Die wiederbelebte Vormerkung

Die unrichtig gewordene Eintragung einer Vormerkung kann durch nachträgliche Bewilligung für einen neuen Anspruch verwendet werden, wenn Anspruch, Eintra-gung und Bewilligung kongruent sind. An dieser Übereinstimmung fehlt es, wenn die Vormerkung für einen höchstpersönlichen, nicht vererblichen und nicht übertragbaren Rückübertragungsanspruch des Berechtigten eingetragen ist, die Vormerkung nach der nachfolgenden Bewilligung aber einen anderweitigen, vererblichen Anspruch sichern soll1.

Die wiederbelebte Vormerkung

§ 23 GBO findet auf Rückauflassungsvormerkungen keine Anwendung; dies gilt unabhängig davon, ob der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch mit dem Tod des Berechtigten erlischt2 oder auf dessen Erben übergehen kann3.

Die Löschung einer Vormerkung durch Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs setzt allerdings voraus, dass der Antragsteller in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise und in der Form des § 29 GBO nachweist, dass jede Möglichkeit des Entstehens oder des Bestehens des zu sichernden Anspruchs ausgeschlossen ist4. Dafür genügt im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall jedoch der Nachweis des Todes der Gläubigerin:

Die Vormerkung sicherte einen auf Lebenszeit von M. W. befristeten, nicht abtretbaren und nicht vererblichen Rückübereignungsanspruch. Dieser Anspruch ist mit dem Tod der Gläubigerin erloschen. Der Untergang eines durch den Tod des Gläubigers auflösend bedingten Anspruchs führt zum Erlöschen der den Anspruch sichernden Vormerkung5. Das Grundbuch wird wegen der Akzessorietät der eingetragenen Vormerkung zu dem gesicherten Anspruch unrichtig6.

Die Vormerkung kann in einem solchen Fall, so der Bundesgerichtshof, auf Grund eines nach ihrer Eintragung abgeschlossenen Rechtsgeschäfts auch keinen anderen, übertragbaren und vererblichen Anspruch sichern.

Die Auffassung, dass Vormerkungen, die zur Sicherung eines durch den Tod des Gläubigers auflösend bedingten, nicht übertragbaren Rückauflassungsanspruchs bewilligt und eingetragen wurden, auch zur Sicherung unbedingter, übertragbarer Ansprüche verwendet werden könnten, ist zwar weit verbreitet7, jedoch nicht richtig. Sie findet insbesondere keine Stütze in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über die sog. „Aufladung“ eingetragener Vormerkungen8.

Im Ausgangspunkt ist es allerdings richtig, dass eine Vormerkung auf Grund einer ihrer Eintragung nachfolgenden Bewilligung einen anderen Anspruch sichern kann als denjenigen, zu dessen Sicherung ihre Eintragung erfolgt ist. Das ergibt sich daraus, dass auch bei der Vormerkung – wie bei den nach § 873 BGB einzutragenden Rechten gemäß dem in § 879 Abs. 2, § 892 Abs. 2 BGB zum Ausdruck kommenden Grundsatz die Bewilligung der Eintragung nachfolgen kann9 und bei der Vormerkung der ihrer Bewilligung zugrunde liegende Schuldgrund nicht im Grundbuch eingetragen sein muss10.

Diese Auffassung beachtet jedoch nicht die Grenzen, die der (Wieder-)Verwendung der Eintragung einer Vormerkung durch eine nachfolgende Bewilligung gezogen sind.

Eine Vormerkung wird nicht dadurch, dass die Bewilligung der Eintragung nachfolgen kann, zu einem abstrakten Sicherungsmittel der Art, dass der gesicherte Anspruch ohne weiteres gegen einen anderen Anspruch ausgetauscht werden könnte11. Soweit das Beschwerdegericht dies der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur „Aufladung“ der Vormerkung12 meint entnehmen zu können, missversteht es diese Rechtsprechung.

Der Bundesgerichtshof hat in der Ausgangsentscheidung zu dieser Problematik13 dargestellt, unter welchen Voraussetzungen eine durch Erlöschen des Anspruchs unrichtig gewordene Eintragung einer Vormerkung wieder „werthaltig“ gemacht werden kann. Die stehengebliebene Eintragung kann als erster Teilakt für die Neubegründung einer Vormerkung genutzt werden, wenn die nachfolgende (materiellrechtliche) Bewilligung dieser Eintragung inhaltlich entspricht14, mit ihr kongruent ist15. Das, was eingetragen ist, muss mit dem Gegenstand der Bewilligung übereinstimmen. Ob das der Fall ist, lässt sich wegen der Akzessorietät der Vormerkung nicht ohne Berücksichtigung des gesicherten Anspruchs feststellen. Eintragung und (nachträgliche) Bewilligung müssen daher den gleichen sicherungsfähigen, auf dingliche Rechtsänderung gerichteten Anspruch betreffen14.

Nichts anderes ergibt sich aus der BGH-Entscheidung 7. Dezember 200716. Gegenstand dieser Entscheidung ist nicht der Austausch einer durch Vormerkung gesicherten Forderung, sondern deren Erweiterung. Ein an bestimmte Bedingungen geknüpfter Rückübertragungsanspruch war um zwei weitere Bedingungen erweitert worden, auf die sich die Vormerkung ohne erneute Eintragung erstrecken sollte. Dies hat der Bundesgerichtshof für möglich und im konkreten Fall für wirksam erachtet, und zwar im Hinblick darauf, dass zwischen der erweiternden Bewilligung und der (schon) eingetragenen Vormerkung die notwendige inhaltliche Entsprechung bestand17. Die Ergänzungen betrafen den Schuldgrund, nicht den Inhalt des gesicherten Anspruchs. Eintragung und erweiternde Bewilligung waren kongruent18.

Das Beschwerdegericht sieht die Notwendigkeit der Kongruenz von Eintragung, Bewilligung und Anspruch zwar im Ansatz, wenn es annimmt, dass der neue Anspruch „deckungsgleich“ sein müsse, verkennt aber, dass es daran im konkreten Fall fehlt. Durch die Vormerkung war hier ein auf Lebenszeit des Gläubigers befristeter, nicht übertragbarer und nicht vererblicher Anspruch gesichert. Wenn – wie von dem Beschwerdegericht für möglich gehalten – die Vormerkungsberechtigte (M. W.) mit der Grundstückseigentümerin den gesicherten Anspruch aufgehoben und durch einen unbedingten, vererblichen Anspruch ersetzt hätte, so fehlte es an der notwendigen Übereinstimmung zwischen dem durch die Eintragung vorgemerkten Anspruch und dem Anspruch, dem die Vormerkung nach der Bewilligung nunmehr dienen soll19. Sollte es also eine solche Vereinbarung gegeben haben, so wäre der anderweitige Anspruch durch die eingetragene Vormerkung nicht gesichert, weil Eintragung und Bewilligung nicht übereinstimmten. Die Vormerkung wäre erloschen und erloschen geblieben.

Dass die eingetragene Vormerkung einen nicht übertragbaren und nicht vererblichen Anspruch von M. W. sicherte, ergibt sich aus einer Auslegung des Eintragungsvermerks und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung.

Welcher Anspruch durch die Vormerkung gesichert wird, ist hier auf Grund einer Bezugnahme im Eintragungsvermerk nach § 44 Abs. 2 Satz 1 GBO der Eintragungsbewilligung zu entnehmen. Bei zulässiger Verweisung ist die in Bezug genommene Urkunde genauso Inhalt des Grundbuchs wie die in ihm vollzogene Eintragung selbst20.

Vor diesem Hintergrund erstreckt sich die Eintragung allerdings nicht auf den Schuldgrund des durch die Vormerkung abgesicherten Rückforderungsanspruchs des Übergebers. In der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung in § 5 der notariellen Urkunde vom 13.11.1995 wird nur das abzusichernde Rückforderungsrecht, nicht aber der Anspruchsgrund bezeichnet. Der Schuldgrund des Anspruchs (eine Vereinbarung zur Auseinandersetzung eines Nachlasses nach § 2042, § 752 BGB) ist damit auch nicht nach § 885 Abs. 2 BGB Inhalt der Eintragung der Vormerkung geworden, was für deren Wirksamkeit allerdings ohne Bedeutung ist.

Anders ist es jedoch bezüglich der Vereinbarungen, nach denen die Vormerkung ein höchstpersönliches Rückforderungsrecht der Vormerkungsberechtigten sichern sollte. Die Eintragungsbewilligung erwähnt ausdrücklich, dass die Vormerkung für ein nicht übertragbares und nicht vererbliches Rückforderungsrecht bestellt wird und der Rückforderungsanspruch mit dem Tod von M. W. – auch wenn er infolge Bedingungseintritts bereits entstanden sein sollte – erlischt. Durch die Bezugnahme auf die Bewilligung ist da- nach eine Vormerkung für einen durch den Tod von M. W. auflösend bedingten, nicht abtretbaren Anspruch eingetragen.

Die auflösende Bedingung musste nicht in den Eintragungsvermerk aufgenommen werden. Der Eintragung einer Bedingung im Grundbuch selbst bedarf es nur dann, wenn die Vormerkung bedingt oder befristet sein soll. Ist dagegen der gesicherte Anspruch bedingt oder befristet, genügt die nach § 885 Abs. 2 BGB zulässige Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung21.

Dasselbe gilt für die Eintragung des vereinbarten Ausschlusses der Abtretbarkeit des gesicherten Rückübertragungsanspruchs nach § 399 Fall 2 BGB. Die Abrede der Unabtretbarkeit soll zwar nach der überwiegenden Auffassung in den Eintragungsvermerk selbst aufgenommen werden22, was aber nicht erforderlich ist, da mit einer Bezugnahme auf die Bewilligung nach § 885 Abs. 2 BGB auch diese Abrede Inhalt der Eintragung wird23.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 3. Mai 2012 – V ZB 258/11

  1. Fortführung von BGHZ 143, 175[↩]
  2. BGH, Beschluss vom 26.03.1992 V ZB 16/91, BGHZ 117, 390, 392[↩]
  3. BGH, Beschluss vom 21.09.1995 – V ZB 34/94, BGHZ 130, 385, 388[↩]
  4. BayObLG, NJW-RR 1997, 590[↩]
  5. vgl. BGH, Beschluss vom 26.03.1992 V ZB 16/91, BGHZ 117, 390, 392[↩]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 15.12.1972 V ZR 76/71, BGHZ 60, 46, 50 und BGH, Urteil vom 22.01.2009 IX ZR 66/07, DNotZ 2009, 434, 436 Rn. 12[↩]
  7. OLG Köln, FGPrax 2010, 14, 15; OLG Schleswig, FGPrax 2010, 282, OLG Schleswig, FGPrax 2010, 282, 284; OLG Bremen, DNotZ 2011, 689, 690; KG, Rpfleger 2011, 365, 366; Hügel/Wilsch, GBO, 2. Aufl., § 23 Rn. 32; Heggen, RNotZ 2008, 213, 217; ders. in RNotZ 2011, 329, 330 und Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Auflage, Rn. 1543 – a.A. Amann, MittBayNot 2010, 451, 456, Demarter, GBO, 28. Aufl., Anhang zu § 44 Rn. 90[↩]
  8. BGH, Urteile vom 26.11.1999 – V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 179 und Urteil vom 07.12.2007 – V ZR 21/07, NJW 2008, 578, 579[↩]
  9. BGH, Urteil vom 26.11.1999 V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 179[↩]
  10. vgl. RGZ 133, 267, 270; BGH, Urteile vom 02.12.1951 V ZR 47/50, LM Nr. 1 zu § 883 BGB und vom 07.12.2007 V ZR 21/07, NJW 2008, 578, 579 Rn. 12[↩]
  11. vgl. Krüger in Festschrift Krämer, 2009, S. 475, 478[↩]
  12. Urteil vom 07.12.2007 V ZR 21/07, NJW 2008, 578, 579 Rn. 13, 580 Rn. 17[↩]
  13. BGH, Urteil vom 26.11.1999 V ZR 432/98, BGHZ 143, 175, 181[↩]
  14. BGH, aaO, S. 181[↩][↩]
  15. BGH, aaO, S. 182[↩]
  16. BGH, Beschluss vom 07.12.2007 – V ZR 21/07, NJW 2008, 578[↩]
  17. s. näher Krüger in Festschrift Krämer, 2009, S. 475, 484 ff.[↩]
  18. Krüger, aaO, S. 487[↩]
  19. vgl. Planck/Strecker, BGB, 5. Aufl., § 885 Anm. 1; Krüger, aaO, S. 492[↩]
  20. BGH, Beschlüsse vom 01.06.1956 – V ZB 60/55, BGHZ 21, 34, 41 und vom 22.09.1961 – V ZB 16/61, BGHZ 35, 378, 381 f.[↩]
  21. vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 44 Rn. 21; KEHE/ErberFaller, Grundbuchrecht, 6. Aufl., Einl. G 37; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 13. Aufl., Rn. 1512[↩]
  22. BayObLGZ 1988, 206, 209; OLG Köln, RNotZ 2004, 263, 264; Demharter, GBO, 28. Aufl., Anh. § 13 Rn. 25; Schöner/Stöber, Grundbuchsrecht, 13. Aufl., Rn. 1536; a.A. LG Berlin, Rpfleger 2003, 291, das von einer überflüssigen und damit unzulässigen Eintragung ausgeht[↩]
  23. Schöner/Stöber, aaO; Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 885 Rn. 74 a.E.[↩]

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