Eigen­be­darfs­kün­di­gung einer Ver­mie­ter-GbR

Eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts kann sich auf einen in der Per­son eines Gesell­schaf­ters bestehen­den Eigen­be­darf auch dann beru­fen, wenn die­ser der Gesell­schaft bei Abschluss des Miet­ver­trags oder bei Ein­tritt der Gesell­schaft in einen bestehen­den Miet­ver­trag noch nicht ange­hör­te (Auf­ga­be Senats­ur­teil vom 17. Juni 2007 – VIII ZR 271/​06 Rn. 17).

Eigen­be­darfs­kün­di­gung einer Ver­mie­ter-GbR

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann eine Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts als Ver­mie­te­rin wegen Eigen­be­darfs ihrer Gesell­schaf­ter kün­di­gen 1.

Dabei ist es inso­weit nicht ent­schei­dend, dass die GbR nicht den ursprüng­li­chen Miet­ver­trag mit dem Mie­ter abge­schlos­sen hat, son­dern erst dadurch Ver­mie­te­rin gewor­den ist, dass sie zu einem Zeit­punkt, als die Klä­ge­rin noch nicht Gesell­schaf­te­rin war – durch Erwerb des Anwe­sens nach § 566 Abs. 1 BGB in den Miet­ver­trag ein­ge­tre­ten ist. Zwar hat der Bun­des­ge­richts­hof in sei­ner Ent­schei­dung vom 27. Juni 2007 2 die Mög­lich­keit der Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts, wegen des Eigen­be­darfs eines Gesell­schaf­ters zu kün­di­gen, auf die­je­ni­gen Gesell­schaf­ter beschränkt, die der Gesell­schaft bereits bei Abschluss des Miet­ver­trags ange­hör­ten. An die­ser Ein­schrän­kung hält der Bun­des­ge­richts­hof aber, wie im BGH-Urteil vom 16. Juli 2009 3 bereits ange­deu­tet, nicht mehr fest.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist der Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts der Eigen­be­darf eines Gesell­schaf­ters des­halb zuzu­rech­nen, weil es im Ergeb­nis nicht gerecht­fer­tigt wäre, sie anders zu behan­deln als die ein­fa­che Ver­mie­ter­mehr­heit; denn es hängt oft vom Zufall ab, ob eine Per­so­nen­mehr­heit dem Mie­ter eine Woh­nung als Gemein­schaft oder als Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts ver­mie­tet 4. Auch bei einer Mit­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, die eine Woh­nung ver­mie­tet hat, besteht aber – anders als in jenem BGH, Urteil 5 vor­aus­ge­setzt – die Mög­lich­keit der Kün­di­gung wegen des Eigen­be­darfs auch spä­ter hin­zu­ge­tre­te­ner Bruch­teils­ei­gen­tü­mer. Denn bei der Über­tra­gung eines Mit­ei­gen­tums­an­teils tritt der Erwer­ber gemäß § 566 BGB neben den ver­blei­ben­den Mit­ei­gen­tü­mern in den Ver­trag auf Ver­mie­ter­sei­te ein 6. Für den Mie­ter besteht somit auch bei der Bruch­teils­ge­mein­schaft die Gefahr, dass das Miet­ver­hält­nis wegen einer Eigen­be­darfs­si­tua­ti­on eines spä­ter hin­zu­ge­tre­te­nen Mit­ei­gen­tü­mers gekün­digt wird. Eine unter­schied­li­che Behand­lung der Gesell­schaft bür­ger­li­chen Rechts und der Mit­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist auch inso­weit nicht sach­ge­recht. Es lässt sich in bei­den Fäl­len nicht recht­fer­ti­gen, eine Kün­di­gung nur wegen Eigen­be­darfs der­je­ni­gen Per­so­nen zuzu­las­sen, die der Per­so­nen­mehr­heit bereits bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges ange­hör­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Novem­ber 2011 – VIII ZR 74/​11

  1. BGH, Urtei­le vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/​06, NJW 2007, 2845 Rn. 12 ff.; vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/​08, aaO Rn. 13[]
  2. BGH vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/​06, aaO Rn. 17[]
  3. BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/​08, aaO Rn. 15[]
  4. BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/​06, aaO Rn. 15[]
  5. aaO Rn.17[]
  6. Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, aaO Rn. 76; Beu­er­mann, WuM 1995, 5, 6[]