Drin­gen­de Sanie­rungs­maß­nah­men – und die finan­zi­el­len Belan­ge alter Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Ent­spricht nur die sofor­ti­ge Vor­nah­me einer zur Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums erfor­der­li­chen Sanie­rungs­maß­nah­me ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung, ist für die Berück­sich­ti­gung finan­zi­el­ler Schwie­rig­kei­ten oder des Alters ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kein Raum.

Drin­gen­de Sanie­rungs­maß­nah­men – und die finan­zi­el­len Belan­ge alter Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Ver­wal­tung ver­lan­gen, die den Ver­ein­ba­run­gen und Beschlüs­sen und, soweit sol­che nicht bestehen, dem Inter­es­se der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach bil­li­gem Ermes­sen – mit ande­ren Wor­ten ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung1 – ent­spricht. Zu der ord­nungs­mä­ßi­gen, dem Inter­es­se der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­spre­chen­den Ver­wal­tung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ins­be­son­de­re die ord­nungs­mä­ßi­ge Instand­hal­tung und Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums. Aller­dings haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer inso­weit einen Gestal­tungs­spiel­raum2; sie müs­sen das Gebot der Wirt­schaft­lich­keit beach­ten und im Grund­satz auf die Leis­tungs­fä­hig­keit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Rück­sicht neh­men3. Des­halb sind sie berech­tigt, Kos­ten und Nut­zen einer Maß­nah­me gegen­ein­an­der abzu­wä­gen und nicht zwin­gend erfor­der­li­che Maß­nah­men ggf. zurück­zu­stel­len. Ist jedoch die sofor­ti­ge Instand­set­zung zwin­gend erfor­der­lich, so ent­spricht nur ihre Vor­nah­me bil­li­gem Ermes­sen; in die­sem Fall hat ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Anspruch auf Durch­füh­rung gemäß § 21 Abs. 4 WEG.

Dabei sieht der Bun­des­ge­richts­hof kei­ne Mög­lich­keit, den Anspruch der (übri­gen) Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf Durch­füh­rung der Sanie­rung mit der Erwä­gung zu ver­nei­nen, die Opfer­gren­ze der wider­spre­chen­den, betag­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin wer­de wegen deren beschränk­ter finan­zi­el­ler Leis­tungs­fä­hig­keit über­schrit­ten.:

Ent­spricht nur die sofor­ti­ge Vor­nah­me der zur Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums erfor­der­li­chen Sanie­rungs­maß­nah­me ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung, ist für die Berück­sich­ti­gung finan­zi­el­ler Schwie­rig­kei­ten (oder des Alters) ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kein Raum4.

Dies ergibt sich schon im Umkehr­schluss aus § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG. Die­se Norm betrifft die Durch­füh­rung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, die über eine (moder­ni­sie­ren­de) Instand­set­zung hin­aus­ge­hen und einen Instand­set­zungs­be­darf nicht vor­aus­set­zen5. Nur inso­weit ent­hält das Gesetz die Ein­schrän­kung, dass der­ar­ti­ge Maß­nah­men "kei­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen­über ande­ren unbil­lig beein­träch­ti­gen" dür­fen. Dazu hat der Gesetz­ge­ber aus­drück­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass selbst die Kos­ten der­ar­ti­ger Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men nur im Aus­nah­me­fall als erheb­li­che Beein­träch­ti­gung anzu­se­hen sei­en. Anders kön­ne es nur dann lie­gen, wenn ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wegen der Kos­ten von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men gezwun­gen wür­de, sein Woh­nungs­ei­gen­tum zu ver­äu­ßern6. Eine ent­spre­chen­de Rege­lung ent­hält § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht.

Die Aner­ken­nung einer indi­vi­du­el­len Opfer­gren­ze wäre zudem mit Sinn und Zweck des § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG unver­ein­bar, weil dies der not­wen­di­gen Erhal­tung von Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen zuwi­der­lie­fe. Zudem müss­te die von dem Man­gel – und der ver­hin­der­ten Sanie­rungs­maß­nah­me – betrof­fe­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin die Las­ten des Woh­nungs­ei­gen­tums tra­gen, obwohl sie es dau­er­haft nicht nut­zen könn­te.

Das Argu­ment, sie habe ohne Prü­fung man­gel­haf­tes Woh­nungs­ei­gen­tum erwor­ben, trägt auch des­halb nicht, weil die ver­wei­gern­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eben­falls man­gel­haf­tes Gemein­schafts­ei­gen­tum erwor­ben haben; für die Hand­lun­gen des Rechts­vor­gän­gers der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat kei­ne der Par­tei­en ein­zu­ste­hen. Die Aner­ken­nung einer Opfer­gren­ze wird in die­sem Zusam­men­hang soweit ersicht­lich auch nicht ver­tre­ten, ins­be­son­de­re nicht in der Recht­spre­chung, die sich auf Besei­ti­gungs­an­sprü­che der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der bezieht7. Eben­so wenig ist die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs8 zu der Opfer­gren­ze des Ver­mie­ters für Man­gel­be­sei­ti­gungs­ver­lan­gen des Mie­ters auf das Ver­hält­nis von Woh­nungs­ei­gen­tü­mern unter­ein­an­der über­trag­bar. Soweit der Bun­des­ge­richts­hof in sei­ner Ent­schei­dung vom 20.07.20059 dar­auf hin­ge­wie­sen hat, dass ein Sanie­rungs­an­spruch des ver­mie­ten­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mers gegen die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gemäß § 21 Abs. 4 WEG mög­li­cher­wei­se nicht bestehen kön­ne, beruht dies auf dem grund­sätz­lich anzu Gestal­tungs­spiel­raum der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer; die Aus­füh­run­gen ste­hen aber nicht im Zusam­men­hang mit der Zubil­li­gung einer Opfer­gren­ze der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Okto­ber 2014 – V ZR 9/​14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/​11, ZWE 2012, 221 Rn. 9 []
  2. vgl. BGH, Urtei­le vom 13.07.2012 – V ZR 94/​11, NJW 2012, 2955 Rn. 8; vom 09.03.2012 – V ZR 161/​11, NJW 2012, 1724 Rn. 4 []
  3. vgl. BayO­bLG, NZM 2002, 531, 532; Mer­le in Bär­mann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 112 []
  4. eben­so BayO­bLG, WuM 1996, 239 f.; NZM 2002, 531, 532; LG Ham­burg, ZWE 2014, 129, 131; Timme/​Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 243 []
  5. näher BGH, Urtei­le vom 14.12 2012 – V ZR 224/​11, BGHZ 196, 45 Rn. 12; vom 18.02.2011 – V ZR 82/​10, NJW 2011, 1221 Rn. 9 f. []
  6. BT-Drs. 16/​887 S. 31 []
  7. BayO­bLG, WuM 1990, 609 f.; OLG Düs­sel­dorf, ZWE 2002, 231 f.; NJW-RR 2001, 1594 []
  8. BGH, Urtei­le vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/​03, NZM 2005, 820, 821; vom 21.04.2010 – VIII ZR 131/​09, NJW 2010, 2050 Rn. 22 ff. []
  9. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/​03, NZM 2005, 820, 821 aE []