Dra­ma­ti­sie­run­gen bei der Eigen­be­darfs­kün­di­gung

Zu den an eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung zu stel­len­den for­mel­len Anfor­de­run­gen nahm jetzt der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung. Kon­kret ging es um die Fra­ge, wie­weit der kün­di­gen­de Ver­mie­ter sei­ne Grün­de dra­ma­ti­sie­ren darf. Der Bun­des­ge­richts­hof sah hier­in kei­ne Pro­ble­me, solan­ge nur tat­säch­lich der Grund für die Eigen­be­darfs­kün­di­gung vor­liegt.

Dra­ma­ti­sie­run­gen bei der Eigen­be­darfs­kün­di­gung

Anlass hier­für war für den Bun­des­ge­richts­hof eine Räu­mungs­kla­ge aus Mün­chen: Die Beklag­te mie­te­te im Jahr 1978 von einem der Rechts­vor­gän­ger der Klä­ge­rin ein Wohn­haus in M. . Nach dem Erwerb des von der Beklag­ten und deren Mut­ter bewohn­ten Anwe­sens kün­dig­te die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis mit Schrei­ben vom 31. Juli 2006 unter Beru­fung auf Eigen­be­darf für sich und ihre bei­den Kin­der zum 30. April 2007. Zur nähe­ren Begrün­dung ist im Kün­di­gungs­schrei­ben aus­ge­führt, dass die Klä­ge­rin der­zeit zur Mie­te woh­ne und dar­über hin­aus für ihre beruf­li­che Tätig­keit ein sepa­ra­tes Büro ange­mie­tet habe. Das von der Beklag­ten gemie­te­te Wohn­haus eig­ne sich sehr gut, um Woh­nen und Arbei­ten unter einem Dach zu ermög­li­chen. Durch den Umzug kön­ne die Klä­ge­rin die Mie­te für ihre der­zei­ti­ge Miet­woh­nung (1.740 €) und für ihr jet­zi­ges Büro (858,40 €) ein­spa­ren und sich per­sön­lich um die Betreu­ung ihrer Kin­der küm­mern.

Das Amts­ge­richt Mün­chen hat der Räu­mungs­kla­ge statt­ge­ge­ben 1. Auf die Beru­fung der Mie­te­rin hat das Land­ge­richt Mün­chen I jedoch das Urteil des Amts­ge­richts Mün­chen abge­än­dert und die Kla­ge abge­wie­sen, weil die von der Klä­ge­rin erklär­te Kün­di­gung nicht die Anfor­de­run­gen des § 573 Absatz 3 BGB erfül­le und des­halb unwirk­sam sei 2.

Die Begrün­dungs­pflicht in § 573 Abs. 3 BGB sol­le sicher­stel­len, so das Land­ge­richt Mün­chen I in sei­nen Urteils­grün­den, dass dem berech­tig­ten Infor­ma­ti­ons­in­ter­es­se des Mie­ters Rech­nung getra­gen wer­de. Die­sem Erfor­der­nis wer­de der Ver­mie­ter nur gerecht, wenn er die dem Eigen­be­darf zugrun­de geleg­ten Tat­sa­chen in dem Kün­di­gungs­schrei­ben zutref­fend wie­der­ge­be und die Kün­di­gungs­be­grün­dung den behaup­te­ten Bedarf auch nicht dra­ma­ti­sie­re. Dies sei bei dem Kün­di­gungs­schrei­ben der Klä­ge­rin nicht der Fall, weil es den – unzu­tref­fen­den – Ein­druck erwe­cke, bei dem von der Klä­ge­rin bis­her bewohn­ten Objekt lägen Wohn­raum und Büro nicht unter einem Dach. Damit habe die Klä­ge­rin ihre bis­he­ri­ge Wohn­si­tua­ti­on objek­tiv unrich­tig dar­ge­stellt. Zwar dürf­ten die Anfor­de­run­gen an die Kün­di­gungs­er­klä­rung nicht über­spannt wer­den, doch müss­ten die mit­ge­teil­ten Tat­sa­chen der Wahr­heit ent­spre­chen und dür­fe der Bedarf nicht dra­ma­ti­siert wer­den.

Auf die vom Bun­des­ge­richt­hof zuge­las­se­ne Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof das kla­ge­ab­wei­sen­de Beru­fungs­ur­teil des Land­ge­richts Mün­chen I auf­ge­ho­ben. Mit der vom Land­ge­richt Mün­chen I gege­be­nen Begrün­dung kann ein Anspruch der Klä­ge­rin auf Räu­mung und Her­aus­ga­be des von der Beklag­ten bewohn­ten Anwe­sens gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht ver­neint wer­den. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts genügt die von der Klä­ge­rin erklär­te Kün­di­gung den Anfor­de­run­gen des § 573 Abs. 3 BGB, so der Bun­des­ge­richts­hof:

Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Grün­de für ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters in dem Kün­di­gungs­schrei­ben anzu­ge­ben. Der Zweck der Vor­schrift besteht dar­in, dem Mie­ter zum frü­hest­mög­li­chen Zeit­punkt Klar­heit über sei­ne Rechts­po­si­ti­on zu ver­schaf­fen und ihn dadurch in die Lage zu ver­set­zen, recht­zei­tig alles Erfor­der­li­che zur Wah­rung sei­ner Inter­es­sen zu ver­an­las­sen 3. Die­sem Zweck wird im All­ge­mei­nen Genü­ge getan, wenn das Kün­di­gungs­schrei­ben den Kün­di­gungs­grund so bezeich­net, dass er iden­ti­fi­ziert und von ande­ren Grün­den unter­schie­den wer­den kann. Bei einer Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs ist daher grund­sätz­lich die Anga­be der Per­so­nen, für die die Woh­nung benö­tigt wird, und die Dar­le­gung des Inter­es­ses, das die­se Per­so­nen an der Erlan­gung der Woh­nung haben, aus­rei­chend 4.

Die­sen Anfor­de­run­gen wird das Kün­di­gungs­schrei­ben der Ver­mie­te­rin gerecht. Der Mie­te­rin wird dar­in mit­ge­teilt, dass die Ver­mie­te­rin bis­lang zur Mie­te woh­ne und mit ihren bei­den Kin­dern in das zu Eigen­tum erwor­be­ne, von der Beklag­ten gemie­te­te Wohn­haus ein­zie­hen und dort auch ihr Büro betrei­ben wol­le; durch die­sen Umzug kön­ne sie die teu­ren Mie­ten für ihr bis­he­ri­ges Büro und ihre bis­he­ri­ge Woh­nung ein­spa­ren. Damit hat die Ver­mie­te­rin die Grün­de für ihren Erlan­gungs­wunsch hin­rei­chend kon­kret ange­ge­ben.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Mün­chen I ist die Kün­di­gungs­er­klä­rung auch nicht des­halb (for­mell) unwirk­sam, weil sie den unzu­tref­fen­den Ein­druck erwe­cke, dass sich bei dem von der Ver­mie­te­rin bis­her bewohn­ten Anwe­sen Woh­nung und Büro nicht unter einem Dach befän­den und die Klä­ge­rin aus die­sem Grund beson­ders auf das an die Beklag­te ver­mie­te­te Wohn­haus ange­wie­sen sei. Ob dies, wie das Land­ge­richt meint, der Fall ist und die Ver­mie­te­rin ihren Eigen­be­darf inso­weit „dra­ma­ti­siert“ hat, ist für die for­mel­le Wirk­sam­keit der von der Ver­mie­te­rin erklär­ten Kün­di­gung ohne Bedeu­tung. Unrich­ti­ge Anga­ben des Ver­mie­ters im Kün­di­gungs­schrei­ben kön­nen zwar dazu füh­ren, dass die Kün­di­gung mate­ri­ell unbe­grün­det ist, soweit nach dem wirk­li­chen Sach­ver­halt der Eigen­be­darf nicht besteht oder nur vor­ge­scho­ben ist; sie mögen im Ein­zel­fall auch ein Indiz gegen die Ernst­haf­tig­keit des vom Ver­mie­ter ange­führ­ten Eigen­nut­zungs­wun­sches dar­stel­len. Vor­lie­gend ist aller­dings nicht ein­mal erkenn­bar, inwie­weit es für die Beur­tei­lung des von der Ver­mie­te­rin gel­tend gemach­ten Eigen­be­darfs dar­auf ankom­men könn­te, ob sich auch bei ihrer jet­zi­gen Miet­woh­nung das sepa­ra­te Büro im sel­ben Gebäu­de befin­det. Ein etwai­ges „Dra­ma­ti­sie­ren“ der Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on hat ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts nicht zur Fol­ge, dass es an der nach § 573 Abs. 3 BGB erfor­der­li­chen Begrün­dung fehlt und die Kün­di­gung bereits aus die­sem for­mel­len Grund unwirk­sam ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. März 2010 – VIII ZR 70/​09

  1. AG Mün­chen, Urteil vom 14.07.2007 – 422 C 8920/​07[]
  2. LG Mün­chen I, Urteil vom 25.02.2009 – 14 S 791/​08[]
  3. vgl. BT-Drs. 6/​1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.[]
  4. so schon BayO­bLG, NJW 1981, 2197, 2199 f.; BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/​06, NZM 2007, 679[]