Ein Grund­stück ohne Zugang

Auch wenn es einem Grund­stück an der not­wen­di­gen Ver­bin­dung mit einem öffent­li­chen Weg fehlt, muss es dem Eigen­tü­mer für die beab­sich­tig­te Nut­zung des Grund­stücks zu Wohn­zwe­cken mög­lich sein, es mit Kraft­fahr­zeu­gen errei­chen zu kön­nen.

Ein Grund­stück ohne Zugang

Mit die­ser Begrün­dung hat das Ober­lan­des­ge­richt Hamm in dem hier vor­lie­gen­den Fall den Nach­barn dazu ver­ur­teilt, die Benut­zung sei­nes Grund­stücks zur Her­stel­lung eines erfor­der­li­chen Zugangs zu dul­den und damit gleich­zei­tig die Ent­schei­dung des Land­ge­richts Arns­berg bestä­tigt.

Ende 2014 erstei­ger­te die kla­gen­de Invest­ment­ge­sell­schaft in einem Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren das Eigen­tum an einem mit einem Wohn­haus bebau­ten Grund­stück in Mesche­de. Vor­he­ri­ger Eigen­tü­mer die­ses Grund­stücks war der Vater des Beklag­ten. Bereits zuvor hat­te der Vater des Beklag­ten das benach­bar­te, nur 22 m² gro­ße Grund­stück von der Stadt Mesche­de erwor­ben, das zwi­schen dem ver­stei­ger­ten Grund­stück und einem öffent­li­chen Wege­grund­stück der Stadt Mesche­de liegt. Das Eigen­tum an die­sem Grund­stück über­trug der Vater des Beklag­ten im Febru­ar 2014 dem Beklag­ten, der im vor­er­wähn­ten Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren poten­zi­el­le Erstei­ge­rer des schließ­lich ver­stei­ger­ten Grund­stücks über die Unver­käuf­lich­keit sei­nes eige­nen Grund­stücks infor­mier­te. Hin­ter­grund war, dass das ver­stei­ger­te Grund­stück zwi­schen bebau­ten Pri­vat­grund­stü­cken, einem Bach sowie einer Bahn­li­nie ein­ge­bet­tet ist. Bis­lang konn­te es aus­schließ­lich über einen Weg erreicht wer­den, der aus dem 22 m² gro­ßen Grund­stück und dem öffent­li­chen Wege­grund­stück besteht.

Im Jahr 2016 muss­te ein von der kla­gen­den Invest­ment­ge­sell­schaft beauf­trag­ter Gerichts­voll­zie­her die Räu­mung des Ver­stei­ge­rungs­ob­jek­tes abbre­chen, weil der Beklag­te den Zugang über sein 22 m² gro­ßes Grund­stück ver­wei­ger­te. Des­halb hat sie von dem Beklag­ten die Ein­räu­mung eines Not­wegs ver­langt und dahin­ge­hend Kla­ge erho­ben. Das Land­ge­richt Arns­berg hat am 1. Juni 2017 der Kla­ge statt­ge­ge­ben 1. Dies hat es damit begrün­det, dass der kla­gen­den Invest­ment­ge­sell­schaft ein Not­we­ge­recht zuste­he, weil es dem Ver­stei­ge­rungs­ob­jekt an einer Ver­bin­dung mit einem öffent­li­chen Weg feh­le. Sie müs­se sich nicht dar­auf ver­wei­sen las­sen, dass der Zugang zu ihrem Grund­stück auch über die Grund­stü­cke von Nach­barn mög­lich sei.

Die Kennt­nis der kla­gen­den Invest­ment­ge­sell­schaft von der Situa­ti­on der Erreich­bar­keit des ver­stei­ger­ten Grund­stücks bereits im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren sei für die recht­li­che Bewer­tung uner­heb­lich. Dage­gen wen­det sich der Beklag­te mit sei­ner Beru­fung. Unter ande­rem meint er, das Land­ge­richt habe ein Not­we­ge­recht feh­ler­haft bejaht. Ein sol­ches Recht sei nicht im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Die Räu­mung des Ver­stei­ge­rungs­ob­jek­tes sei jeden­falls mit einem Hub­schrau­ber mög­lich. Im Übri­gen habe bereits sein Vater auf ein Not­we­ge­recht dadurch ver­zich­tet, dass er ein sol­ches Recht nicht im Grund­buch ein­ge­tra­gen habe.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Ober­lan­des­ge­richt Hamm aus­ge­führt, dass die kla­gen­de Invest­ment­ge­sell­schaft sich nicht auf den Gebrauch eines Hub­schrau­bers ver­wei­sen las­sen müs­se, um zu ihrem Grund­stück zu gelan­gen. Für die von ihr beab­sich­tig­te Nut­zung des Grund­stücks zu Wohn­zwe­cken müs­se es ihr näm­lich mög­lich sein, es mit Kraft­fahr­zeu­gen errei­chen zu kön­nen. Als Eigen­tü­mer des­je­ni­gen Grund­stücks, über das bis­lang die Ver­bin­dung statt­ge­fun­den habe, müs­se der Beklag­te die Ein­räu­mung eines Not­wegs dul­den. Ein etwai­ger Ver­zicht auf ein Not­we­ge­recht durch sei­nen Vater hät­te im Grund­buch ein­ge­tra­gen wer­den müs­sen, damit er gegen­über der Klä­ge­rin eben­falls wirk­sam gewe­sen wäre. Die kla­gen­de Invest­ment­ge­sell­schaft sei zwar grund­sätz­lich dazu ver­pflich­tet, den Beklag­ten durch Zah­lung einer Not­we­ger­en­te für die Benut­zung sei­nes Grund­stücks zu ent­schä­di­gen. Der Beklag­te habe aber in die­sem Rechts­streit nicht gel­tend gemacht, dass und ggf. in wel­cher Höhe er dahin­ge­hend ein Zurück­be­hal­tungs­recht aus­üben wol­le.

Nach der gesetz­li­chen Rege­lung des § 917 BGB kön­ne die kla­gen­de Invest­ment­ge­sell­schaft von dem Beklag­ten ver­lan­gen, dass er die Benut­zung sei­nes Grund­stücks durch sie zu dul­den habe. Denn die zur ord­nungs­ge­mä­ßen Benut­zung not­wen­di­ge Ver­bin­dung mit einem öffent­li­chen Weg feh­le dem ver­stei­ger­ten Grund­stück.

Ober­lan­des­ge­richt Hamm, Urteil vom 22. März 2018 – 5 U 60 /​17

  1. LG Arns­berg, Urteil vom 01.06.2017 2 O 219/​16[]