Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann einem eige­nen Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren, das im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG betrie­ben wird, im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bei­tre­ten [1]. Ein sol­cher Bei­tritt setzt nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG i. V. m. § 18 Abs. 2 Satz 2 WEG vor­aus, dass die zu voll­stre­cken­de For­de­rung eine Min­dest­hö­he von drei Pro­zent des Ein­heits­werts des Ver­stei­ge­rungs­ob­jekts über­schrei­tet. Das Über­schrei­ten die­ser Min­dest­hö­he ist in § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG als Zwangs­ver­stei­ge­rungs­vor­aus­set­zung aus­ge­stal­tet und des­halb von dem Gläu­bi­ger in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nach­zu­wei­sen [2].

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Auch wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft eine die­ser Form genü­gen­de Urkun­de über den Ein­heits­wert noch nicht vor­ge­legt hat, darf das Voll­stre­ckungs­ge­richt, wie der Bun­des­ge­richts­hof jetzt aus­drück­lich geur­teilt hat, den Bei­tritt u.U. den­noch nicht zurück­wei­sen.

Die Gläu­bi­ge­rin hat wie jede Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nach gel­ten­dem Recht kei­ne Mög­lich­keit, ohne Mit­wir­kung des Schuld­ners eine Bekannt­ga­be des Ein­heits­wert­be­scheids für die zu ver­stei­gern­de Eigen­tums­woh­nung an sich zu errei­chen. Eine sol­che Bekannt­ga­be setzt man­gels Ein­wil­li­gung des Schuld­ners ein zwin­gen­des öffent­li­ches Inter­es­se vor­aus, das bis­lang von der Finanz­recht­spre­chung ver­neint wird [3]. Das bedeu­tet aber nicht, dass der erfor­der­li­che Nach­weis in abseh­ba­rer Zeit nicht erbracht wer­den könn­te und der Bei­tritt man­gels Nach­wei­ses der Min­dest­hö­he der For­de­rung ohne wei­te­res zurück­zu­wei­sen wäre. Der Nach­weis ist viel­mehr ent­we­der durch eine Mit­tei­lung des Finanz­amts auf ein Ersu­chen des Voll­stre­ckungs­ge­richts nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG oder durch die Fest­stel­lung des Ver­kehrs­werts nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG mög­lich.

Zu einem die­ser bei­den Nach­wei­se wird es im Ver­lauf des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens in jedem Fall kom­men. Die Durch­set­zung der ihr von dem Gesetz­ge­ber zuge­dach­ten Rech­te im Ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren hängt ent­schei­dend von der Ver­fah­rens­wei­se des Voll­stre­ckungs­ge­richts ab. Dar­an muss das Voll­stre­ckungs­ge­richt die Hand­ha­bung der Ver­fah­rens­vor­schrif­ten aus­rich­ten. Danach ist die Ent­schei­dung über den Bei­tritt (zum eige­nen oder frem­den Ver­fah­ren) im Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zurück­zu­stel­len, bis ent­we­der das Finanz­amt den Ein­heits­wert mit­ge­teilt oder das Voll­stre­ckungs­ge­richt den Ver­kehrs­wert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG fest­ge­setzt hat [4]. Über den Bei­tritt durf­te des­halb noch nicht ent­schie­den wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 14. Mai 2009 – V ZB 178/​08

  1. BGH, Beschluss vom 17.04.2008, V ZB 13/​08, NJW 2008, 1956, 1957[]
  2. BGH, Beschluss vom 17.04.2008, V ZB 13/​08, aaO[]
  3. FG Düs­sel­dorf ZWE 2009, 81, 83[]
  4. BGH, Beschluss vom 07.05.2009, V ZB 142/​08, zur Ver­öff. bestimmt[]