Die Woh­nung des Insol­venz­schuld­ners – und die Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Treu­hän­ders

Mit dem Wirk­sam­wer­den der Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Treu­hän­ders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Frei­ga­be­er­klä­rung") erhält der Mie­ter die Ver­fü­gungs- und Ver­wal­tungs­be­fug­nis über sei­ne Woh­nung zurück. Eine Kün­di­gung des Ver­mie­ters ist ab die­sem Zeit­punkt dem Mie­ter gegen­über aus­zu­spre­chen1.

Die Woh­nung des Insol­venz­schuld­ners – und die Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Treu­hän­ders

Die Fra­ge, wel­che Aus­wir­kun­gen die Frei­ga­be­er­klä­rung des Insol­venz­ver­wal­ters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO und der Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO genann­ten Frist für das betref­fen­de Wohn­raum­miet­ver­hält­nis hat, wird unter­schied­lich beur­teilt.

Teil­wei­se wird die Auf­fas­sung ver­tre­ten, die Bedeu­tung der Ent­haf­tungs­er­klä­rung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO beschrän­ke sich dar­auf, dass die Mas­se für die nach Ablauf der Kün­di­gungs­frist fäl­lig wer­den­den Ver­bind­lich­kei­ten nicht mehr haf­te. Das Miet­ver­hält­nis blei­be aber wei­ter­hin mas­se­be­haf­tet und der Treu­hän­der wei­ter­hin Miet­ver­trags­par­tei, denn § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ent­hal­te kei­nen Hin­weis dar­auf, dass die Rechts­wir­kun­gen des § 80 Abs. 1 InsO mit dem Wirk­sam­wer­den der Ent­haf­tungs­er­klä­rung ent­fal­len soll­ten2. Nach die­ser Auf­fas­sung kann der Ver­mie­ter nur durch eine gegen­über dem Treu­hän­der abge­ge­be­ne Erklä­rung wirk­sam kün­di­gen.

Nach der Gegen­auf­fas­sung kann der Ver­mie­ter nach dem Wirk­sam­wer­den der Erklä­rung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gegen­über dem Mie­ter selbst kün­di­gen3. Die Ent­haf­tungs­er­klä­rung des Treu­hän­ders bewir­ke, dass das Miet­ver­hält­nis "frei­ge­ge­ben" wer­de und voll­stän­dig der allei­ni­gen Ver­wal­tungs- und Ver­fü­gungs­be­fug­nis des Mie­ters unter­lie­ge4.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det die von ihm bis­her offen gelas­se­ne Fra­ge5 nun­mehr im letzt­ge­nann­ten Sinn.

Zwar geht die Erklä­rung des Treu­hän­ders nach dem Wort­laut des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ledig­lich dahin, dass die Mas­se für künf­ti­ge Ver­bind­lich­kei­ten aus dem Miet­ver­hält­nis nicht mehr haf­te. Dar­aus, dass die Erklä­rung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO an die Stel­le der Kün­di­gung tritt, ergibt sich indes, dass die Zustän­dig­keit des Ver­wal­ters für die wei­te­re Ver­trags­durch­füh­rung ab die­sem Zeit­punkt wie­der dem Mie­ter zufällt, die­ser also die Ver­fü­gungs- und Ver­wal­tungs­be­fug­nis zurück­er­hält.

Für eine der­ar­ti­ge Wir­kung der Erklä­rung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO spricht außer­dem, wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend aus­ge­führt hat, die Geset­zes­be­grün­dung. Danach dient die Rege­lung dem Schutz des Wohn­raum­mie­ters, der sei­ne Woh­nung nicht ver­lie­ren soll, wenn der Treu­hän­der das Miet­ver­hält­nis nicht fort­set­zen will; das Miet­ver­hält­nis soll viel­mehr nach Ablauf der Kün­di­gungs­frist mit dem Mie­ter fort­ge­setzt wer­den6. Eine Fort­dau­er der Ver­wal­tungs- und Ver­fü­gungs­be­fug­nis des Ver­wal­ters über den Zeit­punkt des Wirk­sam­wer­dens der Erklä­rung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hin­aus wäre im Übri­gen für die Par­tei­en des Miet­ver­tra­ges umständ­lich und wenig prak­ti­ka­bel und für den Treu­hän­der mit einem Ver­wal­tungs­auf­wand ver­bun­den, der sich für die Mas­se nach­tei­lig aus­wir­ken könn­te. Denn sämt­li­che Erklä­run­gen des Ver­mie­ters (Abmah­nung, Kün­di­gung, Miet­erhö­hung, Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung) müss­ten zunächst dem Treu­hän­der gegen­über erklärt und von die­sem an den Mie­ter wei­ter­ge­lei­tet wer­den. Auch ein Rechts­streit, etwa eine Kla­ge des Ver­mie­ters auf Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung, müss­te gegen den Treu­hän­der geführt wer­den, obwohl die­ser Pro­zess allein für die ursprüng­li­chen Miet­ver­trags­par­tei­en von Inter­es­se ist, nicht aber für den Treu­hän­der oder die Mas­se.

Aus dem Umstand, dass der Gesetz­ge­ber davon aus­ge­gan­gen ist, dass die Miet­kau­ti­on (bezie­hungs­wei­se der beding­te Rück­ge­währ­an­spruch) in die Mas­se fällt, ergibt sich kei­ne ande­re Beur­tei­lung. Ein trag­fä­hi­ger Rück­schluss, dass aus die­sem Grund von einer fort­be­stehen­den Ver­fü­gungs­be­fug­nis des Treu­hän­ders aus­zu­ge­hen sei, ergibt sich dar­aus nicht. Denn dem Gesetz­ge­ber ging es nicht vor­ran­gig dar­um, dass die Kau­ti­on der Mas­se zur Ver­fü­gung steht. Viel­mehr soll­te der Mie­ter davor bewahrt wer­den, dass der Treu­hän­der den Miet­ver­trag kün­digt, um die Kau­ti­on ver­wer­ten zu kön­nen7. Die Fra­ge, ob mit einem Über­gang der Ver­fü­gungs- und Ver­wal­tungs­be­fug­nis auch ein (beding­ter) Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch auf den Mie­ter zurück­fällt8, bedarf hier des­halb kei­ner abschlie­ßen­den Ent­schei­dung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. April 2014 – VIII ZR 107/​13

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/​11, NJW 2012, 2270 Rn. 32 []
  2. Uhlenbruck/​Wegener, InsO, 13. Aufl., § 109 Rn. 22 ff; Eckert, NZM 2006, 803, 806; Cymut­ta, WuM 2008, 441, 443; Fla­tow, NZM 2011, 607, 610 []
  3. Kübler/​Prütting/​Tintelnot, InsO, § 109 Rn. 21; Pape, NZM 2004, 401, 410 f.; Marotz­ke in Hei­del­ber­ger Kom­men­tar, InsO, 7. Aufl., § 109 Rn. 16 []
  4. vgl. auch Münch­Komm-InsO/E­ckert, 3. Aufl., § 109 Rn. 56 unter Hin­weis auf das zu den Aus­wir­kun­gen des § 35 Abs. 2 InsO ergan­ge­ne Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 09.02.2012 – IX ZR 75/​11, BGHZ 192, 322 []
  5. vgl. BGH, Urteil vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/​11, NJW 2012, 2270 Rn. 32 []
  6. vgl. BT-Drs. 14/​5680, S. 27 []
  7. vgl. BT-Drs. 14/​5680, S. 27 []
  8. beja­hend FK-InsO/­We­ge­ner, 7. Aufl., § 109 Rn. 16; Fla­tow, aaO; a.A. Hain, ZIn­sO 2007, 192, 197; Pape, aaO S. 411 []