie­ter schuld­haft aus­ge­spro­chen wird, begrün­det grund­sätz­lich die Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters, dem Mie­ter den dar­aus ent­ste­hen­den Scha­den zu erset­zen. Ist im Streit über die Kün­di­gung zwi­schen den Par­tei­en ein gericht­li­cher Räu­mungs­ver­gleich geschlos­sen wor­den, durch den der Streit über die Berech­ti­gung des Eigen­be­darfs bei­gelegt wur­de, so hat der Mie­ter jeden­falls dann kei­nen Scha­dens­er­satz­an­spruch, wenn der behaup­te­te Eigen­be­darf in dem Ver­gleich vor­an­ge­gan­ge­nen Räu­mungs­ver­fah­ren aus­drück­lich bestrit­ten wur­de.

Die vor­ge­täusch­te Eigen­be­darfs­kün­di­gung

So die Ent­schei­dung des Amts­ge­richts Mann­heim in dem hier vor­lie­gen­den Fall, in dem die Klä­ge­rin Scha­dens­er­satz auf Grund einer vor­ge­täusch­ten Eigen­be­darfs­kün­di­gung. Zwi­schen den Beklag­ten einer­seits sowie der Klä­ge­rin und ihrem Ex-Mann ande­rer­seits bestand ein Miet­ver­hält­nis über eine in M. gele­ge­nen Woh­nung im Erd­ge­schoss. Der Miet­ver­trag wur­de mit den Rechts­vor­gän­gern der Beklag­ten zum 1.5.1984 abge­schlos­sen. Die Beklag­ten wur­den im Jahr 2001 Eigen­tü­mer und tra­ten damit in das Miet­ver­hält­nis ein. Die­ses Miet­ver­hält­nis wur­de mit Schrei­ben vom 29.6.2006 zum 30.7.2007 wegen Eigen­be­darfs gekün­digt. Der Kün­di­gung wur­de mit Schrei­ben vom 27.4.2007 auf­grund der Sozi­al­klau­sel wider­spro­chen. Die Klä­ge­rin wur­de zusam­men mit Ihrem Ex-Mann von den Beklag­ten auf Räu­mung und Her­aus­ga­be gericht­lich in Anspruch genom­men (AG Mann­heim, Az. 2 C 212/​07). Im Rah­men die­ses Ver­fah­rens schlos­sen die Par­tei­en einen Räu­mungs­ver­gleich, in wel­chem sich die Klä­ge­rin und ihr Ex-Mann dazu ver­pflich­te­ten, die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung zum 31.12.2008 zu räu­men und an die Beklag­ten her­aus­zu­ge­ben, die Beklag­ten sich im Gegen­zug dazu ver­pflich­te­ten, an die Klä­ge­rin 3.000,00 EUR für den Fall des frist­ge­rech­ten Aus­zugs zu zah­len.

Anders als im gericht­li­chen Ver­gleich vor­ge­se­hen, einig­ten sich die Miet­par­tei­en im wei­te­ren Ver­lauf dar­auf, dass der Klä­ge­rin zuge­stan­den wur­de, noch län­ger in der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung zu ver­blei­ben. Die Woh­nungs­über­ga­be erfolg­te schließ­lich zum 28.8.2009. Nach ihrer Rück­kehr aus den USA stell­te die Klä­ge­rin fest, dass Ihre ehe­ma­li­ge Woh­nung nicht von den Beklag­ten selbst genutzt wird, son­dern an einen Mie­ter mit Namen "D." ver­mie­tet wird. Die Beklag­ten waren nie in die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung ein­ge­zo­gen.

Mit Schrei­ben vom 1.4.2011 wur­den die Beklag­ten unter Frist­set­zung zum 15.4.2011 dazu auf­ge­for­dert, wegen angeb­li­chen vor­ge­täusch­ten Eigen­be­darfs an die Klä­ge­rin (in dem Schrei­ben näher kon­kre­ti­sier­ten) Scha­dens­er­satz zu zah­len. Eine Zah­lung erfolg­te nicht. Die Beklag­ten erteil­ten für 2008 und 2009 Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen. Die­se ende­ten mit Gut­ha­ben für die Klä­ge­rin i.H.v. 90,47 EUR für 2008 und 147,28 EUR für 2009 (zusam­men 237,75 EUR). Die­ses Gut­ha­ben wur­de nicht aus­be­zahlt. Die Klä­ge­rin hat vor dem Amts­ge­richt Mann­heim Kla­ge auf Zah­lung von 21.259,36 EUR erho­ben. Die Beklag­ten haben Wider­kla­ge erho­ben und ver­lan­gen 2.262,25 EUR.

Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts steht der Klä­ge­rin auf Grund des unstrei­ti­gen Gut­ha­bens aus den Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen 2008 und 2009 ein Anspruch gegen die Beklag­ten i.H.v. 237,75 EUR zu. Ein Anspruch auf Scha­dens­er­satz steht der Klä­ge­rin hin­ge­gen nicht zu.

Zwar ist ein Ver­mie­ter, der schuld­haft eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB) aus­spricht, der in Wahr­heit nicht besteht, dem Mie­ter grund­sätz­lich zum Ersatz des dar­aus ent­ste­hen­den Scha­dens ver­pflich­tet (§§ 535, 280 Abs. 1 BGB)1. Die Klä­ge­rin kann vor­lie­gend jedoch kei­ne Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gel­tend machen, da – unab­hän­gig von der Fra­ge, ob Eigen­be­darf jemals vor­ge­le­gen hat – durch den vor dem Amts­ge­richt Mann­heim geschlos­se­nen Räu­mungs­ver­gleich jeden­falls ein Zurech­nungs­zu­sam­men­hang zwi­schen einem mög­li­chen vor­ge­täusch­ten Eigen­be­darf und mög­li­chen Schä­den der Klä­ge­rin unter­bro­chen wur­de.

Nach zutref­fen­der Auf­fas­sung2, der sich das Amts­ge­richt Mann­heim anschließt, ist ein Scha­dens­er­satz­an­spruch des Mie­ters zu ver­nei­nen, sofern mit dem zwi­schen den Par­tei­en geschlos­se­nen Ver­gleich der Streit über die Berech­ti­gung des Eigen­be­darfs bei­gelegt wird. Davon ist zumin­dest dann aus­zu­ge­hen, wenn der behaup­te­te Eigen­be­darf in dem ange­streng­ten Räu­mungs­ver­fah­ren aus­drück­lich bestrit­ten wird. In den Fäl­len, in denen ledig­lich die for­mel­le Wirk­sam­keit der Kün­di­gung, die Schlüs­sig­keit des Eigen­be­darfs­grun­des oder des­sen Beweis­bar­keit strei­tig sind, mag es pro­ble­ma­tisch sein, in dem Räu­mungs­ver­gleich einen kon­klu­den­ten Ver­zicht des Mie­ters auf Scha­dens­er­satz­an­sprü­che zu sehen. Denn Scha­dens­er­satz­an­sprü­che sind jeden­falls dann begrün­det, wenn der Mie­ter nicht aus frei­en Stü­cken aus­zieht, son­dern in der Vor­stel­lung, zumin­dest mate­ri­ell dazu ver­pflich­tet zu sein, und er kei­ne Ver­an­las­sung dazu hat, an den Anga­ben des Ver­mie­ters zum Eigen­be­darf zu zwei­feln3.

Vor­lie­gend hat­te die hie­si­ge Klä­ge­rin im Räu­mungs­ver­fah­ren durch ihren Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten den Eigen­be­darf der hie­si­gen Beklag­ten bestrit­ten. Der Pro­zess­be­voll­mäch­tig­te hat­te dar­ge­legt, dass der gel­tend gemach­te Eigen­be­darf ledig­lich vor­ge­scho­ben sei und sich hier­für auf den Umstand beru­fen, dass zwi­schen den Par­tei­en zuvor meh­re­re gericht­li­che Aus­ein­an­der­set­zun­gen geführt wor­den sei­en und hier­in der wah­re Grund für die Kün­di­gung gele­gen hät­te. Auf Grund die­ser Ein­las­sung des Pro­zess­be­voll­mäch­tig­ten im dama­li­gen Räu­mungs­ver­fah­ren steht der hier ver­tre­te­nen Auf­fas­sung, dass die Kau­sa­li­tät zwi­schen Eigen­be­darfs­kün­di­gung und Scha­den zu ver­nei­nen ist, wenn der Mie­ter den Eigen­be­darf pro­zes­su­al bestrit­ten hat, jeden­falls vor­lie­gend auch nicht die grund­sätz­lich durch­aus beacht­li­che Kri­tik von Blank4 ent­ge­gen, wonach das Abstel­len auf das Bestrei­ten der Eigen­be­darfs­grün­de zwei­fel­haft sei, da ein sol­ches Bestrei­ten in den meis­ten Fäl­len eine Erklä­rung mit Nicht­wis­sen i.S.v. § 138 ZPO dar­stel­le. Denn hier han­del­te es sich – wie erläu­tert – gera­de nicht um ein blo­ßes Bestrei­ten mit Nicht­wis­sen.

Auch die Beru­fung der Klä­ge­rin auf eine Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs5 führt vor­lie­gend zu kei­nem ande­ren Ergeb­nis. Zwar lehn­te der Bun­des­ge­richts­hof dort in der Tat die Unter­bre­chung des Zurech­nungs­zu­sam­men­hangs zwi­schen einer ein­ver­nehm­li­chen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses und Schä­den des Mie­ters ab. Jedoch stell­te der Bun­des­ge­richts­hof hier­bei ent­schei­dend dar­auf ab, dass der Mie­ter sich mate­ri­ell­recht­lich zum Aus­zug ver­pflich­tet und kei­nen Grund dafür gese­hen hat­te, an der Wirk­sam­keit der Kün­di­gung zu zwei­feln. In einem sol­chen Fall wird der Zurech­nungs­zu­sam­men­hang zwi­schen vor­ge­täusch­tem Eigen­be­darf und Scha­den nicht aus­ge­schlos­sen.

Der vor­lie­gen­de Fall liegt aber – wie oben erläu­tert – anders. Die Klä­ge­rin zwei­fel­te am Vor­lie­gen des Eigen­be­darfs und damit an der mate­ri­el­len Wirk­sam­keit der Kün­di­gung. Die­sen Fall hat der Bun­des­ge­richts­hof selbst nicht ent­schie­den, es aber im Jah­re 2011 nicht bean­stan­det, dass die Beru­fungs­in­stanz einen Scha­dens­er­satz­an­spruch in einem Fall ver­neint hat, in dem der Streit über die Berech­ti­gung des – vom Mie­ter in dem ange­streng­ten Räu­mungs­ver­fah­ren aus­drück­lich bestrit­te­nen – Eigen­be­darfs mit einem von den Miet­ver­trags­par­tei­en geschlos­se­nen Ver­gleich bei­gelegt wor­den ist6.

Ande­res ergibt sich vor­lie­gend zuletzt auch nicht aus dem Vor­brin­gen der Klä­ge­rin, sie habe sich zu dem Räu­mungs­ver­gleich ledig­lich des­halb bereit gefun­den, da unmiss­ver­ständ­lich durch das Gericht dar­ge­legt wor­den sei, dass der Eigen­be­darfs­grund schlüs­sig dar­ge­legt wor­den sei und eine Ver­ur­tei­lung zur Räu­mung der Woh­nung – unter Ein­räu­mung ledig­lich einer Frist von maxi­mal bis zu einem Jahr – erfol­gen wer­de. Dem steht aus Sicht des Gerichts schon das Pro­to­koll des Amts­ge­richt Mann­heim vom 16.10.20077 ent­ge­gen. Dort heißt es unmit­tel­bar vor dem Ver­gleich: "Nach noch­ma­li­ger ein­ge­hen­der Erör­te­rung der Sach- und Rechts­la­ge, ins­be­son­de­re der für bei­de Par­tei­en bestehen­den Pro­zess­ri­si­ken schlie­ßen die Par­tei­en fol­gen­den Ver­gleich" (Her­vor­he­bung hier). Dem Gericht ist nicht ersicht­lich, wor­in – das Vor­brin­gen der Klä­ge­rin als wahr unter­stellt – für die dama­li­gen Klä­ger dann noch ein sol­ches Pro­zess­ri­si­ko bestan­den haben soll­te, dass sie einem Ver­gleich zustim­men, der ers­tens eine Räu­mungs­frist gewährt, die über die vom Gericht angeb­lich genann­te maxi­ma­le Räu­mungs­frist von einem Jahr hin­aus­geht (16.10.2007 bis 31.12.2008) und zwei­tens die Klä­ger ver­pflich­tet, dar­über hin­aus noch 3.000,00 EUR zah­len. Wäre die Situa­ti­on vom Gericht wirk­lich mit so deut­li­chen Wor­ten beschrie­ben wor­den, hät­te es für die dama­li­gen Klä­ger mehr als nahe gele­gen, ein strei­ti­ges Urteil abzu­war­ten und mit dann berech­tig­ter Hoff­nung einer "kos­ten­lo­sen" und kür­ze­ren (als im Räu­mungs­ver­gleich ver­ein­bar­ten) Räu­mungs­frist ent­ge­gen­zu­se­hen. Gegen einen solch deut­li­chen Hin­weis des Gerichts spricht auch, dass ein sol­cher nicht pro­to­kol­liert wur­de. Zuletzt spricht dage­gen auch, dass die damals benann­ten Zeu­gen noch gar nicht ver­nom­men wor­den waren und es aus die­sem Grund als sehr unwahr­schein­lich ange­se­hen wird, dass das Gericht unmiss­ver­ständ­lich zum Aus­druck gebracht haben soll, dass eine Ver­ur­tei­lung zur Räu­mung erfol­gen wer­de. Es mag allen­falls sein, dass das Gericht in den Ver­gleichs­ver­hand­lun­gen zum Aus­druck gebracht hat, wie es vor­aus­sicht­lich ent­schei­den wür­de, wenn sich nach der Beweis­auf­nah­me das (aus Sicht des Gerichts nach Akten­in­halt mög­li­cher­wei­se schlüs­si­ge) Vor­brin­gen der dama­li­gen Klä­ger als wahr her­aus­stel­len soll­te. Dies hät­te aber nicht die Zwei­fel über das Vor­lie­gen von Eigen­be­darf aus­räu­men kön­nen.

Somit kann auch aus die­sem Vor­trag nicht geschlos­sen wer­den, die (hie­si­ge) Klä­ge­rin habe mate­ri­ell-recht­lich kei­nen Anlass mehr für Zwei­fel am Vor­lie­gen des Eigen­be­darfs gehabt. Aus die­sen Grün­den geht das Gericht davon aus, dass mit Abschluss des Räu­mungs­ver­gleichs auch der Streit über das Vor­lie­gen von Eigen­be­darfs­grün­den bei­gelegt wer­den soll­te. Dann aber beinhal­tet der Abschluss des Ver­gleichs zugleich einen Ver­zicht auf Scha­dens­er­satz­an­sprü­che für den Fall, dass tat­säch­lich kein Eigen­be­darfs­grund bestand.

Ver­zugs­zin­sen waren erst ab Rechts­hän­gig­keit zuzu­spre­chen. Die blo­ße Zah­lungs­auf­for­de­rung mit ein­sei­ti­ger Frist­be­stim­mung im Schrei­ben vom 1.4.2011 reicht nicht aus, um den Ver­zug des Geg­ners zu begrün­den, § 286 Abs. 1 S. 1 BGB8. Eine Mah­nung aber wur­de von Sei­ten der Klä­ge­rin nicht vor­ge­tra­gen. Auch sind kei­ne Grün­de für die Ent­behr­lich­keit einer Mah­nung ersicht­lich, § 286 Abs. 2 BGB. Somit kann dahin ste­hen, ob der Gut­ha­bens­be­trag in der Gel­tend­ma­chung der Rück­zah­lung von Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lungs­be­trä­gen beinhal­tet war.

Die Wider­kla­ge ist zuläs­sig, aber unbe­grün­det. Auch wenn im gericht­li­chen Ver­gleich die Zah­lung von 3.000,00 EUR zunächst an den recht­zei­ti­gen Aus­zug der Wider­be­klag­ten zum 31.12.2008 geknüpft war, die­se aber erst am 28.8.2009 aus­ge­zo­gen war, ergibt sich aus der Aus­sa­ge des Zeu­gen Dr. H. und dem Über­ga­be­pro­to­koll vom 28.8.2009 deut­lich, dass die Wider­klä­ger trotz des ver­spä­te­ten Aus­zugs der Wider­be­klag­ten bereit dazu waren, 2.800,00 EUR an die Wider­be­klag­te zu zah­len und die übri­gen 200,00 EUR mit noch offe­nen Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen zu ver­rech­nen. Die Aus­sa­ge des Zeu­gen Dr. H. war ohne Wider­sprü­che und logi­sche Denk­brü­che und daher glaub­haft. Das Gericht hat kei­nen Anlass, die Glaub­wür­dig­keit des Zeu­gen anzu­zwei­feln, dies zumal ange­sichts der Tat­sa­che, dass sei­ne Aus­sa­ge voll mit dem Über­ga­be­pro­to­koll über­ein­stimmt. Auch hat der Zeu­ge sei­ne Unter­schrift unter dem Über­ga­be­pro­to­koll bestä­tigt.

Hin­zu kommt, dass einem Rück­zah­lungs­an­spruch der Wider­klä­ger § 814 BGB ent­ge­gen­stün­de. Aus dem Ver­gleich ging deut­lich und auch für juris­ti­sche Lai­en erkenn­bar her­vor, dass die Zah­lung der 3.000,00 EUR an den frist­ge­rech­ten Aus­zug der Wider­be­klag­ten geknüpft war. Indem die Beklag­ten jeden­falls 2.500,00 EUR den­noch zahl­ten, taten sie dies, obwohl sie wuss­ten, dass sie zur Leis­tung nicht ver­pflich­tet waren. Man­gels Begründ­etheit der Wider­kla­ge konn­ten die Beklag­ten auch nicht mit dem Gut­ha­ben der Wider­be­klag­ten aus den Betriebs­kos­ten­ab­rech­nun­gen 2008 und 2009 auf­rech­nen.

Amts­ge­richt Mann­heim, Urteil vom 23. März 2012 – 9 C 452/​11

  1. BGH NJW 2009, 2059 []
  2. BGH WuM 2011, 634; OLG Frank­furt NJW-RR 1995, 145; LG Ham­burg, Urt. v. 14.12.2010 – 316 S 45/​10 m.w.N. auch zur Lite­ra­tur []
  3. LG Ham­burg, Urt. v. 14.12.2010 – 316 S 45/​10 []
  4. Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, 10. Aufl. 2011, § 573 Rn. 79 []
  5. BGH NJW 2009, 2059 []
  6. BGH WuM 2011, 634 []
  7. AG Mann­heim – 2 C 212/​07 []
  8. Palandt-Grü­ne­berg, BGB, 71. Aufl. 2012, § 286 Rn. 22 []