Ding­li­ches Wohn­recht und die Betriebs­kos­ten­um­la­ge

Der Inha­ber eines ding­li­chen Woh­nungs­rechts hat sich an den Kos­ten zu betei­li­gen, die dem Eigen­tü­mer durch die gewöhn­li­che Unter­hal­tung der zum gemein­schaft­li­chen Gebrauch der Bewoh­ner bestimm­ten Anla­gen und Ein­rich­tun­gen ent­ste­hen [1]. Die antei­lig auf sei­ne Woh­nung ent­fal­len­den ver­brauchs­un­ab­hän­gi­gen Kos­ten von Hei­zung und Warm­was­ser­be­rei­tung trägt der Woh­nungs­be­rech­tig­te auch dann, wenn er die Woh­nung nicht nutzt.

Ding­li­ches Wohn­recht und die Betriebs­kos­ten­um­la­ge

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in einem Fall, in dem die Par­tei­en nicht – wie es schuld­recht­lich mög­lich wäre [2] – ver­ein­bart hat­ten, dass der Woh­nungs­be­rech­tig­te die Grund­kos­ten der Hei­zung und der Warm­was­ser­be­rei­tung zu tra­gen hat.

Aller­dings hat der Woh­nungs­be­rech­tig­te trotz der Unent­gelt­lich­keit des Woh­nungs­rechts ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Kos­ten wie Strom, Was­ser und Hei­zung zu tra­gen, weil es sich nicht um Kos­ten der Woh­nung, son­dern um die erst durch die Aus­übung des Woh­nungs­rechts ver­ur­sach­ten Kos­ten ihrer Nut­zung han­delt [3]. Ob die Grund­kos­ten der Hei­zung und Warm­was­ser­be­rei­tung dazu gehö­ren, wenn der Woh­nungs­be­rech­tig­te die Woh­nung tat­säch­lich nutzt, kann dahin­ste­hen. Denn die­se Kos­ten beru­hen jeden­falls dann nicht auf einem Ver­brauch, wenn es an einer sol­chen Nut­zung fehlt. Grund hier­für ist, dass 30 % bis 50 % der Gesamt­kos­ten für Hei­zung und Warm­was­ser­be­rei­tung ver­brauchs­un­ab­hän­gig umge­legt wer­den müs­sen (§ 7 Abs. 1 Satz 1, § 8 Abs. 1 Heiz­kos­tenV [4], was dem nicht durch das Nut­zer­ver­hal­ten beein­fluss­ba­ren Kos­ten­an­teil Rech­nung tra­gen soll [5]. Dies hat zur Fol­ge, dass der auf die Woh­nung des Woh­nungs­be­rech­tig­ten bezo­ge­ne Anteil an die­sen Grund­kos­ten nicht auf die Inha­ber ande­rer Woh­nun­gen umge­legt wer­den kann, son­dern auch ohne Nut­zung auf sei­ne Woh­nung ent­fällt.

Aus der Pflicht des Woh­nungs­be­rech­tig­ten, für die gewöhn­li­che Unter­hal­tung der Woh­nung zu sor­gen [6], kann nicht her­ge­lei­tet wer­den, dass er die­se Grund­kos­ten zu tra­gen hat. Für die Warm­was­ser­be­rei­tung ist ohne­hin nicht ersicht­lich, inwie­weit sie der Erhal­tung der Woh­nung die­nen soll­te. Nichts ande­res gilt für die Grund­kos­ten der Hei­zung, weil die Kos­ten­tra­gungs­pflicht des Woh­nungs­be­rech­tig­ten nur so weit wie sei­ne Erhal­tungs­pflicht reicht. Die Bereit­stel­lung einer funk­ti­ons­fä­hi­gen Hei­zung ist kei­ne Maß­nah­me der gewöhn­li­chen Erhal­tung. Sie ist eben­so wie die Instal­la­ti­on der Hei­zungs­an­la­ge ledig­lich Vor­aus­set­zung dafür, dass die Woh­nung infol­ge der Behei­zung erhal­ten wer­den kann. Nichts ande­res ergibt sich aus dem Hin­weis des Beru­fungs­ge­richts auf den dro­hen­den Ver­fall der Bau­sub­stanz. Durch die Auf­recht­erhal­tung der Betriebs­be­reit­schaft der Hei­zung wird die Woh­nung für sich genom­men weder erhal­ten noch wird ihr Zustand ver­bes­sert. Dazu bedürf­te es der Behei­zung der Woh­nung selbst, die ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Kos­ten nach sich zie­hen wür­de.

Eine Pflicht des Woh­nungs­be­rech­tig­ten, antei­li­ge ver­brauchs­un­ab­hän­gi­ge Kos­ten von Hei­zung und Warm­was­ser­be­rei­tung zu tra­gen, lei­tet der Bun­des­ge­richts­hof aber aus dem Umstand her, dass die Zen­tral­hei­zung eben­so wie die Warm­was­ser­be­rei­tungs­an­la­ge zu den gemein­schaft­li­chen Anla­gen im Sin­ne von § 1093 Abs. 3 BGB gehört.

Ob der Woh­nungs­be­rech­tig­te ver­pflich­tet ist, sich an den Kos­ten der gewöhn­li­chen Unter­hal­tung von gemein­schaft­li­chen Anla­gen zu betei­li­gen, ist umstrit­ten. Der Bun­des­ge­richts­hof hat die­se Fra­ge bis­lang offen gelas­sen [7]. Die über­wie­gen­de Ansicht geht von einer Pflicht zur Betei­li­gung an Betriebs- und Unter­hal­tungs­kos­ten aus [8]. Ande­re sehen für eine Kos­ten­be­tei­li­gung kei­ne gesetz­li­che Grund­la­ge [9].

Mit der über­wie­gen­den Auf­fas­sung sieht der Bun­des­ge­richts­hof eine Kos­ten­be­tei­li­gung des Woh­nungs­be­rech­tig­ten für die gewöhn­li­che Unter­hal­tung der gemein­schaft­li­chen Anla­gen und Ein­rich­tun­gen als gerecht­fer­tigt an.

Aller­dings ver­weist § 1093 Abs. 3 BGB anders als § 1093 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht auf § 1041 BGB. Dem­zu­fol­ge obliegt die Unter­hal­tung der gemein­schaft­li­chen Anla­gen und Ein­rich­tun­gen dem Eigen­tü­mer. Hin­sicht­lich der Zen­tral­hei­zung ist der Eigen­tü­mer nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs sogar dazu ver­pflich­tet, für ihre Instand­hal­tung und Instand­set­zung zu sor­gen, obwohl eine aus­drück­li­che gesetz­li­che Rege­lung fehlt. Der Bun­des­ge­richts­hof hat eine sol­che Pflicht auf­grund einer sach­ge­rech­ten Inter­es­sen­ab­wä­gung ange­nom­men, weil dem Woh­nungs­be­rech­tig­ten andern­falls die ord­nungs­ge­mä­ße Benut­zung sei­ner Räu­me unmög­lich gemacht wür­de [10].

Ob der Eigen­tü­mer berech­tigt ist, die Kos­ten für die gewöhn­li­che Unter­hal­tung der gemein­schaft­li­chen Anla­gen und Ein­rich­tun­gen im Sin­ne von § 1041 Satz 2 BGB auf die Nut­zungs­be­rech­tig­ten umzu­le­gen, lässt sich dem Gesetz nicht ent­neh­men. Die Unent­gelt­lich­keit des Woh­nungs­rechts spricht jeden­falls nicht dage­gen, weil ein sol­cher Kos­ten­an­teil kein Ent­gelt für das Woh­nungs­recht selbst dar­stellt. Fest steht nur, dass der Woh­nungs­be­rech­tig­te nicht für die außer­ge­wöhn­li­che Aus­bes­se­rung oder Erneue­rung gemein­schaft­li­cher Anla­gen und Ein­rich­tun­gen auf­kom­men muss. Dies ergibt sich im Umkehr­schluss aus § 1093 Abs. 1 Satz 2 i.V.m § 1041 Satz 2 BGB [11]. Schon aus die­sem Grund schei­tert eine ana­lo­ge Anwen­dung von § 748 BGB [12].

Maß­geb­lich ist auch inso­weit eine sach­ge­rech­te Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen. Sie führt im Ergeb­nis zu einer Pflicht des Woh­nungs­be­rech­tig­ten zur Kos­ten­be­tei­li­gung. Er kann ledig­lich die Mit­be­nut­zung ver­lan­gen, ohne dass sich sein Woh­nungs­recht als sol­ches auf die gemein­schaft­li­chen Anla­gen und Ein­rich­tun­gen erstreckt. Erhal­tungs- und Ver­bes­se­rungs­maß­nah­men darf er selbst nicht vor­neh­men, obwohl funk­ti­ons­fä­hi­ge gemein­schaft­li­che Anla­gen und Ein­rich­tun­gen in sei­nem Inter­es­se lie­gen. Dage­gen wird der Eigen­tü­mer mit der Vor­nah­me von Unter­hal­tungs­maß­nah­men belas­tet, zu denen er dann, wenn die Gebrauchs­fä­hig­keit der Hei­zung gefähr­det ist, sogar ver­pflich­tet ist [13].

Ein wirt­schaft­li­cher Anreiz zur Vor­nah­me von Unter­hal­tungs­maß­nah­men, die über die­se Ver­pflich­tung hin­aus­ge­hen, wäre nicht gege­ben, wenn ihre Kos­ten ein­sei­tig dem Eigen­tü­mer über­bür­det wür­den. Die Pflicht zur Kos­ten­be­tei­li­gung ist des­halb nicht davon abhän­gig, dass der Eigen­tü­mer zu der Unter­hal­tungs­maß­nah­me ver­pflich­tet ist [14]. Eben­so wenig ist eine Unter­schei­dung zwi­schen Unter­hal­tungs- und Betriebs­kos­ten ange­zeigt [15], zumal die Betriebs­kos­ten im Sin­ne von § 7 Abs. 2 Satz 1 Heiz­kos­tenV auch ver­brauchs­ab­hän­gi­ge Kos­ten umfas­sen. Der­ar­ti­ge Dif­fe­ren­zie­run­gen sind schon im Hin­blick auf sonst unver­meid­ba­re Abgren­zungs­pro­ble­me nicht sach­ge­recht.

Uner­heb­lich ist, dass der Woh­nungs­be­rech­tig­te die Woh­nung nicht nutzt. Die gewöhn­li­che Unter­hal­tung von gemein­schaft­li­chen Anla­gen und Ein­rich­tun­gen liegt – wie aus­ge­führt – in sei­nem Inter­es­se. Die feh­len­de Nut­zung beruht auf sei­ner frei­en Ent­schei­dung, deren wirt­schaft­li­che Fol­gen er nicht auf den Eigen­tü­mer ver­la­gern kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Okto­ber 2011 – V ZR 57/​11

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 04.07.1969 – V ZR 37/​66, BGHZ 52, 234 ff.[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 25.09.2010 – V ZR 36/​09, NJW 2009, 3644 Rn. 9 mwN[]
  3. BeckOK/​Wegmann, BGB [2011], § 1093 Rn. 26; Münch­Komm-BGB/­Joost, 5. Aufl., § 1093 Rn. 9; Palandt/​Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 1093 Rn. 10[]
  4. in der bis zum 31.12.2008 gel­ten­den Fas­sung[]
  5. Danner/​Theobald/​Schumacher, Ener­gie­recht [2011], § 7 Heiz­kos­tenV Rn. 5 f.[]
  6. § 1093 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 1041 Satz 2 BGB[]
  7. BGH, Urteil vom 04.07.1969 – V ZR 37/​66, BGHZ 52, 234, 236 f.[]
  8. Erman/​Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 1093 Rn. 15; Münch­Komm-BGB/­Joost, 5. Aufl., § 1093 Rn. 14; Palandt/​Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 1093 Rn. 13; RGRK/​Rothe, BGB, 12. Aufl., § 1093 Rn. 8; Soergel/​Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1093 Rn. 9; Staudinger/​Mayer, BGB [2009], § 1093 Rn. 33; für die gleich­lau­ten­de Vor­schrift des § 33 Abs. 3 WEG: Timme/​Munzig, WEG, § 33 Rn. 28; anders Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 5. Aufl., Rn. 1257: nur Betei­li­gung an Betriebs­kos­ten[]
  9. BeckOK/​Wegmann, BGB [2011], § 1093 Rn. 25; vgl. auch LG Ham­burg, MDR 1963, 218[]
  10. BGH, Urteil vom 04.07.1969 – V ZR 37/​66, BGHZ 52, 234, 237 ff.; zustim­mend Staudinger/​Mayer, BGB [2009] § 1093 Rn. 33, 39; abl. Münch­Komm-BGB/­Joost, 5. Aufl., § 1093 Rn. 14[]
  11. BGH Urteil vom 04.07.1969 – V ZR 37/​66, BGHZ 52, 234, 236 f.[]
  12. hier­für aber Schöner/​Stöber, aaO, Rn. 1257[]
  13. BGH, Urteil vom 04.07.1969 – V ZR 37/​66, BGHZ 52, 234, 237 ff.[]
  14. so aber wohl Timme/​Munzig, WEG, § 33 Rn. 28[]
  15. hier­für Schöner/​Stöber, aaO, Rn. 1256 f.[]