Eigen­tums­ver­hält­nis­se an der Nach­bar­wand

Die Zweck­be­stim­mung einer Nach­bar­wand (halb­schei­di­ge Gie­bel­mau­er, Kom­mun­mau­er), von jedem der bei­den Nach­barn in Rich­tung auf sein eige­nes Grund­stück benutzt zu wer­den, muss nicht schon bei ihrer Errich­tung vor­lie­gen, son­dern kann auch spä­ter durch Ver­ein­ba­rung der Nach­barn getrof­fen wer­den.

Eigen­tums­ver­hält­nis­se an der Nach­bar­wand

Im vor­lie­gen­den Fall wur­den die Gara­gen von dem Grund­stück des einen Nach­barn aus über die Gren­ze auf das Grund­stück des ande­ren Nach­barn gebaut. Die Tei­le der auf die­sem Grund­stück ste­hen­den Wän­de sind Über­bau­ten, für wel­che grund­sätz­lich die Vor­schrif­ten der §§ 912 ff. BGB gel­ten. § 912 BGB ent­hält aller­dings kei­ne Rege­lung über die Eigen­tums­ver­hält­nis­se an dem über­bau­ten Gebäu­de­teil.

Wer des­sen Eigen­tü­mer ist, ergibt sich nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers jedoch als mit­tel­ba­re Fol­ge der Vor­schrift.

Muss der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer gemäß § 912 Abs. 1 BGB den Über­bau des Nach­barn dul­den, unter­liegt der hin­über­ge­bau­te Gebäu­de­teil nicht der in § 94 Abs. 1, § 946 BGB ent­hal­te­nen Grund­re­gel, dass der Dul­dungs­pflich­ti­ge Eigen­tü­mer ist; viel­mehr tritt ent­spre­chend § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB die Wir­kung ein, dass der Gebäu­de­teil als Schein­be­stand­teil des über­bau­ten Grund­stücks gemäß § 93, § 94 Abs. 2 BGB wesent­li­cher Bestand­teil des Grund­stücks bleibt, von wel­chem aus über­ge­baut wur­de1. Des­sen Eigen­tü­mer ist auch Eigen­tü­mer des über­bau­ten Gebäu­de­teils.

Bei die­sen Eigen­tums­ver­hält­nis­sen bleibt es auch dann, wenn das über­bau­te Gebäu­de – wie hier – teil­wei­se abge­ris­sen wor­den ist und die Gebäu­de­res­te kei­ne selb­stän­di­ge wirt­schaft­li­che Bedeu­tung haben. Bei einem ent­schul­dig­ten Über­bau ent­fällt in die­sem Fall zwar die Dul­dungs­pflicht des § 912 Abs. 1 BGB, weil ein vor der Zer­schla­gung zu schüt­zen­der wirt­schaft­li­cher Wert nicht mehr vor­han­den ist2. Eigen­tü­mer der Gebäu­de­res­te ist aber wei­ter­hin der Eigen­tü­mer des Grund­stücks, von dem aus über­baut wor­den ist.

Muss der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer den Über­bau von vorn­her­ein nicht dul­den, weil die in § 912 Abs. 1 BGB genann­ten Vor­aus­set­zun­gen für die Dul­dungs­pflicht nicht vor­lie­gen, kommt die ent­spre­chen­de Anwen­dung von § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht in Betracht. Der über­ge­bau­te Gebäu­de­teil gilt viel­mehr nach § 94 Abs. 1 BGB als wesent­li­cher Bestand­teil des über­bau­ten Grund­stücks. Eigen­tums­recht­lich wird er auf der Grund­stücks­gren­ze lot­recht geteilt mit der Fol­ge, dass jeder Teil dem Eigen­tü­mer der Grund­stücks­flä­che gehört, auf der er steht3.

Ein beson­de­rer Fall des Über­baus ist die Gie­bel­mau­er, die auch Nach­bar­wand oder Kom­mun­mau­er genannt wird. Das ist eine Mau­er, wel­che von einem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer – nicht not­wen­dig zur Hälf­te – auf sei­nem und auf dem Nach­bar­grund­stück errich­tet wur­de und dazu bestimmt ist, von jedem der bei­den Nach­barn in Rich­tung auf sein eige­nes Grund­stück benutzt zu wer­den4. Die­se Zweck­be­stim­mung beruht auf der bei­der­sei­ti­gen Ver­ab­re­dung der Nach­barn oder wenigs­tens auf der ein­sei­ti­gen Erwar­tung des Erbau­ers, dass der Nach­bar die Mau­er für den Bau sei­nes Hau­ses benut­zen kann5. Mit dem Anbau­en von dem über­bau­ten Grund­stück aus wird die Mau­er eine gemein­schaft­li­che Grenz­ein­rich­tung im Sin­ne von § 921 BGB. Es ent­steht in Umwand­lung einer even­tu­ell bis­her ande­ren Eigen­tums­la­ge Mit­ei­gen­tum bei­der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer an der Mau­er. Das gilt sowohl im Fall des ent­schul­dig­ten (nicht vor­sätz­lich oder grob fahr­läs­si­gen) Über­baus6 als auch im Fall des unent­schul­dig­ten Über­baus7.

Ent­schei­dend für die Eigen­tums­ver­hält­nis­se an den bei­den vor­lie­gend noch streit­be­fan­ge­nen Gara­gen­wän­den ist somit, ob es sich um Nach­bar­wän­de im Sin­ne von § 7 Nach­bG NRW han­delt, die also den auf dem Grund­stück der Klä­ge­rin zu 1 errich­te­ten Bau­lich­kei­ten als Abschluss­wän­de oder zur Unter­stüt­zung oder Aus­stei­fung die­nen, oder – falls das nicht der Fall ist – ob die Klä­ger gemäß § 912 Abs. 1 BGB die Über­bau­ten dul­den müs­sen.

Für die Fra­ge, ob die Wän­de der bei­den Gara­gen Nach­bar­wän­de sind, kommt es zunächst dar­auf an, ob die Wän­de ver­ab­re­dungs­ge­mäß oder wenigs­tens in der Erwar­tung des Erbau­ers über die Gren­ze gebaut wur­den, dass der Nach­bar den über­ge­bau­ten Teil für die Errich­tung eige­ner bau­li­cher Anla­gen (§ 7 Nach­bG NRW) benut­zen kann.

Lässt sich eine sol­che Ver­ab­re­dung nicht fest­stel­len, hat­te jedoch der Erbau­er die­se Erwar­tung, hin­dert die feh­len­de Zustim­mung der Klä­ge­rin zu 1 oder ihrer Rechts­vor­gän­ger zur Errich­tung der Gara­gen unter Über­schrei­tung der Grund­stücks­gren­ze nicht die recht­li­che Ein­ord­nung der Wän­de als Nach­bar­wän­de. Zwar ist die Zustim­mung not­wen­dig, weil es nicht der Will­kür eines Grund­stücks­ei­gen­tü­mers über­las­sen blei­ben kann, ohne oder gegen den Wil­len sei­nes Nach­barn eine Grenz­ein­rich­tung zu schaf­fen, dafür des­sen Grund und Boden in Anspruch zu neh­men und ihn auch noch mit Unter­hal­tungs­kos­ten zu belas­ten (§ 922 Satz 2 BGB); aber die Zustim­mung kann auch nach­träg­lich (Geneh­mi­gung) und kon­klu­dent erteilt wer­den8. Von einer sol­chen Zustim­mung ist aus­zu­ge­hen, wenn – wie hier – der Nach­bar die Wand bestim­mungs­ge­mäß nutzt und an sie anbaut9. Dem steht nicht ent­ge­gen, dass nach § 8 Nr. 2 Nach­bG NRW die Zustim­mung schrift­lich abge­ge­ben wer­den muss. Für die drit­te Wand gilt die­se Vor­schrift schon des­halb nicht, weil die Gara­ge bereits vor dem Jahr 1959 und damit vor dem Inkraft­tre­ten des nord­rhein­west­fä­li­schen Nach­bar­rechts­ge­set­zes am 1.07.1969 errich­tet wur­de10. Falls die zwei­te Gara­ge – was bis­her nicht fest­ge­stellt ist – nach dem Inkraft­tre­ten des Geset­zes gebaut wur­de, ist die feh­len­de Schrift­form bei der nach­träg­li­chen kon­klu­den­ten Zustim­mung unbe­acht­lich. Ob dies aus dem Ver­bot des wider­sprüch­li­chen Ver­hal­tens (§ 242 BGB) folgt, wonach der Nach­bar sich nicht auf die feh­len­de schrift­li­che Zustim­mung beru­fen kann, wenn er tat­säch­lich so han­delt (Anbau), als habe er sie erteilt11, oder – weil die Zustim­mungs­er­klä­rung dem Schuld­recht zuzu­ord­nen ist – aus der feh­len­den Rege­lungs­kom­pe­tenz des Lan­des­ge­setz­ge­bers auf dem Gebiet des Schuld­rechts12, kann offen­blei­ben.

Ob das Anbau­en von dem einen Grund­stück aus mit oder ohne Zustim­mung des Nach­barn erfolg­te, ist uner­heb­lich. Denn die Zweck­be­stim­mung der Wand als Nach­bar­wand setzt gera­de vor­aus, dass sie von bei­den Grund­stü­cken aus für die Errich­tung einer bau­li­chen Anla­ge benutzt wird. Der Nach­bar des Erbau­ers ist des­halb ohne wei­te­res zum Anbau­en berech­tigt. Für eine Nach­bar­wand im Sin­ne von §§ 7 ff. Nach­bG NRW ergibt sich das Anbau­recht aus § 12 Abs. 1 Nach­bG NRW.

Dass die Wand der Gara­ge nicht auf ihrer gesam­ten Län­ge, son­dern nur teil­wei­se auf das Grund­stück des Nach­barn über­ge­baut wur­de, steht der Annah­me, dass es sich um eine Nach­bar­wand han­delt, nicht ent­ge­gen. Denn als Grenz­ein­rich­tung im Sin­ne von § 921 BGB muss die Wand nicht not­wen­di­ger­wei­se in vol­ler Län­ge von der Gren­ze durch­schnit­ten wer­den. Auch der "schein­ba­re", nur auf einem der benach­bar­ten Grund­stü­cke ste­hen­de Teil einer Grenz­ein­rich­tung ist zusam­men mit dem von der Gren­ze durch­schnit­te­nen Teil ins­ge­samt eine Grenz­ein­rich­tung13. Die für die abwei­chen­de Ansicht her­an­ge­zo­ge­nen Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ge­richs­hofs14 sind nicht ein­schlä­gig. Sie behan­deln nicht den Fall des Anbaus an eine Nach­bar­wand, son­dern den des Anbaus an eine aus­schließ­lich auf dem Nach­bar­grund­stück ste­hen­de Grenz­wand15.

Schließ­lich kommt es nicht dar­auf an, ob das an die drit­te Gara­gen­wand ange­bau­te Gewächs­haus ent­spre­chend den Regeln der Bau­kunst errich­tet wur­de. Ein Ver­stoß dage­gen kann allen­falls Unter­las­sungs- und Scha­dens­er­satz­an­sprü­che begrün­den16, ändert jedoch nichts dar­an, dass die Wand eine Nach­bar­wand sein kann.

Fehlt es an der gemein­sa­men Zweck­be­stim­mung von Anfang an oder hat­te der Erbau­er bei der Errich­tung der Gara­gen nicht die Erwar­tung, dass der Nach­bar die über­ge­bau­ten Wän­de für die Errich­tung eige­ner bau­li­cher Anla­gen benut­zen kann, kön­nen die Wän­de spä­ter, näm­lich im Zeit­punkt des Anbau­ens von Sei­ten des der Klä­ge­rin zu 1 gehö­ren­den Grund­stücks, zu Nach­bar­wän­den gewor­den sein. Dies setzt vor­aus, dass das Anbau­en mit Zustim­mung der Beklag­ten oder ihres Rechts­vor­gän­gers erfolg­te. Eine sol­che nach der Errich­tung der über­ge­bau­ten Gara­gen getrof­fe­ne Ver­ein­ba­rung zwi­schen den benach­bar­ten Grund­stücks­ei­gen­tü­mern hat die­sel­ben Rechts­fol­gen wie in den Fäl­len, in denen die über­ge­bau­ten Gara­gen­wän­de schon bei ihrer Errich­tung als Nach­bar­wän­de gedacht waren17.

Sofern die Gara­gen­wän­de Nach­bar­wän­de sind, kann es dahin­ge­stellt blei­ben, ob die Grund­stücks­gren­ze ent­schul­digt oder unent­schul­digt im Sin­ne von § 912 Abs. 1 BGB über­baut wur­de. In bei­den Fäl­len ist mit dem von dem Nach­bar­grund­stück aus erfolg­ten Anbau­en Mit­ei­gen­tum der Nach­barn an die­sen Wän­den ent­stan­den. Deren Abriss zu unter­las­sen, kann der eine Nach­bar gemäß § 1004 Abs. 1 BGB von dem ande­ren Nach­barn ver­lan­gen18. Der an dem Grund­stück Nieß­brauchs­be­rech­tig­te hat die­sen Anspruch gemäß § 1004 Abs. 1 i.V.m. § 1065 BGB.

Sofern die Gara­gen­wän­de kei­ne Nach­bar­wän­de sind, gel­ten für die Eigen­tums­ver­hält­nis­se die all­ge­mei­nen Regeln über den Über­bau. Ent­schei­dend ist also, ob die Grenz­über­schrei­tung ent­schul­digt oder unent­schul­digt im Sin­ne von § 912 Abs. 1 BGB erfolg­te. Im ers­ten Fall ist der erbau­en­de Nach­bar Allein­ei­gen­tü­me­rin der Wän­de. Ein eigen­tums­recht­li­cher Anspruch des Nach­barn auf Unter­las­sung des Abris­ses besteht nicht. Im zwei­ten Fall sind bei­de Nach­barn jeweils Allein­ei­gen­tü­me­rin­nen der Tei­le der Wän­de, die auf ihrem Grund­stück ste­hen. Das Anbau­en hat die­se Eigen­tums­la­ge nicht ver­än­dert. Der Nach­bar hat einen eigen­tums­recht­li­chen Unter­las­sungs­an­spruch nur hin­sicht­lich der dem ihm gehö­ren­den Tei­le der Wän­de. Aller­dings darf der Nach­bar sein Recht zum Abriss nicht schran­ken­los aus­üben (§ 903 Satz 2 BGB), son­dern muss das sich aus dem nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis erge­ben­de Rück­sicht­nah­me­ge­bot beach­ten19. Dies kann in beson­ders gela­ger­ten Aus­nah­me­fäl­len zu der Ver­pflich­tung des Eigen­tü­mers füh­ren, die Wei­ter­be­nut­zung einer ihm gehö­ren­den Wand gege­be­nen­falls gegen Ent­schä­di­gung zu dul­den20.

Ein von der Eigen­tums­la­ge unab­hän­gi­ger Unter­las­sungs­an­spruch des Nach­barn gemäß § 922 Satz 3 BGB21 besteht nicht. Vor­aus­set­zung die­ses Anspruchs ist, dass die Wän­de Grenz­ein­rich­tun­gen im Sin­ne von § 921 BGB sind. Das kön­nen sie durch das Anbau­en von Sei­ten des dem Nach­barn gehö­ren­den Grund­stücks nur gewor­den sein, wenn der Eigen­tü­mer des Nach­bar­grund­stücks dem Anbau­en zuge­stimmt hat. Ist dies der Fall, sind die Wän­de zu Nach­bar­wän­den gewor­den mit der Fol­ge, dass die Nach­barn Mit­ei­gen­tü­mer gewor­den sind. Fehlt es an der Zustim­mung, durf­ten die Wän­de, die bei einem ent­schul­dig­ten Über­bau ins­ge­samt im Allein­ei­gen­tum des errich­ten­den Nach­barn ste­hen, nicht für die Errich­tung von bau­li­chen Anla­gen auf dem über­bau­ten Grund­stück ver­wen­det wer­den. Durch die gleich­wohl vor­ge­nom­me­nen ein­sei­ti­gen Maß­nah­men wur­den die Wän­de nicht zu einer gemein­sa­men Grenz­ein­rich­tung22. Bei einem unent­schul­dig­ten Über­bau ist der errich­ten­de Nach­bar zwar Allein­ei­gen­tü­mer der Tei­le der Wän­de, die auf sei­nem Grund­stück ste­hen und durf­te des­halb dar­an anbau­en. Aber dadurch ent­stand eben­falls kei­ne gemein­sa­me Grenz­ein­rich­tung. Denn die­se kann ohne oder gegen den Wil­len des Nach­barn nicht geschaf­fen wer­den, weil sie ihn gemäß § 922 Satz 2 BGB mit Unter­hal­tungs­kos­ten belas­tet23.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Janu­ar 2014 – V ZR 292/​12

  1. sie­he nur BGH, Urteil vom 23.02.1990 – V ZR 231/​88, BGHZ 110, 298, 300 mwN []
  2. vgl. Staudinger/​Roth, BGB [2009], § 912 Rn. 35 sowie BGH, Urteil vom 19.09.2008 – V ZR 152/​07, NJW-RR 2009, 24 Rn. 9 []
  3. sie­he nur BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 147/​10, NJW 2011, 1069 Rn. 17 mwN []
  4. sie­he nur BGH, Urteil vom 27.07.2012 – V ZR 2/​12, Grund­ei­gen­tum 2012, 1309 []
  5. PWW/​Lemke, BGB, 8. Aufl., § 921 Rn. 10 []
  6. BGH, Urteil vom 30.04.1958 – V ZR 178/​56, BGHZ 27, 197, 199 ff. []
  7. BGH, Urteil vom 02.02.1965 – V ZR 247/​62, BGHZ 43, 127, 129 []
  8. BGH, Urteil vom 15.10.1999 – V ZR 77/​99, BGHZ 143, 1, 5 mwN []
  9. Schä­fer/​FinkJamann/​Peter, Nach­bG NRW, § 8 Rn. 3 []
  10. vgl. OLG Düs­sel­dorf, NJW-RR 1987, 531, 532 []
  11. Schäfer/​FinkJamann/​Peter, Nach­bG NRW, § 8 Rn. 3 []
  12. vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1986, 239 f.; Staudinger/​Roth, BGB [2009], § 921 Rn. 24; Reich, Nach­bG NRW, § 8 Rn. 3 []
  13. BGH, Urteil vom 15.10.1999 – V ZR 77/​99, BGHZ 143, 1, 3 f. []
  14. BGH, Urteil vom 26.02.1964 – V ZR 59/​61, BGHZ 41, 177, 179 f.; Urteil vom 18.05.2001 – V ZR 119/​00, NZM 2001, 817, 818 []
  15. vgl. zu die­ser BGH, Urteil vom 11.04.2008 – V ZR 158/​07, NJW 2008, 2032 Rn. 12 []
  16. Schäfer/​FinkJamann/​Peter, Nach­bG NRW, 16. Aufl., § 12 Rn. 5 []
  17. Gla­ser, MDR 1956, 449, 450 []
  18. vgl. BGH, Urteil vom 28.09.2007 – V ZR 276/​06, BGHZ 174, 20 Rn. 7 []
  19. vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2012 – V ZR 97/​11, NJW-RR 2012, 1160 Rn.20; Urteil vom 08.02.2013 – V ZR 56/​12, NJW-RR 2013, 650 Rn. 6 mwN []
  20. vgl. BGH, Urteil vom 29.04.1977 – V ZR 71/​75, BGHZ 68, 350, 355 []
  21. vgl. dazu BGH, Urteil vom 15.10.1999 – V ZR 77/​99, BGHZ 143, 1, 8 []
  22. vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2001 – V ZR 119/​00, NJW-RR 2001, 1528, 1529 zum Anbau an eine Grenz­mau­er []
  23. BGH, Urteil vom 15.10.1999 – V ZR 77/​99, BGHZ 143, 1, 5 []