Die Wohngebäudeversicherung des Vermieters – und der vom Mieter verursachte Brandschaden

Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht1.

Die Wohngebäudeversicherung des Vermieters – und der vom Mieter verursachte Brandschaden

Die Kläger können aufgrund des ihnen zustehenden Anspruchs nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand von der Beklagten die Wiederherstellung dieses Zustands durch Behebung des vorstehend genannten Brandschadens verlangen. Dem steht nicht entgegen, dass die Kläger den Brandschaden nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch (allenfalls) einfache Fahrlässigkeit verursacht haben. Denn die Beklagte kann gemäß den Grundsätzen der nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anzuwendenden versicherungsrechtlichen Lösung ihren Wohngebäudeversicherer auf Leistung in Anspruch nehmen, ohne dass dieser bei den Klägern Rückgriff nehmen könnte. Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, folgt hieraus bei Würdigung der Interessenlage der Mietvertragsparteien nicht nur die mietvertragliche Pflicht der Beklagten, wegen des Ersatzes des Brandschadens die Wohngebäudeversicherung (und nicht die Kläger) in Anspruch zu nehmen; die Beklagte ist vielmehr, auch wenn sie von einer Inanspruchnahme ihres Wohngebäudeversicherers absieht, nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache durch Behebung der streitgegenständlichen Brandschäden wiederherzustellen.

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Grundsätzlich obliegen somit ihm die Instandhaltung und die Instandsetzung des Mietobjekts2. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB – wie hier in Gestalt des Brandschadens , schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist3.

Die Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands entfällt jedoch, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat4. In diesem Fall steht dem Vermieter vielmehr bei einer Beschädigung der Mietsache ein Anspruch auf Schadensersatz – nach Wahl des Vermieters5 in Form der Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder des Geldersatzes (§ 249 Abs. 2 BGB) – gegen den Mieter zu6.

Vorliegend fällt den Klägern hinsichtlich des Brandschadens (allenfalls) einfache Fahrlässigkeit zur Last. Die Kläger sind der Vermieterin nach den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung trotzdem nicht zum Ersatz dieses Schadens verpflichtet sind. Vielmehr steht ihnen ein Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache zu.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, (regelmäßig) vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden – wie hier – durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat7. Der Mieter steht hierdurch im Ergebnis nicht anders da, als wenn er selbst eine Versicherung abgeschlossen hätte8.

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter – wie hier – eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat und diese für den Brandschaden ebenfalls eintrittspflichtig wäre9.

Die vorbezeichnete sogenannte versicherungsrechtliche Lösung schützt den Mieter allerdings nur, wenn der Vermieter/Versicherungsnehmer die Versicherung tatsächlich in Anspruch nimmt. Verzichtet der Vermieter darauf und fordert er unmittelbar Schadensersatz vom Mieter, wird dieser in seiner Erwartung enttäuscht, als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Der Vermieter hat dagegen insoweit, als er durch die Versicherung geschützt ist, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadensausgleich durch den Mieter zu suchen, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung des Schadens beigetragen hat. Aus dieser Interessenlage folgt die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen (oder auf Schadensersatz zu verzichten), wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter seinerseits ein Schadensersatzanspruch zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen seiner Obhutspflichtverletzung gemäß § 242 BGB („dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est“) entgegen halten kann10.

Davon ausgehend ist die Beklagte mietvertraglich verpflichtet, ihren Wohngebäudeversicherer und nicht die Kläger auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen.

Ein besonderes Interesse der Beklagten, welches ausnahmsweise gegen eine Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung sprechen könnte, verneint der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall und erachtet insbesondere den pauschalen Hinweis der Beklagten auf möglicherweise steigende Versicherungsbeiträge als nicht ausreichend. Wie oben ausgeführt, hat der Vermieter insoweit, als er durch die Versicherung geschützt ist, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadensausgleich nicht durch die Versicherung zu suchen8. Der Mieter wiederum darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zugutekommen und er durch diese Versicherung geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden verursacht11.

Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob im Einzelfall ausnahmsweise etwa eine durch die Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung verursachte erhebliche Erhöhung der Versicherungsprämie ein besonderer Grund sein kann, der es für den Vermieter rechtfertigt, von einer Inanspruchnahme der Versicherung abzusehen, oder ob einem solchen Ausnahmetatbestand vielmehr die Möglichkeit entgegensteht, allein den Mieter, der den Brandschaden verursacht hat, mit dem Erhöhungsbetrag der Versicherungsprämie zu belasten. Denn es fehlt im hier entschiedenen Fall bereits an einem konkreten Vortrag der Beklagten hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung.

Im hier entschiedenen Streitfall folgt aus der gebotenen Anwendung der Grundsätze der versicherungsrechtlichen Lösung auf den Erhaltungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass die Beklagte verpflichtet ist, den von den Klägern verursachten Brandschaden zu beheben. Diesem Anspruch steht auch nicht entgegen, dass die Kläger wegen des Brandschadens zugleich die Minderung der Miete geltend machen12.

Die Frage, ob und inwieweit die Grundsätze der versicherungsrechtlichen Lösung auch für die Beurteilung der Frage des Bestehens eines Mangelbeseitigungsanspruchs des Mieters in Bezug auf einen von diesem durch einfache Fahrlässigkeit verursachten Brandschaden maßgeblich sind, hat der Bundesgerichtshof bisher nicht entschieden. Der Bundesgerichtshof hat allerdings bereits in einem vor der Entwicklung der Grundsätze der versicherungsrechtlichen Lösung ergangenen Urteil, welches den Fall eines außerhalb des Mietgebrauchs durch Brand unbenutzbar gewordenen Mietobjekts betraf, entschieden, dass der Vermieter in diesem Fall den vertragsmäßigen Zustand wiederherzustellen hat, auch wenn im Mietvertrag Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts sowie – wie im Streitfall – Schönheitsreparaturen grundsätzlich auf den Mieter abgewälzt worden sind13.

Nichts anderes hat für den Fall zu gelten, dass die mit leichter Fahrlässigkeit verursachte Beschädigung der Mietsache zwar innerhalb des Mietgebrauchs erfolgt ist, der Schaden des Vermieters aber durch dessen Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist und der Mieter deshalb nach den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung für den Brandschaden nicht einzustehen hat. Auch bei dieser – hier gegebenen – Fallgestaltung bleibt die Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bestehen und ist der Vermieter zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands des Mietobjekts verpflichtet.

Die Auffassung, wonach der Vermieter weder zu einer Inanspruchnahme seiner Wohngebäudeversicherung noch sonst zu einer Beseitigung des Brandschadens verpflichtet und auch eine Mietminderung nicht eingetreten sei, liefe darauf hinaus, dass der Mieter als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall zwar vor einer Inanspruchnahme durch den Vermieter auf Schadensersatz sowie vor einem Rückgriff des Wohngebäudeversicherers geschützt wäre, er jedoch entweder den in dem vorliegenden Brandschaden zu sehenden erheblichen Mangel der Mietsache hinzunehmen oder diesen auf eigene Kosten zu beseitigen hätte. Dies ist mit der Zielsetzung der versicherungsrechtlichen Lösung unvereinbar. Diese dient dem Schutz der Interessen des Vermieters und des Mieters14 und hierbei – was die Revision verkennt – insbesondere auch dazu, den Mieter im Ergebnis nicht anders zu stellen, als wenn er selbst eine Versicherung abgeschlossen hätte15.

Ohne Erfolg wird gegen eine Pflicht der Beklagten zur Beseitigung des Brandschadens eingewendet, die im Gebrauch der Mietsache liegenden Risiken träfen – anders als die in ihrer Beschaffenheit begründeten oder gar von außen auf sie einwirkenden schädlichen Einflüsse – stets und allein den Mieter16. Denn dies verkennt insoweit die Bedeutung der spezielleren Grundsätze der versicherungsrechtlichen Lösung, die hier aus den oben genannten Gründen auch hinsichtlich des aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden Anspruchs auf Beseitigung des Brandschadens anzuwenden sind.

Fehl geht auch der Einwand, dass bei der Annahme einer den Brandschaden umfassenden Erhaltungspflicht der Beklagten die Bedeutung des Umstands verkannt wird, dass die Kläger im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen, insbesondere die Tapezier- und sonstige Malerarbeiten, übernommen hätten und dass die Wiederherstellungsmaßnahmen die Beseitigung der infolge des Brandes eingetretenen Rußverschmutzungen durch Streichen der Wände beträfen. Bei den hier streitgegenständlichen Maßnahmen zur Behebung des Brandschadens – mögen diese auch mit Tapezier- und Streicharbeiten verbunden sein – handelt es sich nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um Schadensbeseitigung.

Vergeblich blieb vor dem Bundesgerichtshof auch der Einwand, der Annahme, die Beklagte sei gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Behebung des Brandschadens verpflichtet, stehe entgegen, dass der Bundesgerichtshof im oben bereits erwähnten Urteil vom 03.11.200417 dem Vermieter ein Wahlrecht eingeräumt habe, seine Wohngebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen oder auf Schadensersatz gegen den Mieter zu verzichten; den Vermieter treffe daher als mietvertragliche Nebenpflicht lediglich eine Verschonungspflicht, den Mieter bei bestehendem Versicherungsschutz nicht in Anspruch zu nehmen.

Diese Auffassung greift zu kurz. Die mietvertraglichen Pflichten der Beklagten hinsichtlich des streitgegenständlichen Brandschadens beschränken sich aus den oben dargestellten Gründen nicht darauf, von einer Inanspruchnahme der Kläger abzusehen, sondern umfassen auch die Verpflichtung der Beklagten, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache durch Behebung der streitgegenständlichen Brandschäden wiederherzustellen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat zwar in dem von der Revision genannten Urteil vom 03.11.200418 ausgeführt, aus der Interessenlage der Mietvertragsparteien folge bei Vorliegen der oben genannten Voraussetzungen die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen (oder auf Schadensersatz zu verzichten). Diese Ausführungen beziehen sich jedoch ersichtlich auf die dort gegebene Fallgestaltung, dass der Vermieter trotz bestehender Wohngebäudeversicherung den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt. Für die hier maßgebliche Frage des Umfangs der Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich hieraus nichts, insbesondere lässt sich dem vorgenannten BGH, Urteil entgegen der Auffassung der Revision nicht entnehmen, dass der Vermieter von seiner mietvertraglichen Hauptpflicht zur Erhaltung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) befreit sei, wenn er – wie nach den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung ohnehin geboten – von einer Inanspruchnahme des Mieters auf Schadensersatz absieht.

Fehl geht für den Bundesgerichtshof auch die Rüge, das Berufungsgericht habe, indem es den Klägern einen Anspruch auf Inanspruchnahme der Versicherung der Beklagten zuerkannt habe, den Umstand nicht hinreichend beachtet, dass die Kläger nicht in der Wohngebäudeversicherung der Beklagten mitversichert seien. Aus der versicherungsrechtlichen Lösung ergebe sich lediglich ein Regressverzicht des Versicherers. Diese Rechtsprechung werde „ausgehebelt“, wenn die Kläger mittels eines mietvertraglichen Anspruchs gegen die Beklagte auf Inanspruchnahme der Versicherung im Ergebnis doch wie der Versicherungsnehmer oder eine mitversicherte Person in den Genuss der Versicherungsleistung oder eines Schadensersatzes in entsprechender Höhe kämen.

Zwar trifft es zu, dass der Wohnungsmieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in der Wohngebäudeversicherung des Vermieters mitversichert, sondern Dritter im Sinne des § 67 Abs. 1 Satz 1 VVG aF [heute: § 86 Abs. 1 VVG] ist19. Anders als die Revision meint, steht die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch hierzu nicht im Widerspruch. Mit den vorgenannten Ausführungen des Bundesgerichtshofs ist lediglich die – ohne die Annahme eines konkludenten Regressverzichts bestehende – Möglichkeit des Versicherers aufgezeigt worden, den Mieter aus kraft Gesetzes übergegangenem Recht des Vermieters in Regress zu nehmen. Eine Einschränkung der aus dem Mietvertrag folgenden Ansprüche des Mieters, insbesondere des hier maßgeblichen Erhaltungsanspruchs aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, ergibt sich hieraus nicht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. November 2014 – VIII ZR 191/13

  1. Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter – II 3; vom 10.11.2006 – V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7; BGH, Beschluss vom 21.01.2014 – VIII ZR 48/13, GE 2014, 661 Rn. 5[]
  2. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01, NZM 2005, 863 unter – II 3 a[]
  3. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 9; OLG Hamm, OLGR 2007, 540, 541; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 297[]
  4. BGH, Urteile vom 26.11.1997 – XII ZR 28/96, NJW 1998, 594 unter 2 a; vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/07, aaO; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb.2014, § 535 Rn. 28a; Wolf/Eckert/Ball, aaO[]
  5. vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 BGB Rn. 93[]
  6. Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 535 Rn. 58; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 535 Rn. 40; MünchKomm-BGB/Häublein, 6. Aufl., § 535 Rn. 106[]
  7. BGH, Urteile vom 08.11.2000 – IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393, 398 ff.; vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter – II 2; vom 13.09.2006 – IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 Rn. 8; vom 10.11.2006 – V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7 [betr. Wohnungseigentümer]; vom 20.12 2006 – VIII ZR 67/06, NJW-RR 2007, 684 Rn. 8; vom 27.01.2010 – IV ZR 129/09, BGHZ 184, 148 Rn. 8 f.; vom 10.05.2011 – VI ZR 196/10, NJW-RR 2011, 1055 Rn. 6; BGH, Beschlüsse vom 12.12 2001 – XII ZR 153/99, NJW-RR 2002, 1243; vom 15.11.2011 – II ZR 304/09, NJW-RR 2012, 280 Rn. 11; vom 21.01.2014 – VIII ZR 48/13, GE 2014, 661 Rn. 4[]
  8. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, aaO[][]
  9. BGH, Urteile vom 08.11.2000 – IV ZR 298/99, aaO S. 399 f.; vom 20.12 2006 – VIII ZR 67/06, aaO; vom 13.09.2006 – IV ZR 273/05, aaO Rn. 9 ff.[]
  10. BGH, Urteile vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, aaO unter – II 3; vom 10.11.2006 – V ZR 62/06, aaO; jeweils mwN; BGH, Beschluss vom 21.01.2014 – VIII ZR 48/13, aaO Rn. 5[]
  11. vgl. BGH, Urteile vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, aaO unter – II 2 und 3; vom 13.09.2006 – IV ZR 273/05, aaO Rn.19[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/07, aaO; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 529; MünchKomm-BGB/Häublein, aaO, Vorbemerkung zu §§ 536 ff. Rn. 5[]
  13. BGH, Urteil vom 25.02.1987 – VIII ZR 88/86, WM 1987, 822 unter 3 b und c; Wolf/Eckert/Ball, aaO Rn. 297[]
  14. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – IV ZR 129/09, aaO Rn. 9 mwN[]
  15. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, aaO unter – II 2; ebenso bereits BGH, Urteil vom 13.12 1995 – VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288, 293 f.[]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 14.04.1976 – VIII ZR 288/74, BGHZ 66, 349, 353[]
  17. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04[]
  18. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04, aaO unter – II 3[]
  19. BGH, Urteile vom 08.11.2000 – IV ZR 298/99, aaO S. 397 f.; vom 14.02.2001 – VIII ZR 292/98, VersR 2001, 856 unter 2 a; jeweils mwN[]

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