Ding­li­che Wert­si­che­rungs­klau­sel im Erb­bau­grund­buch

Soll im Erb­bau­grund­buch eine Vor­mer­kung, die einen schuld­recht­li­chen Anspruch auf regel­mä­ßi­ge Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses sichert, an glei­cher Rang­stel­le durch eine im Wesent­li­chen inhalts­glei­che ding­li­che Wert­si­che­rungs­klau­sel (sog. Gleit­klau­sel) aus­ge­wech­selt wer­den, bedarf des der Zustim­mung der nach­ran­gig Berech­tig­ten. Die Siche­rungs­vor­mer­kung kann nicht dafür ver­wen­det wer­den, der Gleit­klau­sel den Rang der Vor­mer­kung ein­zu­räu­men.

Ding­li­che Wert­si­che­rungs­klau­sel im Erb­bau­grund­buch

Die Vor­mer­kung dien­te bis­lang der ding­li­chen Siche­rung des schuld­recht­lich ver­ein­bar­ten Anspruchs auf Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses. Mit der Ein­tra­gung der Gleit­klau­sel wird die Vor­mer­kung gegen­stands­los, da kein schuld­recht­li­cher Anpas­sungs­an­spruch mehr zu sichern ist [1]. Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hof vom 03.05.2012 [2] ver­mag eine gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung nicht zu stüt­zen, da es in die­ser Ent­schei­dung um die Aus­wech­se­lung des durch die Vor­mer­kung gesi­cher­ten Anspruchs geht. Im vor­lie­gen­den Fall wird der schuld­recht­li­che Anspruch nicht aus­ge­wech­selt, son­dern statt des­sen eine ding­li­che Siche­rung geschaf­fen, die zum Weg­fall der Vor­mer­kung führt.

Die gegen­über den bis­lang ein­ge­tra­ge­nen Real­las­ten und der Vor­mer­kung nach­ran­gig Berech­tig­ten müs­sen eine Rang­rück­tritts­er­klä­rung abge­ben, damit die Gleit­klau­sel im sel­ben Rang wie die Real­las­ten ein­ge­tra­gen wer­den kann. Die nach­träg­li­che Ver­ein­ba­rung einer ding­li­chen Wert­si­che­rungs­klau­sel bedarf nach §§ 877, 876 S. 1 BGB grund­sätz­lich der Zustim­mung der Inha­ber nach­ran­gi­ger ding­li­cher Rech­te am Erb­bau­recht, weil es sich um eine Inhalts­än­de­rung des Erb­bau­zin­ses han­delt [3]. Die­se Zustim­mung wäre nur dann ent­behr­lich, wenn durch die Ände­rung die Rechts­stel­lung der nach­ran­gig Berech­tig­ten nicht nach­tei­lig berührt wür­de [4]. Dabei kommt es nicht auf eine wirt­schaft­li­che Beein­träch­ti­gung, son­dern allein dar­auf an, ob ein grund­buch­mä­ßi­ges Recht recht­lich beein­träch­tigt wird oder wer­den kann [5]. Dies ist bei der Ver­ein­ba­rung und Ein­tra­gung einer Gleit­klau­sel anstel­le einer den bis­lang ver­ein­bar­ten Anpas­sungs­an­spruchs sichern­den Vor­mer­kung der Fall. Für die in Kon­kur­renz zum Erb­bau­zins­be­rech­tig­ten ste­hen­den ding­lich Berech­tig­ten am Erb­bau­recht macht es einen recht­lich bedeut­sa­men Unter­schied, ob die Erhö­hung des Erb­bau­zin­ses auf Ver­lan­gen des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers erfolgt und geson­dert im Grund­buch ein­zu­tra­gen ist oder sich der grund­buch­recht­lich gesi­cher­te Erb­bau­zins in regel­mä­ßi­gen Abstän­den auto­ma­tisch nach Maß­ga­be eines ver­ein­bar­ten Indi­ka­tors ändert [6].

Ob die nach­ran­gig Berech­tig­ten schon bis­her damit rech­nen muss­ten, dass Erb­bau­zins­er­hö­hun­gen erfol­gen wer­den, die im Rang ihren Rech­ten stets vor­ge­hen wür­den, spielt daher kei­ne Rol­le. Denn zumin­dest sind die recht­li­chen Moda­li­tä­ten der Erhö­hung bei der ding­li­chen Gleit­klau­sel ande­re als bei der durch eine Vor­mer­kung gesi­cher­ten schuld­recht­li­chen Anpas­sungs­ver­ein­ba­rung [7]. Im Übri­gen zei­gen auch die inten­si­ven Dis­kus­sio­nen in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur vor den bei­den Ände­run­gen von § 9 Abs. 2 Erb­bau­RG durch das Sachen­rechts­än­de­rungs­ge­setz vom 21.09.1994 [8] und des Euro-Ein­füh­rungs­ge­set­zes vom 09.06.1998 [9], mit der die Ein­tra­gung der ding­li­chen Gleit­klau­sel zuge­las­sen wur­de, dass ein recht­lich erheb­li­cher Unter­schied zwi­schen der bis­lang zwi­schen den Betei­lig­ten schuld­recht­lich ver­ein­bar­ten Anpas­sungs­mög­lich­keit mit ding­li­cher Siche­rung durch eine Vor­mer­kung und der nun­mehr ver­ein­bar­ten ding­li­chen Gleit­klau­sel besteht. Dass die­ser Unter­schied auch prak­ti­sche und wirt­schaft­lich rele­van­te Aus­wir­kun­gen haben kann, zeigt sich gera­de am vor­lie­gen­den Fall: Die ers­te Über­prü­fung und Anpas­sung des von den Betei­lig­ten ursprüng­lich ver­ein­bar­ten Erb­bau­zin­ses auf­grund der schuld­recht­li­chen Anpas­sungs­ver­ein­ba­rung erfolg­te nicht 5 Jah­re, son­dern erst rund 10 Jah­re nach der Bestel­lung des Erb­bau­rechts.

Ober­lan­des­ge­richt Braun­schweig, Beschluss vom 23. März 2015 – 1 W 69/​14

  1. vgl. Bay­O­bLG, Beschluss vom 21.05.1996 – 2 Z BR 50/​96Rpfle­ger 1996, 445, Rz. 13 nach juris[]
  2. BGHZ 193, 152[]
  3. vgl. Bay­O­bLG, a.a.O. und Beschluss vom 18.07.1996 – 2 Z BR 73/​96, Rpfle­ger 1996, 505; Ingenstau/​Hustedt, Erb­bau­rechts­ge­setz, 10. Auf­la­ge, § 9 Rz. 27, 49; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Auf­la­ge, Rz. 1811 a[]
  4. Schöner/​Stöber, a.a.O., Rz. 1802[]
  5. BGHZ 91, 343, Rz. 7 nach juris[]
  6. vgl. Bay­O­bLG, Beschluss vom 18.07.1996, a.a.O.[]
  7. vgl. Münch­Komm-BGB/­Koh­ler, 6. Aufl., § 877 Rz. 2, 6 f.[]
  8. BGBl. I, S. 2257, Art. 2[]
  9. BGBl. I, S. 1242, Art. 11a; aus­führ­li­che Dar­stel­lung bei Ingenstau/​Hustedt, a.a.O., Rz. 39 ff.[]