Die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung

Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft das Vorrecht der Zuordnung ihrer Forderungen zu der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG in voller Höhe in Anspruch genommen, steht ihr nach der Ablösung der Forderungen dieses Vorrecht in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nicht nochmals zu.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Zwangsversteigerung

Nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG sind bei der Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG geschuldet werden und aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren stammen, der Rangklasse 2 zuzuordnen. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5% des nach § 74a Abs. 5 WEG festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts.

Hat die Wohnungseigentübmergemeisnchaft diese Rangklasse mit den früheren, später abgelösten Forderungen bis zur zulässigen Höhe ausgenutzt, können in diesem Zwangsversteigerungsverfahren weitere Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft nur noch der Rangklasse 5 des § 10 Abs. 1 ZVG zugeordnet werden.

Ein Grundpfandrechtsgläubiger ist nach § 268 Abs. 1 Satz 1 BGB berechtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich ihrer der Rngklasse 2 zugeordneten Ansprüche anstelle der Schuldner zu befriedigen. Denn es bestand die Gefahr, dass sie im Fall der Versteigerung des Wohnungseigentums ihre in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechte verliert, wenn das Verfahren von der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund ihrer der Rangklasse 2 zugeordneten Ansprüche betrieben wird, so dass Grundpfandrechte, deren Ansprüche zu der Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG gehören, nicht in das geringste Gebot aufzunehmen sind (§ 44 Abs. 1 ZVG) mit der Folge, dass sie im Fall des Zuschlags erlöschen (§ 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG).

Die Zahlung an die Gerichtskasse und die nachfolgende Auskehrung des Geldes an die Wohnungseigentümergemeisnchaft führt nach § 268 Abs. 3 Satz 1 BGB zum Übergang der Forderungen gegen die Schuldner auf zahlende Grundpfandrechtsgläubigerin. Nach den Regelungen in §§ 401, 412 BGB geht das Vorrecht der Zuordnung der Ansprüche in die Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG ebenfalls auf die ablösende Grundpfandrechtsgläubigerin über1.

Nach § 268 Abs. 3 Satz 2 BGB kann der Übergang nicht zum Nachteil des befriedigten Gläubigers geltend gemacht werden. Dieser soll nicht schlechter gestellt werden, als er stünde, wenn der Schuldner selbst geleistet hätte2. Daraus folgt, dass derjenige Dritte, der die Forderung beglichen hat, dann zurückstehen muss, wenn seine Interessen nach der Zahlung und dem Forderungsübergang mit denen des befriedigten Gläubigers kollidieren3. Das ist hier nicht der Fall.

Die gegenteilige Auffassung beruht allerdings im Wesentlichen auf der Annahme, der mangels Zuordnung der neuen Ansprüche zu der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG hervorgerufene Verlust der Möglichkeit, die Schuldner durch die Zwangsversteigerung aus der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuschließen, sei kein Nachteil im Sinne von § 268 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dies verkennt jedoch, dass eine solche Kollision nur bei einer teilweisen Befriedigung durch den Dritten auftreten kann, da dann beide mit ihren Forderungen gegen den Schuldner in Konkurrenz zueinander treten4. Wird dagegen der Gläubiger vollständig befriedigt, kann keine Konkurrenzsituation mit dem Ablösenden entstehen; allein dieser kann die übergegangene Forderung mit dem ebenfalls übergegangenen Vorrecht der Zuordnung zu der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG gegen den Schuldner geltend machen, weil der befriedigte Gläubiger keine Restforderung behält.

Die ablösende Grundpfandrechtsgläubigerin muss auch dann nicht hinter ein Vorrecht der Wohnungseigentümergemeisnchaft auf Zuordnung ihrer neuen Forderung zu der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG zurücktreten, wenn man – was offenbleiben kann – die in der Rechtsbeschwerdebegründung vertretene Ansicht für richtig hält, dass zwischen den abgelösten Forderungen und der neuen Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein rechtlicher Zusammenhang besteht. Zwar ist dieser Fall mit dem einer nur teilweisen Befriedigung der Eigentümergemeinschaft vergleichbar mit der Folge, dass sie dem Grunde nach mit dem ablösenden Dritten um die Zuordnung ihrer neuen Forderungen zu der Rangklasse 2 konkurriert. Aber die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keinen Anspruch mehr auf diese Zuordnung, weil sie ihr Vorrecht bereits in voller Höhe in Anspruch genommen hat. Dies darf sie jedenfalls in demselben Zwangsversteigerungsverfahren5 nur einmal. Anderenfalls müssten die nachrangigen Grundpfandrechtsgläubiger einen höheren Betrag als 5% des festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts aufwenden, um die Gefahr des Verlustes ihres Rechts abzuwenden. Das wäre mit dem Sinn und Zweck der betragsmäßigen Begrenzung des Vorgangs für Hausgeldrückstände in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG unvereinbar.

Bei der Schaffung dieses Vorrechts durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze vom 26. März 20076 ist sich der Gesetzgeber bewusst gewesen, dass die dinglich berechtigten Gläubiger benachteiligt werden; er hat dies jedoch u.a. wegen der betragsmäßigen Begrenzung des Vorrangs auf 5% des festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts für angemessen gehalten7. Als unangemessen und deshalb nicht gerechtfertigt anzusehen ist es demnach, wenn den Grundpfandrechtsgläubigern die 5%-Grenze übersteigende Ansprüche in der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG vorgehen. Dies wäre nicht nur der Fall, wenn ein einziger, 5% des festgesetzten Verkehrswerts übersteigender Hausgeldanspruch in voller Höhe der Rangklasse 2 zugeordnet würde, sondern auch dann, wenn mehrere solcher Ansprüche, die zusammen mehr als die maßgeblichen 5% ergeben, ebenfalls vollständig in die Rangklasse 2 gehörten.

Daran ändert sich nichts, wenn – wie hier – nach der betragsmäßig vollständigen Ausschöpfung des Vorrechts ein Dritter die Forderungen ablöst und später neue Hausgeldansprüche der Rangklasse 2 zugeordnet werden. Denn obwohl in diesem Fall den Ansprüchen der Grundpfandrechtsgläubiger (Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG) Hausgeldansprüche in der Rangklasse 2 wiederum höchstens bis zu der 5%-Grenze vorgehen, müssten sie wegen der bereits früher erfolgten Ablösung anderer Forderungen einen höheren Betrag als diese 5% aufwenden, um den Vorrang durch die Ablösung auch der neuen Forderungen zu beseitigen. Bei lange andauernden Zwangsversteigerungsverfahren, während derer immer neue Hausgeldansprüche gegen die Schuldner entstehen, hätte die Zuordnung dieser neuen Ansprüche zu der Rangklasse 2 die Folge, dass die Grundpfandrechtsgläubiger zur Rettung ihrer Rechte immer wieder die Forderungen ablösen müssten, obwohl die 5%-Grenze längst überschritten ist. Das ist für sie unzumutbar und sollte ihnen von dem Gesetzgeber auch nicht zugemutet werden. Deshalb muss in diesem Fall der Grundsatz der Einmaligkeit gelten; Hausgeldansprüche können nur einmal der Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG bis zur Höhe von 5% des festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts zugeordnet werden, selbst wenn die Forderungen zwischenzeitlich von nachrangigen Grundpfandrechtsgläubigern abgelöst wurden8.

Dies gilt jedenfalls für die Zuordnung in demselben Zwangsversteigerungsverfahren. Ob die Rechtslage ebenso zu beurteilen ist, wenn nach der Beendigung des Verfahrens ein neues Zwangsversteigerungsverfahren anhängig wird9, braucht hier nicht entschieden zu werden.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 4. Februar 2010 – V ZB 129/09

  1. Bamberger/Roth/Rohe, BGB, 2. Aufl., § 401 Rdn. 11; MünchKomm-BGB/Roth, 5. Aufl., § 401 Rdn. 16; Staudinger/Busche, BGB [2005], § 401 Rdn. 27; Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165, 169[]
  2. RGZ 131, 323, 325[]
  3. MünchKomm-BGB/Krüger, 5. Aufl., § 268 Rdn. 14[]
  4. MünchKomm-BGB/Krüger, aaO, Rdn. 15; Staudinger/Bittner, BGB [2005], § 268 Rdn. 22 ff.; ebenso BGHZ 92, 374, 378 f. zu der gleichen Regelung in § 774 Abs. 1 Satz 2 BGB[]
  5. vgl. dazu BGH, Beschluss vom 12. Februar 2008, V ZB 123/07, WM 2008, 1761[]
  6. BGBl. I 370[]
  7. Begründung des RegEntw., BT-Drs. 16/887 S. 43 f.[]
  8. Derleder, ZWE 2008, 13, 16[]
  9. bejahend Alff/Hintzen, Rpfleger 2008, 165, 170; verneinend Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 15 Rdn. 38[]

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