Die Woh­nung über dem Ver­mie­ter

Der Bun­des­ge­richts­hof hat heu­te die Vor­aus­set­zun­gen der Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses über eine Woh­nung in einem vom Ver­mie­ter selbst bewohn­ten Gebäu­de prä­zi­siert.

Die Woh­nung über dem Ver­mie­ter

Die Beklag­ten in dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit sind Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ge­rin im hes­si­schen Fried­berg. Der Miet­ver­trag wur­de im Jahr 2004 noch mit dem Vor­ei­gen­tü­mer des Hau­ses geschlos­sen, in des­sen Ober­ge­schoss sich die Woh­nung der Beklag­ten befin­det. Zu die­sem Zeit­punkt war neben der Woh­nung im Erd­ge­schoss auch eine Ein­lie­ger­woh­nung im Kel­ler­ge­schoss des Hau­ses, bestehend aus einem Wohn-/Schlaf­raum mit Küchen­zei­le und Bad, an Drit­te ver­mie­tet. Als die Klä­ge­rin das Haus im Jahr 2006 erwarb, bestand das Miet­ver­hält­nis über die Kel­ler­räu­me nicht mehr. Die Klä­ge­rin bezog zusam­men mit ihrem Ehe­mann die Woh­nung im Erd­ge­schoss und nutzt die Räum­lich­kei­ten im Kel­ler als zusätz­li­che Räu­me (Besu­cher­zim­mer, Bügel- und Arbeits­zim­mer).

Die Klä­ge­rin kün­dig­te das Miet­ver­hält­nis gestützt auf § 573a Abs. 1 BGB. Nach die­ser Vor­schrift kann der Ver­mie­ter ein Miet­ver­hält­nis über eine Woh­nung in einem vom Ver­mie­ter selbst bewohn­ten Gebäu­de mit nicht mehr als zwei Woh­nun­gen kann der Ver­mie­ter auch ohne den ansons­ten nach § 573 BGB erfor­der­li­chen Kün­di­gungs­grund kün­di­gen.

Die von der Ver­mie­te­rin erho­be­ne Räu­mungs­kla­ge wur­de vom erst­in­stanz­lich damit befass­ten Amts­ge­richt Fried­berg abge­wie­sen [1]. Die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung der Klä­ge­rin wur­de vom Land­ge­richt Gie­ßen eben­falls zurück­ge­wie­sen [2]. Und auch der Bun­des­ge­richs­hof gab den Mie­tern Recht und wies die gegen das Beru­fungs­ur­teil des Land­ge­richts Gie­ßen gerich­te­te Revi­si­on zurück:

Für die Beur­tei­lung, ob in einem Gebäu­de mehr als zwei Woh­nun­gen vor­han­den sind, ist die Ver­kehrs­an­schau­ung maß­ge­bend. Unter einer Woh­nung wird gemein­hin ein selb­stän­di­ger, räum­lich und wirt­schaft­lich abge­grenz­ter Bereich ver­stan­den, der eine eigen­stän­di­ge Haus­halts­füh­rung ermög­licht. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts erfül­len die Räum­lich­kei­ten im Kel­ler des Wohn­hau­ses der Klä­ge­rin die­se Anfor­de­run­gen, denn neben einem 42 qm gro­ßen Wohn-/Schlaf­raum ver­fü­gen sie über eine Küchen­zei­le und ein Tages­licht­bad mit Toi­let­te.

Die Tat­sa­che der Exis­tenz von drei Woh­nun­gen in dem Wohn­haus der Klä­ge­rin hat sich nicht dadurch geän­dert, dass die Klä­ge­rin die im Kel­ler befind­li­chen Räu­me in ihren Wohn­be­reich inte­griert hat, indem sie die Ein­lie­ger­woh­nung seit dem Erwerb des Hau­ses im Jahr 2006 als Besucher‑, Bügel- und Arbeits­zim­mer nutzt. Denn durch die­se Erwei­te­rung des Wohn­be­reichs der Klä­ge­rin hat sich der ein­mal gege­be­ne Woh­nungs­be­stand nicht redu­ziert.

Das Land­ge­richt hat sich, so der Bun­des­ge­richts­hof, zur Begrün­dung sei­ner abwei­chen­den Auf­fas­sung zu Unrecht auf das BGH-Urteil vom 25. Juni 2008 [3] gestützt. Die in die­ser Ent­schei­dung vom Bun­des­ge­richts­hof gebil­lig­te tatrich­ter­li­che Beur­tei­lung, die Auf­tei­lung ein­an­der ergän­zen­der Räu­me auf zwei Stock­wer­ke hin­de­re nicht die Annah­me einer (ein­zi­gen) Woh­nung, beruh­te auf ande­ren tat­säch­li­chen Gege­ben­hei­ten. Die betref­fen­den Räu­me im Dach­ge­schoss jenes Gebäu­des stell­ten – anders als die Ein­lie­ger­woh­nung im Haus der jet­zi­gen Klä­ge­rin – kei­ne eigen­stän­di­ge Woh­nung dar.

Da die Ein­lie­ger­woh­nung vom Ein­zug der Beklag­ten bis zum Aus­spruch der Kün­di­gung eine eigen­stän­di­ge Woh­nung war, waren die Vor­aus­set­zun­gen einer erleich­ter­ten Kün­di­gung nach § 573a Abs. 1 BGB zu kei­ner Zeit erfüllt. Daher bedurf­te die in der Instanz­recht­spre­chung und im Schrift­tum umstrit­te­ne Fra­ge, ob es hin­sicht­lich des Woh­nungs­be­stan­des auf den Zeit­punkt des Beginns des Miet­ver­hält­nis­ses oder den Zeit­punkt der Kün­di­gung ankommt, kei­ner Ent­schei­dung.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Novem­ber 2010 – VIII ZR 90/​10

  1. AG Fried­berg, Urteil vom 07.08.2009 – 2 C 529/​09[]
  2. LG Gie­ßen, Urteil vom 24.02.2010 – 1 S 239/​09[]
  3. BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/​07[]