Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Hat die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft das Vor­recht der Zuord­nung ihrer For­de­run­gen zu der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG in vol­ler Höhe in Anspruch genom­men, steht ihr nach der Ablö­sung der For­de­run­gen die­ses Vor­recht in dem­sel­ben Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren nicht noch­mals zu.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG sind bei der Voll­stre­ckung in ein Woh­nungs­ei­gen­tum die dar­aus fäl­li­gen Ansprü­che auf Zah­lung der Bei­trä­ge zu den Las­ten und Kos­ten des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums oder des Son­der­ei­gen­tums, die nach §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG geschul­det wer­den und aus dem Jahr der Beschlag­nah­me und den letz­ten zwei Jah­ren stam­men, der Rang­klas­se 2 zuzu­ord­nen. Das Vor­recht ein­schließ­lich aller Neben­leis­tun­gen ist begrenzt auf Beträ­ge in Höhe von nicht mehr als 5% des nach § 74a Abs. 5 WEG fest­ge­setz­ten Ver­kehrs­werts des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts.

Hat die Woh­nungs­ei­gent­üb­mer­ge­meis­nchaft die­se Rang­klas­se mit den frü­he­ren, spä­ter abge­lös­ten For­de­run­gen bis zur zuläs­si­gen Höhe aus­ge­nutzt, kön­nen in die­sem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren wei­te­re Ansprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nur noch der Rang­klas­se 5 des § 10 Abs. 1 ZVG zuge­ord­net wer­den.

Ein Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ger ist nach § 268 Abs. 1 Satz 1 BGB berech­tigt, die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hin­sicht­lich ihrer der Rng­klas­se 2 zuge­ord­ne­ten Ansprü­che anstel­le der Schuld­ner zu befrie­di­gen. Denn es bestand die Gefahr, dass sie im Fall der Ver­stei­ge­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums ihre in Abtei­lung III des Grund­buchs ein­ge­tra­ge­nen Grund­pfand­rech­te ver­liert, wenn das Ver­fah­ren von der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf­grund ihrer der Rang­klas­se 2 zuge­ord­ne­ten Ansprü­che betrie­ben wird, so dass Grund­pfand­rech­te, deren Ansprü­che zu der Rang­klas­se 4 des § 10 Abs. 1 ZVG gehö­ren, nicht in das gerings­te Gebot auf­zu­neh­men sind (§ 44 Abs. 1 ZVG) mit der Fol­ge, dass sie im Fall des Zuschlags erlö­schen (§ 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG).

Die Zah­lung an die Gerichts­kas­se und die nach­fol­gen­de Aus­keh­rung des Gel­des an die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­meis­nchaft führt nach § 268 Abs. 3 Satz 1 BGB zum Über­gang der For­de­run­gen gegen die Schuld­ner auf zah­len­de Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ge­rin. Nach den Rege­lun­gen in §§ 401, 412 BGB geht das Vor­recht der Zuord­nung der Ansprü­che in die Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG eben­falls auf die ablö­sen­de Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ge­rin über 1.

Nach § 268 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Über­gang nicht zum Nach­teil des befrie­dig­ten Gläu­bi­gers gel­tend gemacht wer­den. Die­ser soll nicht schlech­ter gestellt wer­den, als er stün­de, wenn der Schuld­ner selbst geleis­tet hät­te 2. Dar­aus folgt, dass der­je­ni­ge Drit­te, der die For­de­rung begli­chen hat, dann zurück­ste­hen muss, wenn sei­ne Inter­es­sen nach der Zah­lung und dem For­de­rungs­über­gang mit denen des befrie­dig­ten Gläu­bi­gers kol­li­die­ren 3. Das ist hier nicht der Fall.

Die gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung beruht aller­dings im Wesent­li­chen auf der Annah­me, der man­gels Zuord­nung der neu­en Ansprü­che zu der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG her­vor­ge­ru­fe­ne Ver­lust der Mög­lich­keit, die Schuld­ner durch die Zwangs­ver­stei­ge­rung aus der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft aus­zu­schlie­ßen, sei kein Nach­teil im Sin­ne von § 268 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dies ver­kennt jedoch, dass eine sol­che Kol­li­si­on nur bei einer teil­wei­sen Befrie­di­gung durch den Drit­ten auf­tre­ten kann, da dann bei­de mit ihren For­de­run­gen gegen den Schuld­ner in Kon­kur­renz zuein­an­der tre­ten 4. Wird dage­gen der Gläu­bi­ger voll­stän­dig befrie­digt, kann kei­ne Kon­kur­renz­si­tua­ti­on mit dem Ablö­sen­den ent­ste­hen; allein die­ser kann die über­ge­gan­ge­ne For­de­rung mit dem eben­falls über­ge­gan­ge­nen Vor­recht der Zuord­nung zu der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG gegen den Schuld­ner gel­tend machen, weil der befrie­dig­te Gläu­bi­ger kei­ne Rest­for­de­rung behält.

Die ablö­sen­de Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ge­rin muss auch dann nicht hin­ter ein Vor­recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­meis­nchaft auf Zuord­nung ihrer neu­en For­de­rung zu der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG zurück­tre­ten, wenn man – was offen­blei­ben kann – die in der Rechts­be­schwer­de­be­grün­dung ver­tre­te­ne Ansicht für rich­tig hält, dass zwi­schen den abge­lös­ten For­de­run­gen und der neu­en For­de­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein recht­li­cher Zusam­men­hang besteht. Zwar ist die­ser Fall mit dem einer nur teil­wei­sen Befrie­di­gung der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­gleich­bar mit der Fol­ge, dass sie dem Grun­de nach mit dem ablö­sen­den Drit­ten um die Zuord­nung ihrer neu­en For­de­run­gen zu der Rang­klas­se 2 kon­kur­riert. Aber die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat kei­nen Anspruch mehr auf die­se Zuord­nung, weil sie ihr Vor­recht bereits in vol­ler Höhe in Anspruch genom­men hat. Dies darf sie jeden­falls in dem­sel­ben Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren 5 nur ein­mal. Ande­ren­falls müss­ten die nach­ran­gi­gen Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ger einen höhe­ren Betrag als 5% des fest­ge­setz­ten Ver­kehrs­werts des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts auf­wen­den, um die Gefahr des Ver­lus­tes ihres Rechts abzu­wen­den. Das wäre mit dem Sinn und Zweck der betrags­mä­ßi­gen Begren­zung des Vor­gangs für Haus­geld­rück­stän­de in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unver­ein­bar.

Bei der Schaf­fung die­ses Vor­rechts durch das Gesetz zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und ande­rer Geset­ze vom 26. März 2007 6 ist sich der Gesetz­ge­ber bewusst gewe­sen, dass die ding­lich berech­tig­ten Gläu­bi­ger benach­tei­ligt wer­den; er hat dies jedoch u.a. wegen der betrags­mä­ßi­gen Begren­zung des Vor­rangs auf 5% des fest­ge­setz­ten Ver­kehrs­werts des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts für ange­mes­sen gehal­ten 7. Als unan­ge­mes­sen und des­halb nicht gerecht­fer­tigt anzu­se­hen ist es dem­nach, wenn den Grund­pfand­rechts­gläu­bi­gern die 5%-Grenze über­stei­gen­de Ansprü­che in der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG vor­ge­hen. Dies wäre nicht nur der Fall, wenn ein ein­zi­ger, 5% des fest­ge­setz­ten Ver­kehrs­werts über­stei­gen­der Haus­geld­an­spruch in vol­ler Höhe der Rang­klas­se 2 zuge­ord­net wür­de, son­dern auch dann, wenn meh­re­re sol­cher Ansprü­che, die zusam­men mehr als die maß­geb­li­chen 5% erge­ben, eben­falls voll­stän­dig in die Rang­klas­se 2 gehör­ten.

Dar­an ändert sich nichts, wenn – wie hier – nach der betrags­mä­ßig voll­stän­di­gen Aus­schöp­fung des Vor­rechts ein Drit­ter die For­de­run­gen ablöst und spä­ter neue Haus­geld­an­sprü­che der Rang­klas­se 2 zuge­ord­net wer­den. Denn obwohl in die­sem Fall den Ansprü­chen der Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ger (Rang­klas­se 4 des § 10 Abs. 1 ZVG) Haus­geld­an­sprü­che in der Rang­klas­se 2 wie­der­um höchs­tens bis zu der 5%-Grenze vor­ge­hen, müss­ten sie wegen der bereits frü­her erfolg­ten Ablö­sung ande­rer For­de­run­gen einen höhe­ren Betrag als die­se 5% auf­wen­den, um den Vor­rang durch die Ablö­sung auch der neu­en For­de­run­gen zu besei­ti­gen. Bei lan­ge andau­ern­den Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren, wäh­rend derer immer neue Haus­geld­an­sprü­che gegen die Schuld­ner ent­ste­hen, hät­te die Zuord­nung die­ser neu­en Ansprü­che zu der Rang­klas­se 2 die Fol­ge, dass die Grund­pfand­rechts­gläu­bi­ger zur Ret­tung ihrer Rech­te immer wie­der die For­de­run­gen ablö­sen müss­ten, obwohl die 5%-Grenze längst über­schrit­ten ist. Das ist für sie unzu­mut­bar und soll­te ihnen von dem Gesetz­ge­ber auch nicht zuge­mu­tet wer­den. Des­halb muss in die­sem Fall der Grund­satz der Ein­ma­lig­keit gel­ten; Haus­geld­an­sprü­che kön­nen nur ein­mal der Rang­klas­se 2 des § 10 Abs. 1 ZVG bis zur Höhe von 5% des fest­ge­setz­ten Ver­kehrs­werts des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts zuge­ord­net wer­den, selbst wenn die For­de­run­gen zwi­schen­zeit­lich von nach­ran­gi­gen Grund­pfand­rechts­gläu­bi­gern abge­löst wur­den 8.

Dies gilt jeden­falls für die Zuord­nung in dem­sel­ben Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren. Ob die Rechts­la­ge eben­so zu beur­tei­len ist, wenn nach der Been­di­gung des Ver­fah­rens ein neu­es Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren anhän­gig wird 9, braucht hier nicht ent­schie­den zu wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 4. Febru­ar 2010 – V ZB 129/​09

  1. Bamberger/​Roth/​Rohe, BGB, 2. Aufl., § 401 Rdn. 11; Münch­Komm-BGB/Roth, 5. Aufl., § 401 Rdn. 16; Staudinger/​Busche, BGB [2005], § 401 Rdn. 27; Alff/​Hintzen, Rpfle­ger 2008, 165, 169[]
  2. RGZ 131, 323, 325[]
  3. Münch­Komm-BGB/Krü­ger, 5. Aufl., § 268 Rdn. 14[]
  4. Münch­Komm-BGB/Krü­ger, aaO, Rdn. 15; Staudinger/​Bittner, BGB [2005], § 268 Rdn. 22 ff.; eben­so BGHZ 92, 374, 378 f. zu der glei­chen Rege­lung in § 774 Abs. 1 Satz 2 BGB[]
  5. vgl. dazu BGH, Beschluss vom 12. Febru­ar 2008, V ZB 123/​07, WM 2008, 1761[]
  6. BGBl. I 370[]
  7. Begrün­dung des RegEntw., BT-Drs. 16/​887 S. 43 f.[]
  8. Der­le­der, ZWE 2008, 13, 16[]
  9. beja­hend Alff/​Hintzen, Rpfle­ger 2008, 165, 170; ver­nei­nend Hügel/​Elzer, Das neue WEG-Recht, § 15 Rdn. 38[]