Eigenbedarfskündigung einer Vermieter-GbR

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 17. Juni 2007 – VIII ZR 271/06 Rn. 17).

Eigenbedarfskündigung einer Vermieter-GbR

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen1.

Dabei ist es insoweit nicht entscheidend, dass die GbR nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit dem Mieter abgeschlossen hat, sondern erst dadurch Vermieterin geworden ist, dass sie zu einem Zeitpunkt, als die Klägerin noch nicht Gesellschafterin war – durch Erwerb des Anwesens nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Zwar hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 27. Juni 20072 die Möglichkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen, auf diejenigen Gesellschafter beschränkt, die der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrags angehörten. An dieser Einschränkung hält der Bundesgerichtshof aber, wie im BGH-Urteil vom 16. Juli 20093 bereits angedeutet, nicht mehr fest.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit; denn es hängt oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet4. Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermietet hat, besteht aber – anders als in jenem BGH, Urteil5 vorausgesetzt – die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eigenbedarfs auch später hinzugetretener Bruchteilseigentümer. Denn bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern in den Vertrag auf Vermieterseite ein6. Für den Mieter besteht somit auch bei der Bruchteilsgemeinschaft die Gefahr, dass das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzugetretenen Miteigentümers gekündigt wird. Eine unterschiedliche Behandlung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Miteigentümergemeinschaft ist auch insoweit nicht sachgerecht. Es lässt sich in beiden Fällen nicht rechtfertigen, eine Kündigung nur wegen Eigenbedarfs derjenigen Personen zuzulassen, die der Personenmehrheit bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehörten.

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Vereinbarte Umbaumaßnahmen am Mietobjekt - und die Schriftform

Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. November 2011 – VIII ZR 74/11

  1. BGH, Urteile vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 12 ff.; vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08, aaO Rn. 13[]
  2. BGH vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17[]
  3. BGH, Urteil vom 16.07.2009 – VIII ZR 231/08, aaO Rn. 15[]
  4. BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15[]
  5. aaO Rn.17[]
  6. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 76; Beuermann, WuM 1995, 5, 6[]