Die Wahl des WEG-Ver­wal­ters – bei meh­re­ren Bewer­bern

Wer­den meh­re­re Bewer­ber um das Amt des Ver­wal­ters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kan­di­da­ten abge­stimmt wer­den, sofern nicht ein Bewer­ber die abso­lu­te Mehr­heit erreicht und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur eine JaStim­me abge­ben kön­nen.

Die Wahl des WEG-Ver­wal­ters – bei meh­re­ren Bewer­bern

Nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlie­ßen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Bestel­lung und Abbe­ru­fung des Ver­wal­ters mit Stim­men­mehr­heit, die sich hier nach Mit­ei­gen­tums­an­tei­len bestimmt 1. Ob die danach erfor­der­li­che Mehr­heit erreicht wor­den ist, muss in einem ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­fah­ren ermit­telt wer­den. Die Fest­le­gung der Ver­fah­rens­wei­se bei Abstim­mun­gen obliegt, sofern durch die Gemein­schafts­ord­nung oder durch ein­fa­chen Geschäfts­ord­nungs­be­schluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kei­ne Fest­le­gung erfolgt ist, dem Ver­samm­lungs­lei­ter. Die­ser kann nach pflicht­ge­mä­ßem Ermes­sen den Abstim­mungs­mo­dus, ins­be­son­de­re die Rei­hen­fol­ge der Abstim­mungs­fra­gen, fest­le­gen 2. Inner­halb die­ses Ermes­sens kann er auch dar­über bestim­men, wel­ches Wahl­ver­fah­ren durch­ge­führt wer­den soll, wenn es meh­re­re Bewer­ber um ein Amt gibt. In Betracht kommt inso­weit etwa, dass jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bei einer nach­ein­an­der erfol­gen­den Abstim­mung über die ein­zel­nen Bewer­ber ins­ge­samt nur eine JaStim­me ver­ge­ben kann. Mög­lich ist aller­dings auch, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von ihrem Stimm­recht in jedem Wahl­gang unab­hän­gig von ihrem vor­an­ge­gan­ge­nen Stimm­ver­hal­ten Gebrauch machen kön­nen 3.

Im hier ent­schie­de­nen Fall hat der Ver­samm­lungs­lei­ter die Kan­di­da­ten begin­nend mit der bis­he­ri­gen Ver­wal­te­rin nach­ein­an­der zur Abstim­mung gestellt. Dies liegt inner­halb des ihm zuste­hen­den Ermes­sens. Feh­ler­haft ist aller­dings, dass er die Abstim­mung nach dem ers­ten Wahl­gang abge­bro­chen hat.

Wer­den meh­re­re Bewer­ber um das Amt des Ver­wal­ters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kan­di­da­ten abge­stimmt wer­den, sofern nicht ein Bewer­ber die abso­lu­te Mehr­heit erreicht und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur eine JaStim­me abge­ben kön­nen. Liegt die­se Aus­nah­me nicht vor, darf die Abstim­mung über die wei­te­ren Bewer­ber nicht abge­bro­chen wer­den, weil dann nicht fest­ge­stellt wer­den kann, ob die erfor­der­li­che Mehr­heit erreicht ist.

Rich­tig ist zwar, dass bei der Bestim­mung der Mehr­heit im Sin­ne von § 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG allein ent­schei­dend ist, ob die abge­ge­be­nen JaStim­men die Nein­Stim­men über­wie­gen. Ent­hal­tun­gen sind nicht mit­zu­zäh­len. Wer sich der Stim­me ent­hält, will aus wel­chen Moti­ven auch immer weder ein zustim­men­des noch ein ableh­nen­des Votum, son­dern sei­ne Unent­schie­den­heit bekun­den. Er will auf die Beschluss­fas­sung nicht anders ein­wir­ken, als wenn er der Ver­samm­lung fern­ge­blie­ben wäre oder sich vor der Abstim­mung ent­fernt hät­te. Der objek­ti­ve Erklä­rungs­wert der Stimm­ent­hal­tung gebie­tet es, wenn gesetz­lich nichts Ande­res gere­gelt ist, die­se bei der Errech­nung der Stim­men­mehr­heit nicht mit­zu­zäh­len. So bleibt das Abstim­mungs­er­geb­nis der­je­ni­gen, die sich zustim­mend oder ableh­nend zu einem Antrag geäu­ßert haben, maß­ge­bend 4.

Ste­hen meh­re­re Bewer­ber zur Wahl, ist die Abstim­mung über jeden ein­zel­nen aber nur ein Teil­akt eines als eine Ein­heit zu betrach­ten­den Ver­fah­rens. In aller Regel kann erst nach Durch­füh­rung aller Wahl­gän­ge fest­ge­stellt wer­den, ob ein und wel­cher der Bewer­ber die erfor­der­li­che Mehr­heit erhal­ten hat. Die rela­ti­ve Mehr­heit für einen Bewer­ber ist nicht aus­rei­chend, wenn mehr als zwei Kan­di­da­ten zur Wahl ste­hen 5.

Bei einem Wahl­ver­fah­ren, in dem den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern je Wahl­gang ein Stimm­recht zusteht, das unab­hän­gig von ihrem vor­an­ge­gan­ge­nen Stimm­ver­hal­ten aus­ge­übt wer­den kann, kön­nen auch die nach­fol­gen­den Kan­di­da­ten in den ein­zel­nen Wahl­gän­gen mehr Jaals Nein­Stim­men auf sich ver­ei­ni­gen. Dabei ist es sogar mög­lich, dass zwei oder mehr Bewer­ber die Stim­men aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erhal­ten. Das Wahl­ver­fah­ren, bei dem den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern meh­re­re Stim­men zuste­hen, eröff­net näm­lich gera­de die Mög­lich­keit, dass ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach einer per­sön­li­chen Prä­fe­renz­ord­nung abstimmt, etwa einen Bewer­ber bevor­zugt, aber auch ande­re für annehm­bar hält. Wird über den von ihm bevor­zug­ten Bewer­ber erst spä­ter abge­stimmt, muss gewähr­leis­tet sein, dass er auch inso­weit sein Stimm­recht aus­üben und sei­ne Stim­me für den Erst­prä­fe­rier­ten abge­ben kann. Bei einem sol­chen Ver­fah­ren ist der Wil­lens­bil­dungs­pro­zess der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bei der Aus­wahl der Bewer­ber um das Amt des Ver­wal­ters nach dem ers­ten Wahl­gang noch nicht abge­schlos­sen, weil die Stimm­rechts­aus­übung bei dem wei­te­ren Fort­gang des Wahl­ver­fah­rens Aus­wir­kun­gen auf das End­ergeb­nis haben kann. Dies erfor­dert es, aus­nahms­los über alle zur Wahl ste­hen­den Bewer­ber abzu­stim­men. Soweit ver­tre­ten wird, dass bereits der zuerst auf­ge­ru­fe­ne Bewer­ber zum Ver­wal­ter bestellt sei, wenn auf ihn mehr Jaals Nein­Stim­men ent­fal­len, und das wei­te­re Abstim­mun­gen in die­sem Fall nicht ver­an­lasst sei­en 6, kann dem nicht zuge­stimmt wer­den.

Wird ein Wahl­ver­fah­ren fest­ge­legt, bei dem jedem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur eine JaStim­me zur Ver­fü­gung steht, müs­sen grund­sätz­lich eben­falls alle Bewer­ber zur Abstim­mung gestellt wer­den. Hier tritt die Ein­heit­lich­keit des Wahl­vor­gangs bei dem Auf­ruf der ein­zel­nen Bewer­ber und der jewei­li­gen Stimm­ab­ga­be noch stär­ker her­vor, wes­halb in der Lite­ra­tur teil­wei­se von einer "gleich­zei­ti­gen" Abstim­mung über die Bewer­ber gespro­chen wird 7. Zwar kön­nen die­je­ni­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, die dem ers­ten Bewer­ber ihre JaStim­me gege­ben haben, nicht noch­mals für einen Bewer­ber stim­men. Den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern, die dem­ge­gen­über ent­we­der mit "Nein" gestimmt oder sich ent­hal­ten haben, ver­bleibt aber noch die Mög­lich­keit, ihre JaStim­me für einen ande­ren Bewer­ber abzu­ge­ben. Dies erfor­dert die Durch­füh­rung der Abstim­mung auch über die ande­ren Bewer­ber. Etwas ande­res gilt nur dann, wenn ein Bewer­ber in einem Wahl­gang bereits die abso­lu­te Mehr­heit erzielt hat und wei­te­re Wahl­gän­ge folg­lich an dem Ergeb­nis nichts mehr ändern kön­nen.

Nach die­sen Maß­stä­ben steht im hier ent­schie­de­nen Fall nach der Abstim­mung über den ers­ten Beschluss­an­trag nicht fest, dass die bis­he­ri­ge Ver­wal­te­rin mit der erfor­der­li­chen Stim­men­mehr­heit wie­der­be­stellt wor­den ist. Dabei kann offen­blei­ben, ob der Ver­samm­lungs­lei­ter hier ein Wahl­ver­fah­ren fest­ge­legt hat, bei dem jedem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nur eine JaStim­me zustand. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts hat­te die bis­he­ri­ge Ver­wal­te­rin nicht die abso­lu­te Mehr­heit der Mit­ei­gen­tums­an­tei­le der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf sich ver­ei­nigt, so dass der Abbruch der Abstim­mung über die wei­te­ren Bewer­ber in jedem Fall unzu­läs­sig war. Damit ist der Beschluss über die Wie­der­be­stel­lung der bis­he­ri­gen Ver­wal­te­rin nicht ord­nungs­ge­mäß zustan­de gekom­men.

Ist der Beschluss zur Wahl des Ver­wal­ters für ungül­tig zu erklä­ren, trifft dies auch für den sodann gefass­ten Beschluss zu, nach dem mit dem Ver­wal­ter ein neu­er Ver­wal­ter­ver­trag geschlos­sen wer­den soll. Die­ser eben­falls ange­foch­te­ne Beschluss setzt die Gül­tig­keit des Beschlus­ses über die Wahl des Ver­wal­ters vor­aus.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Janu­ar 2019 – V ZR 324/​17

  1. vgl. dazu BGH, Urteil vom 28.10.2011 – V ZR 253/​10, BGHZ 191, 245 Rn. 7 ff.[]
  2. Bärmann/​Merle, WEG, 14. Aufl., § 23 Rn. 38; Mer­le, WE 1987, 138, 139[]
  3. vgl. Beck­OGK BGB/​Greiner [1.05.2019], WEG § 26 Rn. 59 f.[]
  4. BGH, Beschluss vom 08.12 1988 – V ZB 3/​88, BGHZ 106, 179, 183 f.[]
  5. vgl. nur BayO­bLG, NZM 2003, 444; Beck­OGK BGB/​Greiner [1.05.2019], § 26 WEG Rn. 56 f.; Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 5. Aufl., § 26 Rn. 31; Nie­den­führ in Niedenführ/​Kümmel/​Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 16; Staudinger/​Jacoby, BGB [2018], § 26 WEG Rn. 40; Spielbauer/​Then, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 10; Deckert, ZMR 2008, 585, 586 f.; Elzer, ZMR 2014, 104, 105[]
  6. Beck­OGK BGB/​Greiner [1.05.2019], WEG § 26 Rn. 61; vgl. auch Bärmann/​Becker, WEG, 14. Aufl., § 26 Rn. 49; Staudinger/​Jacoby, BGB [2018], § 26 WEG Rn. 40; OLG Düs­sel­dorf, ZMR 1991, 32; OLG Köln, ZWE 2000, 488, 489[]
  7. vgl. etwa Beck­OGK BGB/​Greiner [1.05.2019], WEG § 26 Rn. 57, 60[]