Eigentumswohnungen – und die Stellplatznachweise

Die Erfüllung der öffent­lich­recht­li­chen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrun­de­lie­gen­den Plänen abge­wi­chen ist und dadurch die öffent­lich­recht­li­che Verpflichtung besteht, wei­te­re Stellplätze zu schaf­fen.

Eigentumswohnungen – und die Stellplatznachweise

Nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von den übri­gen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grund­sätz­lich ver­lan­gen, dass das Gemeinschaftseigentum plan­ge­recht her­ge­stellt wird, da unter Instandsetzung auch die erst­ma­li­ge Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu ver­ste­hen ist 1. Der ord­nungs­mä­ßi­gen Instandhaltung des gemein­schaft­li­chen Eigentums die­nen auch Maßnahmen zur Erfüllung öffent­lich­recht­li­cher Anforderungen 2.

Die Erfüllung der öffent­lich­recht­li­chen Anforderungen an den Stellplatznachweis (hier: bezüg­lich der zusätz­lich geschaf­fe­nen Eigentumswohnung) betrifft die erst­ma­li­ge ord­nungs­mä­ßi­ge Herstellung des Gemeinschaftseigentums.

Für die Bestimmung des ord­nungs­mä­ßi­gen Anfangszustandes des Gemeinschaftseigentums ist vor­lie­gend nicht auf die erteil­te Baugenehmigung und die ihr zugrun­de­lie­gen­den Baupläne abzu­stel­len. Maßgebend ist viel­mehr der Inhalt der (spä­te­ren) Teilungserklärung. Mit die­ser Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan wur­de erst­mals die ver­bind­li­che Zuordnung von Räumen oder Gebäudeteilen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum vor­ge­nom­men. Den für die Erstherstellung maß­geb­li­chen Bauplänen und der Baubeschreibung kann dage­gen nur Bedeutung zukom­men, wenn der Aufteilungsplan kei­ne Aussage trifft 3. Dies ist vor­lie­gend nicht der Fall. Die Teilungserklärung weist zwei Wohneinheiten aus, wäh­rend die der zuvor erteil­ten Baugenehmigung zugrun­de lie­gen­den Pläne in die­sem Bereich nur eine Wohneinheit vor­ge­se­hen haben. Dies begrün­det eine for­mel­le Baurechtswidrigkeit.

Die Erfüllung der öffent­lich­recht­li­chen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, weil der Bauträger bereits bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrun­de­lie­gen­den Plänen abge­wi­chen ist und dadurch die öffent­lich­recht­li­che Verpflichtung besteht, wei­te­re Stellplätze zu schaf­fen.

Nach § 50 Abs. 1 Satz 1 LBO SH dür­fen bau­li­che Anlagen, bei denen ein Zu- oder Abgangsverkehr zu erwar­ten ist, nur errich­tet wer­den, wenn Stellplätze oder Garagen in aus­rei­chen­der Größe und in geeig­ne­ter Beschaffenheit her­ge­stellt wer­den. Die Stellplätze und Garagen sind gemäß § 50 Abs. 5 Satz 1 HS 1 LBO SH grund­sätz­lich auf dem Baugrundstück her­zu­stel­len. Die Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen ist daher auf die bau­li­che Anlage und das Baugrundstück bezo­gen. Dies recht­fer­tigt es, die Erfüllung der öffent­lich­recht­li­chen Vorgaben der ord­nungs­mä­ßi­gen Herstellung des Gemeinschaftseigentums zuzu­rech­nen. Dass der feh­len­de Nachweis eines Stellplatzes hier einer bestimm­ten Wohnung zuge­ord­net wer­den kann, lässt die Pflicht der Wohnungseigentümer, den Anforderungen an den Stellplatznachweis nach­zu­kom­men, unbe­rührt.

Entscheidend ist, dass der Stellplatznachweis bereits durch den Bauträger vor dem Entstehen der wer­den­den Wohnungseigentümergemeinschaft zu füh­ren gewe­sen wäre 4. Das Vorbringen der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Bauträger habe auf Veranlassung eines Käufers die Teilung der Wohnung in zwei Einheiten vor­ge­nom­men, ist uner­heb­lich; denn es stand dem Bauträger bis zu dem Entstehen einer wer­den­den Wohnungseigentümergemeinschaft frei, das Grundstück abwei­chend von den Bauplänen auf­zu­tei­len (§ 903 BGB) 5.

Für den Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erst­ma­li­ge ord­nungs­mä­ßi­ge Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist es ohne Belang, dass ein ein­zel­ner Wohnungseigentümer – neben der Gesamtheit der Wohnungseigentümer – als öffent­lich­recht­li­cher Zustandsstörer 6 ange­se­hen wer­den kann. Die öffent­lich­recht­li­che Störerhaftung dient der Einhaltung von im all­ge­mei­nen Interesse bestehen­den Rechtsvorschriften und gibt der zustän­di­gen Behörde ent­spre­chen­de Eingriffsmöglichkeiten. Hingegen hat sie kei­ne Auswirkungen auf den Anspruch des Wohnungseigentümers auf erst­ma­li­ge Herstellung eines ord­nungs­mä­ßi­gen Zustands des Gemeinschaftseigentums.

a)) Rechtsfehlerhaft ist dage­gen die Annahme, die Wohnungseigentümergemeinschaft schul­de­ten die Erfüllung des Stellplatznachweises unmit­tel­bar und könn­ten daher durch Urteil ent­spre­chend ver­pflich­tet wer­den. Die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft ledig­lich die Pflicht, einen Beschluss zu fas­sen, um die Grundlage für ein Vorgehen des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu schaf­fen 7. Kommen sie die­ser Verpflichtung – wie hier – nicht nach, kann das Gericht im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG anord­nen, dass die Anforderungen an den Stellplatznachweis zu erfül­len sind.

Ein Beschlussersetzungsantrag ist von der Wohnungseigentümerin gestellt wor­den.

Dem Wortlaut nach ist ihr Klageantrag zwar dar­auf gerich­tet, die übri­gen Wohnungseigentümer zu ver­pflich­ten, einen Stellplatznachweis für die bei­den Wohnungen der Wohnungseigentümerin zu füh­ren, hilfs­wei­se einen Stellplatzablösevertrag zu schlie­ßen. Für die Auslegung von Anträgen ist aber nicht allein der Wortlaut maß­ge­bend. Entscheidend ist viel­mehr der erklär­te Wille, wie er aus der Klagebegründung, den sons­ti­gen Begleitumständen und nicht zuletzt der Interessenlage her­vor­geht. Im Zweifel gilt, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung ver­nünf­tig ist und der recht ver­stan­de­nen Interessenlage ent­spricht 8. Die Auslegung des klä­ge­ri­schen Antrags kann auch noch das Revisionsgericht vor­neh­men 9.

Hiervon aus­ge­hend ist das als Verpflichtungsantrag for­mu­lier­te Klagebegehren im Sinne einer Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG zu ver­ste­hen. Das Rechtsschutzziel der Wohnungseigentümerin besteht – wie aus der Verbindung mit der Anfechtung des Negativbeschlusses und dem Klagevorbringen ent­nom­men wer­den kann – dar­in, die in dem Beschlussantrag zu TOP 12 beschrie­be­ne Grundlage für ein Tätigwerden der Verwaltung zur Behebung der for­mel­len Baurechtswidrigkeit ihrer Wohnungen zu schaf­fen. Mithin ist die Klage neben der Beschlussanfechtung auf eine Beschlussersetzung gerich­tet. Dass der Klageantrag kei­nen kon­kre­ten Beschlussinhalt wie­der­gibt, ist uner­heb­lich. Ausreichend für die Bestimmtheit des Klageantrages ist inso­weit – anders als nach der all­ge­mei­nen Vorschrift des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO – die Angabe des Rechtsschutzziels, weil bei der Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG das grund­sätz­lich den Wohnungseigentümern zuste­hen­de Ermessen von dem Gericht aus­ge­übt wird 10.

Gemäß § 21 Abs. 8 WEG kann das Gericht an Stelle der Wohnungseigentümer über eine nach dem Gesetz erfor­der­li­che Maßnahme nach bil­li­gem Ermessen ent­schei­den, wenn die Wohnungseigentümer die­se nicht tref­fen, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt. Diese Voraussetzungen lie­gen vor, da die Wohnungseigentümergemeinschaft die von der Wohnungseigentümerin bean­trag­te Maßnahme zur Erfüllung der Vorgaben des § 50 LBO SH und der damit ver­bun­de­nen Führung des Stellplatznachweises mehr­heit­lich abge­lehnt haben 11.

Wegen des mit der Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG ver­bun­de­nen Eingriffs in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer dür­fen Maßnahmen nur inso­weit ange­ord­net wer­den, als dies zur Gewährleistung eines effek­ti­ven Rechtsschutzes unbe­dingt not­wen­dig ist 12. Dem ist vor­lie­gend dadurch Rechnung zu tra­gen, dass sich die gericht­li­che Gestaltung auf die Anordnung beschränkt, dass den Anforderungen des § 50 LBO SH im Hinblick auf die Wohnung Nr. 339 der Wohnungseigentümerin nach­zu­kom­men ist. Entgegen der Ansicht der Revision ist ein Beschluss mit einem der­ar­ti­gen Inhalt auch hin­rei­chend bestimmt. Die unter­schied­li­chen Handlungsmöglichkeiten der Wohnungseigentümer zur Wahrung der Vorgaben des Bauordnungsrechts erge­ben sich unmit­tel­bar aus § 50 LBO SH. Auf wel­chem Weg dies erfolgt, bleibt den Wohnungseigentümern über­las­sen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 26. Februar 2016 – V ZR 250/​14

  1. BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/​14, NJW 2016, 473 Rn. 7, vor­ge­se­hen zum Abdruck in BGHZ; Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/​13, NJW 2015, 2027 Rn.20
  2. BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 37/​02, BGHZ 152, 63, 74 f.
  3. vgl. Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 21 WEG Rn. 186a
  4. vgl. all­ge­mein auch Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 21 WEG Rn. 186
  5. BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/​13, NJW 2015, 2027 Rn. 10
  6. vgl. dazu Elzer, ZMR 2015, 962
  7. vgl. OLG München, NJOZ 2010, 1872, 1873
  8. vgl. BGH, Urteil vom 12.12 2014 – V ZR 53/​14, NZM 2015, 218 Rn. 9; BGH, Urteil vom 07.03.2013 – VII ZR 223/​11, NJW 2013, 1744 Rn. 23
  9. vgl. BGH, Urteil vom 12.12 2014 – V ZR 53/​14, aaO Rn. 8
  10. vgl. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/​12, NJW 2013, 2271 Rn. 23 mwN
  11. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, BGHZ 184, 88 Rn. 21
  12. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/​12, NJW 2013, 2271 Rn. 31
  13. MünchKomm-BGB/Müller-Glöge 7. Aufl. § 611 Rn. 1121 f.; ErfK/​Preis 19. Aufl. BGB § 611a Rn. 572, 574