Eigen­be­darfs­kün­di­gung – und die Unzu­mut­bar­keit des Umzugs

Auch wenn ein Mie­ter sei­ne Behaup­tung, ihm sei ein Umzug wegen einer bestehen­den Erkran­kung nicht zuzu­mu­ten, unter Vor­la­ge bestä­ti­gen­der ärzt­li­cher Attes­te gel­tend macht, ist im Fal­le des Bestrei­tens die­ses Vor­trags regel­mä­ßig die Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens zu der Art, dem Umfang und den kon­kre­ten Aus­wir­kun­gen der beschrie­be­nen Erkran­kung auf die Lebens­füh­rung des betrof­fe­nen Mie­ters im All­ge­mei­nen und im Fal­le des Ver­lusts der ver­trau­ten Umge­bung erfor­der­lich1.

Eigen­be­darfs­kün­di­gung – und die Unzu­mut­bar­keit des Umzugs

Das Land­ge­richt Ber­lin darf in einem sol­chen Fall sei­ne Bewer­tung, der Mie­ter kön­ne auf­grund sei­nes Alters und sei­ner gesund­heit­li­chen Ver­fas­sung die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nach §§ 574, 574a BGB ver­lan­gen, nicht allein auf Grund­la­ge der vom Mie­ter vor­ge­leg­ten Attes­te, son­dern erst nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens zu der Art, dem Umfang und den kon­kre­ten Aus­wir­kun­gen der vom Mie­ter behaup­te­ten Erkran­kun­gen vornehmen.

Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mie­ter einer an sich gerecht­fer­tig­ten ordent­li­chen Kün­di­gung des Ver­mie­ters wider­spre­chen und von ihm die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­lan­gen, wenn die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses für ihn oder sei­ne Fami­lie eine Här­te bedeu­ten wür­de, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen des Ver­mie­ters nicht zu recht­fer­ti­gen ist.

Bei der hier­zu vom Tatrich­ter nach gründ­li­cher und sorg­fäl­ti­ger Sach­ver­halts­fest­stel­lung vor­zu­neh­men­den Gewich­tung und Wür­di­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen und ihrer Sub­sum­ti­on unter die unbe­stimm­ten Rechts­be­grif­fe der genann­ten Bestim­mung hat das Revi­si­ons­ge­richt zwar den tatrich­ter­li­chen Beur­tei­lungs­spiel­raum zu respek­tie­ren und kann regel­mä­ßig nur über­prü­fen, ob das Land­ge­richt Ber­lin Rechts­be­grif­fe ver­kannt oder sonst unzu­tref­fen­de recht­li­che Maß­stä­be ange­legt hat, ob es Denk­ge­set­ze und all­ge­mei­ne Erfah­rungs­sät­ze hin­rei­chend beach­tet hat oder ob ihm von der Revi­si­on gerüg­te Ver­fah­rens­ver­stö­ße unter­lau­fen sind, indem es etwa wesent­li­che Tat­um­stän­de über­se­hen oder nicht voll­stän­dig gewür­digt hat2. Einer an die­sem Maß­stab aus­ge­rich­te­ten Prü­fung des Bun­des­ge­richts­hofs hält im vor­lie­gen­den Fall die Beur­tei­lung des Land­ge­richts Ber­lin3 jedoch nicht stand:

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Bereits die Annah­me, die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses bedeu­te für den Mie­ter wegen sei­nes fort­ge­schrit­te­nen Alters und sei­ner gesund­heit­li­chen Ver­fas­sung eine Här­te im Sin­ne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, beruht auf wesent­li­chen, von der Revi­si­on gerüg­ten Ver­fah­rens­ver­stö­ßen, so dass es an einer trag­fä­hi­gen Tat­sa­chen­grund­la­ge für die Über­zeu­gungs­bil­dung des Land­ge­richts Ber­lin fehlt (§ 286 Abs. 1 ZPO).

Noch nicht zu bean­stan­den ist, dass das Land­ge­richt Ber­lin auch das Alter des Mie­ters und des­sen auf mehr als drei­ßig­jäh­ri­ger Miet­dau­er beru­hen­de Ver­wur­ze­lung in der Woh­nungs­um­ge­bung in sei­ne Beur­tei­lung, ob ein Här­te­grund vor­liegt, mit­ein­be­zo­gen hat. Denn aus sei­nen Erwä­gun­gen wird hin­rei­chend deut­lich, dass es die­se Umstän­de nicht bereits für sich genom­men, son­dern nur im Rah­men der Gesamt­wür­di­gung mit den von ihm wei­ter­hin bejah­ten gesund­heit­li­chen Pro­ble­men als Här­te­grund aner­kannt hat. Damit hat es hin­rei­chend berück­sich­tigt, dass sich die Fak­to­ren Alter und lan­ge Miet­dau­er mit einer damit ein­her­ge­hen­den lang­jäh­ri­gen Ver­wur­ze­lung im bis­he­ri­gen Umfeld je nach Per­sön­lich­keit und kör­per­li­cher sowie psy­chi­scher Ver­fas­sung des Mie­ters unter­schied­lich stark aus­wir­ken kön­nen und des­halb ohne wei­te­re Fest­stel­lun­gen zu den sich hier­aus erge­ben­den Fol­gen im Fal­le eines erzwun­ge­nen Woh­nungs­wech­sels grund­sätz­lich noch kei­ne Här­te im Sin­ne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB recht­fer­ti­gen4.

Zu Recht rügt der Ver­mie­ter aller­dings, dass das Land­ge­richt Ber­lin allein auf­grund der vom Mie­ter vor­ge­leg­ten Attes­te zu der Über­zeu­gung gelangt ist, die­ser lei­de unter den von ihm behaup­te­ten Erkran­kun­gen und sei auf­grund des­sen „räu­mungs­un­fä­hig“.

Zwar hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den, dass von einem Mie­ter, der gel­tend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schwe­ren Erkran­kung nicht zuzu­mu­ten, als medi­zi­ni­schem Lai­en über die Vor­la­ge eines (aus­führ­li­chen) fach­ärzt­li­chen Attests hin­aus nicht ver­langt wer­den kön­ne, noch wei­te­re – meist nur durch einen Gut­ach­ter zu lie­fern­de – Anga­ben zu den gesund­heit­li­chen Fol­gen, ins­be­son­de­re zu deren Schwe­re und zu der Ernst­haf­tig­keit zu befürch­ten­der gesund­heit­li­cher Nach­tei­le zu täti­gen5. Gemes­sen hier­an hat der Mie­ter sei­ner Sub­stan­ti­ie­rungs­last als der­je­ni­ge, der die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses wegen einer für ihn unzu­mut­ba­ren Här­te ver­langt, vor­lie­gend genügt. Ver­fehlt wäre es inso­weit zwar, mit dem Land­ge­richt Ber­lin dies­be­züg­lich (auch) auf das medi­zi­nisch-ortho­pä­di­sche Attest vom 07.09.2017 des MVZ abzu­stel­len, aus dem sich ledig­lich ergibt, dass der Mie­ter bei einem Umzug Hil­fe für die Durch­füh­rung vor allem beim Heben schwe­rer Gegen­stän­de) in Anspruch neh­men soll­te. Aber der Mie­ter hat im Ver­lauf des Rechts­streits meh­re­re Attes­te des Fach­arz­tes für Ner­ven­heil­kun­de Dr. M. vor­ge­legt, nach denen sich der Mie­ter bei ihm seit Mai 2005 wegen einer rezi­di­vie­ren­den depres­si­ven Erkran­kung mit psy­cho­so­ma­ti­scher Begleit­sym­pto­ma­tik in Behand­lung befin­de und ein Umzug aus ärzt­li­cher Sicht unwei­ger­lich zu einer wei­te­ren Krank­heits­ver­schlim­me­rung füh­ren würde.

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Aller­dings hat der Ver­mie­ter die Behaup­tun­gen des Mie­ters zu die­sen attes­tier­ten gesund­heit­li­chen Beein­träch­ti­gun­gen wie­der­holt in pro­zes­su­al aus­rei­chen­der Wei­se bestrit­ten und zum Beweis – unter Ver­weis auf die Beweis­last des Mie­ters – mehr­fach die Ein­ho­lung eines ent­spre­chen­den gericht­li­chen Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens bean­tragt. Auch der Mie­ter hat die Ein­ho­lung ent­spre­chen­der Gut­ach­ten ange­bo­ten, um sei­ner­seits Beweis für die Erkran­kun­gen zu brin­gen. Mit­hin hät­te das Land­ge­richt Ber­lin man­gels eige­ner Sach­kun­de nicht allein auf­grund der vom Mie­ter vor­ge­leg­ten Attes­te vom Bestehen der behaup­te­ten Erkran­kun­gen aus­ge­hen dür­fen, son­dern hät­te viel­mehr ein ent­spre­chen­des gericht­li­ches Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ein­ho­len müssen.

Soweit die Revi­si­ons­er­wi­de­rung dem­ge­gen­über meint, einer wei­te­ren Beweis­erhe­bung zum Gesund­heits­zu­stand des Mie­ters habe es schon man­gels aus­rei­chend sub­stan­ti­ier­tem Bestrei­ten des Ver­mie­ters nicht bedurft, ver­kennt sie, dass sich eine Par­tei über Tat­sa­chen, die – wie hier Art und Aus­maß der behaup­te­ten Erkran­kun­gen sowie die fest­stell­ba­ren oder zumin­dest zu befürch­ten­den Aus­wir­kun­gen eines erzwun­ge­nen Woh­nungs­wech­sels – nicht Gegen­stand ihrer eige­nen Wahr­neh­mung gewe­sen sind, nach § 138 Abs. 4 ZPO mit Nicht­wis­sen erklä­ren darf. Sie ist grund­sätz­lich nicht ver­pflich­tet, die­se Tat­sa­chen zu über­prü­fen, um sich näher zu ihnen äußern zu kön­nen, und muss im Rah­men des Bestrei­tens auch nichts wei­ter sub­stan­ti­iert dar­le­gen6. Des­sen unge­ach­tet hat sich der Ver­mie­ter vor­lie­gend sogar, wie die Revi­si­on unter Ver­weis auf den klä­ge­ri­schen Vor­trag in den Tat­sa­chen­in­stan­zen belegt, jeweils kon­kret und detail­liert mit den vom Mie­ter behaup­te­ten Erkran­kun­gen und der Fra­ge aus­ein­an­der­ge­setzt, inwie­weit die­se über­haupt einem Umzug entgegenstünden.

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Hier­von aus­ge­hend hät­te sich das Land­ge­richt Ber­lin im Rah­men sei­ner Über­zeu­gungs­bil­dung nicht allein auf die vom Ver­mie­ter vor­ge­leg­ten Attes­te stüt­zen dür­fen. Viel­mehr hat der Bun­des­ge­richts­hof betref­fend die Här­te­fall­prü­fung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mehr­fach aus­drück­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass auch dann, wenn ein Mie­ter durch Vor­la­ge eines fach­ärzt­li­chen Attests gel­tend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeich­ne­ten schwe­ren Erkran­kung nicht zuzu­mu­ten, im Fal­le des Bestrei­tens die­ses Vor­trags regel­mä­ßig die – beim Feh­len eines ent­spre­chen­den Beweis­an­tritts sogar von Amts wegen vor­zu­neh­men­de (§ 144 ZPO) – Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens zu der Art, dem Umfang und den kon­kre­ten Aus­wir­kun­gen der beschrie­be­nen Erkran­kung auf die Lebens­füh­rung des betrof­fe­nen Mie­ters im All­ge­mei­nen und im Fal­le des Ver­lusts der ver­trau­ten Umge­bung erfor­der­lich ist7. Dabei sind nicht nur Fest­stel­lun­gen zu der Art und dem Aus­maß der Erkran­kun­gen sowie den damit kon­kret ein­her­ge­hen­den gesund­heit­li­chen Ein­schrän­kun­gen, son­dern auch zu den kon­kret fest­stell­ba­ren oder zumin­dest zu befürch­ten­den Aus­wir­kun­gen eines erzwun­ge­nen Woh­nungs­wech­sels zu tref­fen, wobei im letz­te­ren Fall auch die Schwe­re und der Grad der Wahr­schein­lich­keit der zu befürch­ten­den gesund­heit­li­chen Ein­schrän­kun­gen zu klä­ren ist8. Erst dies ver­setzt den Tatrich­ter in einem sol­chen Fall in die Lage, sich einer­seits von der bestehen­den Erkran­kung und ande­rer­seits von den Kon­se­quen­zen, die für den Mie­ter mit dem Umzug ver­bun­den sind, ein aus­rei­chen­des Bild zu machen und die­se anschlie­ßend im Rah­men der nach § 574 Abs. 1 BGB not­wen­di­gen Abwä­gung sach­ge­recht zu gewichten.

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Hier­nach bestand auch vor­lie­gend die Ver­pflich­tung zur Ein­ho­lung eines ent­spre­chen­den Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens. Die pau­scha­le Begrün­dung des Land­ge­richts Ber­lin, über die vor­ge­leg­ten (von ihm teil­wei­se als „Gut­ach­ten“ bezeich­ne­ten) Attes­te hin­aus erschei­ne die Ein­ho­lung eines „wei­te­ren Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens […] nicht ange­zeigt“ ist zudem schon des­halb ver­fehlt, weil im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren erst­ma­lig ein – von bei­den Par­tei­en aus­drück­lich und mehr­fach bean­trag­tes – Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zum gesund­heit­li­chen Zustand des Mie­ters und den auf­grund des­sen für ihn mit einem erzwun­ge­nen Umzug zu erwar­ten­den Kon­se­quen­zen ein­ge­holt wer­den soll­te. Über­dies ist die nicht näher hin­ter­frag­te Über­nah­me der Schil­de­run­gen aus den Attes­ten durch das Land­ge­richt Ber­lin auch bereits des­halb nicht nach­zu­voll­zie­hen und muss­te sich viel­mehr die Not­wen­dig­keit einer gericht­li­chen Begut­ach­tung auf­drän­gen, weil in einem vor­he­ri­gen Kün­di­gungs­rechts­streit zwi­schen den Par­tei­en der Gerichts­gut­ach­ter Dr. L. mit psych­ia­tri­schem Gut­ach­ten vom 16.06.2015 – auf wel­ches das Land­ge­richt Ber­lin nach Bei­zie­hung der Akten sogar aus­drück­lich Bezug genom­men hat – zu dem Ergeb­nis gekom­men war, es fän­den sich kei­ne Hin­wei­se für eine kli­nisch rele­van­te depres­si­ve Sym­pto­ma­tik des Mie­ters und auch kei­ne Hin­wei­se dafür, dass der Ver­lust der Woh­nung zu einer erheb­li­chen Ver­schlech­te­rung sei­nes gesund­heit­li­chen Zustan­des füh­ren würde.

In der Fol­ge ist auch die vom Land­ge­richt Ber­lin vor­ge­nom­me­ne Inter­es­sen­ab­wä­gung rechts­feh­ler­haft, weil das Land­ge­richt Ber­lin – wie aus­ge­führt – die Abwä­gung auf unzu­rei­chen­de Tat­sa­chen­fe­stel­lun­gen zum Vor­lie­gen von Här­te­grün­den auf Sei­ten des Mie­ters gestützt hat und ihm damit auch eine sach­ge­rech­te Gewich­tung in der sich anschlie­ßen­den Abwä­gung gegen­über den Ver­mie­ter­in­ter­es­sen nicht mög­lich war. Dabei wird die nun­mehr mit dem Rechts­streit befass­te Kam­mer wei­ter­hin zu beach­ten haben, auch dem Erlan­gungs­in­ter­es­se des Ver­mie­ters den mit Blick auf die grund­recht­lich ver­bürg­te Eigen­tums­ga­ran­tie (Art. 14 Abs. 1 GG) ange­zeig­ten Stel­len­wert ein­zu­räu­men. Denn das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewähr­leis­te­te Eigen­tum, wel­ches den Gerich­ten ver­bie­tet, dem Ver­mie­ter ent­ge­gen sei­nen auf ver­nünf­ti­gen und nach­voll­zieh­ba­ren Grün­den basie­ren­den Vor­stel­lun­gen auf die Nut­zung ande­rer Räu­me zu ver­wei­sen, ist nicht nur bei der Aus­le­gung und Anwen­dung des Kün­di­gungs­tat­be­stands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, son­dern auch bei der Inter­es­sen­ab­wä­gung nach § 574 BGB zu beach­ten9. Die vom Land­ge­richt Ber­lin für maß­geb­lich erach­te­ten Erwä­gun­gen, die allein­ste­hen­de Toch­ter sei als der­zeit noch im Haus­halt des Ver­mie­ters wohn­haft „nicht von Woh­nungs­lo­sig­keit bedroht“ und sei zur beab­sich­tig­ten Grün­dung einer Wohn­ge­mein­schaft nicht auf die streit­ge­gen­ständ­li­che Woh­nung ange­wie­sen, las­sen inso­weit eine hin­rei­chen­de Aus­ein­an­der­set­zung indes nicht erkennen.

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Schließ­lich hat das Land­ge­richt Ber­lin auch sei­ne Pro­gno­se­ent­schei­dung bezüg­lich eines mög­li­chen Weg­falls der Här­te­grün­de (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB) bis­lang nicht mit Tat­sa­chen unter­mau­ert. Außer­dem las­sen sei­ne Aus­füh­run­gen besor­gen, dass es ange­nom­men hat, die Gerich­te hät­ten im Fal­le eines unge­wis­sen Weg­falls einer bestehen­den Här­te zwin­gend eine unbe­fris­te­te Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses anzu­ord­nen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerich­ten ein – rechts­feh­ler­frei aus­zu­üben­des – Ermes­sen ein­räumt10. Nach den in den Geset­zes­ma­te­ria­li­en zum Aus­druck gekom­me­nen Vor­stel­lun­gen, die letzt­lich auch in die unver­än­der­te Fas­sung der §§ 574 ff. BGB ein­ge­flos­sen sind11, soll im Regel­fall die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nur auf bestimm­te Zeit erfol­gen12.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 6/​19

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/​18, BGHZ 222, 133 Rn. 44[]
  2. BGH, Urtei­le vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/​19, NJW 2020, 1215 Rn. 23; vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/​18, aaO Rn. 26, und – VIII ZR 167/​17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/​15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/​07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20.10.2004 – VIII ZR 246/​03, NZM 2005, 143 unter – II 2; jeweils mwN[]
  3. LG Ber­lin, Urteil vom 24.09.2018 – 64 S 2/​18[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/​18, aaO Rn. 30 mwN[]
  5. BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/​18, aaO Rn. 48, im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464[]
  6. vgl. etwa BGH, Urtei­le vom 29.01.2020 – VIII ZR 385/​18, NJW-RR 2020 Rn. 66; vom 06.04.2016 – VIII ZR 71/​10, NJW 2016, 3589 Rn. 31; jeweils mwN[]
  7. sie­he BGH, Urtei­le vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/​18, aaO Rn. 44; – VIII ZR 167/​17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/​15, aaO Rn. 29; BGH, Beschluss vom 26.05.2020 – VIII ZR 64/​19, NJW-RR 2020, 1019 Rn.19[]
  8. BGH, Urtei­le vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/​18, aaO; – VIII ZR 167/​17, aaO; BGH, Beschluss vom 26.05.2020 – VIII ZR 64/​19, aaO[]
  9. BGH, Urtei­le vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/​18, aaO Rn. 56; vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/​19, aaO Rn. 34; jeweils mwN[]
  10. BGH, Urtei­le vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/​18, aaO Rn. 69; vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/​19, aaO Rn. 42[]
  11. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 68[]
  12. BT-Drs. V/​2317, S. 2[]

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