Die WEG-Gemein­schaft und die unbe­rech­tig­te Unter­ver­mie­tung eines Kfz-Stell­plat­zes

Beschlie­ßen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Maß­nah­men zur Been­di­gung eines zwi­schen der Gemein­schaft und einem ihrer Mit­glie­der geschlos­se­nen Ver­tra­ges, ist eine ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung nicht schon wegen eines mög­li­chen Schei­terns der Maß­nah­men zu ver­nei­nen, son­dern erst dann, wenn für einen ver­stän­di­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ohne wei­te­res ersicht­lich ist, dass die Been­di­gung aus tat­säch­li­chen oder recht­li­chen Grün­den von vorn­her­ein nicht erreich­bar ist.

Die WEG-Gemein­schaft und die unbe­rech­tig­te Unter­ver­mie­tung eines Kfz-Stell­plat­zes

Das mit dem Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung ver­folg­te Anlie­gen geht bei der gebo­te­nen nächst­lie­gen­den Aus­le­gung1 dahin, dass das Miet­ver­hält­nis mit der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin über eine PKW-Stell­platz wegen der Unter­ver­mie­tung been­det wer­den soll. Das kommt dadurch zum Aus­druck, dass die bis­her getrof­fe­nen Maß­nah­men gebil­ligt und zur Durch­set­zung die­ses Anlie­gens auch für die Zukunft die erfor­der­li­chen Maß­nah­men ergrif­fen wer­den sol­len, wie die der Ver­wal­te­rin erteil­te „Ermäch­ti­gung” belegt, einen Räu­mungs­an­spruch „erfor­der­li­chen­falls” auch gericht­lich durch­zu­set­zen. Aus der Sicht eines ver­stän­di­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers steht nicht die (vor­sorg­li­che) Geneh­mi­gung der Kün­di­gung im Vor­der­grund, son­dern das gene­rel­le Anlie­gen, das mit der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin bestehen­de Miet­ver­hält­nis zu been­den und die dar­aus resul­tie­ren­den Ansprü­che durch­zu­set­zen. Die hier­zu geeig­net erschei­nen­den Mit­tel sol­len ein­ge­setzt wer­den. Eine Beschrän­kung auf bestimm­te juris­ti­sche Mit­tel zur Ziel­er­rei­chung ist ersicht­lich nicht gewollt.

Ein sol­ches Vor­ge­hen ent­spricht ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung. Vor­lie­gend hat die Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin den Stell­platz rechts­wid­rig unter­ver­mie­tet (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dies zum Anlass neh­men, den zwi­schen der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin und dem Ver­band geschlos­se­nen Miet­ver­trag zu been­den, ist eben­so wenig zu bean­stan­den wie die vor­sorg­li­che Geneh­mi­gung der durch den beauf­trag­ten Rechts­an­walt erklär­ten Kün­di­gung. Es kann den in der Regel nicht mit beson­de­ren Rechts­kennt­nis­sen aus­ge­stat­te­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mern nicht ohne wei­te­res ange­son­nen wer­den, im Hin­blick auf juris­ti­sche Detail- oder Streit­fra­gen von auf die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses abzie­len­den Maß­nah­men abzu­se­hen. Die Befas­sung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit sol­chen Rechts­fra­gen erscheint auch des­halb nicht ange­zeigt, weil die Ver­wal­te­rin bzw. ein von ihr ein­ge­schal­te­ter Rechts­an­walt bei der Umset­zung des Beschlus­ses den sichers­ten Weg zu beschrei­ten haben. Hier­zu gehört vor einer Kla­ge­er­he­bung die Prü­fung, ob vor­sorg­lich noch wei­te­re Maß­nah­men – wie etwa die Erklä­rung einer wei­te­ren Kün­di­gung – zu ergrei­fen sind oder ob im Hin­blick auf zuta­ge getre­te­ne beson­de­re Umstän­de die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung (erneut) mit der Fra­ge der Wei­ter­ver­fol­gung des ein­ge­schla­ge­nen Weges zu befas­sen ist.

Danach kommt es auf die von der Revi­si­on gegen die Wirk­sam­keit der Kün­di­gung ins Feld geführ­ten mate­ri­ell­recht­li­chen Ein­wän­de nicht an. Ob dem Ver­band infol­ge der Kün­di­gung ein Her­aus­ga­be- (§ 985 BGB) und /​oder ein Räu­mungs­an­spruch (§ 1004 BGB) zusteht, bedarf der Klä­rung erst in einem even­tu­ell zur Durch­set­zung der Ansprü­che zu füh­ren­den Rechts­streit; ein unan­ge­foch­te­ner Beschluss über eine Kün­di­gung oder deren Geneh­mi­gung ent­fal­tet kei­ne Bin­dungs­wir­kung für die Vor­fra­ge, ob die Kün­di­gung wirk­sam ist2.

Aus dem BGH-Urteil vom 15. Janu­ar 20103 ergibt sich schon des­halb nichts ande­res, weil Gegen­stand der Kla­ge ein Beschluss war, des­sen Inhalt auf die Schaf­fung einer (selb­stän­di­gen) Anspruchs­grund­la­ge gerich­tet war. Dar­an fehlt es hier.

Eine ord­nungs­ge­mä­ße Ver­wal­tung ist aller­dings dann zu ver­nei­nen, wenn für einen ver­stän­di­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ohne wei­te­res ersicht­lich ist, dass das mit der Beschluss­fas­sung anvi­sier­te Ziel aus tat­säch­li­chen oder recht­li­chen Grün­den von vorn­her­ein nicht erreich­bar ist. Davon kann hier kei­ne Rede sein. Das gilt ins­be­son­de­re für die höchst­rich­ter­lich noch nicht geklär­te Pro­ble­ma­tik, ob und ggf. mit wel­chen Fol­gen die voll­macht­lo­se Kün­di­gung eines Miet­ver­tra­ges nach § 180 Satz 2 BGB geneh­mi­gungs­fä­hig ist4, und für die Fra­ge, ob und ggf. unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die Vor­schrift des § 545 BGB bei einer Unter­ver­mie­tung zur Anwen­dung gelangt5.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 30. Novem­ber 2012 – V ZR 234/​11

  1. grund­le­gend dazu BGH, Beschluss vom 10.09.1998 – V ZB 11/​98, BGHZ 139, 288, 291 f.; vgl. auch Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/​09, NJW 2010, 2801 Rn. 1
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 20.06.2002 – V ZB 39/​01, BGHZ 151, 164, 171 f.
  3. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/​09, NJW 2010, 3093 f.
  4. gene­rell ableh­nend bei Gestal­tungs­rech­ten OLG Cel­le OLGR 1999, 97 f.; beja­hend für die Kün­di­gung eines Dar­le­hens­ver­tra­ges OLG Bran­den­burg, OLGNL 2006, 121, 124; eben­so für die Kün­di­gung eines Arbeits­ver­tra­ges, aller­dings unter Ein­schrän­kung der Rück­wir­kungs­fik­ti­on nach § 184 BGB BAG, NJW 1987 1038, 1039; ähn­lich für das gesetz­li­che Vor­kaufs­recht BGH, Urteil vom 15.06.1960 V ZR 191/​58, NJW 1960, 1805, 1807 und für die Nach­frist­set­zung nach § 326 BGB aF Urteil vom 22.10.1989 – V ZR 401/​98, WM 2000, 150, 151; eben­so BGH, Urteil vom 29.05.1991 – VIII ZR 214/​90, BGHZ 114, 360, 366; ohne jede Ein­schrän­kung für die Anspruchs­an­mel­dung nach § 651g Abs. 1 BGB dage­gen BGH, Urteil vom 26.05.2010 – Xa ZR 124/​09, NJW 2010, 2950, 2951 f.
  5. zu § 568 BGB aF vgl. BGH, Beschluss vom 09.04.1986 – VIII ZR 100/​85, NJW-RR 1986, 1020 f.