Die Zweck­be­stim­mung in der Tei­lungs­er­klä­rung – und ihre schuld­recht­li­che Ände­rung

Für die schuld­recht­li­che Ände­rung einer in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­nen Zweck­be­stim­mung ist erfor­der­lich, dass jeder Son­der­ei­gen­tü­mer Kennt­nis sowohl von dem Inhalt der Tei­lungs­er­klä­rung als auch von der Rechts­wid­rig­keit der der­zei­ti­gen Nut­zung hat und all­sei­tig der rechts­ge­schäft­li­che Wil­le besteht, für die Zukunft eine ver­bind­li­che Ände­rung vor­zu­neh­men; eine schlich­te Dul­dung reicht kei­nes­falls aus.

Die Zweck­be­stim­mung in der Tei­lungs­er­klä­rung – und ihre schuld­recht­li­che Ände­rung

Grund­sätz­lich kann eine sol­che in der Tei­lungs­er­klä­rung ent­hal­te­ne Zweck­be­stim­mung mit Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter 1 schuld­recht­lich geän­dert wer­den; gegen­über Son­der­rechts­nach­fol­gern wirkt dies aller­dings nur, wenn die Ände­rung durch die Ein­tra­gung in das Grund­buch "ver­ding­licht" wird (§ 10 Abs. 3 WEG).

Der Umstand, dass eine zweck­wid­ri­ge Nut­zung gedul­det wird, kann für sich genom­men den Ein­wand der Ver­wir­kung begrün­den, weil die­se eine Rechts­fol­ge tat­säch­li­chen Ver­hal­tens und tat­säch­li­cher Umstän­de ist 2. Für eine Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung reicht eine schlich­te Dul­dung dage­gen kei­nes­falls aus 3. Hier­für ist viel­mehr erfor­der­lich, dass jeder Son­der­ei­gen­tü­mer Kennt­nis sowohl von dem Inhalt der Tei­lungs­er­klä­rung als auch von der Rechts­wid­rig­keit der der­zei­ti­gen Nut­zung hat. Dar­über hin­aus muss all­sei­tig der rechts­ge­schäft­li­che Wil­le bestehen, für die Zukunft eine ver­bind­li­che Ände­rung vor­zu­neh­men. Für jede die­ser Vor­aus­set­zun­gen bedarf es kon­kre­ter Anhalts­punk­te. In der Regel müs­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer vor der still­schwei­gen­den Wil­lens­kund­ga­be über den Gegen­stand der Ver­ein­ba­rung bera­ten und die Rechts­fol­gen für die Zukunft erör­tert haben 4. Im Zwei­fel ist von einer blo­ßen Dul­dung aus­zu­ge­hen.

So liegt es in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall: Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben den Betrieb einer Gast­stät­te zwar über lan­ge Zeit hin­ge­nom­men. Es ist aber nicht ersicht­lich, dass sämt­li­che Eigen­tü­mer von der Zweck­be­stim­mung in der Tei­lungs­er­klä­rung Kennt­nis hat­ten, sich der Rechts­wid­rig­keit der Nut­zung bewusst waren und mit Bin­dungs­wir­kung für die Zukunft eine Ände­rung vor­neh­men woll­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Juli 2015 – V ZR 169/​14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 11.05.2012 – V ZR 189/​11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 9; Beschluss vom 04.12 2014 – V ZB 7/​13, ZWE 2015, 208 Rn. 10, 20 f.; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 15 Rn. 8[]
  2. vgl. BGH, Beschluss vom 25.03.2010 – V ZR 159/​09, ZWE 2010, 266 f.[]
  3. vgl. Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67 mwN[]
  4. vgl. KG, NJW-RR 1989, 976; OLG Ham­burg, ZMR 2003, 870, 871; 2006, 298, 299; OLG Zwei­brü­cken, ZMR 1999, 853, 854; Klein in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 67[]