Die wucherische Hypothek im Grundbuch

Ist die Bestellung einer Hypothek wegen Wuchers nicht rechtswirksam und wird dies durch eine gerichtliche Entscheidung nachgewiesen, ist eine Eigentümergrundschuld nicht entstanden und die Belastung daher im Grundbuch zu löschen.

Die wucherische Hypothek im Grundbuch

Ob in derartigen Fällen der nicht rechtswirksamen Bestellung der Hypothek eine Eigentümergrundschuld entsteht oder die Belastung insgesamt zu löschen ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet.

Das Reichsgericht war davon ausgegangen1, dass das Fehlen der nach § 873 BGB erforderlichen wirksamen dinglichen Einigung auch die Eintragung der Hypothek nichtig mache und diese allenfalls durch eine nachträgliche dingliche Einigung zur Entstehung gebracht werden könne. Der Bundesgerichtshof hat die Frage in seiner Entscheidung vom 25.10.19612 ausdrücklich offen gelassen. In seiner Entscheidung vom 08.07.19823 hat er ausgesprochen, dass die „Bestellung einer Hypothek oder einer Grundschuld für ein wegen Wuchers nichtiges Darlehen (…) unwirksam“ sei. Aus der obergerichtlichen Rechtsprechung ist lediglich eine Entscheidung, nämlich eine solche des Oberlandesgerichts Bremen4, ersichtlich; in dieser wird das Entstehen einer Eigentümergrundschuld in einem Fall bejaht, in dem eine wirksame Einigung an einer fehlerhaften Rechtsformbezeichnung scheiterte. Für den hier vorliegenden Fall der Unwirksamkeit der Hypothekenbestellung wegen Wuchers ist eine obergerichtliche Entscheidung – soweit ersichtlich – nicht veröffentlicht.

Im Schrifttum hat sich keine einheitliche Beurteilung herausgebildet5. Während ein Teil der Autoren das Entstehen einer Eigentümergrundschuld auch dann annimmt, wenn die Einigung über die Bestellung nichtig ist6, sind andere Verfasser der Auffassung, dass eine wirksame Einigung Voraussetzung der Entstehung einer Eigentümergrundschuld sei7. Eine dritte Auffassung meint, dass vom Entstehen einer Eigentümergrundschuld dann auszugehen sei, wenn wenigstens die Willenserklärung des Eigentümers rechtswirksam sei8.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe geht von der Entstehung einer Eigentümergrundschuld jedenfalls in Fällen des Wuchers, wie er hier nach dem vorgelegten Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe vorlag, nicht aus.

Die Rechtslage ist allerdings durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.07.19829 noch nicht abschließend geklärt. Zwar ist darin ausgesprochen, dass die Bestellung einer Hypothek für ein wucherisches Darlehen unwirksam sei. Damit ist aber noch nicht unmittelbar entschieden, ob nicht in derartigen Fällen eine Eigentümergrundschuld entstehen kann.

Die Befürworter des Entstehens einer Eigentümergrundschuld gründen ihre Auffassung, dass eine wirksame Willenserklärung des Eigentümers ausreichend sei, teilweise auf eine entsprechende Anwendung des § 1163 Absatz 1 BGB10. Insoweit ist aber bereits das Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke als Voraussetzung einer Analogie nicht festzustellen. Den Protokollen der Kommission für die zweite Lesung des Entwurfs des Bürgerlichen Gesetzbuchs11 ist zu entnehmen, dass bereits bei Einführung des Bürgerlichen Gesetzbuches erwogen worden war, dem Eigentümer im Falle der Eintragung einer unwirksamen Hypothek das Recht zu geben, eine andere Hypothek an Stelle einer unwirksamen Hypothek eintragen zu dürfen. Dies hatte die Mehrheit der Kommission mit der Erwägung abgelehnt, dass dadurch das Prinzip der Eigentümerhypothek überspannt werde und kein praktisches Bedürfnis vorliege, die Rechte des Eigentümers in diesem Sinne zu erweitern. Auch in der Folgezeit hat der Gesetzgeber – obwohl seit dem Inkrafttreten des BGB wiederholt Änderungen auch im Recht der Grundpfandrechte vorgenommen worden sind – keinen Anlass gesehen, trotz des in der Rechtswissenschaft seit langem diskutierten Problems eine Regelung für den Fall der Unwirksamkeit der Hypothek etwa wegen Wuchers zu treffen.

Wolfsteiner12 meint, dass es mit der Systematik der Hypotheken- und Grundschuldbestimmungen schwer vereinbar wäre, wenn man – Angabe der Essentialen eines Grundpfandrechts vorausgesetzt – es von einer wirksamen Einigung abhängig machen würde, ob eine Hypothek entsteht. Dem vermag der Senat jedenfalls für die Fälle des Wuchers nicht zu folgen. Die von Wolfsteiner angeführten Möglichkeiten der Forderungsauswechselung, des selbständigen Verzugs des Eigentümers und der vertraglichen Änderung der Zins- und Zahlungsbestimmungen durch Gläubiger und Eigentümer (§§ 1180, 1141, 1119 BGB) rechtfertigen es nicht davon auszugehen, dass ein Grundpfandrecht – sei es auch zunächst zugunsten des Eigentümers – in Fällen entsteht, in denen der Bestellung ein von der Rechtsordnung aus sittlichen Gründen missbilligtes Geschäft zugrunde liegt. In diesen Fällen besteht kein schutzwürdiges Interesse daran, den Beteiligten die Möglichkeit zu erhalten, die Mängel durch Nachholung einer wirksamen Einigung zu beseitigen.

Das Entstehen einer Eigentümergrundschuld allein aufgrund wirksamer Eintragungsbewilligung wäre nicht interessengerecht.

Allerdings gibt es Fälle, in denen der Eigentümer bei Eintragung mehrerer Grundpfandrechte ein Interesse daran haben könnte, dass bei einer missglückten Hypothekeneinigung eine Eigentümergrundschuld entsteht. Hat er etwa für einen wucherischen Kredit eine Hypothek bestellt und wird dies nachträglich festgestellt, so könnte ihm daran gelegen sein, die durch die Hypothek belegte Rangstelle über die Eigentümergrundschuld nutzen zu können und nicht dem Gläubiger eines später bestellten Grundpfandrechts ungewollt dadurch die erste Rangstelle zu verschaffen, dass er die Unwirksamkeit der erstrangigen Belastung geltend macht. Dieses Interesse wird vom Gesetz indes nicht geschützt. Aus den §§ 1179a Absatz 1 Satz 1, 1196 Absatz 3 BGB ergibt sich, dass der Gläubiger eines nachrangigen Grundpfandrechts vom Eigentümer die Löschung eines vor- oder gleichrangigen Rechts verlangen kann, wenn die Grundschuld zuvor einem anderen als dem Eigentümer zugestanden hat. Das gilt auch für den Fall der ursprünglichen verdeckten Eigentümergrundschuld, wenn – wie hier – eine Buchhypothek bestellt worden ist13.

Nach einem Eigentümerwechsel steht die Eigentümergrundschuld (weiterhin) demjenigen zu, der zur Zeit der Hypothekenbestellung Eigentümer war14; sie wird zur Fremdgrundschuld. Kiefner15 weist deshalb zu Recht darauf hin, dass die Gefahr bestehe, dass ein vereinbarter wucherischer Zinssatz durch entsprechende Anwendung des § 1177 Absatz 1 Satz 2 BGB auch für die Eigentümergrundschuld zugrunde gelegt wird, die mit diesem Inhalt durch Eigentümerwechsel eine Fremdgrundschuld würde; eine Aufrechterhaltung zu einem niedrigeren Zinssatz komme nicht in Frage. Das wiederum hätte zur Folge, dass zu Lasten des neuen Eigentümers und zu Gunsten des bisherigen Eigentümers ein bei der ursprünglichen Hypothek vereinbarter wucherischer Zinssatz fortgeführt würde; das liefe dem vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 08.07.19823 aufgestellten Grundsatz zuwider, dass das Erfüllungsgeschäft des Bewucherten ebenso unwirksam sein soll wie das zugrunde liegende Geschäft. Dass es sich dabei nicht nur um eine theoretische Gefahr handelt, sondern durch einen Eigentümerwechsel die Gefahr der Aufrechterhaltung einer auf unwirksamer Grundlage beruhenden Belastung besteht, zeigt der vorliegende Fall, in dem der Beteiligte zu 1 das (Mit-)Eigentum nicht aufgrund Rechtsgeschäfts erworben hat – in diesem Fall hätte er den Erwerb von der Erteilung einer Löschungsbewilligung abhängig machen können -, sondern auf gesetzlicher Grundlage, hier aufgrund eines Bereicherungsanspruchs nach § 812 Absatz 1 Satz 2 Var. 2 BGB.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 1. Juli 2013 – 11 Wx 19/13

  1. RGZ 106, 136, 139[]
  2. BGHZ 36, 84 = NJW 1962, 295, 297[]
  3. BGH, NJW 1982, 2767[][]
  4. OLG Bremen, DNotZ 1965, 566[]
  5. vgl. die ausführlichen Darstellungen des Streitstandes bei Planck, BGB, 4. Auflage, § 1163 unter 2.; Kiefner in: Festschrift für Heinz Hübner, S. 521[]
  6. Staudinger/Wolfsteiner, BGB, Neubearb.2009, Einl. § 1113 ff., Rn. 102; ders., § 1163, Rn. 14; Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage, § 36, Rn. 108[]
  7. BeckOK-BGB/Rohe, Edition 26, § 1163, Rn. 3 und 8; Erman/F. Wenzel, BGB, 13. Auflage, § 1163, Rn. 6; Westermann, Sachenrecht, 7. Auflage, § 119 unter 4.[]
  8. Soergel/Konzen, BGB, 13. Auflage, § 1163, Rn. 7; Kiefner a. a. O., S. 550[]
  9. BGH, a. a. O.[]
  10. Soergel/Konzen, a. a. O., Rn. 7[]
  11. Band III, S. 603; vgl. zur Entstehungsgeschichte auch Planck, BGB, 4. Auflage, § 1163 Nr. 2[]
  12. Wolfsteiner, in: Staudinger, a. a. O., Rn. 102[]
  13. Staudinger/Wolfsteiner, BGB, Neubearbeitung 2009, § 1196, Rn. 29[]
  14. vgl. Staudinger/Wolfsteiner, a. a. O., § 1190, Rn. 16[]
  15. Kiefner, a. a. O., S. 545[]

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