Dringende Sanierungsmaßnahmen – und die finanziellen Belange alter Wohnungseigentümer

Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.

Dringende Sanierungsmaßnahmen – und die finanziellen Belange alter Wohnungseigentümer

Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen – mit anderen Worten ordnungsmäßiger Verwaltung1 – entspricht. Zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum2; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen3. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Ist jedoch die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, so entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen; in diesem Fall hat ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung gemäß § 21 Abs. 4 WEG.

Dabei sieht der Bundesgerichtshof keine Möglichkeit, den Anspruch der (übrigen) Wohnungseigentümer auf Durchführung der Sanierung mit der Erwägung zu verneinen, die Opfergrenze der widersprechenden, betagten Wohnungseigentümerin werde wegen deren beschränkter finanzieller Leistungsfähigkeit überschritten.:

Entspricht nur die sofortige Vornahme der zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum4.

Dies ergibt sich schon im Umkehrschluss aus § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG. Diese Norm betrifft die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die über eine (modernisierende) Instandsetzung hinausgehen und einen Instandsetzungsbedarf nicht voraussetzen5. Nur insoweit enthält das Gesetz die Einschränkung, dass derartige Maßnahmen “keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen” dürfen. Dazu hat der Gesetzgeber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass selbst die Kosten derartiger Modernisierungsmaßnahmen nur im Ausnahmefall als erhebliche Beeinträchtigung anzusehen seien. Anders könne es nur dann liegen, wenn ein Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen gezwungen würde, sein Wohnungseigentum zu veräußern6. Eine entsprechende Regelung enthält § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht.

Die Anerkennung einer individuellen Opfergrenze wäre zudem mit Sinn und Zweck des § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG unvereinbar, weil dies der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwiderliefe. Zudem müsste die von dem Mangel – und der verhinderten Sanierungsmaßnahme – betroffene Wohnungseigentümerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es dauerhaft nicht nutzen könnte.

Das Argument, sie habe ohne Prüfung mangelhaftes Wohnungseigentum erworben, trägt auch deshalb nicht, weil die verweigernden Wohnungseigentümer ebenfalls mangelhaftes Gemeinschaftseigentum erworben haben; für die Handlungen des Rechtsvorgängers der Wohnungseigentümer hat keine der Parteien einzustehen. Die Anerkennung einer Opfergrenze wird in diesem Zusammenhang soweit ersichtlich auch nicht vertreten, insbesondere nicht in der Rechtsprechung, die sich auf Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer untereinander bezieht7. Ebenso wenig ist die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs8 zu der Opfergrenze des Vermieters für Mangelbeseitigungsverlangen des Mieters auf das Verhältnis von Wohnungseigentümern untereinander übertragbar. Soweit der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 20.07.20059 darauf hingewiesen hat, dass ein Sanierungsanspruch des vermietenden Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG möglicherweise nicht bestehen könne, beruht dies auf dem grundsätzlich anzu Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer; die Ausführungen stehen aber nicht im Zusammenhang mit der Zubilligung einer Opfergrenze der Wohnungseigentümer.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Oktober 2014 – V ZR 9/14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 10.02.2012 – V ZR 105/11, ZWE 2012, 221 Rn. 9 []
  2. vgl. BGH, Urteile vom 13.07.2012 – V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 8; vom 09.03.2012 – V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 4 []
  3. vgl. BayObLG, NZM 2002, 531, 532; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 112 []
  4. ebenso BayObLG, WuM 1996, 239 f.; NZM 2002, 531, 532; LG Hamburg, ZWE 2014, 129, 131; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 243 []
  5. näher BGH, Urteile vom 14.12 2012 – V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rn. 12; vom 18.02.2011 – V ZR 82/10, NJW 2011, 1221 Rn. 9 f. []
  6. BT-Drs. 16/887 S. 31 []
  7. BayObLG, WuM 1990, 609 f.; OLG Düsseldorf, ZWE 2002, 231 f.; NJW-RR 2001, 1594 []
  8. BGH, Urteile vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03, NZM 2005, 820, 821; vom 21.04.2010 – VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 22 ff. []
  9. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 342/03, NZM 2005, 820, 821 aE []