Eigen­tums­woh­nun­gen – und die Stell­platz­nach­wei­se

Die Erfül­lung der öffent­lich­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an den Stell­platz­nach­weis ist Auf­ga­be aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, wenn der Bau­trä­ger bei der Errich­tung der Wohn­an­la­ge und der Tei­lung nach § 8 WEG von den der Bau­ge­neh­mi­gung zugrun­de­lie­gen­den Plä­nen abge­wi­chen ist und dadurch die öffent­lich­recht­li­che Ver­pflich­tung besteht, wei­te­re Stell­plät­ze zu schaf­fen.

Eigen­tums­woh­nun­gen – und die Stell­platz­nach­wei­se

Nach § 21 Abs. 4 i.V.m. Abs. 5 Nr. 2 WEG kann jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von den übri­gen Mit­glie­dern der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft grund­sätz­lich ver­lan­gen, dass das Gemein­schafts­ei­gen­tum plan­ge­recht her­ge­stellt wird, da unter Instand­set­zung auch die erst­ma­li­ge Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums zu ver­ste­hen ist 1. Der ord­nungs­mä­ßi­gen Instand­hal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums die­nen auch Maß­nah­men zur Erfül­lung öffent­lich­recht­li­cher Anfor­de­run­gen 2.

Die Erfül­lung der öffent­lich­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an den Stell­platz­nach­weis (hier: bezüg­lich der zusätz­lich geschaf­fe­nen Eigen­tums­woh­nung) betrifft die erst­ma­li­ge ord­nungs­mä­ßi­ge Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums.

Für die Bestim­mung des ord­nungs­mä­ßi­gen Anfangs­zu­stan­des des Gemein­schafts­ei­gen­tums ist vor­lie­gend nicht auf die erteil­te Bau­ge­neh­mi­gung und die ihr zugrun­de­lie­gen­den Bau­plä­ne abzu­stel­len. Maß­ge­bend ist viel­mehr der Inhalt der (spä­te­ren) Tei­lungs­er­klä­rung. Mit die­ser Tei­lungs­er­klä­rung in Ver­bin­dung mit dem Auf­tei­lungs­plan wur­de erst­mals die ver­bind­li­che Zuord­nung von Räu­men oder Gebäu­de­tei­len zum Son­der- oder Gemein­schafts­ei­gen­tum vor­ge­nom­men. Den für die Erst­her­stel­lung maß­geb­li­chen Bau­plä­nen und der Bau­be­schrei­bung kann dage­gen nur Bedeu­tung zukom­men, wenn der Auf­tei­lungs­plan kei­ne Aus­sa­ge trifft 3. Dies ist vor­lie­gend nicht der Fall. Die Tei­lungs­er­klä­rung weist zwei Wohn­ein­hei­ten aus, wäh­rend die der zuvor erteil­ten Bau­ge­neh­mi­gung zugrun­de lie­gen­den Plä­ne in die­sem Bereich nur eine Wohn­ein­heit vor­ge­se­hen haben. Dies begrün­det eine for­mel­le Bau­rechts­wid­rig­keit.

Die Erfül­lung der öffent­lich­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an den Stell­platz­nach­weis ist Auf­ga­be aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, weil der Bau­trä­ger bereits bei der Errich­tung der Wohn­an­la­ge und der Tei­lung nach § 8 WEG von den der Bau­ge­neh­mi­gung zugrun­de­lie­gen­den Plä­nen abge­wi­chen ist und dadurch die öffent­lich­recht­li­che Ver­pflich­tung besteht, wei­te­re Stell­plät­ze zu schaf­fen.

Nach § 50 Abs. 1 Satz 1 LBO SH dür­fen bau­li­che Anla­gen, bei denen ein Zu- oder Abgangs­ver­kehr zu erwar­ten ist, nur errich­tet wer­den, wenn Stell­plät­ze oder Gara­gen in aus­rei­chen­der Grö­ße und in geeig­ne­ter Beschaf­fen­heit her­ge­stellt wer­den. Die Stell­plät­ze und Gara­gen sind gemäß § 50 Abs. 5 Satz 1 HS 1 LBO SH grund­sätz­lich auf dem Bau­grund­stück her­zu­stel­len. Die Ver­pflich­tung zur Her­stel­lung von Stell­plät­zen ist daher auf die bau­li­che Anla­ge und das Bau­grund­stück bezo­gen. Dies recht­fer­tigt es, die Erfül­lung der öffent­lich­recht­li­chen Vor­ga­ben der ord­nungs­mä­ßi­gen Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums zuzu­rech­nen. Dass der feh­len­de Nach­weis eines Stell­plat­zes hier einer bestimm­ten Woh­nung zuge­ord­net wer­den kann, lässt die Pflicht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, den Anfor­de­run­gen an den Stell­platz­nach­weis nach­zu­kom­men, unbe­rührt.

Ent­schei­dend ist, dass der Stell­platz­nach­weis bereits durch den Bau­trä­ger vor dem Ent­ste­hen der wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu füh­ren gewe­sen wäre 4. Das Vor­brin­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, der Bau­trä­ger habe auf Ver­an­las­sung eines Käu­fers die Tei­lung der Woh­nung in zwei Ein­hei­ten vor­ge­nom­men, ist uner­heb­lich; denn es stand dem Bau­trä­ger bis zu dem Ent­ste­hen einer wer­den­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft frei, das Grund­stück abwei­chend von den Bau­plä­nen auf­zu­tei­len (§ 903 BGB) 5.

Für den Anspruch eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf erst­ma­li­ge ord­nungs­mä­ßi­ge Her­stel­lung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ist es ohne Belang, dass ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – neben der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer – als öffent­lich­recht­li­cher Zustands­stö­rer 6 ange­se­hen wer­den kann. Die öffent­lich­recht­li­che Stö­rer­haf­tung dient der Ein­hal­tung von im all­ge­mei­nen Inter­es­se bestehen­den Rechts­vor­schrif­ten und gibt der zustän­di­gen Behör­de ent­spre­chen­de Ein­griffs­mög­lich­kei­ten. Hin­ge­gen hat sie kei­ne Aus­wir­kun­gen auf den Anspruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers auf erst­ma­li­ge Her­stel­lung eines ord­nungs­mä­ßi­gen Zustands des Gemein­schafts­ei­gen­tums.

a)) Rechts­feh­ler­haft ist dage­gen die Annah­me, die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft schul­de­ten die Erfül­lung des Stell­platz­nach­wei­ses unmit­tel­bar und könn­ten daher durch Urteil ent­spre­chend ver­pflich­tet wer­den. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft trifft ledig­lich die Pflicht, einen Beschluss zu fas­sen, um die Grund­la­ge für ein Vor­ge­hen des Ver­wal­ters nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu schaf­fen 7. Kom­men sie die­ser Ver­pflich­tung – wie hier – nicht nach, kann das Gericht im Wege der Beschluss­erset­zungs­kla­ge nach § 21 Abs. 8 WEG anord­nen, dass die Anfor­de­run­gen an den Stell­platz­nach­weis zu erfül­len sind.

Ein Beschluss­erset­zungs­an­trag ist von der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin gestellt wor­den.

Dem Wort­laut nach ist ihr Kla­ge­an­trag zwar dar­auf gerich­tet, die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu ver­pflich­ten, einen Stell­platz­nach­weis für die bei­den Woh­nun­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin zu füh­ren, hilfs­wei­se einen Stell­platz­ab­lö­se­ver­trag zu schlie­ßen. Für die Aus­le­gung von Anträ­gen ist aber nicht allein der Wort­laut maß­ge­bend. Ent­schei­dend ist viel­mehr der erklär­te Wil­le, wie er aus der Kla­ge­be­grün­dung, den sons­ti­gen Begleit­um­stän­den und nicht zuletzt der Inter­es­sen­la­ge her­vor­geht. Im Zwei­fel gilt, was nach den Maß­stä­ben der Rechts­ord­nung ver­nünf­tig ist und der recht ver­stan­de­nen Inter­es­sen­la­ge ent­spricht 8. Die Aus­le­gung des klä­ge­ri­schen Antrags kann auch noch das Revi­si­ons­ge­richt vor­neh­men 9.

Hier­von aus­ge­hend ist das als Ver­pflich­tungs­an­trag for­mu­lier­te Kla­ge­be­geh­ren im Sin­ne einer Gestal­tungs­kla­ge nach § 21 Abs. 8 WEG zu ver­ste­hen. Das Rechts­schutz­ziel der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin besteht – wie aus der Ver­bin­dung mit der Anfech­tung des Nega­tiv­be­schlus­ses und dem Kla­ge­vor­brin­gen ent­nom­men wer­den kann – dar­in, die in dem Beschluss­an­trag zu TOP 12 beschrie­be­ne Grund­la­ge für ein Tätig­wer­den der Ver­wal­tung zur Behe­bung der for­mel­len Bau­rechts­wid­rig­keit ihrer Woh­nun­gen zu schaf­fen. Mit­hin ist die Kla­ge neben der Beschluss­an­fech­tung auf eine Beschluss­erset­zung gerich­tet. Dass der Kla­ge­an­trag kei­nen kon­kre­ten Beschlus­s­in­halt wie­der­gibt, ist uner­heb­lich. Aus­rei­chend für die Bestimmt­heit des Kla­ge­an­tra­ges ist inso­weit – anders als nach der all­ge­mei­nen Vor­schrift des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO – die Anga­be des Rechts­schutz­ziels, weil bei der Beschluss­erset­zung nach § 21 Abs. 8 WEG das grund­sätz­lich den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern zuste­hen­de Ermes­sen von dem Gericht aus­ge­übt wird 10.

Gemäß § 21 Abs. 8 WEG kann das Gericht an Stel­le der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über eine nach dem Gesetz erfor­der­li­che Maß­nah­me nach bil­li­gem Ermes­sen ent­schei­den, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die­se nicht tref­fen, soweit sich die Maß­nah­me nicht aus dem Gesetz, einer Ver­ein­ba­rung oder einem Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ergibt. Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen vor, da die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die von der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin bean­trag­te Maß­nah­me zur Erfül­lung der Vor­ga­ben des § 50 LBO SH und der damit ver­bun­de­nen Füh­rung des Stell­platz­nach­wei­ses mehr­heit­lich abge­lehnt haben 11.

Wegen des mit der Beschluss­erset­zung nach § 21 Abs. 8 WEG ver­bun­de­nen Ein­griffs in die Pri­vat­au­to­no­mie der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer dür­fen Maß­nah­men nur inso­weit ange­ord­net wer­den, als dies zur Gewähr­leis­tung eines effek­ti­ven Rechts­schut­zes unbe­dingt not­wen­dig ist 12. Dem ist vor­lie­gend dadurch Rech­nung zu tra­gen, dass sich die gericht­li­che Gestal­tung auf die Anord­nung beschränkt, dass den Anfor­de­run­gen des § 50 LBO SH im Hin­blick auf die Woh­nung Nr. 339 der Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin nach­zu­kom­men ist. Ent­ge­gen der Ansicht der Revi­si­on ist ein Beschluss mit einem der­ar­ti­gen Inhalt auch hin­rei­chend bestimmt. Die unter­schied­li­chen Hand­lungs­mög­lich­kei­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zur Wah­rung der Vor­ga­ben des Bau­ord­nungs­rechts erge­ben sich unmit­tel­bar aus § 50 LBO SH. Auf wel­chem Weg dies erfolgt, bleibt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern über­las­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 26. Febru­ar 2016 – V ZR 250/​14

  1. BGH, Urteil vom 20.11.2015 – V ZR 284/​14, NJW 2016, 473 Rn. 7, vor­ge­se­hen zum Abdruck in BGHZ; Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/​13, NJW 2015, 2027 Rn.20[]
  2. BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 37/​02, BGHZ 152, 63, 74 f.[]
  3. vgl. Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 21 WEG Rn. 186a[]
  4. vgl. all­ge­mein auch Staudinger/​Bub, BGB [2005], § 21 WEG Rn. 186[]
  5. BGH, Urteil vom 14.11.2014 – V ZR 118/​13, NJW 2015, 2027 Rn. 10[]
  6. vgl. dazu Elzer, ZMR 2015, 962[]
  7. vgl. OLG Mün­chen, NJOZ 2010, 1872, 1873[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 12.12 2014 – V ZR 53/​14, NZM 2015, 218 Rn. 9; BGH, Urteil vom 07.03.2013 – VII ZR 223/​11, NJW 2013, 1744 Rn. 23[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 12.12 2014 – V ZR 53/​14, aaO Rn. 8[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/​12, NJW 2013, 2271 Rn. 23 mwN[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/​09, BGHZ 184, 88 Rn. 21[]
  12. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 182/​12, NJW 2013, 2271 Rn. 31[]