Eigen­be­darfs­kün­di­gung einer BGB-Gesell­schaft

Eine BGB-Gesell­schaft ist nach einem heu­te ver­kün­de­ten Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs nicht des­we­gen an der Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses wegen Eigen­be­darfs ihrer Gesell­schaf­ter gehin­dert, weil die Gesell­schaft mit dem Ziel gegrün­det wur­de, Wohn­räu­me in Woh­nungs­ei­gen­tum der Gesell­schaft umzu­wan­deln.

Eigen­be­darfs­kün­di­gung einer BGB-Gesell­schaft

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit erwarb die Klä­ge­rin, eine aus acht Gesell­schaf­tern bestehen­de BGB-Gesell­schaft, ein Wohn­an­we­sen in Mün­chen. Erklär­ter Zweck der Gesell­schaft ist die Eigen­nut­zung der Woh­nun­gen durch die Gesell­schaf­ter. Die Beklag­te ist auf­grund eines mit den Vor­ei­gen­tü­mern des Anwe­sens geschlos­se­nen Miet­ver­tra­ges vom 18. August 1983 Mie­te­rin einer Woh­nung im drit­ten Ober­ge­schoss des Anwe­sens. Mit Schrei­ben vom 31. März 2006 kün­dig­te die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis über die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung wegen Eigen­be­darfs ihres Gesell­schaf­ters K. zum 31. März 2007. Mit der Kla­ge hat die Klä­ge­rin Räu­mung und Her­aus­ga­be der Woh­nung begehrt.

Das Amts­ge­richt Mün­chen hat die Kla­ge abge­wie­sen. Das Land­ge­richt Mün­chen I hat die Beru­fung der Klä­ge­rin zurück­ge­wie­sen. Die Revi­si­on führ­te zur Auf­he­bung des Beru­fungs­ur­teils durch den BGH und zur Zurück­ver­wei­sung des Rechts­streits an das Land­ge­richt Mün­chen I.

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass eine BGB-Gesell­schaft als Ver­mie­te­rin einem Mie­ter grund­sätz­lich wegen Eigen­be­darfs eines ihrer Gesell­schaf­ter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kün­di­gen darf, wenn die BGB-Gesell­schaft durch Erwerb des Miet­wohn­raums gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Miet­ver­trag ein­ge­tre­ten ist. § 566 BGB schützt den Mie­ter, indem der Erwer­ber anstel­le des alten Ver­mie­ters in die sich aus dem Miet­ver­hält­nis erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten ein­tritt. Die Vor­schrift des § 566 BGB schützt den Mie­ter aber nicht davor, dass eine Per­so­nen­mehr­heit, sei es in Form einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft oder einer BGB-Gesell­schaft, als Erwer­be­rin in den Miet­ver­trag ein­tritt.

Der Wirk­sam­keit der Kün­di­gung steht auch § 577a BGB (in Ver­bin­dung mit der ein­schlä­gi­gen Lan­des­ver­ord­nung über die Gebie­te mit gefähr­de­ter Woh­nungs­ver­sor­gung) weder in direk­ter noch in ana­lo­ger Anwen­dung ent­ge­gen. Nach die­ser Vor­schrift kann der Erwer­ber nicht vor Ablauf von drei bis zehn Jah­ren seit der Ver­äu­ße­rung an ihn Eigen­be­darf gel­tend machen, wenn an ver­mie­te­ten Wohn­räu­men nach der Über­las­sung an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det und das Woh­nungs­ei­gen­tum ver­äu­ßert wor­den ist. Dar­an fehlt es hier, weil die kla­gen­de BGB-Gesell­schaft kein Woh­nungs­ei­gen­tum, son­dern das bebau­te Grund­stück als sol­ches erwor­ben hat und im Zeit­punkt der Kün­di­gung durch die Klä­ge­rin eine Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum noch nicht erfolgt war. Eine ent­spre­chen­de Anwen­dung der Vor­schrift muss eben­falls aus­schei­den, weil gera­de die erhöh­te Gefahr einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung nach Umwand­lung des ver­mie­te­ten Wohn­raums in eine Eigen­tums­woh­nung und Ver­äu­ße­rung an einen neu­en Eigen­tü­mer nach Auf­fas­sung des Gesetz­ge­bers die Recht­fer­ti­gung für die mit der (ver­län­ger­ten) Kün­di­gungs­sperr­frist ver­bun­de­ne Beschrän­kung der in Art. 14 GG ver­fas­sungs­recht­lich geschütz­ten Eigen­tü­mer­be­fug­nis­se sowohl des Ver­äu­ße­rers als auch des Erwer­bers dar­stellt. Auf den Schutz vor einer unab­hän­gig von der Umwand­lung bestehen­den Eigen­be­darfs­la­ge ist die Vor­schrift nach ihrem Norm­zweck nicht zuge­schnit­ten.

Da der Schutz­zweck des § 577a BGB den Erwerb einer Wohn­im­mo­bi­lie durch eine Mehr­heit von Per­so­nen, sei es in Form einer Mit­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, sei es in Form einer BGB-Gesell­schaft, zum Zwe­cke der Eigen­nut­zung nicht erfasst, hat der Senat auch eine unzu­läs­si­ge Umge­hung die­ser Vor­schrift ver­neint.

Das Land­ge­richt Mün­chen I wird nun­mehr zu klä­ren haben, ob der für den Gesell­schaf­ter mit der Kün­di­gung gel­tend gemach­te Eigen­be­darf begrün­det ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Juli 2009 – VIII ZR 231/​08