Eigen­be­darf beim Mischmiet­ver­hält­nis

Bei einem ein­heit­li­chen Mischmiet­ver­hält­nis, das wegen über­wie­gen­der Wohn­nut­zung als Wohn­raum­miet­ver­hält­nis anzu­se­hen ist, braucht sich ein vom Ver­mie­ter gel­tend gemach­ter Eigen­be­darf nur auf die Wohn­räu­me zu bezie­hen.

Eigen­be­darf beim Mischmiet­ver­hält­nis

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Ver­mie­ter ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Been­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses, wenn er die Räu­me als Woh­nung für sich oder einen Ange­hö­ri­gen benö­tigt. Die­se Vor­aus­set­zung ist nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs erfüllt, wenn der Wunsch des Ver­mie­ters, die Woh­nung einem Ange­hö­ri­gen zur Ver­fü­gung zu stel­len, auf ver­nünf­ti­gen, nach­voll­zieh­ba­ren Grün­den beruht1.

Dabei ist es uner­heb­lich, dass sich der gel­tend gemach­te Eigen­be­darf ledig­lich auf die Wohn­räu­me bezieht und kein Eigen­be­darf an einer Nut­zung der übri­gen, von den Mie­tern für ihr Laden­ge­schäft benutz­ten Räu­me besteht. Denn bei einem Mischmiet­ver­hält­nis, das nach den unan­ge­grif­fe­nen Fest­stel­lun­gen der Vor­in­stan­zen ins­ge­samt als Wohn­raum­miet­ver­hält­nis ein­zu­stu­fen ist, braucht sich der Eigen­be­darf nur auf die Wohn­räu­me zu bezie­hen.

Zwar ist auch ein sol­ches Miet­ver­hält­nis nur in sei­ner Gesamt­heit nach den Kün­di­gungs­vor­schrif­ten für Wohn­raum künd­bar2. Das besagt aber nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kün­di­gung erfor­der­li­ches berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses, ins­be­son­de­re ein Eigen­be­darf im Sin­ne von Absatz 2, sich auch auf die gewerb­lich genutz­ten Räum­lich­kei­ten bezie­hen muss. Denn der mit die­ser Vor­schrift auf den Mie­ter von Wohn­raum zuge­schnit­te­ne Schutz schließt eine in das Miet­ver­hält­nis mit auf­ge­nom­me­ne gewerb­li­che Nut­zung der Miet­sa­che nicht ein. Bei gewerb­lich oder geschäft­lich genutz­ten Räu­men hängt die Befug­nis des Ver­mie­ters zur ordent­li­chen Kün­di­gung gera­de nicht vom Vor­lie­gen eines berech­tig­ten Inter­es­ses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab.

Die Auf­fas­sung, der Eigen­be­darf des Ver­mie­ters müs­se sich auch auf unter­ge­ord­ne­te gewerb­lich genutz­te Räu­me erstre­cken, wür­de dazu füh­ren, dass der Ver­mie­ter zwar berech­tig­ter­wei­se Eigen­be­darf an den zu Wohn­zwe­cken ver­mie­te­ten Räum­lich­kei­ten gel­tend machen könn­te, damit aber gleich­wohl regel­mä­ßig schei­tern müss­te, weil er oder der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genann­te Per­so­nen­kreis für sich kei­ne Mög­lich­kei­ten zu einer (sinn­vol­len) gewerb­li­chen Nach­nut­zung sieht und damit kei­nen ent­spre­chen­den gewerb­li­chen Nut­zungs­be­darf gel­tend machen kann. Es besteht kein Anlass, das für Wohn­raum zu Guns­ten des Mie­ters ein­ge­rich­te­te hohe Schutz­ni­veau wer­tungs­wid­rig auf die nicht ver­gleich­bar schutz­wür­di­gen Tei­le des Miet­ver­hält­nis­ses in gewerb­li­cher Nut­zung zu erstre­cken und damit für Mischmiet­ver­hält­nis­se eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung im prak­ti­schen Ergeb­nis weit­ge­hend aus­zu­schlie­ßen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 1. Juli 2015 – VIII ZR 14/​15

  1. BGH, Beschluss [Rechts­ent­scheid] vom 20.01.1988 – VIII ARZ 4/​87, BGHZ 103, 91, 100; BGH, Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/​14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 f.
  2. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/​10, NJW 2012, 224 Rn. 11