Aufgrund einer Teilungserklärung gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann es erforderlich sein, dass dem Grundbuchamt bei Umschreibung des Eigentums auf einen neuen Erwerber neben der Erklärung des Verwalters auch dessen Bestellung nachgewiesen wird.
Der Verwalter wird gemäß § 26 Abs. 1 S. 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Wohnungseigentümerversammlung sind notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines solchen Beschlusses; es gelten die allgemeinen Bestimmungen des WEG. Liegt ein hiernach unwirksamer Beschluss vor, kommt insoweit ein Eintragungshindernis im Sinne von § 18 Abs. 1 S. 1 GBO in Betracht. Die Prüfung der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG ist hiervon zu trennen; insoweit begründen Mängel der Verwalterbestellung nicht notwendigerweise ein Eintragungshindernis.
Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen, § 18 Abs. 1 S. 1 GBO.
So liegt der Fall hier in Bezug auf den Nachweis der Verwaltereigenschaft; eine wirksame Verwalterbestellung ist nicht gegeben, sodass in Anbetracht der einschlägigen Teilungserklärung ein Eintragungshindernis besteht. Im Hinblick auf die Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO (Unterschriftsbeglaubigung) erkennt das Oberlandesgericht hingegen aufgrund des mit „Verwalterzustimmung“ überschriebenen Dokuments vom 02.07.2021 kein Eintragungshindernis.
Voraussetzung des § 18 GBO ist zunächst ein Antrag. Die weitere Voraussetzung in Gestalt des Vorliegens eines Eintragungshindernisses ist im vorliegenden Fall insoweit erfüllt, als eine Verwalterzustimmung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG nicht gegeben ist.
Im Allgemeinen rechtfertigt eine Zwischenverfügung im fraglichen Sinne jedes Eintragungshindernis, das bis zur Eintragung zu erkennen ist. Das Grundbuchamt hat grundsätzlich nur die gesetzlichen Voraussetzungen zu prüfen, aufgrund derer eine Eintragung erfolgen kann (Antrag, Bewilligung /Nachweis der Einigung, Voreintragung, Form, Vorlage des Briefs, Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung usw.). Dabei kann sich im Besonderen auch aus § 12 Abs. 1 WEG ein Eintragungshindernis ergeben. Hiernach kann als Inhalt des Sondereigentums eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart werden, wonach ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf1.
Im vorliegenden Fall ist ein solches Zustimmungserfordernis im Blick auf § 5 Ziffer 2 der Teilungserklärung zu bejahen. Dort ist ausgeführt, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Demzufolge muss dem Grundbuchamt bei Umschreibung des Eigentums auf einen neuen Erwerber neben der Erklärung des Verwalters auch dessen Bestellung nachgewiesen werden2. Im Einzelnen sind dabei nachstehende Grundsätze zu beachten:
Ist die Zustimmung – wie hier – von dem Verwalter zu erklären, so sind die Zustimmungserklärung in der Form des § 29 GBO sowie die Verwaltereigenschaft desjenigen, der die Erklärung abgegeben hat, gemäß § 26 Abs. 1 WEG nachzuweisen. Die Zustimmung des Verwalters kann sowohl vor als auch nach Abschluss des jeweiligen Kaufvertrages erteilt werden, da sich die Zustimmung nicht auf das Rechtsgeschäft, sondern auf die Person des Erwerbers bezieht. Wurde die erforderliche Zustimmung bezogen auf den bestimmten Erwerber bereits vor Vertragsschluss erteilt, wird der Veräußerungsvertrag bereits mit seinem Abschluss wirksam. Bis zum Wirksamwerden des Veräußerungsvertrags ist die vorab erteilte Zustimmung entsprechend § 183 BGB widerruflich3
Für den Nachweis der Verwaltereigenschaft genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei dem die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, § 26 Abs. 1 WEG. Die Niederschrift über die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse ist von dem Vorsitzenden der Versammlung, einem Miteigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzendem oder seinem Vertreter zu unterschreiben, § 24 Abs. 6 S. 2 WEG.
Im Übrigen richtet sich die Bestellung des Verwalters nach den allgemeinen Bestimmungen des WEG:
Der Verwalter wird gemäß § 26 Abs. 1 S. 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Für die Mehrheitsberechnung ist das für die Gemeinschaft geltende Stimmprinzip maßgeblich. Eine relative Mehrheit bei einer Mehrzahl von Bewerbern genügt nicht; unzulässig ist das Erfordernis einer qualifizierten Mehrheit, § 26 Abs. 5 WEG. Überdies ist eine Feststellung des Ergebnisses der Abstimmung durch den Vorsitzenden zwar nicht ausdrücklich im Gesetz vorgesehen, gleichwohl aber Wirksamkeitsvoraussetzung für das Zustandekommen eines Beschlusses. Die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Versammlung sind notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Beschlusses, der erst dadurch rechtlich „ins Leben tritt“. Die Feststellung des Abstimmungsergebnisses und ihre Verkündung hat darüber hinaus inhaltsfixierende Wirkung und bestimmt vorbehaltlich einer Anfechtung im Beschlussanfechtungsverfahren, ob und mit welchem Inhalt ein Beschluss gefasst worden ist4.
Die konstitutive Wirkung der Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses lässt sich auf einen allgemein im Recht der Personenvereinigungen geltenden Grundsatz stützen, wonach überall dort, wo die Geltendmachung von Beschlussmängeln im gerichtlichen Verfahren an eine Frist gebunden ist, die Existenz eines Beschlusses dessen Feststellung und Verkündung voraussetzt. Diese Sicht der Dinge findet seine gesetzliche Grundlage daneben in § 24 Abs. 6 WEG, wonach über die in der Versammlung „gefassten Beschlüsse” eine Niederschrift aufzunehmen ist. Der Vorsitzende der Eigentümerversammlung hat mithin dafür zu sorgen, dass neben dem Abstimmungsergebnis auch das hieraus nach den maßgeblichen rechtlichen Regeln hergeleitete Beschlussergebnis zutreffend in die Niederschrift aufgenommen wird, und dies gemäß § 24 Abs. 6 S. 2 WEG durch seine Unterschrift zu bestätigen. Das setzt die Feststellung voraus, dass eine gemeinschaftsinterne Willensbildung stattgefunden und zu einem bestimmten Ergebnis geführt hat. Aus dem Fehlen einer ausdrücklichen und durch die Nichtigkeitsfolge sanktionierten gesetzlichen Anordnung zur Beschlussfeststellung wie etwa in §§ 130 Abs. 2, 241 Nr. 2 AktG kann deshalb nicht geschlossen werden, die Wohnungseigentümerversammlung bedürfe keines Vorsitzenden und das Beschlussergebnis keiner Feststellung durch ihn5
Überträgt man diese Grundsätze auf den vorliegenden Fall ergibt sich das nachstehende Bild:
In Ansehung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 28.06.2017 kann das Oberlandesgericht – gemäß den vorstehend genannten Grundsätzen – keine wirksame Verwalterbestellung nach § 26 Abs. 1 WEG erkennen, weshalb ein die fragliche Zwischenverfügung rechtfertigendes Eintragungshindernis – gemäß den genannten Grundsätzen – vorliegt.
Eine Feststellung des Abstimmungsergebnisses ist aus dem fraglichen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ersichtlich. Der Beschluss ist zudem inhaltlich keiner Auslegung dahin zugänglich, dass Frau S. formal zur neuen Verwalterin bestellt wurde. Im Einzelnen liegen diesem Befund die nachstehenden Erwägungen zugrunde:
Ein wirksamer Beschluss in Bezug auf die Verwalterbestellung ist zunächst deshalb nicht gegeben, weil aus dem fraglichen Protokoll eine Feststellung des Ergebnisses der Abstimmung durch den Vorsitzenden nicht hervorgeht. Bereits wegen dieser fehlenden Angabe der Stimmverhältnisse ist das Beschlussergebnis nicht hinreichend festgestellt.
Hinzu kommt, dass der eigentliche Beschluss inhaltlich nicht hinreichend klar ist.
Der Inhalt des Beschlusses ist keiner Auslegung dahin zugänglich, dass Frau S. formell zur – neuen – Verwalterin bestellt worden ist. Insoweit teilt das Oberlandesgericht die Bedenken des Amtsgerichts Mannheim – Grundbuchamt im Kern; zur Vermeidung von Wiederholungen kann insoweit auf den Nichtabhilfebeschluss vom 14.07.2022 Bezug genommen werden. In Ansehung des Beschwerdevorbringens sind im Übrigen die nachstehenden Bemerkungen geboten:
Aus dem Wortlaut der Beschlussformel – und des fraglichen Tagesordnungspunktes in Gänze – folgt weder unmittelbar noch zwingend, dass Frau S. in der fraglichen Versammlung zur Verwalterin bestellt worden ist.
In Anbetracht der Bedeutung der Verwalterbestellung für die Wohnungseigentümergemeinschaft wäre indes dahingehend eine klare Positionierung derselben nach der Verkehrssitte zu erwarten gewesen (vgl. §§ 133, 157 BGB). Dabei berücksichtigt das Oberlandesgericht auch, dass im Regelfall vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters Alternativangebote einzuholen sind und die Namen der Bewerber und die Eckdaten derer Angebote den Eigentümern innerhalb der Einladungsfrist zukommen zu lassen. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Wohnungseigentümer innerhalb des ihnen zustehenden Beurteilungsspielraums ihre Entscheidung über die Verwalterbestellung auf einer hinreichend fundierten Tatsachengrundlage treffen können6. Vor diesem Hintergrund ergeben sich Zweifel, ob bereits in der fraglichen Versammlung in Gestalt einer Verwalterbestellung „Tatsachen geschaffen“ werden sollten.
Auch im Übrigen gebietet die Wichtigkeit des in Frage stehenden Verfahrens die Anwendung strenger und formalisierter Maßstäbe. Für das Grundbuchamt stellte bereits die Verletzung einer bloßen Ordnungsvorschrift ein Eintragungshindernis dar7. Die besondere Berücksichtigung der Gebote von Rechtssicherheit und -klarheit entspricht ohnedies der Natur des grundbuchrechtlichen Verfahrens. Infolge dessen erscheinen die Ausführungen der Beschwerde im Hinblick auf die Auslegung des Beschlusses zwar im Allgemeinen durchaus plausibel, in dem hier gegebenen Kontext überzeugen sie aber letztlich nicht; insbesondere ist es nicht ausreichend, dass sich die Verwalterbestellung aufgrund eines Rückschlusses aus dem Betreff des fraglichen Tagesordnungspunktes annehmen ließe. Denn ein solcher Rückschluss ist keineswegs zwingend, nachdem sich der Betreff – wie im Nichtabhilfebeschluss vom 14.07.2022 dargelegt – auch auf die vertraglichen Rahmenbedingungen bezogen haben könnte; zur Meidung von Doppelungen ist auf die entsprechenden Ausführungen des Amtsgerichts Mannheim – Grundbuchamt zu verweisen.
Schließlich kommt hinzu, dass Frau S. offensichtlich berufsmäßig eine Verwaltertätigkeit ausübt und ebendies gleichfalls die Anwendung strenger Auslegungsmaßstäbe rechtfertigt.
Soweit die beschwerdegegenständliche Zwischenverfügung in der fehlenden „Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO (Unterschriftsbeglaubigung)“ ein Eintragungshindernis erblickt, kann das Oberlandesgericht dem in Anbetracht des mit „Verwalterzustimmung“ überschriebenen Dokuments vom 02.07.2021 nicht zuzustimmen.
Hieran gemessen ist im vorliegenden Fall – für sich betrachtet – von einer wirksamen Verwalterzustimmung auszugehen. Auf S. 137f der Grundakte findet sich eine inhaltliche Zustimmung von Frau S., deren Unterschrift weiterhin notariell – und damit in Gemäßheit von § 29 GBO – beglaubigt ist8.
Damit verbleibt allein die Frage, ob es sich hierbei um eine Erklärung der Verwalterin zum maßgebenden Zeitpunkt handelte. Eine Antwort hierauf ist jedoch nicht unmittelbar mit dem Vorliegen einer Zustimmungserklärung als solcher verknüpft. Die Zustimmungserklärung ist für sich betrachtet kein wesensnotwendiger Bestandteil des Nachweises und umgekehrt. Für den Rechtsgedanken des § 139 BGB ist mithin kein Raum. Diese Sicht der Dinge wird auch dem Umstand gerecht, dass unter bestimmten Bedingungen eine Veräußerungszustimmung unwiderruflich wird9. Hieraus folgert das Oberlandesgericht, dass einer erteilten Zustimmung nicht ohne Weiteres die rechtliche Bedeutung genommen werden soll. Im vorliegenden Fall ist in Ermangelung eines Widerrufs von einer entsprechenden Zustimmung auszugehen, wenngleich offen ist, ob ebendiese von der Verwalterin erteilt wurde.
Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 17. August 2023 – 19 W 57/22 (Wx)
- vgl. zum Ganzen BeckOK GBO/Zeiser, 50. Ed. 01.08.2023, GBO § 18 Rn. 6; BeckOGK/Skauradszun, 1.06.2023, WEG § 12 Rn.20 jeweils m.w.N.[↩]
- vgl. KG, Beschluss vom 27.02.2018 – 1 W 38/18, BeckRS 2018, 2614 Rn. 3, beck-online; eingehend MünchKomm-BGB/Krafka, 9. Aufl.2023, WEG § 12 Rn. 38 – 43 m.w.N.[↩]
- BGH, Beschluss vom 06.12.2018 – V ZB 134/17, NZM 2019, 542 Rn. 7, 9, beck-online, vgl. zum ganzen auch MünchKomm-BGB/Krafka, 9. Aufl.2023, WEG § 12 Rn. 40 m.w.N.[↩]
- vgl. zum Ganzen BGH, Beschluss vom 23.08.2001 – V ZB 10/01, NZM 2001, 961, beck-online, BGH, Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 141/19, ZWE 2020, 379, beck-online; Bärmann/Dötsch, 15. Aufl.2023, WEG § 23 Rn. 75; Bärmann/Merle, 15. Aufl.2023, WEG § 25 Rn. 129 jeweils m.w.N.[↩]
- vgl. a.a.O.[↩]
- BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 110/19, NZM 2020, 663, Rn. 9 beck-online, zum Ganzen auch BeckOK BGB/Hügel, 66. Ed.01.05.2023, WEG § 26 Rn. 9, 10 m.w.N.[↩]
- BeckOK GBO/Zeiser, 49. Ed. 28.04.2023, GBO § 18 Rn. 6, 7[↩]
- vgl. BeckOK GBO/Otto, 50. Ed. 01.08.2023, GBO § 29 Rn. 151[↩]
- vgl. eingehend BGH, Beschluss vom 06.12.2018 – V ZB 134/17, NZM 2019, 542, beck-online[↩]
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