Ein­brin­gung eines mit einem Vor­kaufs­recht belas­te­ten Grundstücks

Bringt der Ver­pflich­te­te die mit einem Vor­kaufs­recht belas­te­te Sache in eine von ihm beherrsch­te Gesell­schaft ein und über­trägt er anschlie­ßend die Gesell­schafts­an­tei­le ent­gelt­lich an einen Drit­ten, kann eine den Vor­kaufs­fall aus­lö­sen­de kau­f­ähn­li­che Ver­trags­ge­stal­tung vor­lie­gen. Der Ver­pflich­te­te kann die Erstre­ckung des Vor­kaufs auf ande­re Gegen­stän­de als die­je­ni­gen, auf die sich das Vor­kaufs­recht bezieht, nicht schon des­halb ver­lan­gen, weil ein Ver­kauf im „Paket“ für ihn vor­teil­haft ist, son­dern nur dann, wenn sich infol­ge der Tren­nung der vor­kaufs­be­las­te­ten Sache kein adäqua­ter Preis für die ver­blei­ben­den Gegen­stän­de erzie­len lässt.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs eröff­net § 463 BGB (§ 504 BGB aF) nicht nur dann die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts, wenn der Ver­pflich­te­te mit einem Drit­ten for­mell einen Kauf­ver­trag über den mit dem Vor­kaufs­recht belas­te­ten Gegen­stand geschlos­sen hat. Viel­mehr gebie­tet eine inter­es­sen­ge­rech­te Aus­le­gung der Norm, sie auch auf sol­che Ver­trags­ge­stal­tun­gen zwi­schen dem Ver­pflich­te­ten und dem Drit­ten anzu­wen­den, die bei mate­ri­el­ler Betrach­tung einem Kauf im Sin­ne des Vor­kaufs­rechts so nahe kom­men, dass sie ihm gleich­ge­stellt wer­den kön­nen, und in die der Vor­kaufs­be­rech­tig­te zur Wah­rung sei­nes Erwerbs- und Abwehr­in­ter­es­ses „ein­tre­ten“ kann, ohne die vom Ver­pflich­te­ten aus­ge­han­del­ten Kon­di­tio­nen zu beein­träch­ti­gen ^[1].

Eine kau­f­ähn­li­che Ver­trags­ge­stal­tung in die­sem Sin­ne kann gege­ben sein, wenn der Ver­pflich­te­te die mit einem Vor­kaufs­recht belas­te­te Sache in eine von ihm beherrsch­te Gesell­schaft ein­bringt und anschlie­ßend die Gesell­schafts­an­tei­le ent­gelt­lich an einen Drit­ten über­trägt ^[2]. Maß­geb­lich ist auch hier, ob ein inter­es­sen­ge­rech­tes Ver­ständ­nis der gewähl­ten Ver­trags­ge­stal­tung zu dem Ergeb­nis führt, dass allen for­mel­len Ver­ein­ba­run­gen zum Trotz der Wil­le der Ver­trags­schlie­ßen­den auf eine Eigen­tums­über­tra­gung (auch) der vor­kaufs­be­las­te­ten Sache gegen Zah­lung eines bestimm­ten Prei­ses gerich­tet war ^[3]; meh­re­re Ver­trä­ge sind dabei in ihrem Zusam­men­hang zu betrach­ten ^[4].

Mit der Ein­brin­gung der Grund­stü­cke in die Gesell­schaft und dem Ver­kauf der Antei­le an die­ser Gesell­schaft beab­sich­tig­te der ursprüng­li­che Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, einen Teil der Insol­venz­mas­se zu ver­wer­ten, indem er die­se gegen Über­tra­gung des Eigen­tums zu Geld mach­te. Auch aus Sicht des Käu­fers han­del­te es sich um ein kau­f­ähn­li­ches Rechts­ge­schäft. Das zeigt sich dar­an, dass das wirt­schaft­li­che Ergeb­nis der Trans­ak­ti­on kein ande­res gewe­sen wäre, wenn der Insol­venz­ver­wal­ter die 87 Grund­stü­cke an den Käu­fer ver­kauft und die­se anschlie­ßend eine Ver­wal­tungs­ge­sell­schaft gegrün­det und die Grund­stü­cke dar­in ein­ge­bracht hätte.

Die­se Bewer­tung lässt sich auch nicht unter Hin­weis dar­auf in Fra­ge stel­len, nicht der Ver­kauf der Grund­stü­cke habe im Vor­der­grund gestan­den, son­dern die Über­tra­gung eines – durch die Aus­glie­de­rung eines Betriebs­teils der Schuld­ne­rin in die Gesell­schaft ent­stan­de­nen – Unter­neh­mens mit dem Zweck der Gewinn­erzie­lung durch die Ein­nah­me von Erb­bau­zin­sen. Hier­bei wird bereits ver­kannt, dass die Ver­äu­ße­rung eines Unter­neh­mens, wel­ches kei­nen ande­ren Zweck hat, als die in sei­nem Eigen­tum ste­hen­den Grund­stü­cke zu ver­wal­ten, wirt­schaft­lich dem Ver­kauf die­ser Grund­stü­cke gleich­steht. Im hier zu beur­tei­len­den Fall kommt hin­zu, dass ein sol­ches selb­stän­di­ges Unter­neh­men zu kei­ner Zeit exis­tier­te; denn die Gesell­schaft ist erst am Tag des Ver­kaufs der Gesell­schafts­an­tei­le und damit erkenn­bar zwecks Ver­wer­tung der Grund­stü­cke gegrün­det wor­den. Dass mit den Antei­len an der Gesell­schaft eine Sach­ge­samt­heit auf den Käu­fer über­tra­gen wur­de, ist für den Ein­tritt des Vor­kaufs­falls ohne Bedeu­tung (vgl. § 467 BGB). Wei­ter ist es schließ­lich ohne Belang, dass die Gesell­schaft noch exis­tiert. Denn die Fest­stel­lung, was durch den Ver­kauf von Gesell­schafts­an­tei­len bewirkt wer­den soll, hängt nicht davon ab, wie der Käu­fer die­ser Antei­le nach dem Erwerb mit der Gesell­schaft und deren Ver­mö­gen verfährt.

Der gegen den ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer gerich­te­te Anspruch auf Ver­schaf­fung des Eigen­tums schei­tert nicht dar­an, dass die Gesell­schaft zwi­schen­zeit­lich als Eigen­tü­me­rin in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wor­den ist. Aus­ge­schlos­sen wäre der Anspruch nur dann, wenn dem ehe­ma­li­gen Eigen­tü­mer die Leis­tung des­halb unmög­lich gewor­den wäre (§ 275 Abs. 1 BGB). Dies setz­te vor­aus, dass sich das durch die Ver­äu­ße­rung ein­ge­tre­te­ne Leis­tungs­hin­der­nis nicht durch einen Rück­erwerb des Grund­stücks bzw. des Mit­ei­gen­tums­an­teils, auf das sich das Vor­kaufs­recht bezieht, behe­ben lässt ^[5].

Dem Anspruch steht nicht die Vor­schrift des § 471 BGB ent­ge­gen, wonach das Vor­kaufs­recht aus­ge­schlos­sen ist, wenn der Ver­kauf aus der Insol­venz­mas­se erfolgt. Ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht, wie es nach den getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen hier besteht, kann auch dann aus­ge­übt wer­den, wenn das Grund­stück von dem Insol­venz­ver­wal­ter aus frei­er Hand ver­kauft wird (§ 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB); dem steht die Eigen­tums­über­tra­gung auf­grund kau­f­ähn­li­chen Rechts­ge­schäfts gleich.

Ein Nach­teil im Sin­ne von § 467 Satz 2 BGB (§ 508 Satz 2 BGB aF), der den (ver­kaufs­wil­li­gen) Eigen­tü­mer zu dem Ein­wand berech­tig­te, der Vor­kauf müs­se auf alle 87 Grund­stü­cke oder auf alle Mit­ei­gen­tums­an­tei­le des vor­kaufs­be­las­te­ten Grund­stücks erstreckt wer­den, ist nicht schon im Weg­fall der Vor­tei­le zu sehen, die sich aus der Ver­äu­ße­rung der Grund­stü­cke im „Paket“ erge­ben. Grund­sätz­lich bestimmt das Vor­kaufs­recht, und nicht der den Vor­kaufs­fall aus­lö­sen­de Ver­trag, wel­che Gegen­stän­de der Berech­tig­te erwer­ben kann; er ist des­halb in der Aus­übung sei­nes Rechts nicht gehin­dert, wenn der vor­kaufs­be­las­te­te Gegen­stand als Teil einer Sach­ge­samt­heit ver­äu­ßert wird ^[6]. Die Bestim­mung des § 467 Satz 2 BGB, die aus Grün­den der Bil­lig­keit den Nach­teil berück­sich­tigt, wel­cher mit der Tren­nung des vor­kaufs­be­las­te­ten Gegen­stands von der Sach­ge­samt­heit ver­bun­den sein kann, ist als Aus­nah­me von die­sem Grund­satz restrik­tiv zu hand­ha­ben. Kein Nach­teil im Sin­ne die­ser Vor­schrift ist es, wenn der Men­gen­ver­kauf für den Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten vor­teil­haf­ter war als ein Ein­zel­ver­kauf; denn mit der Auf­lö­sung des „Pakets“ muss­te der Ver­pflich­te­te ange­sichts des Vor­kaufs­rechts von vorn­her­ein rech­nen. Die Erstre­ckung des Vor­kaufs auf sämt­li­che Gegen­stän­de kann der Ver­pflich­te­te nur dann ver­lan­gen, wenn sich infol­ge der Tren­nung des vor­kaufs­be­las­te­ten Gegen­stands kein adäqua­ter Preis für die ver­blei­ben­den Sachen erzie­len lässt ^[7]. So kann es bei­spiels­wei­se lie­gen, wenn zusam­men mit dem vor­kaufs­be­las­te­ten Grund­stück eine iso­liert nicht sinn­voll nutz­ba­re Flä­che oder ein spe­zi­ell für ein Haus ange­fer­tig­ter Ein­rich­tungs­ge­gen­stand ver­kauft wor­den ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Janu­ar 2012 – V ZR 272/​10

1. BGH, Urteil vom 11.10.1991 – V ZR 127/​90, BGHZ 115, 335, 339 f.; Urteil vom 20.03.1998 – V ZR 25/​97, NJW 1998, 2136, 2137; Urteil vom 26.09.2003 – V ZR 70/​03, NJW 2003, 3769[↩]
2. vgl. OLG Nürn­berg, NJW-RR 1992, 461, 462; Münch­Komm-BGB/­Wes­ter­mann, 6. Aufl., § 463 Rn.19a; Soergel/​Wertenbruch, BGB 13. Aufl., § 463 Rn. 47[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2003 – V ZR 70/​03, aaO. S. 3770[↩]
4. BGH, Urteil vom 15.06.1957 – V ZR 198/​55, WM 1957, 1162, 1165[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 30.10.2009 – V ZR 42/​09, NJW 2010, 1074, 1075 Rn. 11[↩]
6. vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2006 – V ZR 17/​06, BGHZ 168, 152, 157 f. Rn. 23 f.[↩]
7. vgl. Soergel/​Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 467 Rn. 9[↩]