Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB), die in Wahrheit nicht besteht und die vom Vermieter schuldhaft ausgesprochen wird, begründet grundsätzlich die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Ist im Streit über die Kündigung zwischen den Parteien ein gerichtlicher Räumungsvergleich geschlossen worden, durch den der Streit über die Berechtigung des Eigenbedarfs beigelegt wurde, so hat der Mieter jedenfalls dann keinen Schadensersatzanspruch, wenn der behauptete Eigenbedarf in dem Vergleich vorangegangenen Räumungsverfahren ausdrücklich bestritten wurde.
So die Entscheidung des Amtsgerichts Mannheim in dem hier vorliegenden Fall, in dem die Klägerin Schadensersatz auf Grund einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Zwischen den Beklagten einerseits sowie der Klägerin und ihrem Ex-Mann andererseits bestand ein Mietverhältnis über eine in M. gelegenen Wohnung im Erdgeschoss. Der Mietvertrag wurde mit den Rechtsvorgängern der Beklagten zum 1.5.1984 abgeschlossen. Die Beklagten wurden im Jahr 2001 Eigentümer und traten damit in das Mietverhältnis ein. Dieses Mietverhältnis wurde mit Schreiben vom 29.6.2006 zum 30.7.2007 wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Kündigung wurde mit Schreiben vom 27.4.2007 aufgrund der Sozialklausel widersprochen. Die Klägerin wurde zusammen mit Ihrem Ex-Mann von den Beklagten auf Räumung und Herausgabe gerichtlich in Anspruch genommen (AG Mannheim, Az. 2 C 212/07). Im Rahmen dieses Verfahrens schlossen die Parteien einen Räumungsvergleich, in welchem sich die Klägerin und ihr Ex-Mann dazu verpflichteten, die streitgegenständliche Wohnung zum 31.12.2008 zu räumen und an die Beklagten herauszugeben, die Beklagten sich im Gegenzug dazu verpflichteten, an die Klägerin 3.000,00 EUR für den Fall des fristgerechten Auszugs zu zahlen.
Anders als im gerichtlichen Vergleich vorgesehen, einigten sich die Mietparteien im weiteren Verlauf darauf, dass der Klägerin zugestanden wurde, noch länger in der streitgegenständlichen Wohnung zu verbleiben. Die Wohnungsübergabe erfolgte schließlich zum 28.8.2009. Nach ihrer Rückkehr aus den USA stellte die Klägerin fest, dass Ihre ehemalige Wohnung nicht von den Beklagten selbst genutzt wird, sondern an einen Mieter mit Namen „D.“ vermietet wird. Die Beklagten waren nie in die streitgegenständliche Wohnung eingezogen.
Mit Schreiben vom 1.4.2011 wurden die Beklagten unter Fristsetzung zum 15.4.2011 dazu aufgefordert, wegen angeblichen vorgetäuschten Eigenbedarfs an die Klägerin (in dem Schreiben näher konkretisierten) Schadensersatz zu zahlen. Eine Zahlung erfolgte nicht. Die Beklagten erteilten für 2008 und 2009 Nebenkostenabrechnungen. Diese endeten mit Guthaben für die Klägerin i.H.v. 90,47 EUR für 2008 und 147,28 EUR für 2009 (zusammen 237,75 EUR). Dieses Guthaben wurde nicht ausbezahlt. Die Klägerin hat vor dem Amtsgericht Mannheim Klage auf Zahlung von 21.259,36 EUR erhoben. Die Beklagten haben Widerklage erhoben und verlangen 2.262,25 EUR.
Nach Auffassung des Amtsgerichts steht der Klägerin auf Grund des unstreitigen Guthabens aus den Nebenkostenabrechnungen 2008 und 2009 ein Anspruch gegen die Beklagten i.H.v. 237,75 EUR zu. Ein Anspruch auf Schadensersatz steht der Klägerin hingegen nicht zu.
Zwar ist ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB) ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§§ 535, 280 Abs. 1 BGB)1. Die Klägerin kann vorliegend jedoch keine Schadensersatzansprüche geltend machen, da – unabhängig von der Frage, ob Eigenbedarf jemals vorgelegen hat – durch den vor dem Amtsgericht Mannheim geschlossenen Räumungsvergleich jedenfalls ein Zurechnungszusammenhang zwischen einem möglichen vorgetäuschten Eigenbedarf und möglichen Schäden der Klägerin unterbrochen wurde.
Nach zutreffender Auffassung2, der sich das Amtsgericht Mannheim anschließt, ist ein Schadensersatzanspruch des Mieters zu verneinen, sofern mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Vergleich der Streit über die Berechtigung des Eigenbedarfs beigelegt wird. Davon ist zumindest dann auszugehen, wenn der behauptete Eigenbedarf in dem angestrengten Räumungsverfahren ausdrücklich bestritten wird. In den Fällen, in denen lediglich die formelle Wirksamkeit der Kündigung, die Schlüssigkeit des Eigenbedarfsgrundes oder dessen Beweisbarkeit streitig sind, mag es problematisch sein, in dem Räumungsvergleich einen konkludenten Verzicht des Mieters auf Schadensersatzansprüche zu sehen. Denn Schadensersatzansprüche sind jedenfalls dann begründet, wenn der Mieter nicht aus freien Stücken auszieht, sondern in der Vorstellung, zumindest materiell dazu verpflichtet zu sein, und er keine Veranlassung dazu hat, an den Angaben des Vermieters zum Eigenbedarf zu zweifeln3.
Vorliegend hatte die hiesige Klägerin im Räumungsverfahren durch ihren Prozessbevollmächtigten den Eigenbedarf der hiesigen Beklagten bestritten. Der Prozessbevollmächtigte hatte dargelegt, dass der geltend gemachte Eigenbedarf lediglich vorgeschoben sei und sich hierfür auf den Umstand berufen, dass zwischen den Parteien zuvor mehrere gerichtliche Auseinandersetzungen geführt worden seien und hierin der wahre Grund für die Kündigung gelegen hätte. Auf Grund dieser Einlassung des Prozessbevollmächtigten im damaligen Räumungsverfahren steht der hier vertretenen Auffassung, dass die Kausalität zwischen Eigenbedarfskündigung und Schaden zu verneinen ist, wenn der Mieter den Eigenbedarf prozessual bestritten hat, jedenfalls vorliegend auch nicht die grundsätzlich durchaus beachtliche Kritik von Blank4 entgegen, wonach das Abstellen auf das Bestreiten der Eigenbedarfsgründe zweifelhaft sei, da ein solches Bestreiten in den meisten Fällen eine Erklärung mit Nichtwissen i.S.v. § 138 ZPO darstelle. Denn hier handelte es sich – wie erläutert – gerade nicht um ein bloßes Bestreiten mit Nichtwissen.
Auch die Berufung der Klägerin auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs1 führt vorliegend zu keinem anderen Ergebnis. Zwar lehnte der Bundesgerichtshof dort in der Tat die Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs zwischen einer einvernehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses und Schäden des Mieters ab. Jedoch stellte der Bundesgerichtshof hierbei entscheidend darauf ab, dass der Mieter sich materiellrechtlich zum Auszug verpflichtet und keinen Grund dafür gesehen hatte, an der Wirksamkeit der Kündigung zu zweifeln. In einem solchen Fall wird der Zurechnungszusammenhang zwischen vorgetäuschtem Eigenbedarf und Schaden nicht ausgeschlossen.
Der vorliegende Fall liegt aber – wie oben erläutert – anders. Die Klägerin zweifelte am Vorliegen des Eigenbedarfs und damit an der materiellen Wirksamkeit der Kündigung. Diesen Fall hat der Bundesgerichtshof selbst nicht entschieden, es aber im Jahre 2011 nicht beanstandet, dass die Berufungsinstanz einen Schadensersatzanspruch in einem Fall verneint hat, in dem der Streit über die Berechtigung des – vom Mieter in dem angestrengten Räumungsverfahren ausdrücklich bestrittenen – Eigenbedarfs mit einem von den Mietvertragsparteien geschlossenen Vergleich beigelegt worden ist5.
Anderes ergibt sich vorliegend zuletzt auch nicht aus dem Vorbringen der Klägerin, sie habe sich zu dem Räumungsvergleich lediglich deshalb bereit gefunden, da unmissverständlich durch das Gericht dargelegt worden sei, dass der Eigenbedarfsgrund schlüssig dargelegt worden sei und eine Verurteilung zur Räumung der Wohnung – unter Einräumung lediglich einer Frist von maximal bis zu einem Jahr – erfolgen werde. Dem steht aus Sicht des Gerichts schon das Protokoll des Amtsgericht Mannheim vom 16.10.20076 entgegen. Dort heißt es unmittelbar vor dem Vergleich: „Nach nochmaliger eingehender Erörterung der Sach- und Rechtslage, insbesondere der für beide Parteien bestehenden Prozessrisiken schließen die Parteien folgenden Vergleich“ (Hervorhebung hier). Dem Gericht ist nicht ersichtlich, worin – das Vorbringen der Klägerin als wahr unterstellt – für die damaligen Kläger dann noch ein solches Prozessrisiko bestanden haben sollte, dass sie einem Vergleich zustimmen, der erstens eine Räumungsfrist gewährt, die über die vom Gericht angeblich genannte maximale Räumungsfrist von einem Jahr hinausgeht (16.10.2007 bis 31.12.2008) und zweitens die Kläger verpflichtet, darüber hinaus noch 3.000,00 EUR zahlen. Wäre die Situation vom Gericht wirklich mit so deutlichen Worten beschrieben worden, hätte es für die damaligen Kläger mehr als nahe gelegen, ein streitiges Urteil abzuwarten und mit dann berechtigter Hoffnung einer „kostenlosen“ und kürzeren (als im Räumungsvergleich vereinbarten) Räumungsfrist entgegenzusehen. Gegen einen solch deutlichen Hinweis des Gerichts spricht auch, dass ein solcher nicht protokolliert wurde. Zuletzt spricht dagegen auch, dass die damals benannten Zeugen noch gar nicht vernommen worden waren und es aus diesem Grund als sehr unwahrscheinlich angesehen wird, dass das Gericht unmissverständlich zum Ausdruck gebracht haben soll, dass eine Verurteilung zur Räumung erfolgen werde. Es mag allenfalls sein, dass das Gericht in den Vergleichsverhandlungen zum Ausdruck gebracht hat, wie es voraussichtlich entscheiden würde, wenn sich nach der Beweisaufnahme das (aus Sicht des Gerichts nach Akteninhalt möglicherweise schlüssige) Vorbringen der damaligen Kläger als wahr herausstellen sollte. Dies hätte aber nicht die Zweifel über das Vorliegen von Eigenbedarf ausräumen können.
Somit kann auch aus diesem Vortrag nicht geschlossen werden, die (hiesige) Klägerin habe materiell-rechtlich keinen Anlass mehr für Zweifel am Vorliegen des Eigenbedarfs gehabt. Aus diesen Gründen geht das Gericht davon aus, dass mit Abschluss des Räumungsvergleichs auch der Streit über das Vorliegen von Eigenbedarfsgründen beigelegt werden sollte. Dann aber beinhaltet der Abschluss des Vergleichs zugleich einen Verzicht auf Schadensersatzansprüche für den Fall, dass tatsächlich kein Eigenbedarfsgrund bestand.
Verzugszinsen waren erst ab Rechtshängigkeit zuzusprechen. Die bloße Zahlungsaufforderung mit einseitiger Fristbestimmung im Schreiben vom 1.4.2011 reicht nicht aus, um den Verzug des Gegners zu begründen, § 286 Abs. 1 S. 1 BGB7. Eine Mahnung aber wurde von Seiten der Klägerin nicht vorgetragen. Auch sind keine Gründe für die Entbehrlichkeit einer Mahnung ersichtlich, § 286 Abs. 2 BGB. Somit kann dahin stehen, ob der Guthabensbetrag in der Geltendmachung der Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungsbeträgen beinhaltet war.
Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet. Auch wenn im gerichtlichen Vergleich die Zahlung von 3.000,00 EUR zunächst an den rechtzeitigen Auszug der Widerbeklagten zum 31.12.2008 geknüpft war, diese aber erst am 28.8.2009 ausgezogen war, ergibt sich aus der Aussage des Zeugen Dr. H. und dem Übergabeprotokoll vom 28.8.2009 deutlich, dass die Widerkläger trotz des verspäteten Auszugs der Widerbeklagten bereit dazu waren, 2.800,00 EUR an die Widerbeklagte zu zahlen und die übrigen 200,00 EUR mit noch offenen Nebenkostenabrechnungen zu verrechnen. Die Aussage des Zeugen Dr. H. war ohne Widersprüche und logische Denkbrüche und daher glaubhaft. Das Gericht hat keinen Anlass, die Glaubwürdigkeit des Zeugen anzuzweifeln, dies zumal angesichts der Tatsache, dass seine Aussage voll mit dem Übergabeprotokoll übereinstimmt. Auch hat der Zeuge seine Unterschrift unter dem Übergabeprotokoll bestätigt.
Hinzu kommt, dass einem Rückzahlungsanspruch der Widerkläger § 814 BGB entgegenstünde. Aus dem Vergleich ging deutlich und auch für juristische Laien erkennbar hervor, dass die Zahlung der 3.000,00 EUR an den fristgerechten Auszug der Widerbeklagten geknüpft war. Indem die Beklagten jedenfalls 2.500,00 EUR dennoch zahlten, taten sie dies, obwohl sie wussten, dass sie zur Leistung nicht verpflichtet waren. Mangels Begründetheit der Widerklage konnten die Beklagten auch nicht mit dem Guthaben der Widerbeklagten aus den Betriebskostenabrechnungen 2008 und 2009 aufrechnen.
Amtsgericht Mannheim, Urteil vom 23. März 2012 – 9 C 452/11
- BGH NJW 2009, 2059[↩][↩]
- BGH WuM 2011, 634; OLG Frankfurt NJW-RR 1995, 145; LG Hamburg, Urt. v. 14.12.2010 – 316 S 45/10 m.w.N. auch zur Literatur[↩]
- LG Hamburg, Urt. v. 14.12.2010 – 316 S 45/10[↩]
- Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. 2011, § 573 Rn. 79[↩]
- BGH WuM 2011, 634[↩]
- AG Mannheim – 2 C 212/07[↩]
- Palandt-Grüneberg, BGB, 71. Aufl. 2012, § 286 Rn. 22[↩]
