Eltern-Kind-Zentrum statt Laden mit Lager – in der Wohnungseigentumsanlage

Bei der Prüfung, ob sich eine nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck (hier: „Laden mit Lager“) ausgeschlossene Nutzung (hier: Betreiben eines Eltern-Kind-Zentrums) als zulässig erweist, weil sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, ist regelmäßig die Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht zu berücksichtigen; dies gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung vor Einfügung dieser Vorschrift in das Bundesimmissionsschutzgesetz errichtet worden ist.

Der Einordnung eines Eltern-Kind-Zentrums als „Kindertageseinrichtung“ bzw. als eine „ähnliche Einrichtung“ i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG steht nicht entgegen, dass die Veranstaltungen teilweise neben den Angeboten nur für Kinder unter Beteiligung von Familienmitgliedern durchgeführt werden und auch den Austausch der Eltern untereinander fördern sollen.

Für die Anwendung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG ist es unerheblich, dass ein Eltern-Kind-Zentrum zusätzlich zu den privilegierten Angeboten nicht privilegierte Angebote ausschließlich an die Eltern macht, solange diesen Angeboten eine nur untergeordnete Bedeutung zukommt.

Widerspricht die Nutzung einer Teileigentumseinheit durch den Mieter einer in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmung, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht nur den vermietenden Wohnungseigentümer auf Unterlassung der (gesamten) Nutzung in Anspruch nehmen, sondern auch den Mieter. Ein solcher Anspruch gegen den Mieter ergibt sich, wie der Bundesgerichtshof jüngst entschieden hat, aus § 1004 Abs. 1 BGB¹.

Von Rechts wegen nicht zu beanstanden ist auch die weitere Auffassung des in der Vorinstanz tätigen Oberlandesgerichts München², bei der in der Teilungserklärung (im weiteren Sinne)³ enthaltenen Angabe „Laden mit Lager“ handele es sich um eine Zweckbestimmung i.S.d. § 15 Abs. 1 WEG. Die hiergegen erhobenen Einwendungen sind unbegründet.

Die Teilungserklärung ist Bestandteil der Grundbucheintragung, ihre Auslegung unterliegt daher vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Sondereigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind⁴. Die Nutzung des Sondereigentums wird über die mit der Einordnung als Wohnungsoder Teileigentum verbundene Zweckbestimmung hinaus nur dann auf bestimmte Zwecke beschränkt, wenn dies aus der Teilungserklärung klar und eindeutig hervorgeht. Bei nächstliegender Auslegung kann allerdings schon eine schlichte Bezeichnung in der Teilungserklärung als Zweckbestimmung zu verstehen sein⁵.

Daran gemessen ist es nicht zu beanstanden, dass das Oberlandesgericht München es als nächstliegend ansieht, die in der der Teilungserklärung beigefügten Aufstellung über das neu gebildete Wohnungsund Teileigentum gewählte und so auch ausdrücklich im Grundbuch eingetragene Bezeichnung „Laden mit Lager“ als Zweckbestimmung anzusehen. Die Gemeinschaftsordnung, die ebenfalls Bestandteil der Grundbucheintragung geworden ist, nimmt diese Zweckbestimmung nicht zurück und erlaubt keine weitergehende Nutzung der Teileigentumseinheit zu dem Betrieb jeglichen Gewerbes. Ohne Erfolg beruft sich die Revision auf § 2 Nr. 5 der Gemeinschaftsordnung; darin wird lediglich geregelt, dass die gewerbliche Nutzung der nach dem Aufteilungsplan zur gewerblichen Nutzung vorgesehenen Räumlichkeiten keiner Genehmigung des Verwalters bedarf. Aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main⁶, der ein anderer Sachverhalt zugrunde lag, ergibt sich nichts Anderes.

Rechtsfehlerhaft geht das Oberlandesgericht München jedoch davon aus, die von der vereinbarten Nutzung „Laden mit Lager“ abweichende tatsächliche Nutzung der Räumlichkeiten als Eltern-Kind-Zentrum störe bei typisierender Betrachtungsweise mehr als die vorgesehene Nutzung. Die Feststellungen des Oberlandesgerichts München tragen diese Annahme nicht.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich eine wie hier nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist⁷. Diese Einschränkung des Unterlassungsanspruchs, auf die sich auch ein Mieter berufen kann, dem ein Wohnungseigentümer die Nutzung überlassen hat⁸, ist nach den Grundsätzen einer ergänzenden Vertragsauslegung gerechtfertigt. Eine solche ist sowohl bei der Auslegung von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer als auch bei der Auslegung von einseitigen Willenserklärungen möglich, zu denen die Teilungserklärung nach § 8 WEG zählt. Weist diese eine Lücke auf, kann sie nach den Regeln der ergänzenden Auslegung geschlossen werden, wenn sich bei der gebotenen objektiven Auslegung „aus sich selbst heraus“ ein bestimmter hypothetischer Wille des teilenden Eigentümers feststellen lässt. Hierfür ist darauf abzustellen, welche Regelung der teilende Eigentümer bei einer angemessenen Abwägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte⁹. Der hypothetische Wille des teilenden Eigentümers geht bei einer Zweckbestimmung grundsätzlich nicht dahin, den Wohnungsund Teileigentümern eine bestimmte Gestaltung ihres Privatoder Berufslebens vorzugeben und das ihnen gemäß Art. 14 GG i.V.m. § 13 Abs. 1 WEG zustehende Recht zur Nutzung ihres Eigentums¹⁰ über Gebühr einzuschränken. Vielmehr soll in erster Linie das Maß der hinzunehmenden Störungen festgelegt werden¹¹. Solange dieses Maß eingehalten wird, fehlt es in der Regel ebenso wie bei einer der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung an einem schutzwürdigen Abwehrinteresse der anderen Wohnungseigentümer¹². Dies spricht wiederum für den hypothetischen Willen des teilenden Eigentümers, solche Nutzungen zuzulassen. Da die Teilungserklärung wie auch sonstige Grundbucheintragungen aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen ist¹³, bedarf es bei der Festlegung des zulässigen Maßes der Nutzung und der noch hinnehmbaren Beeinträchtigungen einer typisierenden Betrachtungsweise.

Diese Rechtsprechung wird von dem Oberlandesgericht München im Ausgangspunkt berücksichtigt. Bei der näheren Bestimmung des Maßes der Beeinträchtigungen, die nach der Teilungserklärung hinzunehmen sind, geht es auch zutreffend davon aus, dass unter einem „Laden“ Geschäftsräume verstanden werden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden und bei denen der Charakter einer bloßen Verkaufsstätte im Vordergrund steht¹⁴. Es handelt sich um Räumlichkeiten, in denen sich Personal aufhält, während der Öffnungszeiten Kunden einund ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden und die von Kunden sowie Lieferanten mit Fahrzeugen angefahren werden¹⁵. Von Rechts wegen nicht zu beanstanden ist zudem die Annahme, dass die Geräusche, die von einem Eltern-Kind-Zentrum im Hinblick auf die dort typischerweise stattfindenden gemeinsamen Aktivitäten der Kinder und ihrer Familienangehörigen ausgehen, in tatsächlicher Hinsicht regelmäßig konzentrierter und lauter sind, als dies bei einer Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren üblicherweise zu erwarten ist.

Das Oberlandesgericht München verkennt im Ausgangspunkt auch nicht, dass bei der Prüfung, ob sich eine nach dem in der Teilungserklärung vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweist, weil sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, regelmäßig die Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht zu berücksichtigen ist.

Nach § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG sind Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Dies hat nicht nur Bedeutung für das öffentlichrechtliche Immissionsschutzrecht. Vielmehr kommt der Vorschrift nach dem Willen des Gesetzgebers eine Ausstrahlungswirkung auch auf das Zivilrecht einschließlich des Wohnungseigentumsrechts zu und zwar selbst dann, wenn die Kindergeräusche nicht von einer Einrichtung i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG ausgehen¹⁶. Handelt es sich um eine Einrichtung gemäß der Vorschrift, gilt die Ausstrahlungswirkung erst recht mit der Folge, dass die nach der Vorschrift privilegierten Geräuscheinwirkungen bei der Frage, ob eine Nutzung mehr stört als eine nach der Teilungserklärung vorgesehene, außer Betracht bleiben müssen.

Zu beachten ist allerdings, dass von vorneherein kein Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung ist und damit auch eine Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG mit der dortigen Privilegierung bestimmter Geräuscheinwirkungen nicht zum Tragen kommen kann, wenn die in der Teilungserklärung getroffene Regelung bewusst abschließend sein sollte. In diesem Fall fehlt es an einer Regelungslücke¹⁷. § 22 Abs. 1a BImSchG nimmt dem teilenden Eigentümer nicht das Recht, die Nutzung der Einheiten als Einrichtung i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG auszuschließen. Dies kann ausdrücklich und ausnahmsweise auch konkludent erfolgen. Ist beispielsweise eine Teileigentumsanlage nach den in der Teilungserklärung enthaltenen Zweckbestimmungen als sog. Ärztehaus konzipiert, scheidet die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Kindertageseinrichtung ungeachtet ihres Störungspotentials aus, weil eine solche Nutzung mit dem professionellen Charakter der Anlage nicht zu vereinbaren ist¹⁸.

So liegt es hier aber schon deshalb nicht, weil es sich um eine gemischte Anlage handelt, in der sowohl eine Wohnnutzung stattfindet als auch Teileigentumseinheiten vorhanden sind, die als Büros und Läden genutzt werden dürfen. Damit ist der Weg einer ergänzenden Vertragsauslegung in dem Sinne, dass durch die einzelnen Zweckbestimmungen das Maß der hinzunehmenden Störungen festgelegt werden, nicht von vorneherein verschlossen. In diesem Rahmen ist auch die Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1 BImSchG zu berücksichtigen, wobei dies nicht automatisch die Zulässigkeit der Nutzung zur Folge hat. Wenn nämlich die Nutzung als Einrichtung gemäß § 22 Abs. 1a BImSchG auch unter Berücksichtigung der von der Vorschrift gewährten Privilegierung mehr stört als die nach der Zweckbestimmung zulässige, können die Wohnungseigentümer Unterlassung der Nutzung verlangen. Darf beispielsweise die Einheit nach der Teilungserklärung nur zu Wohnzwecken genutzt werden, mag zwar die Nutzung für eine Kindertagespflege („Tagesmutter“)¹⁹ nicht grundsätzlich unzulässig sein. Die Nutzung als Einrichtung gemäß § 22 Abs. 1a BImSchG dürfte demgegenüber wegen des erhöhten Publikumsverkehrs regelmäßig ausscheiden.

Hier stützt das Oberlandesgericht München seine Entscheidung aber gerade auf die von der Nutzung des Eltern-Kind-Zentrums ausgehenden, bei Vorliegen einer Einrichtung i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG also privilegierten Geräuscheinwirkungen durch Kinder und ihre Familienangehörigen, die konzentrierter und lauter seien als die bei einer Ladennutzung zu erwartenden Geräusche.

Auch ist die Ausstrahlungswirkung des Bundesimmissionschutzgesetzes auch dann zu beachten, wenn die Teilungserklärung noch vor der Einfügung des § 22 Abs. 1a in das Bundesimmissionsschutzgesetz errichtet worden ist. So liegt es hier, weil die Teilungserklärung aus dem Jahr 1987 stammt, während § 22 Abs. 1a BImSchG erst im Jahr 2011 durch das Zehnte Gesetz zur Änderung des BundesImmissionsschutzgesetzes vom 20.07.2011 in das Gesetz eingefügt worden ist²⁰. Wie gezeigt, beruht die Ausnahme eines Unterlassungsanspruchs in den Fällen, in denen die tatsächliche Nutzung bei einer typisierenden Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Zweckbestimmung erlaubte, auf einer ergänzenden Auslegung der Teilungserklärung. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist aber nicht nur bei einer von Anfang an bestehenden Lücke möglich, sondern auch dann, wenn die Lücke erst nachträglich durch eine Änderung der wirtschaftlichen oder wie hier rechtlichen Verhältnisse entsteht²¹. Bei der Bestimmung des hypothetischen Willens des teilenden Eigentümers ist wie auch sonst bei einer ergänzenden Vertragsauslegung darauf abzustellen, welche Regelung er bei einer angemessenen Abwägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte²². Ein solcher Eigentümer hätte die von dem Gesetzgeber ausdrücklich gewünschte Privilegierung von Kinderlärm auch bei der Festlegung, welche Nutzungen erlaubt sein sollen, in Rechnung gestellt.

Das von dem Eltern-Kind-Zentrum betriebene Eltern-Kind-Zentrum ist als Kindertageseinrichtung bzw. jedenfalls als eine „ähnliche“ Einrichtung i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG zu qualifizieren. Anders als das Oberlandesgericht München meint, steht dieser Einordnung nicht entgegen, dass die Angebote teilweise neben den Angeboten nur für Kinder (Mini-Kindergarten, Zeichenkurse, Musikkurse, Zumba Kids, „Scuola Italiana“, Treffen der „Girl Scouts“ und unregelmäßig stattfindende Kinderfeiern) unter Beteiligung von Familienmitgliedern durchgeführt werden (offene Spielzimmer und offene Spielgruppen) und auch den Austausch der Eltern untereinander fördern sollen. Unerheblich für die Anwendung des § 22 Abs. 1a BImSchG ist ferner, dass ein Eltern-Kind-Zentrum zusätzlich zu den privilegierten Angeboten auch nicht privilegierte Angebote ausschließlich an die Eltern macht, solange diesen Angeboten eine nur untergeordnete Bedeutung zukommt.

Unter „Kindertageseinrichtungen“ i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG sind nach dem Willen des Gesetzgebers Einrichtungen zu verstehen, in denen sich Kinder für einen Teil des Tages oder ganztägig aufhalten und in Gruppen gefördert werden. Insoweit wird in der Gesetzesbegründung auf das Begriffsverständnis in § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB VIII verwiesen²³. Unter „ähnlichen Einrichtungen“ wie Kindertageseinrichtungen i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG versteht der Gesetzgeber bestimmte Formen der Kindertagespflege gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 SGB VIII, die nach ihrem Erscheinungsbild ähnlich wie Kindertageseinrichtungen betrieben werden, wie dies beispielsweise bei Kinderläden der Fall ist²³. Dabei handelt es sich um private Einrichtungen, die von Eltern zum Zweck der gemeinsamen wechselseitigen Kinderbetreuung selbst verwaltet werden, ohne diese Aufgabe an Dritte zu delegieren²⁴. Privilegiert sind zudem Kinderspielplätze und ihnen ähnliche Einrichtungen. Darunter sind kleinräumige Einrichtungen zu verstehen, die auf spielerische und körperlichspielerische Aktivitäten von Kindern zugeschnitten sind und die wegen ihrer sozialen Funktion regelmäßig wohngebietsnah gelegen sein müssen²³.

Wie schon der Verweis des Gesetzgebers auf Kinderläden belegt, darf der Begriff der Kindertageseinrichtung bzw. einer ähnlichen Einrichtung nicht zu eng gefasst werden. Nur ein offenes Verständnis entspricht dem gesetzgeberischen Ziel, durch § 22 Abs. 1a BImSchG eine Privilegierungsregelung von „grundsätzlicher Natur“ zu schaffen, und vor dem Hintergrund, dass Kinderlärm unter einem besonderen Toleranzgebot der Gesellschaft steht, ein klares gesetzgeberisches Signal für eine kinderfreundliche Gesellschaft zu setzen²⁵. Für eine weite Auslegung spricht auch, dass der Gesetzgeber auf die (weite) Begrifflichkeit im Sozialrecht (§ 22 Abs. 1 Satz 1 SGB VIII) Bezug nimmt.

Unter Beachtung dieses gesetzgeberischen Ziels handelt es sich bei dem Eltern-Kind-Zentrum um eine Kindertageseinrichtung i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG bzw. jedenfalls um eine „ähnliche Einrichtung“.

Dass ein nicht unerheblicher Teil der Veranstaltungen nicht ausschließlich an Kinder gerichtet ist, sondern die Beteiligung von Familienmitgliedern einschließt (offenes Spielzimmer und offene Spielgruppen) und damit auch den Austausch der Eltern untereinander fördern soll, ändert entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts München an dem Vorliegen einer Einrichtung i.S.d. § 22 Abs.1a BImSchG nichts. Geschützt werden sollen gerade auch neue Angebotsformen, die über die traditionelle Kinderbetreuung hinausgehen. Eine solche bietet der Eltern-Kind-Zentrum allerdings auch an, und zwar in Gestalt des MiniKindergartens und der übrigen nur auf Kinder ausgerichteten Veranstaltungen wie Zeichenkurse, Musikkurse, Zumba Kids und „Scuola Italiana“. Offen bleiben kann, ob die von dem Eltern-Kind-Zentrum an die Kinder und teilweise gleichzeitig an deren Eltern gerichteten Angebote sämtlich als Angebote einer Kindertageseinrichtung oder einer ähnlichen Einrichtung i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG zu qualifizieren sind. Dass bei einigen Veranstaltungen (offenes Spielzimmer, offene Spielgruppen, Treffen der „Girl Scouts“ und unregelmäßige Kinderfeiern wie Faschingsfeiern) das für Kindertageseinrichtungen konstituierende Merkmal der Förderung²⁶ weniger im Vordergrund steht, ist unschädlich. Hinsichtlich dieser Angebote handelt es sich bei dem Eltern-Kind-Zentrum jedenfalls um eine „ähnliche Einrichtung“ wie einen Kinderspielplatz. Solche Einrichtungen, die auf spielerische oder körperlichspielerische Aktivitäten von Kindern zugeschnitten sind, werden gleichermaßen von § 22 Abs. 1a BImSchG geschützt²³. Ebenso wie bei Kinderspielplätzen²⁷ ist hierbei die Anwesenheit von Familienangehörigen zur Beaufsichtigung und Betreuung die Regel.

Soweit der Eltern-Kind-Zentrum Angebote ausschließlich an Eltern richtet, wie dies auf der Grundlage der Feststellungen des Oberlandesgerichts München insbesondere bei dem zweimal wöchentlich stattfindendem Kurs „Deutsch als Fremdsprache“ der Fall ist, wohl aber auch bei den unregelmäßigen Flohmärkten und Vorträgen, kommt ihnen im Vergleich zu den an die Kinder alleine bzw. an diese zusammen mit ihren Eltern gerichteten Angeboten, die zeitlich und von ihrer Bedeutung her im Mittelpunkt der Tätigkeit des Eltern-Kind-Zentrums stehen, nur eine untergeordnete Bedeutung zu. Sie nehmen dem Eltern-Kind-Zentrum nicht die Eigenschaft als Einrichtung i.S.d. § 22 Abs.1a BImSchG. Entsprechendes gilt für die weiteren Angebote, die der Eltern-Kind-Zentrum nach dem auf Vortrag in den Tatsacheninstanzen gestützten Vorbringen der klagenden Wohnungseigentümer in der Revisionserwiderung ausschließlich an Erwachsene richten soll (Yogakurse, Body-Work-Out-Kurse für Mütter, Erste-Hilfe-Kurse, Seminare, Treffen von Eltern-Kind-Initiativen sowie Theatergruppen). Dies ändert allerdings nichts daran, dass § 22 Abs. 1a BImSchG nur die unmittelbar und mittelbar durch Kinder hervorgerufenen Geräuscheinwirkungen privilegiert.

Unter Berücksichtigung der Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht stört das von dem Eltern-Kind-Zentrum betriebene Eltern-Kind-Zentrum bei einer typisierenden Betrachtungsweise nicht mehr als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung als „Laden mit Lager“.

Soweit die Angebote des Eltern-Kind-Zentrums an die Kinder und teilweise gleichzeitig an die Eltern, Großeltern etc. gerichtet sind, müssen die hiermit im Zusammenhang stehenden Geräuscheinwirkungen wegen der Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a BImSchG insgesamt außer Betracht bleiben. Aufgrund der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise ist von dem in dem Gesetz angeordneten „Regelfall“ auszugehen, dass solche Einwirkungen ungeachtet von im Einzelfall möglichen Abweichungen keine schädliche Umwelteinwirkung darstellen. Hierbei ist zu beachten, dass unter die durch Kinder hervorgerufenen Geräuscheinwirkungen nicht nur solche fallen, die durch kindliche Laute wie Sprechen und Singen, Lachen und Weinen, Rufen, Schreien und Kreischen, durch körperliche Aktivitäten wie Spielen, Laufen, Springen und Tanzen, durch kindgerechte Spielzeuge, Spielbälle und Spielgeräte sowie Musikinstrumente hervorgerufen werden. Vielmehr gilt § 22 Abs. 1a BImSchG auch für die durch die Betreuung der Kinder bedingten Geräuscheinwirkungen wie Sprechen und Rufen von Betreuerinnen und Betreuern²⁸. Nachdem die Aufgaben der Kinderbetreuung zulässigerweise auch von Familienangehörigen wahrgenommen werden, handelt es sich auch bei den von diesen im Rahmen der Betreuung ausgehenden Geräuscheinwirkungen entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts München um mittelbar von Kindern verursachte und deshalb gemäß § 22 Abs. 1a BImSchG privilegierte Emissionen.

Der Eltern-Kind-Zentrum muss nicht alle ihm zumutbaren Mittel, etwa Schallschutzmaßnahmen, ausschöpfen, um die Beeinträchtigung anderer möglichst gering zu halten. Die Privilegierung nach § 22 Abs. 1a BImSchG schließt die in § 22 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BImSchG normierten Pflichten gerade aus, wonach Anlagen so zu errichten und zu betreiben sind, dass schädliche Umwelteinwirkungen verhindert werden, die nach dem Stand der Technik vermeidbar sind, und dass unvermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen auf ein Mindestmaß beschränkt werden²⁹. Lediglich für die technische Ausstattung der Einrichtung sowie der Spielgeräte gilt das allgemeine Immissionsschutzrecht, so dass diese den technischen Anforderungen entsprechen, also den Vorgaben des § 22 Abs. 1 BImSchG genügen müssen²³. Dass diesbezüglich Defizite bestünden, ist nicht festgestellt.

Auch im Hinblick auf die Öffnungszeiten stört das Eltern-Kind-Zentrum nicht mehr als ein nach der Zweckbestimmung zulässiger Laden mit Lager. Hierfür kann dahinstehen, ob mit „Laden“ in der Teilungserklärung statisch auf die zum Zeitpunkt der Teilung geltenden Ladenschlusszeiten oder dynamisch auf die künftig jeweils geltenden verwiesen wird³⁰. Die Öffnungszeiten halten sich nämlich sowohl im Rahmen der im Zeitpunkt der Teilung (20.11.1987) geltenden Vorschriften als auch im Rahmen der derzeit geltenden Regelungen. Da der Freistaat Bayern von der seit der Föderalismusreform bestehenden Möglichkeit, ein eigenes Ladenschlussgesetz zu erlassen, keinen Gebrauch gemacht hat, gilt gemäß Art. 125a Abs. 1 GG das entsprechende Bundesgesetz fort. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über den Ladenschluss (LadSchlG) in der ab dem 1.01.1964 bis zum 30.09.1989 geltenden Fassung durften Läden montags bis freitags durchgängig von 7.00 Uhr bis 18.30 Uhr und samstags von 7.00 Uhr bis 14.00 Uhr, einmal im Monat bis 18.00 Uhr geöffnet sein. Das von dem Eltern-Kind-Zentrum betriebene Zentrum überschreitet diese Zeiten nicht, da es von montags bis freitags von 9.00 Uhr bis 18.00 Uhr und samstags von 10.30 Uhr bis 12.30 Uhr und einmal pro Monat von 13.00 Uhr bis 16.00 Uhr geöffnet ist. Diese Öffnungszeiten sind auch mit der derzeit für Bayern geltenden Regelung vereinbar, da nach der ab dem 1.07.2005 geltenden Fassung des Gesetzes über den Ladenschluss die Öffnung zulässig ist von montags bis samstags von 6.00 Uhr bis 20.00 Uhr (§ 3 Satz 1 Nr. 2 LadSchG).

Ebenso wenig geht bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise der mit dem Betrieb des Eltern-Kind-Zentrums verbundene Publikumsverkehr über das hinaus, was bei dem Betrieb eines Ladens mit Lager regelmäßig zu erwarten ist. Dass es hier anders sein soll, hat das Oberlandesgericht München nicht festgestellt.

Damit verbleiben als mögliche Beeinträchtigungen, durch die die unmittelbar über demn Eltern-Kind-Zentrum wohnenden, klagenden Wohnungseigentümer mehr als durch einen Laden mit Lager gestört werden könnten, nur noch die ausschließlich an Erwachsene gerichteten Angebote des Eltern-Kind-Zentrums. Hierauf kann jedoch der von den Wohnungseigentümern mit dem Hauptantrag geltend gemachte Anspruch auf Unterlassung der gesamten Nutzung als Eltern-Kind-Zentrum nicht gestützt werden.

Soweit es um die unregelmäßig stattfindenden Flohmärkte, Vorträge und die zweimal wöchentlich angebotenen Kurse „Deutsch als Fremdsprache“ für Eltern geht, fehlt es bereits typischerweise an einer emissionsintensiveren Nutzung als eine Nutzung als Laden. Entsprechendes gilt für Yogakurse für Erwachsene, ErsteHilfeKurse, Seminare und Treffen von ElternKindInitiativen, die nach dem Vortrag der klagenden Wohnungseigentümer ebenfalls angeboten werden sollen.

Letztlich kommt es hierauf allerdings nicht an. Selbst wenn die Angebote störender sein sollten als die Nutzung als Laden mit Lager, dies könnte etwa bei den nach dem Vorbringen der Wohnungseigentümer von dem Eltern-Kind-Zentrum angebotenen Theatergruppen sofern sich das Angebot nicht an Kinder richtet oder den BodyWorkOutKursen für Mütter der Fall sein³¹, begründete dies keinen Anspruch auf Unterlassung der gesamten Nutzung als Eltern-Kind-Zentrum durch den Eltern-Kind-Zentrum. Wie oben ausgeführt worden ist, stellen diese Angebote die Qualifizierung des Zentrums als Einrichtung i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG nicht in Frage. Könnten die Wohnungseigentümer gleichwohl vollständige Unterlassung verlangen, erstreckte sich dies auch auf die an Kinder gerichteten Angebote, die nach dem Schutzzweck des § 22 Abs. 1a BImSchG gerade privilegiert werden sollen. Stellen sich einzelne, nicht privilegierte Angebote des Eltern-Kind-Zentrums störender dar als der Betrieb eines Ladens, können die Wohnungseigentümer deshalb nur die Unterlassung dieser Angebote, nicht jedoch die Unterlassung des gesamten Betriebs der unter § 22 Abs. 1a BImSchG fallenden Einrichtung verlangen.

Dass die Wohnungseigentümer von einem anderen Eigentümer oder wie hier von einem Mieter nicht die vollständige Unterlassung der von diesem entgegen der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung vorgenommenen Nutzung verlangen können, weil diese bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene, schließt Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen einzelner störender Handlungsweisen des Eigentümers oder Mieters nicht aus³².

Die Wohnungseigentümer müssen nicht jede Lärmimmission hinnehmen, die durch den Betrieb des Eltern-Kind-Zentrums verursacht wird. Dies gilt im Grundsatz auch für nicht mehr zumutbare Immissionen durch Kinderlärm³³. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Wohnungseigentümer Anspruch auf die Einhaltung einer bestimmten Lautstärke haben, wie dies durch die Anknüpfung an einen bestimmten Dezibelwert in dem zweiten Hilfsantrag zum Ausdruck kommt. Im Gegenteil: Gemäß § 22 Abs. 1a Satz 2 BImSchG dürfen bei der Beurteilung von Geräuscheinwirkungen, die von wie hier gemäß § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG erfassten Einrichtungen ausgehen, Immissionsgrenzund richtwerte nicht herangezogen werden. Ein nur auf physikalische Größen beruhender Bewertungsmaßstab der Akustik für die Beurteilung von durch Kinder hervorgerufene Geräuscheinwirkungen wird dem besonderen Toleranzgebot der Gesellschaft grundsätzlich nicht gerecht³⁴.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Dezember 2019 – V ZR 203/18

1. BGH, Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18[↩]
2. OLG München, Urteil vom 17.07.2018 – 18 U 1148/17[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227 Rn. 6[↩]
4. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteile vom 08.03.2019 – V ZR 330/17, WM 2019, 275 Rn. 18; und vom 22.03.2019 – V ZR 145/18 7 jeweils mwN[↩]
5. vgl. BGH, Urteil vom 22.03.2019 – V ZR 298/16, ZfIR 2019, 405 Rn. 8 mwN; siehe auch BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14, WM 2015, 639 Rn. 18: „Ladenraum“[↩]
6. OLG Frankfurt a.M., ZWE 2013, 211[↩]
7. BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14, WM 2015, 639 Rn. 21; Urteil vom 27.10.2017 – V ZR 193/16, ZfIR 2018, 17 Rn. 9 mwN[↩]
8. vgl. auch BeckOK WEG/Müller [1.08.2019], § 14 Rn. 119; Simon, NZM 2000, 848, 853; i.E. auch Armbrüster/Müller, ZMR 2007, 321, 326[↩]
9. vgl. zum Ganzen BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04, BGHZ 160, 354, 357 ff.[↩]
10. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09, NJW 2010, 3093 Rn. 16[↩]
11. vgl. in diesem Sinne auch Schultzky in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 15 Rn. 17; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 15 Rn. 16, 30; BeckOGK/Fritsche [1.08.2019], § 15 Rn. 34.1; siehe auch LG München I, ZWE 2011, 275, 276[↩]
12. vgl. Armbrüster/Müller ZMR 2007, 321, 326; Dötsch, ZfIR 2012, 458, 459; BeckOK WEG/Müller [1.08.2019], § 15 Rn.200[↩]
13. vgl. BGH, Urteil vom 15.12 2017 – V ZR 275/16, NZM 2018, 909 Rn. 11[↩]
14. BGH, Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14, WM 2015, 639 Rn.20 mwN; Urteil vom 25.10.2019 – V ZR 271/18[↩]
15. vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2003, 979, 980[↩]
16. vgl. BT-Drs. 17/4836 S. 7; siehe auch BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 204/11, NJW-RR 2012, 1292 Rn. 11; BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 27[↩]
17. vgl. allgemein BGH, Urteil vom 24.04.1985 – IV b ZR 17/84, NJW 1985, 1835, 1836[↩]
18. vgl. BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16, NJW-RR 2019, 1227 Rn. 9[↩]
19. vgl. dazu Dötsch, ZfIR 2012, 458; siehe auch BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 204/11, ZfIR 2012, 744 Rn. 6 f. zu der teilgewerblichen Nutzung einer Wohnung als Pflegestelle für bis zu fünf Kleinkindern[↩]
20. BGBl. I S. 1474[↩]
21. vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl., § 157 Rn. 3 mwN[↩]
22. vgl. nur BGH, Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04, BGHZ 160, 354 Rn. 21 ff.; BGH, Urteil vom 24.01.2008 – III ZR 79/07, NJW-RR 2008, 562 Rn. 15 mwN[↩]
23. vgl. BT-Drs. 17/4836 S. 6[↩][↩][↩][↩][↩]
24. vgl. dazu BeckOGK/Janda, SGB VIII [1.07.2019], § 45 Rn. 34.3; § 77 Rn. 12; jurisPK-SGB VIII/Rixen, 2. Aufl., § 25 Rn. 7; Wiesner/Struck, SGB VIII, 5. Aufl., § 25 Rn. 2; Winheller, DStR 2013, 2009, 2012[↩]
25. vgl. BT-Drs. 17/4836 S. 1, 4 u. 7[↩]
26. vgl. dazu VG Neustadt, BImSchG-Rspr. § 22 Nr.196 S. 13 und jurisPK-SGB VIII/Rixen, 2. Aufl., § 22 Rn. 12[↩]
27. vgl. dazu BVerwG NJW 1992, 1779, 1780[↩]
28. vgl. BT-Drs. 17/4836 S. 6; siehe auch BVerwG, BImSchG-Rspr. § 22 Nr.207 S. 2[↩]
29. vgl. BT-Drs. 17/4836 S. 6; Jarass, BImSchG, 12. Aufl., § 22 Rn. 45[↩]
30. offen gelassen auch vom BGH im Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 169/14, WM 2015, 639 Rn. 22; siehe zum Meinungsstand BeckOK WEG/Müller [1.08.2019], § 15 Rn. 219 mwN[↩]
31. für die Unzulässigkeit des Betriebs eines Frauensportstudios in einer als Laden vorgesehenen Teileigentumseinheit: OLG Schleswig, NZM 2003, 483; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 15 Rn. 49[↩]
32. vgl. BGH, Urteil vom 08.03.2019 – V ZR 330/17, WM 2019, 275, Rn. 257, zu Unterlassungsansprüchen des Eigentümers trotz der Zweckbestimmung entsprechender Nutzung[↩]
33. vgl. hierzu insbesondere BGH, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 226/16, WM 2017, 587 Rn. 14[↩]
34. vgl. BT-Drs. 17/4836 S. 7 f.[↩]