Die Wohn­flä­che einer Miet­woh­nung

Wenn im Miet­ver­trag kei­ne Woh­nungs­grö­ße ange­ge­ben ist, müs­sen beson­de­re Umstän­de hin­zu­kom­men, die dar­auf schlie­ßen las­sen, dass die Par­tei­en eine Ver­ein­ba­rung über die Woh­nungs­grö­ße tref­fen woll­ten. Die Anga­ben in einem Inse­rat oder einem Pro­spekt füh­ren grund­sätz­lich nicht dazu, dass die­se Anga­ben ohne wei­te­res Ver­trags­ge­gen­stand wer­den.

Die Wohn­flä­che einer Miet­woh­nung

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Kla­ge einer Mie­te­rin abge­wie­sen, deren Wohn­flä­che nicht den Anga­ben in der Woh­nungs­an­zei­ge ent­spro­chen haben und die des­halb nur eine gemin­der­te Mie­te zah­len woll­te. Die Klä­gein mie­te­te zum 1. Dezem­ber 2011 in der Geor­gen­stra­ße in Mün­chen eine Woh­nung an. Im Miet­ver­trag wur­de kei­ne Wohn­flä­che aus­ge­wie­sen. Als Miet­zins wur­den monat­lich 2450 ? zuzüg­lich Neben­kos­ten ver­ein­bart. Die Mie­te­rin wur­de durch eine Inter­net­an­zei­ge auf die Woh­nung auf­merk­sam. Die Woh­nungs­grö­ße war dort mit ca. 164 Qua­drat­me­tern beschrie­ben. Der Mak­ler gab wäh­rend eines Besich­ti­gungs­ter­mins die Wohn­flä­che mit 164 Qua­drat­me­tern an. Außer­dem über­gab er einen Grund­riss­plan, nach dem die Gesamt­flä­che 156 Qua­drat­me­ter beträgt. Nach dem Ein­zug beauf­trag­te die Mie­te­rin einen Archi­tek­ten, der zum Ergeb­nis kam, dass die Wohn­flä­che nur 126 Qua­drat­me­ter beträgt. Die Mie­te­rin erhob nun Kla­ge zum Amts­ge­richt Mün­chen. Sie war der Mei­nung, dass sie nur eine gemin­der­te Mie­te wegen der Wohn­flä­chen­dif­fe­renz schul­de und for­der­te für die bereits bezahl­ten Mona­te Rück­zah­lung der zu viel bezahl­ten Mie­te in Höhe von 6642 ? sowie für die Zukunft die Fest­stel­lung, dass nur eine gerin­ge­re Mie­te geschul­det ist.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen aus­ge­führt, dass ein Mie­ter grund­sätz­lich einen Anspruch auf Rück­zah­lung zu viel gezahl­ter Mie­te hat, wenn die tat­säch­li­che Wohn­flä­che von der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che um mehr als 10 % nach unten abweicht, da dann ein zur Min­de­rung füh­ren­der Man­gel gege­ben ist. Vor­aus­set­zung ist aber, dass zwi­schen den Miet­ver­trags­par­tei­en eine Ver­ein­ba­rung über die Grö­ße der Woh­nung zustan­de gekom­men ist. Hier­für reicht nicht, dass eine bestimm­te Woh­nungs­grö­ße in einer Annon­ce des Mak­lers ange­ge­ben wird. Wenn im Miet­ver­trag kei­ne Woh­nungs­grö­ße ange­ge­ben ist, müs­sen beson­de­re Umstän­de hin­zu­kom­men, die dar­auf schlie­ßen las­sen, dass die Par­tei­en eine Ver­ein­ba­rung über die Woh­nungs­grö­ße tref­fen woll­ten. Allein die Anga­ben des Mak­lers, dass die Woh­nung min­des­tens die in sei­nem Inse­rat aus­ge­wie­se­ne Grö­ße auf­wei­se, sei kei­ne der Ver­mie­ter­sei­te zure­chen­ba­re Äuße­rung im Hin­blick auf die Ver­ein­ba­rung einer bestimm­ten Woh­nungs­grö­ße. Es sei grund­sätz­lich Sache des Mie­ters hier für Klar­heit zu sor­gen. Wenn der Miet­ver­trag selbst kei­ne Anga­ben ent­hal­te, sei das per se schon ein wich­ti­ges Anzei­chen für den Mie­ter dafür, dass der Ver­mie­ter hier kei­ne ver­bind­li­chen Zusa­gen hin­sicht­lich der Woh­nungs­grö­ße machen will. Es müss­ten beson­de­re Umstän­de vor­lie­gen, wenn dane­ben eine kon­klu­den­te Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung zustan­de kom­men soll. Anders als im Kauf­recht wür­den die Anga­ben in einem Inse­rat oder einem Pro­spekt grund­sätz­lich nicht dazu füh­ren, dass die­se Anga­ben ohne wei­te­res Ver­trags­ge­gen­stand wer­den.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 16. Dezem­ber 2013 – 424 C 10773/​13