Die WEG-Gemeinschaft und die unberechtigte Untervermietung eines Kfz-Stellplatzes

Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.

Die WEG-Gemeinschaft und die unberechtigte Untervermietung eines Kfz-Stellplatzes

Das mit dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung verfolgte Anliegen geht bei der gebotenen nächstliegenden Auslegung1 dahin, dass das Mietverhältnis mit der Wohnungseigentümerin über eine PKW-Stellplatz wegen der Untervermietung beendet werden soll. Das kommt dadurch zum Ausdruck, dass die bisher getroffenen Maßnahmen gebilligt und zur Durchsetzung dieses Anliegens auch für die Zukunft die erforderlichen Maßnahmen ergriffen werden sollen, wie die der Verwalterin erteilte „Ermächtigung“ belegt, einen Räumungsanspruch „erforderlichenfalls“ auch gerichtlich durchzusetzen. Aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers steht nicht die (vorsorgliche) Genehmigung der Kündigung im Vordergrund, sondern das generelle Anliegen, das mit der Wohnungseigentümerin bestehende Mietverhältnis zu beenden und die daraus resultierenden Ansprüche durchzusetzen. Die hierzu geeignet erscheinenden Mittel sollen eingesetzt werden. Eine Beschränkung auf bestimmte juristische Mittel zur Zielerreichung ist ersichtlich nicht gewollt.

Ein solches Vorgehen entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Vorliegend hat die Wohnungseigentümerin den Stellplatz rechtswidrig untervermietet (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dass die Wohnungseigentümer dies zum Anlass nehmen, den zwischen der Wohnungseigentümerin und dem Verband geschlossenen Mietvertrag zu beenden, ist ebenso wenig zu beanstanden wie die vorsorgliche Genehmigung der durch den beauftragten Rechtsanwalt erklärten Kündigung. Es kann den in der Regel nicht mit besonderen Rechtskenntnissen ausgestatteten Wohnungseigentümern nicht ohne weiteres angesonnen werden, im Hinblick auf juristische Detail- oder Streitfragen von auf die Beendigung des Mietverhältnisses abzielenden Maßnahmen abzusehen. Die Befassung der Wohnungseigentümer mit solchen Rechtsfragen erscheint auch deshalb nicht angezeigt, weil die Verwalterin bzw. ein von ihr eingeschalteter Rechtsanwalt bei der Umsetzung des Beschlusses den sichersten Weg zu beschreiten haben. Hierzu gehört vor einer Klageerhebung die Prüfung, ob vorsorglich noch weitere Maßnahmen – wie etwa die Erklärung einer weiteren Kündigung – zu ergreifen sind oder ob im Hinblick auf zutage getretene besondere Umstände die Wohnungseigentümerversammlung (erneut) mit der Frage der Weiterverfolgung des eingeschlagenen Weges zu befassen ist.

Danach kommt es auf die von der Revision gegen die Wirksamkeit der Kündigung ins Feld geführten materiellrechtlichen Einwände nicht an. Ob dem Verband infolge der Kündigung ein Herausgabe- (§ 985 BGB) und /oder ein Räumungsanspruch (§ 1004 BGB) zusteht, bedarf der Klärung erst in einem eventuell zur Durchsetzung der Ansprüche zu führenden Rechtsstreit; ein unangefochtener Beschluss über eine Kündigung oder deren Genehmigung entfaltet keine Bindungswirkung für die Vorfrage, ob die Kündigung wirksam ist2.

Aus dem BGH-Urteil vom 15. Januar 20103 ergibt sich schon deshalb nichts anderes, weil Gegenstand der Klage ein Beschluss war, dessen Inhalt auf die Schaffung einer (selbständigen) Anspruchsgrundlage gerichtet war. Daran fehlt es hier.

Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist allerdings dann zu verneinen, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass das mit der Beschlussfassung anvisierte Ziel aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist. Davon kann hier keine Rede sein. Das gilt insbesondere für die höchstrichterlich noch nicht geklärte Problematik, ob und ggf. mit welchen Folgen die vollmachtlose Kündigung eines Mietvertrages nach § 180 Satz 2 BGB genehmigungsfähig ist4, und für die Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen die Vorschrift des § 545 BGB bei einer Untervermietung zur Anwendung gelangt5.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. November 2012 – V ZR 234/11

  1. grundlegend dazu BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 f.; vgl. auch Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 1[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/01, BGHZ 151, 164, 171 f.[]
  3. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 f.[]
  4. generell ablehnend bei Gestaltungsrechten OLG Celle OLGR 1999, 97 f.; bejahend für die Kündigung eines Darlehensvertrages OLG Brandenburg, OLGNL 2006, 121, 124; ebenso für die Kündigung eines Arbeitsvertrages, allerdings unter Einschränkung der Rückwirkungsfiktion nach § 184 BGB BAG, NJW 1987 1038, 1039; ähnlich für das gesetzliche Vorkaufsrecht BGH, Urteil vom 15.06.1960 V ZR 191/58, NJW 1960, 1805, 1807 und für die Nachfristsetzung nach § 326 BGB aF Urteil vom 22.10.1989 – V ZR 401/98, WM 2000, 150, 151; ebenso BGH, Urteil vom 29.05.1991 – VIII ZR 214/90, BGHZ 114, 360, 366; ohne jede Einschränkung für die Anspruchsanmeldung nach § 651g Abs. 1 BGB dagegen BGH, Urteil vom 26.05.2010 – Xa ZR 124/09, NJW 2010, 2950, 2951 f.[]
  5. zu § 568 BGB aF vgl. BGH, Beschluss vom 09.04.1986 – VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986, 1020 f.[]

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