Die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung des Ver­mie­ters – und der vom Mie­ter ver­ur­sach­te Brand­scha­den

Hat der Ver­mie­ter eine Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung abge­schlos­sen, deren Kos­ten vom Mie­ter getra­gen wer­den, und ver­ur­sacht der Mie­ter leicht fahr­läs­sig einen von die­ser Ver­si­che­rung umfass­ten Woh­nungs­brand, so trifft den Ver­mie­ter in der Regel die miet­ver­trag­li­che Pflicht, wegen des Brand­scha­dens nicht den Mie­ter, son­dern die Ver­si­che­rung in Anspruch zu neh­men. Zudem hat der Ver­mie­ter in einem sol­chen Fall auf­grund sei­ner Pflicht zur Erhal­tung der Miet­sa­che in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brand­scha­den grund­sätz­lich auch dann zu besei­ti­gen, wenn er von einer Inan­spruch­nah­me der Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung absieht 1.

Die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung des Ver­mie­ters – und der vom Mie­ter ver­ur­sach­te Brand­scha­den

Die Klä­ger kön­nen auf­grund des ihnen zuste­hen­den Anspruchs nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhal­tung der Miet­sa­che in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand von der Beklag­ten die Wie­der­her­stel­lung die­ses Zustands durch Behe­bung des vor­ste­hend genann­ten Brand­scha­dens ver­lan­gen. Dem steht nicht ent­ge­gen, dass die Klä­ger den Brand­scha­den nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts durch (allen­falls) ein­fa­che Fahr­läs­sig­keit ver­ur­sacht haben. Denn die Beklag­te kann gemäß den Grund­sät­zen der nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs anzu­wen­den­den ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung ihren Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rer auf Leis­tung in Anspruch neh­men, ohne dass die­ser bei den Klä­gern Rück­griff neh­men könn­te. Wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend erkannt hat, folgt hier­aus bei Wür­di­gung der Inter­es­sen­la­ge der Miet­ver­trags­par­tei­en nicht nur die miet­ver­trag­li­che Pflicht der Beklag­ten, wegen des Ersat­zes des Brand­scha­dens die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung (und nicht die Klä­ger) in Anspruch zu neh­men; die Beklag­te ist viel­mehr, auch wenn sie von einer Inan­spruch­nah­me ihres Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rers absieht, nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ver­pflich­tet, den ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Miet­sa­che durch Behe­bung der streit­ge­gen­ständ­li­chen Brand­schä­den wie­der­her­zu­stel­len.

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Ver­mie­ter die Miet­sa­che wäh­rend der Miet­zeit in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu erhal­ten. Grund­sätz­lich oblie­gen somit ihm die Instand­hal­tung und die Instand­set­zung des Miet­ob­jekts 2. Ent­steht wäh­rend der Miet­zeit ein Man­gel der Miet­sa­che im Sin­ne des § 536 BGB – wie hier in Gestalt des Brand­scha­dens , schul­det der Ver­mie­ter des­sen Besei­ti­gung im Rah­men sei­ner Erfül­lungs­pflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unab­hän­gig davon, ob die Man­gel­ur­sa­che in sei­nem eige­nen oder im Gefah­ren­be­reich des Mie­ters zu suchen ist 3.

Die Pflicht zur Wie­der­her­stel­lung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustands ent­fällt jedoch, soweit der Mie­ter den Man­gel der Miet­sa­che zu ver­tre­ten hat 4. In die­sem Fall steht dem Ver­mie­ter viel­mehr bei einer Beschä­di­gung der Miet­sa­che ein Anspruch auf Scha­dens­er­satz – nach Wahl des Ver­mie­ters 5 in Form der Wie­der­her­stel­lung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder des Geld­ersat­zes (§ 249 Abs. 2 BGB) – gegen den Mie­ter zu 6.

Vor­lie­gend fällt den Klä­gern hin­sicht­lich des Brand­scha­dens (allen­falls) ein­fa­che Fahr­läs­sig­keit zur Last. Die Klä­ger sind der Ver­mie­te­rin nach den Grund­sät­zen der ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung trotz­dem nicht zum Ersatz die­ses Scha­dens ver­pflich­tet sind. Viel­mehr steht ihnen ein Anspruch auf Wie­der­her­stel­lung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustands der Miet­sa­che zu.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist der Mie­ter, der einen Brand­scha­den durch ein­fa­che Fahr­läs­sig­keit ver­ur­sacht hat, (regel­mä­ßig) vor einem Rück­griff des Gebäu­de­ver­si­che­rers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Wei­se geschützt, dass eine durch die Inter­es­sen der Ver­trags­par­tei­en gerecht­fer­tig­te ergän­zen­de Aus­le­gung des Gebäu­de­ver­si­che­rungs­ver­tra­ges einen kon­klu­den­ten Regress­ver­zicht des Ver­si­che­rers für die Fäl­le ergibt, in denen der Woh­nungs­mie­ter einen Brand­scha­den – wie hier – durch ein­fa­che Fahr­läs­sig­keit ver­ur­sacht hat 7. Der Mie­ter steht hier­durch im Ergeb­nis nicht anders da, als wenn er selbst eine Ver­si­che­rung abge­schlos­sen hät­te 8.

Die­se Grund­sät­ze gel­ten auch dann, wenn der Mie­ter – wie hier – eine Haft­pflicht­ver­si­che­rung abge­schlos­sen hat und die­se für den Brand­scha­den eben­falls ein­tritts­pflich­tig wäre 9.

Die vor­be­zeich­ne­te soge­nann­te ver­si­che­rungs­recht­li­che Lösung schützt den Mie­ter aller­dings nur, wenn der Vermieter/​Versicherungsnehmer die Ver­si­che­rung tat­säch­lich in Anspruch nimmt. Ver­zich­tet der Ver­mie­ter dar­auf und for­dert er unmit­tel­bar Scha­dens­er­satz vom Mie­ter, wird die­ser in sei­ner Erwar­tung ent­täuscht, als Gegen­leis­tung für die von ihm (antei­lig) über­nom­me­nen Ver­si­che­rungs­kos­ten im Scha­dens­fall einen Nut­zen von der Gebäu­de­ver­si­che­rung zu haben. Der Ver­mie­ter hat dage­gen inso­weit, als er durch die Ver­si­che­rung geschützt ist, im Regel­fall kein ver­nünf­ti­ges Inter­es­se dar­an, den Scha­dens­aus­gleich durch den Mie­ter zu suchen, obwohl die­ser bereits durch die Zah­lung der Ver­si­che­rungs­prä­mie zur Deckung des Scha­dens bei­getra­gen hat. Aus die­ser Inter­es­sen­la­ge folgt die miet­ver­trag­li­che Pflicht des Ver­mie­ters, die Ver­si­che­rung in Anspruch zu neh­men (oder auf Scha­dens­er­satz zu ver­zich­ten), wenn ein Ver­si­che­rungs­fall vor­liegt, ein Regress des Ver­si­che­rers gegen den Mie­ter aus­ge­schlos­sen ist und der Ver­mie­ter nicht aus­nahms­wei­se ein beson­de­res Inter­es­se an einem Scha­dens­aus­gleich durch den Mie­ter hat. Ver­letzt der Ver­mie­ter die­se Pflicht, steht dem Mie­ter sei­ner­seits ein Scha­dens­er­satz­an­spruch zu, den er dem Scha­dens­er­satz­an­spruch des Ver­mie­ters wegen sei­ner Obhuts­pflicht­ver­let­zung gemäß § 242 BGB ("dolo agit, qui petit, quod sta­tim red­dit­urus est") ent­ge­gen hal­ten kann 10.

Davon aus­ge­hend ist die Beklag­te miet­ver­trag­lich ver­pflich­tet, ihren Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rer und nicht die Klä­ger auf Scha­dens­aus­gleich in Anspruch zu neh­men.

Ein beson­de­res Inter­es­se der Beklag­ten, wel­ches aus­nahms­wei­se gegen eine Inan­spruch­nah­me der Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung spre­chen könn­te, ver­neint der Bun­des­ge­richts­hof im vor­lie­gen­den Fall und erach­tet ins­be­son­de­re den pau­scha­len Hin­weis der Beklag­ten auf mög­li­cher­wei­se stei­gen­de Ver­si­che­rungs­bei­trä­ge als nicht aus­rei­chend. Wie oben aus­ge­führt, hat der Ver­mie­ter inso­weit, als er durch die Ver­si­che­rung geschützt ist, im Regel­fall kein ver­nünf­ti­ges Inter­es­se dar­an, den Scha­dens­aus­gleich nicht durch die Ver­si­che­rung zu suchen 8. Der Mie­ter wie­der­um darf im Ver­hält­nis zum Ver­mie­ter die berech­tig­te Erwar­tung haben, dass ihm sei­ne Auf­wen­dun­gen für die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung im Scha­dens­fall zugu­te­kom­men und er durch die­se Ver­si­che­rung geschützt ist, wenn er leicht fahr­läs­sig einen Scha­den ver­ur­sacht 11.

Es bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung, ob im Ein­zel­fall aus­nahms­wei­se etwa eine durch die Inan­spruch­nah­me der Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung ver­ur­sach­te erheb­li­che Erhö­hung der Ver­si­che­rungs­prä­mie ein beson­de­rer Grund sein kann, der es für den Ver­mie­ter recht­fer­tigt, von einer Inan­spruch­nah­me der Ver­si­che­rung abzu­se­hen, oder ob einem sol­chen Aus­nah­me­tat­be­stand viel­mehr die Mög­lich­keit ent­ge­gen­steht, allein den Mie­ter, der den Brand­scha­den ver­ur­sacht hat, mit dem Erhö­hungs­be­trag der Ver­si­che­rungs­prä­mie zu belas­ten. Denn es fehlt im hier ent­schie­de­nen Fall bereits an einem kon­kre­ten Vor­trag der Beklag­ten hin­sicht­lich einer zu erwar­ten­den Bei­trags­er­hö­hung.

Im hier ent­schie­de­nen Streit­fall folgt aus der gebo­te­nen Anwen­dung der Grund­sät­ze der ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung auf den Erhal­tungs­an­spruch des Mie­ters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass die Beklag­te ver­pflich­tet ist, den von den Klä­gern ver­ur­sach­ten Brand­scha­den zu behe­ben. Die­sem Anspruch steht auch nicht ent­ge­gen, dass die Klä­ger wegen des Brand­scha­dens zugleich die Min­de­rung der Mie­te gel­tend machen 12.

Die Fra­ge, ob und inwie­weit die Grund­sät­ze der ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung auch für die Beur­tei­lung der Fra­ge des Bestehens eines Man­gel­be­sei­ti­gungs­an­spruchs des Mie­ters in Bezug auf einen von die­sem durch ein­fa­che Fahr­läs­sig­keit ver­ur­sach­ten Brand­scha­den maß­geb­lich sind, hat der Bun­des­ge­richts­hof bis­her nicht ent­schie­den. Der Bun­des­ge­richts­hof hat aller­dings bereits in einem vor der Ent­wick­lung der Grund­sät­ze der ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung ergan­ge­nen Urteil, wel­ches den Fall eines außer­halb des Miet­ge­brauchs durch Brand unbe­nutz­bar gewor­de­nen Miet­ob­jekts betraf, ent­schie­den, dass der Ver­mie­ter in die­sem Fall den ver­trags­mä­ßi­gen Zustand wie­der­her­zu­stel­len hat, auch wenn im Miet­ver­trag Instand­hal­tung und Instand­set­zung des Miet­ob­jekts sowie – wie im Streit­fall – Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren grund­sätz­lich auf den Mie­ter abge­wälzt wor­den sind 13.

Nichts ande­res hat für den Fall zu gel­ten, dass die mit leich­ter Fahr­läs­sig­keit ver­ur­sach­te Beschä­di­gung der Miet­sa­che zwar inner­halb des Miet­ge­brauchs erfolgt ist, der Scha­den des Ver­mie­ters aber durch des­sen Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung abge­deckt ist und der Mie­ter des­halb nach den Grund­sät­zen der ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung für den Brand­scha­den nicht ein­zu­ste­hen hat. Auch bei die­ser – hier gege­be­nen – Fall­ge­stal­tung bleibt die Erhal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bestehen und ist der Ver­mie­ter zur Wie­der­her­stel­lung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustands des Miet­ob­jekts ver­pflich­tet.

Die Auf­fas­sung, wonach der Ver­mie­ter weder zu einer Inan­spruch­nah­me sei­ner Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung noch sonst zu einer Besei­ti­gung des Brand­scha­dens ver­pflich­tet und auch eine Miet­min­de­rung nicht ein­ge­tre­ten sei, lie­fe dar­auf hin­aus, dass der Mie­ter als Gegen­leis­tung für die von ihm (antei­lig) über­nom­me­nen Ver­si­che­rungs­kos­ten im Scha­dens­fall zwar vor einer Inan­spruch­nah­me durch den Ver­mie­ter auf Scha­dens­er­satz sowie vor einem Rück­griff des Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rers geschützt wäre, er jedoch ent­we­der den in dem vor­lie­gen­den Brand­scha­den zu sehen­den erheb­li­chen Man­gel der Miet­sa­che hin­zu­neh­men oder die­sen auf eige­ne Kos­ten zu besei­ti­gen hät­te. Dies ist mit der Ziel­set­zung der ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung unver­ein­bar. Die­se dient dem Schutz der Inter­es­sen des Ver­mie­ters und des Mie­ters 14 und hier­bei – was die Revi­si­on ver­kennt – ins­be­son­de­re auch dazu, den Mie­ter im Ergeb­nis nicht anders zu stel­len, als wenn er selbst eine Ver­si­che­rung abge­schlos­sen hät­te 15.

Ohne Erfolg wird gegen eine Pflicht der Beklag­ten zur Besei­ti­gung des Brand­scha­dens ein­ge­wen­det, die im Gebrauch der Miet­sa­che lie­gen­den Risi­ken trä­fen – anders als die in ihrer Beschaf­fen­heit begrün­de­ten oder gar von außen auf sie ein­wir­ken­den schäd­li­chen Ein­flüs­se – stets und allein den Mie­ter 16. Denn dies ver­kennt inso­weit die Bedeu­tung der spe­zi­el­le­ren Grund­sät­ze der ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung, die hier aus den oben genann­ten Grün­den auch hin­sicht­lich des aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB fol­gen­den Anspruchs auf Besei­ti­gung des Brand­scha­dens anzu­wen­den sind.

Fehl geht auch der Ein­wand, dass bei der Annah­me einer den Brand­scha­den umfas­sen­den Erhal­tungs­pflicht der Beklag­ten die Bedeu­tung des Umstands ver­kannt wird, dass die Klä­ger im Miet­ver­trag die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, ins­be­son­de­re die Tape­zier- und sons­ti­ge Maler­ar­bei­ten, über­nom­men hät­ten und dass die Wie­der­her­stel­lungs­maß­nah­men die Besei­ti­gung der infol­ge des Bran­des ein­ge­tre­te­nen Ruß­ver­schmut­zun­gen durch Strei­chen der Wän­de beträ­fen. Bei den hier streit­ge­gen­ständ­li­chen Maß­nah­men zur Behe­bung des Brand­scha­dens – mögen die­se auch mit Tape­zier- und Streich­ar­bei­ten ver­bun­den sein – han­delt es sich nicht um Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren, son­dern um Scha­dens­be­sei­ti­gung.

Ver­geb­lich blieb vor dem Bun­des­ge­richts­hof auch der Ein­wand, der Annah­me, die Beklag­te sei gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Behe­bung des Brand­scha­dens ver­pflich­tet, ste­he ent­ge­gen, dass der Bun­des­ge­richts­hof im oben bereits erwähn­ten Urteil vom 03.11.2004 17 dem Ver­mie­ter ein Wahl­recht ein­ge­räumt habe, sei­ne Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung in Anspruch zu neh­men oder auf Scha­dens­er­satz gegen den Mie­ter zu ver­zich­ten; den Ver­mie­ter tref­fe daher als miet­ver­trag­li­che Neben­pflicht ledig­lich eine Ver­scho­nungs­pflicht, den Mie­ter bei bestehen­dem Ver­si­che­rungs­schutz nicht in Anspruch zu neh­men.

Die­se Auf­fas­sung greift zu kurz. Die miet­ver­trag­li­chen Pflich­ten der Beklag­ten hin­sicht­lich des streit­ge­gen­ständ­li­chen Brand­scha­dens beschrän­ken sich aus den oben dar­ge­stell­ten Grün­den nicht dar­auf, von einer Inan­spruch­nah­me der Klä­ger abzu­se­hen, son­dern umfas­sen auch die Ver­pflich­tung der Beklag­ten, den ver­trags­ge­mä­ßen Zustand der Miet­sa­che durch Behe­bung der streit­ge­gen­ständ­li­chen Brand­schä­den wie­der­her­zu­stel­len (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Bun­des­ge­richts­hof hat zwar in dem von der Revi­si­on genann­ten Urteil vom 03.11.2004 18 aus­ge­führt, aus der Inter­es­sen­la­ge der Miet­ver­trags­par­tei­en fol­ge bei Vor­lie­gen der oben genann­ten Vor­aus­set­zun­gen die miet­ver­trag­li­che Pflicht des Ver­mie­ters, die Ver­si­che­rung in Anspruch zu neh­men (oder auf Scha­dens­er­satz zu ver­zich­ten). Die­se Aus­füh­run­gen bezie­hen sich jedoch ersicht­lich auf die dort gege­be­ne Fall­ge­stal­tung, dass der Ver­mie­ter trotz bestehen­der Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung den Mie­ter auf Scha­dens­er­satz in Anspruch nimmt. Für die hier maß­geb­li­che Fra­ge des Umfangs der Erhal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich hier­aus nichts, ins­be­son­de­re lässt sich dem vor­ge­nann­ten BGH, Urteil ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on nicht ent­neh­men, dass der Ver­mie­ter von sei­ner miet­ver­trag­li­chen Haupt­pflicht zur Erhal­tung der Miet­sa­che (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) befreit sei, wenn er – wie nach den Grund­sät­zen der ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung ohne­hin gebo­ten – von einer Inan­spruch­nah­me des Mie­ters auf Scha­dens­er­satz absieht.

Fehl geht für den Bun­des­ge­richts­hof auch die Rüge, das Beru­fungs­ge­richt habe, indem es den Klä­gern einen Anspruch auf Inan­spruch­nah­me der Ver­si­che­rung der Beklag­ten zuer­kannt habe, den Umstand nicht hin­rei­chend beach­tet, dass die Klä­ger nicht in der Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung der Beklag­ten mit­ver­si­chert sei­en. Aus der ver­si­che­rungs­recht­li­chen Lösung erge­be sich ledig­lich ein Regress­ver­zicht des Ver­si­che­rers. Die­se Recht­spre­chung wer­de "aus­ge­he­belt", wenn die Klä­ger mit­tels eines miet­ver­trag­li­chen Anspruchs gegen die Beklag­te auf Inan­spruch­nah­me der Ver­si­che­rung im Ergeb­nis doch wie der Ver­si­che­rungs­neh­mer oder eine mit­ver­si­cher­te Per­son in den Genuss der Ver­si­che­rungs­leis­tung oder eines Scha­dens­er­sat­zes in ent­spre­chen­der Höhe kämen.

Zwar trifft es zu, dass der Woh­nungs­mie­ter nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht in der Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung des Ver­mie­ters mit­ver­si­chert, son­dern Drit­ter im Sin­ne des § 67 Abs. 1 Satz 1 VVG aF [heu­te: § 86 Abs. 1 VVG] ist 19. Anders als die Revi­si­on meint, steht die Beur­tei­lung des Beru­fungs­ge­richts jedoch hier­zu nicht im Wider­spruch. Mit den vor­ge­nann­ten Aus­füh­run­gen des Bun­des­ge­richts­hofs ist ledig­lich die – ohne die Annah­me eines kon­klu­den­ten Regress­ver­zichts bestehen­de – Mög­lich­keit des Ver­si­che­rers auf­ge­zeigt wor­den, den Mie­ter aus kraft Geset­zes über­ge­gan­ge­nem Recht des Ver­mie­ters in Regress zu neh­men. Eine Ein­schrän­kung der aus dem Miet­ver­trag fol­gen­den Ansprü­che des Mie­ters, ins­be­son­de­re des hier maß­geb­li­chen Erhal­tungs­an­spruchs aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, ergibt sich hier­aus nicht.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Novem­ber 2014 – VIII ZR 191/​13

  1. Bestä­ti­gung und Fort­füh­rung von BGH, Urtei­le vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/​04, NJW-RR 2005, 381 unter – II 3; vom 10.11.2006 – V ZR 62/​06, NJW 2007, 292 Rn. 7; BGH, Beschluss vom 21.01.2014 – VIII ZR 48/​13, GE 2014, 661 Rn. 5[]
  2. BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/​01, NZM 2005, 863 unter – II 3 a[]
  3. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/​07, NJW 2008, 2432 Rn. 9; OLG Hamm, OLGR 2007, 540, 541; Wolf/​Eckert/​Ball, Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts, 10. Aufl., Rn. 297[]
  4. BGH, Urtei­le vom 26.11.1997 – XII ZR 28/​96, NJW 1998, 594 unter 2 a; vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/​07, aaO; Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2014, § 535 Rn. 28a; Wolf/​Eckert/​Ball, aaO[]
  5. vgl. Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, Miet­recht, 11. Aufl., § 535 BGB Rn. 93[]
  6. Palandt/​Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 535 Rn. 58; Erman/​Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 535 Rn. 40; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, 6. Aufl., § 535 Rn. 106[]
  7. BGH, Urtei­le vom 08.11.2000 – IV ZR 298/​99, BGHZ 145, 393, 398 ff.; vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/​04, NJW-RR 2005, 381 unter – II 2; vom 13.09.2006 – IV ZR 273/​05, BGHZ 169, 86 Rn. 8; vom 10.11.2006 – V ZR 62/​06, NJW 2007, 292 Rn. 7 [betr. Woh­nungs­ei­gen­tü­mer]; vom 20.12 2006 – VIII ZR 67/​06, NJW-RR 2007, 684 Rn. 8; vom 27.01.2010 – IV ZR 129/​09, BGHZ 184, 148 Rn. 8 f.; vom 10.05.2011 – VI ZR 196/​10, NJW-RR 2011, 1055 Rn. 6; BGH, Beschlüs­se vom 12.12 2001 – XII ZR 153/​99, NJW-RR 2002, 1243; vom 15.11.2011 – II ZR 304/​09, NJW-RR 2012, 280 Rn. 11; vom 21.01.2014 – VIII ZR 48/​13, GE 2014, 661 Rn. 4[]
  8. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/​04, aaO[][]
  9. BGH, Urtei­le vom 08.11.2000 – IV ZR 298/​99, aaO S. 399 f.; vom 20.12 2006 – VIII ZR 67/​06, aaO; vom 13.09.2006 – IV ZR 273/​05, aaO Rn. 9 ff.[]
  10. BGH, Urtei­le vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/​04, aaO unter – II 3; vom 10.11.2006 – V ZR 62/​06, aaO; jeweils mwN; BGH, Beschluss vom 21.01.2014 – VIII ZR 48/​13, aaO Rn. 5[]
  11. vgl. BGH, Urtei­le vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/​04, aaO unter – II 2 und 3; vom 13.09.2006 – IV ZR 273/​05, aaO Rn.19[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/​07, aaO; Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, aaO, § 536 BGB Rn. 529; Münch­Komm-BGB/Häub­lein, aaO, Vor­be­mer­kung zu §§ 536 ff. Rn. 5[]
  13. BGH, Urteil vom 25.02.1987 – VIII ZR 88/​86, WM 1987, 822 unter 3 b und c; Wolf/​Eckert/​Ball, aaO Rn. 297[]
  14. BGH, Urteil vom 27.01.2010 – IV ZR 129/​09, aaO Rn. 9 mwN[]
  15. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/​04, aaO unter – II 2; eben­so bereits BGH, Urteil vom 13.12 1995 – VIII ZR 41/​95, BGHZ 131, 288, 293 f.[]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 14.04.1976 – VIII ZR 288/​74, BGHZ 66, 349, 353[]
  17. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/​04[]
  18. BGH, Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/​04, aaO unter – II 3[]
  19. BGH, Urtei­le vom 08.11.2000 – IV ZR 298/​99, aaO S. 397 f.; vom 14.02.2001 – VIII ZR 292/​98, VersR 2001, 856 unter 2 a; jeweils mwN[]