Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und die Kom­pe­tenz­ver­la­ge­rung auf den Verwalter

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kön­nen durch Beschluss dem Ver­wal­ter über sei­ne gesetz­li­chen Befug­nis­se hin­aus­ge­hen­de Ent­schei­dungs­kom­pe­ten­zen für Maß­nah­men der Instand­hal­tung und Instand­set­zung sowie für die Ein­schal­tung von Son­der­fach­leu­ten über­tra­gen, wenn die Kom­pe­tenz­ver­la­ge­rung für den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu einem nur begrenz­ten und über­schau­ba­ren finan­zi­el­len Risi­ko führt.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und die Kom­pe­tenz­ver­la­ge­rung auf den Verwalter

Die Fra­ge, ob dem Ver­wal­ter im Wege eines Beschlus­ses beson­de­re Ent­schei­dungs­be­fug­nis­se zuge­wie­sen wer­den kön­nen, wird unter­schied­lich beantwortet.

Nach ver­brei­te­ter Ansicht, der auch das Land­ge­richt Itze­hoe folgt, kann die Ent­schei­dung über Art und Umfang von Instand­hal­tungs- und Instand­set­zungs­ar­bei­ten grund­sätz­lich nicht im Beschluss­we­ge auf den Ver­wal­ter über­tra­gen wer­den. Die gesetz­li­che Rege­lung gehe davon aus, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die not­wen­di­gen Ent­schei­dun­gen über das Ob und Wie von Instand­hal­tungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men grund­sätz­lich selbst tref­fen müss­ten. Da mit der Über­tra­gung von Kom­pe­ten­zen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf den Ver­wal­ter eine grund­le­gen­de Zustän­dig­keits­än­de­rung vor­ge­nom­men wer­de, sei hier­für grund­sätz­lich eine Ver­ein­ba­rung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erfor­der­lich. In engen Gren­zen sei eine Kom­pe­tenz­ver­la­ge­rung durch Beschluss mög­lich, näm­lich dann, wenn die Ermäch­ti­gung zu einem nur begrenz­ten und für den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über­schau­ba­ren finan­zi­el­len Risi­ko füh­re und die grund­sätz­li­che Ver­ant­wort­lich­keit für den Beschluss sol­cher Maß­nah­men bei der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung belas­se1.

Teil­wei­se wird eine Beschluss­kom­pe­tenz gene­rell ver­neint und eine Kom­pe­tenz­ver­la­ge­rung auf den Ver­wal­ter nur durch Ver­ein­ba­rung für wirk­sam gehal­ten2.

Nach ande­rer Ansicht haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer grund­sätz­lich die Kom­pe­tenz, Ver­wal­tungs­macht auf den Ver­wal­ter zu über­tra­gen. Die Mög­lich­keit, den Ver­wal­ter durch Beschluss zu ermäch­ti­gen, für die Gesamt­heit der Eigen­tü­mer zu ent­schei­den, sei im Gesetz ange­legt3.

Rich­ti­ger­wei­se kön­nen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch Beschluss dem Ver­wal­ter über sei­ne gesetz­li­chen Befug­nis­se hin­aus­ge­hen­de Ent­schei­dungs­kom­pe­ten­zen für Maß­nah­men der Instand­hal­tung und Instand­set­zung sowie für die Ein­schal­tung von Son­der­fach­leu­ten über­tra­gen, wenn die Kom­pe­tenz­ver­la­ge­rung für den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu einem nur begrenz­ten und über­schau­ba­ren finan­zi­el­len Risi­ko führt.

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Die Ent­schei­dung über die Instand­hal­tung und Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums und die Hin­zu­zie­hung von Son­der­fach­leu­ten obliegt als Maß­nah­me ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung gemäß § 21 Abs. 1 und Abs. 5 Nr. 2 WEG aF vor­ran­gig den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern. Der Ver­wal­ter ist nicht berech­tigt, Maß­nah­men der Instand­hal­tung und Instand­set­zung, die weder dring­lich sind (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG aF) noch zu den lau­fen­den Maß­nah­men zäh­len (vgl. § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG aF), ohne Beschluss­fas­sung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu ergrei­fen4. Die gesetz­li­che Zustän­dig­keits­ver­tei­lung dient der selbst­be­stimm­ten Ver­wal­tung durch die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Sie gewähr­leis­tet, dass jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Mög­lich­keit hat, bei der Ent­schei­dung über Instand­hal­tungs- oder Instand­set­zungs­maß­nah­men auf die Wil­lens­bil­dung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer und die mit der Maß­nah­me ver­bun­de­ne Kos­ten­be­las­tung Ein­fluss zu neh­men5.

Dem Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer6 ist aber die Befug­nis imma­nent, den Ent­schei­dungs­pro­zess für Maß­nah­men der Instand­hal­tung- oder Instand­set­zung von unter­ge­ord­ne­ter Bedeu­tung zu ver­ein­fa­chen und die Ent­schei­dungs­kom­pe­tenz hier­für durch Beschluss auf den Ver­wal­ter zu ver­la­gern. Die Vor­schrift des § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG aF, wonach dem Ver­wal­ter kraft Geset­zes die Ent­schei­dungs­kom­pe­tenz für lau­fen­de Maß­nah­men zuge­wie­sen ist, macht deut­lich, dass für weni­ger bedeut­sa­me Maß­nah­men eine eige­ne Ent­schei­dungs­be­fug­nis des Ver­wal­ters bereits im Gesetz ange­legt ist. Das Selbst­or­ga­ni­sa­ti­ons­recht schließt die Kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein, die­sen gesetz­li­chen Auf­ga­ben­kreis des Ver­wal­ters in engen Gren­zen durch Beschluss zu erwei­tern und so den Ver­wal­tungs­auf­wand für nicht vor­her­ge­se­he­ne – im Ver­hält­nis zur Grö­ße der Gemein­schaft – klei­ne­re Instand­hal­tungs- oder Instand­set­zungs­maß­nah­men gering zu hal­ten und deren zügi­ge Erle­di­gung sicher­zu­stel­len. Maß­stab für die Beur­tei­lung, ob sich eine Erwei­te­rung der Befug­nis­se des Ver­wal­ters auf Maß­nah­men von unter­ge­ord­ne­ter Bedeu­tung bezieht, ist das finan­zi­el­le Risi­ko der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die Ein­räu­mung der Ent­schei­dungs­kom­pe­tenz darf nur zu einem begrenz­ten und über­schau­ba­ren finan­zi­el­len Risi­ko für den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer füh­ren7. Nicht erfor­der­lich ist dage­gen, dass sich die Kom­pe­tenz­über­tra­gung nur auf einen Ein­zel­fall bezieht und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die maß­geb­li­chen Kri­te­ri­en für die Ent­schei­dung des Ver­wal­ters vor­schrei­ben, so dass die­ser nur eine gebun­de­ne, nicht freie Ent­schei­dung tref­fen kann8. Eine sol­che Ein­schrän­kung trü­ge dem Inter­es­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer an einer Ver­ein­fa­chung des Ver­wal­tungs­auf­wands für Maß­nah­men von unter­ge­ord­ne­ter Bedeu­tung nicht aus­rei­chend Rechnung.

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Dar­an gemes­sen hat­ten die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Kom­pe­tenz, die in dem Ver­trags­ent­wurf genann­ten Ent­schei­dungs­be­fug­nis­se durch Beschluss auf den Ver­wal­ter zu über­tra­gen. Des­sen Befug­nis­se sind durch eine Wert­ober­gren­ze für die ein­zel­ne Maß­nah­me und eine Jah­res­ge­samt­ober­gren­ze beschränkt. Auf­grund des­sen beläuft sich die durch­schnitt­li­che jähr­li­che Höchst­be­las­tung pro Ein­heit auf eine nied­ri­ge drei­stel­li­ge Sum­me. Dies stellt für den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein über­schau­ba­res finan­zi­el­les Risi­ko dar. Der Hin­weis der Revi­si­on, dass ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer bei einer Zah­lungs­un­fä­hig­keit eines ande­ren Eigen­tü­mers auch für des­sen Anteil antei­lig auf­kom­men müs­se, führt zu kei­ner ande­ren Beur­tei­lung. Das nur abs­trak­te Risi­ko eines Zah­lungs­aus­falls genügt nicht für die Annah­me eines unüber­schau­ba­ren Risikos.

Der Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Über­tra­gung von Ent­schei­dungs­kom­pe­ten­zen auf den Ver­wal­ter ent­spricht im hier ent­schie­de­nen Fall auch ord­nungs­mä­ßi­ger Verwaltung.

Zu Recht geht das in der Vor­in­stanz täi­ge Land­ge­richt Itze­hoe9 davon aus, dass die ent­spre­chen­de Klau­sel des Ver­wal­ter­ver­tra­ges – soweit sie als All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen anzu­se­hen wäre – im Rah­men der Anfech­tungs­kla­ge nicht einer AGBKon­trol­le zu unter­zie­hen ist10.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Über­tra­gung von Ent­schei­dungs­kom­pe­ten­zen in dem gere­gel­ten Umfang. Ange­sichts der gro­ßen Zahl von Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten kann dadurch der Ver­wal­tungs­auf­wand für klei­ne­re Maß­nah­men gering­ge­hal­ten und deren zügi­ge Erle­di­gung sicher­ge­stellt wer­den. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on setzt die Ord­nungs­mä­ßig­keit des Beschlus­ses über eine Kom­pe­tenz­ver­la­ge­rung auf den Ver­wal­ter nicht vor­aus, dass in dem Beschluss zugleich fest­ge­legt wird, in wel­cher kon­kre­ten Wei­se die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Kos­ten der von dem Ver­wal­ter ver­an­lass­ten Maß­nah­men beglei­chen. Ange­sichts des begrenz­ten Umfangs der Maß­nah­men wird die Finan­zie­rung regel­mä­ßig aus der Rück­la­ge erfolgen.

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Der Beschluss über die im Ver­wal­ter­ver­trag vor­ge­se­he­nen Son­der­ver­gü­tun­gen ent­spricht im vor­lie­gen­den Fall eben­falls ord­nungs­mä­ßi­ger Verwaltung:

Zutref­fend geht das Land­ge­richt Itze­hoe von der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs aus, wonach die Ver­wal­ter­ver­gü­tung nach Höhe und Aus­ge­stal­tung den Grund­sät­zen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht, wenn sie dem Gebot der Wirt­schaft­lich­keit genügt. Dies gilt auch für Son­der­ver­gü­tun­gen, die für ein­zel­ne Leis­tun­gen des Ver­wal­ters vor­ge­se­hen sind11.

Nach die­sen Grund­sät­zen nimmt das Land­ge­richt Itze­hoe rechts­feh­ler­frei an, dass die Ver­gü­tungs­re­ge­lun­gen in § 4 nicht zu bean­stan­den sind.

Hin­sicht­lich der Ver­gü­tung für die Durch­füh­rung einer wei­te­ren Eigen­tü­mer­ver­samm­lung stellt das Land­ge­richt Itze­hoe dar­auf ab, dass der Mehr­auf­wand für die Durch­füh­rung einer wei­te­ren Ver­samm­lung gera­de bei einer – wie hier – grö­ße­ren Gemein­schaft höher ist, so dass die Ver­gü­tungs­hö­he von 700 € noch von dem Ermes­sen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gedeckt sei. Dass die­se tatrich­ter­li­che Wür­di­gung von einem Rechts­feh­ler getra­gen ist, zeigt die Revi­si­on nicht auf und ist auch nicht ersicht­lich. Ohne Erfolg rügt die Revi­si­on, dass die Ver­gü­tungs­re­ge­lung kei­nen Hin­weis dar­auf ent­hal­te, ob die Ver­gü­tung auch dann geschul­det sei, wenn eine wei­te­re Eigen­tü­mer­ver­samm­lung allein auf­grund eines Ver­schul­dens des Ver­wal­ters erfor­der­lich gewor­den ist. Ob dar­in ein Ver­stoß gegen § 307 Abs. 1 BGB liegt12, kann dahin­ge­stellt blei­ben. Denn auch die Bestim­mun­gen über die Ver­gü­tung des Ver­wal­ters sind im Rah­men einer Beschluss­an­fech­tungs­kla­ge nicht dar­auf zu über­prü­fen, ob sie einer AGBKon­trol­le stand­hal­ten13.

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Rechts­feh­ler­frei nimmt das Land­ge­richt Itze­hoe an, dass auch die Zu- bil­li­gung einer Son­der­ver­gü­tung für die kauf­män­ni­sche Betreu­ung von grö­ße­ren Moder­ni­sie­rungs- und Sanie­rungs­maß­nah­men und für Tätig­kei­ten des Ver­wal­ters bei gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zun­gen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht. Ohne Erfolg rügt die Revi­si­on, dass kei­ne Ober­gren­ze der Ver­gü­tung genannt wer­de. Rich­tig ist zwar, dass bei den Auf­ga­ben, die in jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft lau­fend anfal­len, der tat­säch­li­che Gesamt­um­fang der Ver­gü­tung erkenn­bar sein muss14. Bei der von der Son­der­ver­gü­tungs­re­ge­lung erfass­ten kauf­män­ni­schen Betreu­ung grö­ße­rer Moder­ni­sie­rungs- und Sanie­rungs­maß­nah­men und Tätig­kei­ten des Ver­wal­ters bei gericht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zun­gen han­delt es sich aber nicht um Auf­ga­ben, die lau­fend zur Erle­di­gung anstehen.

Zu Recht geht das Land­ge­richt Itze­hoe auch davon aus, dass die Son­der­ver­gü­tung für die Abwick­lung von Ver­si­che­rungs­schä­den, wenn (auch) Son­der­ei­gen­tum betrof­fen ist, ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung ent­spricht. Soweit die Revi­si­on behaup­tet, die Höhe der Ver­gü­tung sei unüb­lich, beruht die­ser Ein­wand auf erst­mals in der Revi­si­ons­in­stanz gehal­te­nem Tat­sa­chen­vor­trag und ist gemäß § 559 Abs. 1 ZPO unbe­acht­lich. Zudem ist die­ses Vor­brin­gen nicht geeig­net, einen Rechts­feh­ler des Land­ge­richts Itze­hoe auf­zu­zei­gen; ein sol­cher ist im Übri­gen auch nicht ersichtlich.

Rechts­feh­ler­frei kommt das Land­ge­richt Itze­hoe schließ­lich zu dem Ergeb­nis, dass auch in der Gesamt­be­trach­tung das Ver­gü­tungs­ge­fü­ge nicht zu bean­stan­den sei. Sub­stan­ti­el­le Ein­wän­de gegen die­se Bewer­tung des Land­ge­richts Itze­hoe bringt die Revi­si­on nicht vor.

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Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Juni 2021 – V ZR 215/​20

  1. OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 1998, 13, 14; NZM 2001, 390, 391; OLG Mün­chen, ZWE 2009, 27, 30; LG Mün­chen I, ZWE 2009, 230, 231 und ZWE 2011, 42, 43; AG Pin­ne­berg, ZMR 2018, 463, 464; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 6. Aufl., § 21 Rn. 74; Bärmann/​Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 41; wohl auch Staudinger/​Jacoby, BGB [2018], § 27 WEG Rn. 119; Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 5. Aufl., § 26 Rn. 87; Nie­den­führ in Niedenführ/​SchmidtRäntsch/​Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 27 Rn. 6 und 20[]
  2. Beck­OK WEG/​Elzer [1.05.2020], § 21 Rn. 17; Elzer in ZWE, 2012, 163, 167[]
  3. Staudinger/​LehmannRichter, BGB [2018], § 21 WEG Rn. 47; Leh­mann­Rich­ter, ZWE 2015, 193, 194; BeckOGK/​Greiner, WEG [1.04.2020], § 26 Rn.194; Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 40; § 27 Rn. 43; Deckert, ZWE 2003, 247, 252; im Ergeb­nis wohl auch AG Ham­burg, Beck­RS 2016, 122909 Rn.19; vgl. auch Brandau/​Rütten, ZfIR 2017, 770, 774 f.[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 19.07.2019 – V ZR 75/​18, NJW-RR 2020, 68 Rn. 9[]
  5. vgl. OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 1998, 13, 14[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/​13, BGHZ 202, 346 Rn. 14[]
  7. vgl. OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 1998, 13, 14; NZM 2001, 390, 391; OLG Mün­chen, ZWE 2009, 27, 30; LG Mün­chen I, ZWE 2011, 42, 43; LG Frank­furt, WuM 2017, 729, 730; AG Ham­burg, Beck­RS 2016, 122909 Rn 19; AG Pin­ne­berg, ZMR 2018, 463, 464; AG Reck­ling­hau­sen, WuM 2008, 686; Hei­ne­mann in Jen­ni­ßen, WEG, 6. Aufl., § 21 Rn. 74; Staudinger/​LehmannRichter, BGB [2018], § 21 WEG Rn. 48; Riecke/​Schmid/​Abramenko, WEG, 5. Aufl, § 26 Rn. 87; Staudinger/​Jacoby, BGB [2018], § 27 WEG Rn. 119; Spiel­bau­er in Spielbauer/​Then, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 40[]
  8. aA Bärmann/​Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 41; LG Mün­chen I, ZWE 2009, 230, 231[]
  9. LG Itze­hoe, Urteil vom 02.10.2020 – 11 S 7/​20[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/​17, NJW 2020, 988 Rn. 23[]
  11. vgl. zum Gan­zen BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/​17, NJW 2020, 988 Rn. 30 ff.[]
  12. vgl. OLG Düs­sel­dorf, ZWE 2006, 396, 400; OLG Mün­chen, ZWE 2009, 27, 31; Riecke/​Schmidt/​Abramenko, WEG, 5. Aufl., § 26 Rn. 139; Fritsch in Elzer/​Fritsch/​Meier, Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, 3. Aufl., § 2 Rn. 104[]
  13. BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/​17, NJW 2020, 988 Rn. 29[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/​17, NJW 2020, 988 Rn. 35[]

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