Eigen­be­darfs­kün­di­gung – und die Här­te­fall­klau­sel

Der Bun­des­ge­richts­hofs hat in zwei Ent­schei­dun­gen sei­ne Recht­spre­chung zu der Fra­ge prä­zi­siert, wann ein Mie­ter nach einer ordent­li­chen Kün­di­gung die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen unzu­mut­ba­rer Här­te ver­lan­gen kann (§ 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB).

Eigen­be­darfs­kün­di­gung – und die Här­te­fall­klau­sel

In dem ers­ten der bei­den Fäl­le 1 bewohn­te die Mie­te­rin seit 1974 eine ca. 73 m² gro­ßen Drei­zim­mer­woh­nung in Ber­lin bei­den über 50 Jah­re alten Söh­nen. Der Ver­mie­ter, der mit sei­ner Ehe­frau und zwei Klein­kin­dern bis­lang zur Mie­te in einer 57 m² gro­ßen Zwei­zim­mer­woh­nung lebt, hat die Woh­nung im Jahr 2015 zwecks Eigen­nut­zung erwor­ben. Der vom Ver­mie­ter aus­ge­spro­che­nen Eigen­be­darfs­kün­di­gung wider­sprach die Mie­te­rin, weil ihr ein Umzug auf­grund ihres Alters, ihrer Ver­wur­ze­lung in der Umge­bung durch die lan­ge Miet­dau­er sowie einer Demenz­er­kran­kung, die sich durch den Umzug wei­ter zu ver­schlech­tern dro­he, nicht zumut­bar sei. Nach einem in der Beru­fungs­in­stanz vor­ge­leg­ten Attest lei­det sie an einer Demenz, die seit ca. 1 – 2 Jah­ren fort­schrei­te. Sie sei nur noch bedingt in der Lage, Neu­es zu erler­nen und sich in einer neu­en Umge­bung zurecht­zu­fin­den, wes­halb ein Umzug mit einer Ver­schlech­te­rung ihres Gesund­heits­zu­stan­des ein­her­ge­hen wür­de. Das Land­ge­richt Ber­lin hat die Räu­mungs­kla­ge in der Beru­fungs­in­stanz abge­wie­sen. Es hat zwar die Eigen­be­darfs­kün­di­gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) des Ver­mie­ters für wirk­sam erach­tet, hat jedoch wegen eines von ihm bejah­ten Här­te­falls (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) bestimmt, dass das Miet­ver­hält­nis der Par­tei­en auf unbe­stimm­te Zeit fort­ge­setzt wer­de (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB) 2.

In dem zwei­ten Fall 3 hat­te ein Paar 2006 eine Dop­pel­haus­hälf­te in einem Dorf in der Nähe von Hal­le gemie­tet. In dem Haus leben auch noch der voll­jäh­ri­ge Sohn der Mie­te­rin sowie der Bru­der des Mie­ters. Im Jahr 2015 kün­dig­ten die Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis mit der Begrün­dung, dass die geschie­de­ne, bis­her in Bay­ern leben­de Ehe­frau in die Dop­pel­haus­hälf­te ein­zie­hen wol­le, um ihre dort in der Nähe leben­de betag­te Groß­mutter bes­ser betreu­en zu kön­nen. Die Mie­ter wider­spra­chen der Kün­di­gung. Der Eigen­be­darf sei vor­ge­scho­ben, der wah­re Grund für die Kün­di­gung sei­en Strei­tig­kei­ten über Män­gel der Woh­nung. Dar­über hin­aus berie­fen sie sich auf Här­te­grün­de, ins­be­son­de­re auf die schwe­re Erkran­kung des Bru­ders. Die­ser ist in die Pfle­ge­stu­fe II ein­grup­piert und lei­det an diver­sen Erkran­kun­gen bezie­hungs­wei­se Ein­schrän­kun­gen der All­tags­kom­pe­tenz (Schi­zo­phre­nie, Alko­hol­krank­heit, Inkon­ti­nenz, Demenz, Abwehr­hal­tung bei der Pfle­ge). Er wird von sei­nem als Betreu­er bestell­ten Bru­der und auch von des­sen Part­ne­rin im häus­li­chen Bereich ver­sorgt. Nach einem in der Beru­fungs­in­stanz vor­ge­leg­ten ärzt­li­chen Attest eines Psych­ia­ters wür­de ein erzwun­ge­ner Umzug unwei­ger­lich zu einer erheb­li­chen Ver­schlech­te­rung des Gesund­heits­zu­stan­des des Bru­ders füh­ren. Das Land­ge­richt Hal­le hat in der Beru­fungs­in­stanz die Eigen­be­darfs­kün­di­gung für begrün­det erach­tet und der Räu­mungs­kla­ge der Ver­mie­ter ohne eine Beweis­auf­nah­me über den strei­ti­gen Eigen­be­darf statt­ge­ge­ben. Ein von den Mie­tern bean­trag­tes Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zur dro­hen­den Ver­schlech­te­rung des Gesund­heits­zu­stands des Bru­ders wur­de gleich­falls nicht ein­ge­holt. Das Vor­lie­gen einer unzu­mut­ba­ren Här­te hat das Land­ge­richt mit der Begrün­dung ver­neint, dass sich aus dem für den Bru­der vor­ge­leg­ten Attest eine dro­hen­de schwer­wie­gen­de Beein­träch­ti­gung oder dro­hen­de Lebens­ge­fahr nicht erge­be 4.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat in bei­den Fäl­len das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache zur wei­te­ren Sach­auf­klä­rung zurück­ver­wie­sen, ins­be­son­de­re zum Bestehen von Här­te­grün­den. Da sowohl auf Sei­ten des Ver­mie­ters wie auf Sei­ten des Mie­ters grund­recht­lich geschütz­te Belan­ge (Eigen­tum, Gesund­heit) betrof­fen sind, sind eine umfas­sen­de Sach­ver­halts­auf­klä­rung sowie eine beson­ders sorg­fäl­ti­ge Abwä­gung erfor­der­lich, ob im jewei­li­gen Ein­zel­fall die Inter­es­sen des Mie­ters an der Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses die­je­ni­gen des Ver­mie­ters an des­sen Been­di­gung über­wie­gen (§ 574 Abs. 1 BGB).

All­ge­mei­ne Fall­grup­pen, etwa ein bestimm­tes Alter des Mie­ters oder eine bestimm­te Miet­dau­er, in denen gene­rell die Inter­es­sen einer Par­tei über­wie­gen, las­sen sich – ent­ge­gen einer teil­wei­se bei den Instanz­ge­rich­ten anzu­tref­fen­den Ten­denz – nicht bil­den. So wer­den sich etwa die Fak­to­ren Alter und lan­ge Miet­dau­er mit einer damit ein­her­ge­hen­den Ver­wur­ze­lung im bis­he­ri­gen Umfeld je nach Per­sön­lich­keit und kör­per­li­cher sowie psy­chi­scher Ver­fas­sung des Mie­ters unter­schied­lich stark aus­wir­ken und recht­fer­ti­gen des­halb ohne wei­te­re Fest­stel­lun­gen zu den sich dar­aus erge­ben­den Fol­gen im Fall eines erzwun­ge­nen Woh­nungs­wech­sels grund­sätz­lich nicht die Annah­me einer Här­te im Sin­ne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Wer­den von dem Mie­ter für den Fall eines erzwun­ge­nen Woh­nungs­wech­sels indes sub­stan­ti­iert ihm dro­hen­de schwer­wie­gen­de Gesund­heits­ge­fah­ren gel­tend gemacht, haben sich die Gerich­te – wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits mit Urteil vom 15. März 2017 5 aus­ge­spro­chen hat – beim Feh­len eige­ner Sach­kun­de regel­mä­ßig mit­tels sach­ver­stän­di­ger Hil­fe ein genau­es und nicht nur an der Ober­flä­che haf­ten­des Bild davon zu ver­schaf­fen, wel­che gesund­heit­li­chen Fol­gen im Ein­zel­nen mit einem Umzug ver­bun­den sind, ins­be­son­de­re wel­chen Schwe­re­grad zu erwar­ten­de Gesund­heits­be­ein­träch­ti­gun­gen vor­aus­sicht­lich errei­chen wer­den und mit wel­cher Wahr­schein­lich­keit dies ein­tre­ten kann.

Die­se Recht­spre­chung hat der Bun­des­ge­richts­hof nun­mehr dahin prä­zi­siert, dass ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten regel­mä­ßig von Amts wegen ein­zu­ho­len sein wird, wenn der Mie­ter eine zu besor­gen­de Ver­schlech­te­rung sei­nes Gesund­heits­zu­stan­des durch ärzt­li­ches Attest belegt hat. Auf die­se Wei­se ist zu klä­ren, an wel­chen Erkran­kun­gen der betrof­fe­ne Mie­ter kon­kret lei­det und wie sich die­se auf sei­ne Lebens­wei­se und Auto­no­mie sowie auf sei­ne psy­chi­sche und phy­si­sche Ver­fas­sung aus­wir­ken. Dabei ist auch von Bedeu­tung, ob und inwie­weit sich die mit einem Umzug ein­her­ge­hen­den Fol­gen mit­tels Unter­stüt­zung durch das Umfeld bezie­hungs­wei­se durch beglei­ten­de ärzt­li­che und/​oder the­ra­peu­ti­sche Behand­lun­gen min­dern las­sen. Nur eine sol­che Auf­klä­rung ver­setzt die Gerich­te in die Lage, eine ange­mes­se­ne Abwä­gung bei der Här­te­fall­prü­fung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vor­zu­neh­men.

In dem ers­ten Ver­fah­ren 1 ist das Land­ge­richt Ber­lin zwar zu Recht davon aus­ge­gan­gen, dass die Eigen­be­darfs­kün­di­gung des Ver­mie­ters wirk­sam ist. Es hat jedoch dem Erlan­gungs­in­ter­es­se des Ver­mie­ters rechts­feh­ler­haft des­halb ("sche­ma­tisch") ein gerin­ge­res Gewicht bei­gemes­sen, weil die­ser eine ver­mie­te­te Woh­nung erwor­ben hat. Zudem hat es die Här­te­fall­ab­wä­gung im Rah­men des § 574 BGB ohne die gebo­te­ne Auf­klä­rung über zu besor­gen­de erheb­li­che Ver­schlech­te­run­gen des Gesund­heits­zu­stan­des der Mie­te­rin (Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens) und somit auf einer nicht trag­fä­hi­gen tat­säch­li­chen Grund­la­ge vor­ge­nom­men.

In dem zwei­ten Ver­fah­ren 3 hat das Land­ge­richt Hal­le schon die Wirk­sam­keit der Eigen­be­darfs­kün­di­gung rechts­feh­ler­haft bejaht, weil es sich – trotz Bestrei­tens des Eigen­be­darfs durch die Mie­ter – mit dem schrift­sätz­li­chen Vor­trag der Ver­mie­ter begnügt hat, statt den ange­bo­te­nen Zeu­gen­be­weis über die Ernst­haf­tig­keit des gel­tend gemach­ten Bedarfs zu erhe­ben und gege­be­nen­falls die Ver­mie­te­rin per­sön­lich anzu­hö­ren. Zudem hat das Land­ge­richt die für den Bru­der sub­stan­ti­iert dar­ge­leg­ten und durch Attes­te beleg­ten Här­te­grün­de baga­tel­li­siert und eben­falls ver­säumt, ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zu den Aus­wir­kun­gen eines erzwun­ge­nen Umzugs auf des­sen Gesund­heits­zu­stand ein­zu­ho­len. Letzt­lich hat es ohne die erfor­der­li­che kon­kre­te Abwä­gung zwi­schen den Inter­es­sen des Mie­ters und des Ver­mie­ters der Ver­mie­ter­sei­te den Vor­rang ein­ge­räumt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urtei­le vom 22. Mai 2018 – VIII ZR 180/​18 und VIII ZR 167/​17

  1. BGH – VIII ZR 180/​18[][]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 09.05.2018 – 64 S 176/​17[]
  3. BGH – VIII ZR 167/​17[][]
  4. LG Hal­le, Urteil vom 05.07.2017 – 1 S 245/​16[]
  5. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/​15, NJW 2017, 1474[]