Eigenbedarfskündigung – und die Formalia des Kündigungsschreibens

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind.

Eigenbedarfskündigung – und die Formalia des Kündigungsschreibens

Der Zweck dieses Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen1.

Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann2.

Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll3.

Zu hohe formale Anforderungen sind dabei mit Blick auf diesen Zweck des Begründungserfordernisses aber unangebracht4.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich

  • die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und
  • die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat,

ausreichend5.

Die beschriebenen Anforderungen erfüllte im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall das Kündigungsschreiben des Vermieters, in welchem mitgeteilt wird, dass der Vermieter den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs geltend macht, weil er diese für seine Tochter benötige, die zum Beginn ihres Studiums im Wintersemester 2017/2018 in Berlin aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und dort einen eigenen Haushalt begründen wolle. Soweit die Revisionserwiderung ihre gegenteilige Auffassung auf die Annahme stützt, dass der Vermieter beziehungsweise seine Tochter tatsächlich von vornherein die Absicht verfolgt hätten, die Wohnung „in anderer Art“ als im Kündigungsschreiben angegeben – namentlich gemeinsam mit einem Freund oder einer Wohngemeinschaft – zu nutzen und deshalb der im Kündigungsschreiben genannte Kündigungsgrund tatsächlich gar nicht bestanden habe, verkennt sie bereits den beschriebenen Zweck des Begründungserfordernisses und vermengt diesen unzulässigerweise mit der Prüfung des Vorliegens des angegebenen Kündigungsgrunds.

Mit der Angabe, dass die Tochter in der Wohnung einen eigenen Hausstand begründen wolle, hat der Vermieter die Person und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung ausreichend identifizierbar angegeben und es dem Mieter ermöglicht, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Weitere – und nach zutreffender Beurteilung des Landgerichts Berlin auch erst im weiteren Verlauf konkretisierte – Überlegungen der Tochter, die Wohnung zusammen mit einem Freund oder anderen Personen in Form einer Wohngemeinschaft nutzen zu wollen, begründen demgegenüber keine unterschiedliche Eigenbedarfslage sowie erst recht keinen „anderen Kündigungsgrund“. Vielmehr handelt es sich dabei um die Angabe zusätzlicher Tatsachen, die der näheren Erläuterung, Ergänzung und Ausfüllung des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als solche grundsätzlich auch noch im Prozess nachgeschoben werden können6. Insoweit übersieht die Revisionserwiderung, dass das in § 573 Abs. 3 BGB geschützte Informationsbedürfnis des Mieters von den weitergehenden – vom Bestreiten des beklagten Mieters abhängigen – Anforderungen an die substantiierte Darlegung der tatbestandlichen Kündigungsvoraussetzungen im Prozess zu unterscheiden ist; erst recht ist die Feststellung des Gerichts, ob die Kündigung gerechtfertigt ist, nicht auf der Grundlage des Kündigungsschreibens, sondern einer umfassenden gerichtlichen Prüfung der Begründetheit der Räumungs- und Herausgabeklage zu treffen7.

Dementsprechend ist vorliegend auch die Frage, inwieweit sich bestimmte Einzelheiten der beabsichtigten Nutzung – wie das gemeinsame Wohnen mit weiteren Personen – bereits im Kündigungszeitpunkt abschließend konkretisiert hatten, nicht für die Erfüllung der formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB entscheidend, sondern kann gegebenenfalls (und ist vom Landgericht Berlin insoweit auch berücksichtigt worden) für die Prüfung von Bedeutung sein, ob der Vermieter oder einer seiner Angehörigen die betreffende Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigen, also ob ein auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützter Eigenbedarfswunsch auch ernsthaft verfolgt wird.

Auch war es zur Gewährleistung des von § 573 Abs. 3 BGB gesicherten Informationsbedürfnisses des Mieters schließlich nicht erforderlich, dass das Kündigungsschreiben Angaben zu anderen Immobilien des Vermieters enthielt, um beurteilen zu können, „woraus sich ein Kündigungsgrund ergeben kann“ und „ob Rechtsmissbrauch vorliegt“. Das Begründungserfordernis dient auch nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen8. Insoweit vermischt die Revisionserwiderung erneut das formale Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 BGB mit Aspekten der Prüfung der Begründetheit der Kündigung. Überdies wusste der Mieter, worauf die Revisionserwiderung selbst hinweist, ausweislich seiner Ausführungen in der Klageerwiderung offenbar bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung von mindestens zwei weiteren Wohnungen, die im Eigentum des Vermieters standen, so dass jedenfalls insoweit ohnehin kein Anlass bestanden hätte, diese Umstände erneut im Kündigungsschreiben anzusprechen9.

Ebenfalls ist der Wunsch des Vermieters, die Wohnung seiner Tochter zum Studienbeginn im Oktober 2017 für die Gründung eines eigenen Hausstands zur Verfügung zu stellen, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen und erfüllt insoweit die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB10. Dabei hat es nach durchgeführter Beweisaufnahme ohne erkennbare Rechtsfehler die Überzeugung gewonnen, dass es sich nicht um eine sogenannte Vorratskündigung11 handelte, sondern der Eigennutzungswunsch bereits im Kündigungszeitpunkt ernsthaft verfolgt worden ist, auch wenn die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Vorstellung davon gehabt hat, ob sie die Wohnung mit einem Freund oder weiteren Personen zum Zwecke einer Wohngemeinschaft werde nutzen wollen. Soweit die Revisionserwiderung diesbezüglich vermeintliche „Unstimmigkeiten“ zwischen den Kündigungsschreiben und den im Laufe des Rechtsstreits getätigten Angaben erkennen möchte, erschließt sich bereits nicht und wird auch nicht näher erläutert, weshalb sich hieraus – selbst wenn die Nutzung gemeinsam mit anderen Personen von Anfang an geplant gewesen sein sollte – Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens ergeben könnten.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 6/19

  1. vgl. BT-Drs. VI/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]; 14/4553, S. 66[]
  2. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn.19; vom 10.05.2017 – VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn.20; vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 15; jeweils mwN[]
  3. BGH, Urteile vom 10.05.2017 – VIII ZR 292/15, aaO; vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15, aaO[]
  4. so ausdrücklich BT-Drs. 14/4553, S. 66[]
  5. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17, aaO; vom 30.04.2014 – VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7; vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515 Rn. 25[]
  7. vgl. BVerfG, NJW 1998, 2662 f.; NZM 2003, 592 f. [jeweils zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF][]
  8. vgl. BGH, Urteile vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 01.07.2015 – VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn.19[]
  9. vgl. BGH, Urteile vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15, aaO; vom 06.07.2011 – VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10[]
  10. vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 17 ff. mwN[]
  11. vgl. hierzu etwa BGH, Urteile vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16, WuM 2017, 342 Rn. 22; jeweils mwN[]

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