Eigen­be­darfs­kün­di­gung – und die For­ma­lia des Kündigungsschreibens

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirk­sam­keit einer Kün­di­gungs­er­klä­rung vor­aus, dass die Grün­de für ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses in dem Kün­di­gungs­schrei­ben ange­ge­ben sind.

Eigen­be­darfs­kün­di­gung – und die For­ma­lia des Kündigungsschreibens

Der Zweck die­ses Begrün­dungs­er­for­der­nis­ses besteht dar­in, dem Mie­ter zum frü­hest­mög­li­chen Zeit­punkt Klar­heit über sei­ne Rechts­po­si­ti­on zu ver­schaf­fen und ihn dadurch in die Lage zu ver­set­zen, recht­zei­tig alles Erfor­der­li­che zur Wah­rung sei­ner Inter­es­sen zu ver­an­las­sen1.

Die­sem Zweck wird im All­ge­mei­nen Genü­ge getan, wenn das Kün­di­gungs­schrei­ben den Kün­di­gungs­grund so bezeich­net, dass er iden­ti­fi­ziert und von ande­ren Grün­den unter­schie­den wer­den kann2.

Eine sol­che Kon­kre­ti­sie­rung ermög­licht es dem Mie­ter, der die Kün­di­gung nicht hin­neh­men will, sei­ne Ver­tei­di­gung auf den ange­ge­be­nen Kün­di­gungs­grund aus­zu­rich­ten, des­sen Aus­wech­se­lung dem Ver­mie­ter durch das Begrün­dungs­er­for­der­nis gera­de ver­wehrt wer­den soll3.

Zu hohe for­ma­le Anfor­de­run­gen sind dabei mit Blick auf die­sen Zweck des Begrün­dungs­er­for­der­nis­ses aber unan­ge­bracht4.

Bei einer Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs ist daher grundsätzlich

  • die Anga­be der Per­son, für die die Woh­nung benö­tigt wird, und
  • die Dar­le­gung des Inter­es­ses, das die­se Per­son an der Erlan­gung der Woh­nung hat,

aus­rei­chend5.

Die beschrie­be­nen Anfor­de­run­gen erfüll­te im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall das Kün­di­gungs­schrei­ben des Ver­mie­ters, in wel­chem mit­ge­teilt wird, dass der Ver­mie­ter den Kün­di­gungs­grund des Eigen­be­darfs gel­tend macht, weil er die­se für sei­ne Toch­ter benö­ti­ge, die zum Beginn ihres Stu­di­ums im Win­ter­se­mes­ter 2017/​2018 in Ber­lin aus dem elter­li­chen Haus­halt aus­zie­hen und dort einen eige­nen Haus­halt begrün­den wol­le. Soweit die Revi­si­ons­er­wi­de­rung ihre gegen­tei­li­ge Auf­fas­sung auf die Annah­me stützt, dass der Ver­mie­ter bezie­hungs­wei­se sei­ne Toch­ter tat­säch­lich von vorn­her­ein die Absicht ver­folgt hät­ten, die Woh­nung „in ande­rer Art“ als im Kün­di­gungs­schrei­ben ange­ge­ben – nament­lich gemein­sam mit einem Freund oder einer Wohn­ge­mein­schaft – zu nut­zen und des­halb der im Kün­di­gungs­schrei­ben genann­te Kün­di­gungs­grund tat­säch­lich gar nicht bestan­den habe, ver­kennt sie bereits den beschrie­be­nen Zweck des Begrün­dungs­er­for­der­nis­ses und ver­mengt die­sen unzu­läs­si­ger­wei­se mit der Prü­fung des Vor­lie­gens des ange­ge­be­nen Kündigungsgrunds.

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Mit der Anga­be, dass die Toch­ter in der Woh­nung einen eige­nen Haus­stand begrün­den wol­le, hat der Ver­mie­ter die Per­son und deren Inter­es­se an der Erlan­gung der Woh­nung aus­rei­chend iden­ti­fi­zier­bar ange­ge­ben und es dem Mie­ter ermög­licht, sei­ne Ver­tei­di­gung auf den ange­ge­be­nen Kün­di­gungs­grund aus­zu­rich­ten. Wei­te­re – und nach zutref­fen­der Beur­tei­lung des Land­ge­richts Ber­lin auch erst im wei­te­ren Ver­lauf kon­kre­ti­sier­te – Über­le­gun­gen der Toch­ter, die Woh­nung zusam­men mit einem Freund oder ande­ren Per­so­nen in Form einer Wohn­ge­mein­schaft nut­zen zu wol­len, begrün­den dem­ge­gen­über kei­ne unter­schied­li­che Eigen­be­darfs­la­ge sowie erst recht kei­nen „ande­ren Kün­di­gungs­grund“. Viel­mehr han­delt es sich dabei um die Anga­be zusätz­li­cher Tat­sa­chen, die der nähe­ren Erläu­te­rung, Ergän­zung und Aus­fül­lung des gel­tend gemach­ten Kün­di­gungs­grun­des die­nen und nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs als sol­che grund­sätz­lich auch noch im Pro­zess nach­ge­scho­ben wer­den kön­nen6. Inso­weit über­sieht die Revi­si­ons­er­wi­de­rung, dass das in § 573 Abs. 3 BGB geschütz­te Infor­ma­ti­ons­be­dürf­nis des Mie­ters von den wei­ter­ge­hen­den – vom Bestrei­ten des beklag­ten Mie­ters abhän­gi­gen – Anfor­de­run­gen an die sub­stan­ti­ier­te Dar­le­gung der tat­be­stand­li­chen Kün­di­gungs­vor­aus­set­zun­gen im Pro­zess zu unter­schei­den ist; erst recht ist die Fest­stel­lung des Gerichts, ob die Kün­di­gung gerecht­fer­tigt ist, nicht auf der Grund­la­ge des Kün­di­gungs­schrei­bens, son­dern einer umfas­sen­den gericht­li­chen Prü­fung der Begründ­etheit der Räu­mungs- und Her­aus­ga­be­kla­ge zu tref­fen7.

Dem­entspre­chend ist vor­lie­gend auch die Fra­ge, inwie­weit sich bestimm­te Ein­zel­hei­ten der beab­sich­tig­ten Nut­zung – wie das gemein­sa­me Woh­nen mit wei­te­ren Per­so­nen – bereits im Kün­di­gungs­zeit­punkt abschlie­ßend kon­kre­ti­siert hat­ten, nicht für die Erfül­lung der for­mel­len Anfor­de­run­gen des § 573 Abs. 3 BGB ent­schei­dend, son­dern kann gege­be­nen­falls (und ist vom Land­ge­richt Ber­lin inso­weit auch berück­sich­tigt wor­den) für die Prü­fung von Bedeu­tung sein, ob der Ver­mie­ter oder einer sei­ner Ange­hö­ri­gen die betref­fen­de Woh­nung im Sin­ne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benö­ti­gen, also ob ein auf ver­nünf­ti­ge und nach­voll­zieh­ba­re Grün­de gestütz­ter Eigen­be­darfs­wunsch auch ernst­haft ver­folgt wird.

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Auch war es zur Gewähr­leis­tung des von § 573 Abs. 3 BGB gesi­cher­ten Infor­ma­ti­ons­be­dürf­nis­ses des Mie­ters schließ­lich nicht erfor­der­lich, dass das Kün­di­gungs­schrei­ben Anga­ben zu ande­ren Immo­bi­li­en des Ver­mie­ters ent­hielt, um beur­tei­len zu kön­nen, „wor­aus sich ein Kün­di­gungs­grund erge­ben kann“ und „ob Rechts­miss­brauch vor­liegt“. Das Begrün­dungs­er­for­der­nis dient auch nicht dazu, eine aus Sicht des Ver­mie­ters bestehen­de Alter­na­tiv­lo­sig­keit der Kün­di­gung auf­zu­zei­gen oder sonst den Mie­ter schon im Vor­feld eines etwai­gen spä­te­ren Kün­di­gungs­pro­zes­ses auf recht­li­che Ver­tei­di­gungs­mög­lich­kei­ten hin­zu­wei­sen8. Inso­weit ver­mischt die Revi­si­ons­er­wi­de­rung erneut das for­ma­le Begrün­dungs­er­for­der­nis nach § 573 Abs. 3 BGB mit Aspek­ten der Prü­fung der Begründ­etheit der Kün­di­gung. Über­dies wuss­te der Mie­ter, wor­auf die Revi­si­ons­er­wi­de­rung selbst hin­weist, aus­weis­lich sei­ner Aus­füh­run­gen in der Kla­ge­er­wi­de­rung offen­bar bereits im Zeit­punkt des Zugangs der Kün­di­gungs­er­klä­rung von min­des­tens zwei wei­te­ren Woh­nun­gen, die im Eigen­tum des Ver­mie­ters stan­den, so dass jeden­falls inso­weit ohne­hin kein Anlass bestan­den hät­te, die­se Umstän­de erneut im Kün­di­gungs­schrei­ben anzu­spre­chen9.

Eben­falls ist der Wunsch des Ver­mie­ters, die Woh­nung sei­ner Toch­ter zum Stu­di­en­be­ginn im Okto­ber 2017 für die Grün­dung eines eige­nen Haus­stands zur Ver­fü­gung zu stel­len, von ver­nünf­ti­gen und nach­voll­zieh­ba­ren Grün­den getra­gen und erfüllt inso­weit die Anfor­de­run­gen des Kün­di­gungs­tat­be­stands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB10. Dabei hat es nach durch­ge­führ­ter Beweis­auf­nah­me ohne erkenn­ba­re Rechts­feh­ler die Über­zeu­gung gewon­nen, dass es sich nicht um eine soge­nann­te Vor­rats­kün­di­gung11 han­del­te, son­dern der Eigen­nut­zungs­wunsch bereits im Kün­di­gungs­zeit­punkt ernst­haft ver­folgt wor­den ist, auch wenn die Toch­ter zum Zeit­punkt der Kün­di­gung noch kei­ne kon­kre­te Vor­stel­lung davon gehabt hat, ob sie die Woh­nung mit einem Freund oder wei­te­ren Per­so­nen zum Zwe­cke einer Wohn­ge­mein­schaft wer­de nut­zen wol­len. Soweit die Revi­si­ons­er­wi­de­rung dies­be­züg­lich ver­meint­li­che „Unstim­mig­kei­ten“ zwi­schen den Kün­di­gungs­schrei­ben und den im Lau­fe des Rechts­streits getä­tig­ten Anga­ben erken­nen möch­te, erschließt sich bereits nicht und wird auch nicht näher erläu­tert, wes­halb sich hier­aus – selbst wenn die Nut­zung gemein­sam mit ande­ren Per­so­nen von Anfang an geplant gewe­sen sein soll­te – Zwei­fel an der Ernst­haf­tig­keit des Nut­zungs­wil­lens erge­ben könnten.

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Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 6/​19

  1. vgl. BT-Drs. VI/​1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]; 14/​4553, S. 66[]
  2. BGH, Urtei­le vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/​17, NJW-RR 2019, 972 Rn.19; vom 10.05.2017 – VIII ZR 292/​15, NZM 2017, 559 Rn.20; vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/​15, NJW 2017, 1474 Rn. 15; jeweils mwN[]
  3. BGH, Urtei­le vom 10.05.2017 – VIII ZR 292/​15, aaO; vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/​15, aaO[]
  4. so aus­drück­lich BT-Drs. 14/​4553, S. 66[]
  5. BGH, Urtei­le vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/​17, aaO; vom 30.04.2014 – VIII ZR 284/​13, NJW 2014, 2102 Rn. 7; vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/​09, NZM 2010, 400 Rn. 8[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/​06, WuM 2007, 515 Rn. 25[]
  7. vgl. BVerfG, NJW 1998, 2662 f.; NZM 2003, 592 f. [jeweils zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF][]
  8. vgl. BGH, Urtei­le vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/​15, aaO Rn. 16; vom 01.07.2015 – VIII ZR 278/​13, NJW 2015, 2650 Rn.19[]
  9. vgl. BGH, Urtei­le vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/​15, aaO; vom 06.07.2011 – VIII ZR 317/​10, NZM 2011, 706 Rn. 10[]
  10. vgl. hier­zu etwa BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/​18, BGHZ 222, 133 Rn. 17 ff. mwN[]
  11. vgl. hier­zu etwa BGH, Urtei­le vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/​14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/​16, WuM 2017, 342 Rn. 22; jeweils mwN[]

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