Die Zah­lungs­kla­ge des Ver­mie­ters – und das fort­ge­schrie­be­ne (tabel­la­ri­sche) Miet­kon­to

Eine Kla­ge, mit der die Ver­mie­te­rin For­de­run­gen aus dem Miet­ver­trag gel­tend macht, die sie auf ein fort­ge­schrie­be­nes (tabel­la­ri­sches) Miet­kon­to stützt, in das sie Miet­for­de­run­gen, Mahn­ge­büh­ren sowie Miet­min­de­run­gen, Zah­lun­gen und Gut­schrif­ten ein­ge­stellt hat, ist zuläs­sig.

Die Zah­lungs­kla­ge des Ver­mie­ters – und das fort­ge­schrie­be­ne (tabel­la­ri­sche) Miet­kon­to

Ins­be­son­de­re ist der Gegen­stand des erho­be­nen Anspruchs hin­rei­chend bestimmt im Sin­ne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in einem Fall, in dem die Ver­mie­te­rin in dem vor­ge­leg­ten Miet­kon­to­aus­zug die gewähr­ten Min­de­rungs­be­trä­ge jeweils den betref­fen­den Mona­ten zuge­ord­net hat­te, sich im Übri­gen auf eine Ver­rech­nung nach § 366 Abs. 2 BGB beru­fen und zusätz­lich aus­ge­führt hat­te, dass Miet­zah­lun­gen in den ein­zel­nen streit­ge­gen­ständ­li­chen Mona­ten zunächst auf die geschul­de­ten Vor­aus­zah­lun­gen und im Übri­gen auf die geschul­de­te Grund­mie­te ver­rech­net wor­den sind. Die Zusam­men­set­zung der von ihr begehr­ten Mie­te (Net­to­mie­te und Vor­aus­zah­lun­gen) hat­te die Ver­mie­te­rin gleich­falls mit­ge­teilt.

Die­ser Vor­trag der Ver­mie­te­rin im Pro­zess war jeden­falls aus­rei­chend, um den Kla­ge­ge­gen­stand im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren im Sin­ne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hin­rei­chend zu bestim­men. Mit der Wer­tung, die Ver­mie­te­rin hät­te kon­kret für jede ein­zel­ne Gut­schrift bezie­hungs­wei­se jede ein­zel­ne Zah­lung der Beklag­ten erläu­tern müs­sen, mit wel­cher offe­nen (Teil-)Forderung (Grund­mie­te, Vor­aus­zah­lung) aus wel­chem Monat sie jeweils eine Ver­rech­nung vor­ge­nom­men habe1, wer­den die Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gun­gen zum Kla­ge­ge­gen­stand über­spannt.

Ein Kla­ge­an­trag ist grund­sätz­lich hin­rei­chend bestimmt im Sin­ne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er den erho­be­nen Anspruch kon­kret bezeich­net, dadurch den Rah­men der gericht­li­chen Ent­schei­dungs­be­fug­nis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der mate­ri­el­len Rechts­kraft der begehr­ten Ent­schei­dung (§ 322 ZPO) erken­nen lässt, das Risi­ko eines Unter­lie­gens des Ver­mie­ters nicht durch ver­meid­ba­re Unge­nau­ig­kei­ten auf den Beklag­ten abwälzt und schließ­lich eine Zwangs­voll­stre­ckung aus dem Urteil ohne eine Fort­set­zung des Streits im Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren erwar­ten lässt2. Zur Erfül­lung der gesetz­li­chen Vor­ga­ben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es ins­be­son­de­re nicht dar­auf an, ob der maß­geb­li­che Sach­ver­halt bereits voll­stän­dig beschrie­ben oder ob der Kla­ge­an­spruch schlüs­sig und sub­stan­ti­iert dar­ge­legt wor­den ist. Viel­mehr ist es im All­ge­mei­nen aus­rei­chend, wenn der Anspruch als sol­cher iden­ti­fi­zier­bar ist3. 14 bb)) Die­sen Anfor­de­run­gen wird der Vor­trag der Ver­mie­te­rin im Streit­fall jeden­falls gerecht. Denn von der Ver­mie­te­rin kann aus Rechts­grün­den nicht ver­langt wer­den, dass sie die aus ihrer Sicht maß­geb­li­che Ver­rech­nungs­rei­hen­fol­ge nach § 366 Abs. 2 BGB für jede ein­zel­ne Posi­ti­on im Ein­zel­nen selbst beschreibt4. Viel­mehr kommt es maß­geb­lich dar­auf an, ob sich aus der Miet­kon­to­auf­stel­lung unter Her­an­zie­hung der ergän­zen­den Anga­ben der Ver­mie­te­rin zur Höhe der Net­to­mie­te und der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lung sowie Her­an­zie­hung der Ver­rech­nungs­grund­sät­ze des § 366 Abs. 2 BGB, auf den sich die Ver­mie­te­rin aus­drück­lich beru­fen hat, eine Zuord­nung von Gut­schrif­ten und Zah­lun­gen auf die im Miet­kon­to auf­ge­führ­ten For­de­run­gen vor­neh­men lässt, was das Gericht im Rah­men der Prü­fung der Sachur­teils­vor­aus­set­zun­gen von Amts wegen zu beach­ten hat5. Geht es um die Ver­rech­nung von dem Mie­ter erteil­ten Gut­schrif­ten, kommt eine ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht6; eben­so, wenn erfolg­te Zah­lun­gen des Mie­ters oder ihm erteil­te Gut­schrif­ten nicht aus­rei­chen, um die jeweils geschul­de­te Brut­to­mie­te zu til­gen oder es um die Ver­rech­nung unzu­rei­chen­der Zah­lun­gen des Mie­ters aus ver­schie­de­nen Zeit­räu­men geht7.

Wer­den in einem Miet­kon­to neben der Grund­mie­te auch Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ein­ge­stellt, so bringt der Ver­mie­ter damit bei Feh­len wei­te­rer Erklä­run­gen zum Aus­druck, dass er die­se Ansprü­che (und nicht Nach­for­de­run­gen aus Abrech­nun­gen) zum Gegen­stand sei­ner Kla­ge macht8. So liegt der Fall auch hier, so dass es für die Zuläs­sig­keit der Kla­ge ohne Bedeu­tung ist, ob die Abrech­nungs­frist für die aus dem Miet­kon­to ersicht­li­chen Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen bereits abge­lau­fen ist; dies ist viel­mehr ein Gesichts­punkt, der erst auf der Ebe­ne der Begründ­etheit von Bedeu­tung sein kann, wenn die gebo­te­ne Aus­le­gung des Kla­ge­an­trags erge­ben wür­de, dass Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für bereits abge­lau­fe­ne Abrech­nungs­pe­ri­oden noch Gegen­stand der Kla­ge sind; dies ist hier indes nicht der Fall, da die ein­zel­nen im Miet­kon­to auf­ge­führ­ten Zah­lun­gen nach den Erklä­run­gen der Ver­mie­te­rin zunächst jeweils auf die Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen und danach auf die Net­to­mie­te ver­rech­net wor­den sind und danach kei­ne Vor­aus­zah­lun­gen mehr als Gegen­stand der Kla­ge ver­blei­ben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 5. Dezem­ber 2018 – VIII ZR 194/​17

  1. so LG Frank­furt am Main, Urteil vom 04.08.2017 – 2-11 S 55/​17 []
  2. st. Rspr.; BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, WuM 2018, 373 Rn. 15 zur Ver­öf­fent­li­chung in BGHZ vor­ge­se­hen, und – VIII ZR 84/​17, WuM 2018, 278 Rn. 18; jeweils mwN []
  3. st. Rspr.; zuletzt BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 21, und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 24; jeweils mwN []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 55 []
  5. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 44, und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 49 []
  6. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 46, und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 51 []
  7. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 37 f., 47 ff., und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 43 f., 52 ff. []
  8. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 24, und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 27 []