Ding­li­ches Vor­kaufs­recht – für meh­re­re Berech­tig­te

Ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht kann nicht für meh­re­re Berech­tig­te als Gesamt­gläu­bi­ger im Sin­ne von § 428 BGB bestellt wer­den.

Ding­li­ches Vor­kaufs­recht – für meh­re­re Berech­tig­te

Ist ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht mit einer sol­chen Gesamt­be­rech­ti­gung im Grund­buch ein­ge­tra­gen, ist in der Regel davon aus­zu­ge­hen, dass das Recht in dem zuläs­si­gen Umfang gewollt war und damit ent­stan­den ist. Wur­de ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht mit einer Gesamt­be­rech­ti­gung gemäß § 428 BGB in das Grund­buch ein­ge­tra­gen, ist nur der das Gemein­schafts­ver­hält­nis bezeich­nen­de Teil der Ein­tra­gung inhalt­lich unzu­läs­sig.

Kein Vor­kaufs­recht für Gesamt­gläu­bi­ger[↑]

Ein ding­li­chen Vor­kaufs­recht (§ 1094 BGB) kann nicht wirk­sam für meh­re­re Berech­tig­te als Gesamt­gläu­bi­ger im Sin­ne von § 428 BGB bestellt wer­den. Das ist aller­dings strei­tig.

Nach Auf­fas­sung eini­ger Instanz­ge­rich­te 1 und einer im Schrift­tum ver­brei­te­ten Ansicht soll es zuläs­sig sein, ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht mit einer Gesamt­be­rech­ti­gung gemäß § 428 BGB zu bestel­len 2. Die Rechts­fol­gen eines Vor­kaufs­rechts "jedes Berech­tig­ten für sich" 3 sol­len dar­in bestehen, dass mit des­sen Aus­übung nur ein Kauf­ver­hält­nis (§ 1098 Abs. 1 Satz 1, § 464 Abs. 2 BGB) zwi­schen dem Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten und einem der Gesamt­be­rech­tig­ten ent­steht 4. Wer­de das Vor­kaufs­recht mehr­fach durch die Berech­tig­ten – jeweils für sich – aus­ge­übt, soll der durch die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts begrün­de­te Kauf­ver­trag allein zwi­schen dem zuerst das Vor­kaufs­recht aus­üben­den Berech­tig­ten und dem Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten zustan­de kom­men 5. Teil­wei­se wird dem­ge­gen­über ange­nom­men, aus der mehr­fa­chen Vor­kaufs­rechts­aus­übung ent­stün­den meh­re­re Auf­las­sungs­an­sprü­che; erst die Erfül­lung eines die­ser Ansprü­che gegen­über einem der Gesamt­be­rech­tig­ten wir­ke für den Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten schuld­be­frei­end 6.

Nach ande­rer Auf­fas­sung ist die Bestel­lung eines ding­li­chen Vor­kaufs­rechts für meh­re­re Berech­tig­te mit einer Gesamt­be­rech­ti­gung gemäß § 428 BGB nicht zuläs­sig 7. Begrün­det wird das u.a. damit, dass mit dem Vor­kaufs­recht für meh­re­re Berech­tig­te in § 472 Satz 1 BGB ein ein­heit­li­ches Recht gemeint sei, das die Berech­tig­ten – wie das Recht zur For­de­rung einer unteil­ba­ren Leis­tung im Sin­ne des § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB – nur gemein­schaft­lich aus­üben könn­ten, was sich mit einer Berech­ti­gung im Sin­ne des § 428 BGB nicht ver­tra­ge. Wenn meh­re­re Per­so­nen unab­hän­gig von­ein­an­der zum Vor­kauf berech­tigt sein soll­ten, läge kein Fall des § 472 BGB vor. Soll­ten meh­re­re selb­stän­di­ge Vor­kaufs­rech­te neben­ein­an­der bestehen, müss­ten die­se auch so bestellt und getrennt von­ein­an­der ein­ge­tra­gen wer­den 8. Teil­wei­se wird dar­auf abge­stellt, dass es mit § 472 BGB nicht ver­ein­bar sei, wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer als Vor­kaufs­ver­pflich­te­ter nach § 428 BGB aus­wäh­len kön­ne, an wel­chen der Vor­kaufs­be­rech­tig­ten er leis­te 9.

Die bes­se­ren Grün­de spre­chen für die letzt­ge­nann­te Auf­fas­sung. Ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht kann nicht für meh­re­re Berech­tig­te als Gesamt­gläu­bi­ger im Sin­ne von § 428 BGB bestellt wer­den.

Das ding­li­che Vor­kaufs­recht nach § 1094 BGB ist ein eigen­stän­di­ges Sachen­recht und von einem durch eine Vor­mer­kung gesi­cher­ten schuld­recht­li­chen Vor­kaufs­recht zu unter­schei­den 10. Sein Inhalt bestimmt sich auf­grund der Ver­wei­sung in § 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB nach den Vor­schrif­ten des schuld­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts (§§ 463 bis 473 BGB). Die­se sind bei dem ding­li­chen Vor­kaufs­recht grund­sätz­lich zwin­gend 11.

Eine Gesamt­be­rech­ti­gung meh­re­rer Vor­kaufs­be­rech­tig­ter nach § 428 BGB stellt eine unzu­läs­si­ge Abwei­chung von § 472 BGB dar. Nach die­ser Vor­schrift haben die Vor­kaufs­be­rech­tig­ten das Vor­kaufs­recht nicht nur im Gan­zen, son­dern auch gemein­schaft­lich aus­zu­üben. Zwi­schen meh­re­ren Vor­kaufs­be­rech­tig­ten besteht eine beson­de­re, durch § 472 Satz 2 BGB näher aus­ge­stal­te­te gesamt­hand­ar­ti­ge Berech­ti­gung. Nur wenn das Recht der ande­ren Berech­tig­ten erlo­schen ist oder nicht aus­ge­übt wird, ist der ver­blei­ben­de Berech­tig­te berech­tigt, das Vor­kaufs­recht allein aus­zu­üben; ansons­ten hat die Aus­übung gemein­schaft­lich zu erfol­gen 12. Bei einer Berech­ti­gung im Sin­ne des § 428 BGB könn­te dage­gen jeder Vor­kaufs­be­rech­tig­te ohne Rück­sicht auf die Berech­ti­gung des ande­ren das Vor­kaufs­recht im Gan­zen für sich allein aus­üben. Das wider­spricht der in § 472 BGB bestimm­ten gemein­schaft­li­chen Berech­ti­gung und ist daher unwirk­sam 13.

Gegen die Zuläs­sig­keit einer Gesamt­be­rech­ti­gung nach § 428 BGB spricht zudem, dass bei mehr­fa­cher Aus­übung des Vor­kaufs­rechts durch ein­zel­ne Berech­tig­te meh­re­re Kauf­ver­trä­ge ent­stün­den. Denn durch jede Erklä­rung käme nach § 464 Abs. 2 BGB ein Kauf zwi­schen dem das Vor­kaufs­recht aus­üben­den Berech­ti­gen und dem Ver­pflich­te­ten zustan­de. Erfül­len könn­te der Ver­pflich­te­te aber nur einen der Ver­trä­ge.

Dem lässt sich nicht ent­ge­gen­hal­ten, dass die ers­te Aus­übung des Vor­kaufs­rechts durch einen der Berech­tig­ten die ande­ren Vor­kaufs­rech­te zum Erlö­schen brin­ge 14. Das Prio­ri­täts­prin­zip gilt bei einer Gesamt­gläu­bi­ger­schaft nach § 428 BGB gera­de nicht. Sie ist viel­mehr dadurch gekenn­zeich­net, dass jedem Gesamt­gläu­bi­ger ein eige­ner Anspruch auf die gan­ze Leis­tung zusteht 15, der Schuld­ner jedoch nach sei­nem Belie­ben ohne Rück­sicht auf das Ver­hält­nis der Gesamt­gläu­bi­ger unter­ein­an­der an einen jeden von ihnen mit schuld­be­frei­en­der Wir­kung leis­ten kann 16. Davon abge­se­hen, erwie­se sich das Prio­ri­täts­prin­zip, etwa bei einem Zugang der Aus­übungs­er­klä­run­gen am sel­ben Tage mit glei­cher Post, häu­fig als nicht durch­führ­bar.

Kei­ne Löschung des für Gesamt­gläu­bi­ger ein­ge­tra­ge­nen Vor­kaufs­rechts[↑]

Das Vor­kaufs­recht ist nicht des­halb zu löschen, weil es nicht mit einer Gesamt­be­rech­ti­gung nach § 428 BGB hät­te ein­ge­tra­gen wer­den dür­fen.

Die Vor­aus­set­zun­gen für eine Löschung wegen inhalt­li­cher Unzu­läs­sig­keit gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO lie­gen nicht vor.

Wur­de ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht mit einer Gesamt­be­rech­ti­gung gemäß § 428 BGB in das Grund­buch ein­ge­tra­gen, ist nur der das Gemein­schafts­ver­hält­nis bezeich­nen­de Teil der Ein­tra­gung inhalt­lich unzu­läs­sig. Durch die inhalt­li­che Unzu­läs­sig­keit eines Tei­les der Grund­buch­ein­tra­gung wird die Zuläs­sig­keit und Wirk­sam­keit der rest­li­chen Ein­tra­gung nicht berührt, wenn die­se für sich den wesent­li­chen Erfor­der­nis­sen genügt 17. Das ist hier der Fall, weil sich der Inhalt des ding­li­chen Vor­kaufs­rechts auf Grund der Ver­wei­sung in § 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB unmit­tel­bar aus § 472 BGB ergibt und es daher kei­ner Ein­tra­gung der gemein­schaft­li­chen Berech­ti­gung nach § 47 Abs. 1 GBO bedarf 18.

Auch eine Löschung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO wegen nach­ge­wie­se­ner Unrich­tig­keit des Grund­buchs schei­det aus.

Aller­dings liegt eine Diver­genz zwi­schen dem bewil­lig­ten Vor­kaufs­recht mit einer Gesamt­be­rech­ti­gung nach § 428 BGB und dem vor, was zuläs­si­ger­wei­se in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den und ent­ste­hen konn­te. Ein Vor­kaufs­recht mit einer (nur) gemein­schaft­li­che Berech­ti­gung im Sin­ne des § 472 BGB bleibt in Bezug auf die Berech­ti­gung zu sei­ner Aus­übung hin­ter dem Gewoll­ten zurück. Liegt eine sol­che par­ti­el­le Inkon­gru­enz zwi­schen der Eini­gung und der Ein­tra­gung vor, ist anhand von § 139 BGB zu ermit­teln, ob die Rechts­än­de­rung, auch so wie sie ein­ge­tra­gen ist, von der Eini­gung gedeckt ist. In der Regel ist aller­dings davon aus­zu­ge­hen, dass sich die Eini­gung auch auf die hin­ter ihr zurück­blei­ben­de Ein­tra­gung erstreckt 19.

So ver­hält es sich auch hier. Ist ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht mit einer Gesamt­be­rech­ti­gung nach § 428 BGB im Grund­buch ein­ge­tra­gen, ist in der Regel davon aus­zu­ge­hen, dass das Recht mit dem zuläs­si­gen Inhalt gewollt war und damit ent­stan­den ist. Denn ein Vor­kaufs­recht mit einer gemein­schaft­li­chen Berech­ti­gung im Sin­ne des § 472 BGB bleibt in sei­nen Wir­kun­gen nicht wesent­lich hin­ter dem bewil­lig­ten zurück. Der Kern des Rechts besteht in der Mög­lich­keit, das Grund­stück zu erwer­ben, wenn es an einen Drit­ten ver­kauft wird; er wird nicht dadurch ver­än­dert, dass die Vor­kaufs­be­rech­tig­ten es grund­sätz­lich gemein­schaft­lich aus­üben müs­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 13. Okto­ber 2016 – V ZB 98/​15

  1. OLG Frank­furt, DNotZ 1986, 239; OLG Stutt­gart, NJW-RR 2009, 952; LG Köln, Mitt­RhNotK 1977, 192[]
  2. so Erman/​L. Bött­cher, BGB, 14. Aufl., § 428 Rn. 15; Her­tel in Lam­bert-Lan­g/­Tropf/Frenz, Hand­buch der Grund­stücks­pra­xis, 2. Aufl., Teil 2 Rn. 505; Dem­har­ter, Mitt­BayNot 1998, 16, 17; Münch­Komm-BGB/Wes­ter­mann, 7. Aufl., § 1094 Rn. 8; Palandt/​Herrler, BGB, 76. Aufl., § 1094 Rn. 3; Reetz in Hügel, GBO, 3. Aufl., § 47 Rn. 6 und in NK-BGB, 4. Aufl., § 1094 Rn. 29; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 1406; Staudinger/​Looschelders, BGB [2012], § 428 Rn. 119; Weg­mann in Bauer/​v. Oefe­le, GBO, 3. Aufl., § 47 Rn. 108 und in Beck­OK-BGB, 39. Edi­ti­on, § 1094 Rn. 11[]
  3. Münch­Komm-BGB/Wes­ter­mann, aaO[]
  4. Weg­mann in Bauer/​v. Oefe­le, GBO, aaO[]
  5. OLG Stutt­gart, NJW-RR 2009, 952, 953 unter Bezug­nah­me auf Soergel/​Huber, BGB, 12. Aufl., § 513 Rn. 4; eben­so Selb, Mehr­hei­ten von Gläu­bi­gern und Schuld­nern, S. 253[]
  6. Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, aaO[]
  7. R. Bött­cher, Rpfl­Stud 2011, 208, 210; ders. in Lem­ke, Immo­bi­li­en­recht, 2. Aufl., § 47 Rn.19; Hae­ge­le, BWNotZ 1969, 117, 130; KEHE/​Kel­ler, Grund­buch­recht, 7. Aufl., § 47 GBO Rn. 12, 13; RGRK-BGB/Ro­the, 12. Aufl., § 1094 Rn. 9[]
  8. vgl. KG, DNotZ 1929, 736; Planck/​Strecker, BGB, 5. Aufl., § 1098 Anm. 2k; RGRK-BGB/Ro­the, 12. Aufl., aaO; Weber, DNotZ 1953, 264, 265; KEHE/​Keller, aaO; zu den Vor­aus­set­zun­gen für eine Bestel­lung selb­stän­di­ger, rang­glei­cher Vor­kaufs­rech­te: BGH, Urteil vom 11.07.2014 – V ZR 18/​13, BGHZ 202, 77 Rn. 22 mwN[]
  9. R. Bött­cher, Rpfl­Stud 2011, 208, 210; ders. in Lem­ke, Immo­bi­li­en­recht, 2. Aufl., § 47 Rn.19[]
  10. BGH, Urteil vom 22.05.1970 – V ZR 80/​69, WM 1970, 1024, 1025; Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 161/​12, NJW 2014, 622 Rn. 10[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 23.04.1954 – V ZR 145/​52, BGHZ 13, 133, 139; Urteil vom 28.06.1968 – V ZR 129/​67, WM 1968, 1087, 1088; Staudinger/​Schermaier, BGB [2017], § 1098 Rn. 5; Münch­Komm-BGB/Wes­ter­mann, 7. Aufl., § 1098 Rn. 1; Erman/​Grziwotz, BGB, 14. Aufl., § 1098 Rn. 1[]
  12. vgl. BGH, Beschluss vom 11.09.1997 – V ZB 11/​97, BGHZ 136, 327, 330 [zu § 513 BGB aF]; Urteil vom 13.03.2009 – V ZR 157/​08, NJW-RR 2009, 1172 Rn. 22; Soergel/​Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 472 Rn. 1[]
  13. BGH, Urteil vom 13.03.2009 – V ZR 157/​08, aaO; Erman/​Grunewald, BGB, 14. Aufl., § 472 Rn. 1[]
  14. so aber Bauer/​v. Oefele/​Wegmann, GBO, 3. Aufl., § 47 Rn. 108; Selb, Mehr­hei­ten von Gläu­bi­gern und Schuld­nern, S. 252; Staudinger/​Looschelders, BGB [2012], § 428 Rn. 119[]
  15. vgl. BGH, Urteil vom 04.03.1959 – V ZR 181/​57, BGHZ 29, 363, 364 f.; Beschluss vom 21. De- zem­ber 1966 – V ZB 24/​66, BGHZ 46, 253, 257; Beschluss vom 03.05.2012 – V ZB 112/​11, Fam­RZ 2012, 1213 Rn. 13[]
  16. vgl. BGH, Urteil vom 13.07.1972 – III ZR 107/​69, BGHZ 59, 187, 191; Urteil vom 11.07.1979 – VIII ZR 215/​78, NJW 1979, 2038, 2039[]
  17. BGH, Urteil vom 20.05.1966 – V ZR 182/​63, NJW 1966, 1656, 1657; Urteil vom 28.06.1968 – V ZR 129/​67, WM 1968, 1087, 1088; Dem­har­ter, GBO, 30. Aufl., § 53 Rn. 58; Meikel/​Schneider, GBO, 11. Aufl., § 53 Rn. 352[]
  18. BayO­bLGZ 1958, 196, 203; KG, DNotZ 1929, 736, 737[]
  19. vgl. BGH, Beschluss vom 06.11.2014 – V ZB 131/​13, NJW-RR 2015, 208 Rn. 26 mwN[]