Endrenovierung und Quotenabgeltungsklausel

Der Bundesgerichtshof ändert seine Rechtsprechung zur Renovierungspflicht bei Auszug aus der Mietwohnung: Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam1.

Endrenovierung und Quotenabgeltungsklausel

Im vorliegend vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall handelt es sich bei der Quotenabgeltungsklausel des Mietvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Diese Quotenabgeltungsklausel benachteiligt den Mieter deshalb unangemessen, weil sie bestimmt, dass die Bemessung des Abgeltungsbetrags auf der Grundlage des Kostenvoranschlags eines von der Vermieterin ausgewählten Malerfachgeschäfts zu erfolgen hat. Dabei kann dahin stehen, ob sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieter aus einer möglichen Intransparenz der Klausel (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) ergibt. Denn jedenfalls hält diese Klausel des Mietvertrags einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand.

Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen – deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte – rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt, die er andernfalls – bei einer den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) – über eine höhere Bruttomiete im Voraus abgelten müsste2. Insbesondere stellt sie keine unzulässige „verkappte Endrenovierungsklausel“ dar, denn sie verpflichtet den Mieter gerade nicht zur Renovierung der Räume3.

Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen wird die von der Vermieterin verwendete Klausel nicht in jeder Hinsicht gerecht.

Nach der Abgeltungsklausel der Vermieterin ist Berechnungsgrundlage für die vom Mieter zu zahlenden Beträge „ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“. Diese Bestimmung ist mehrdeutig. Sie kann – wie dies der Bundesgerichtshof in früheren Entscheidungen angenommen hat – zum einen dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann4. Die Klausel lässt zum anderen aber auch die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.

Einer solchen Auslegung steht nicht entgegen, dass der Vermieterin ohne eine entsprechende Regelung im Zweifel ein gesetzliches Leistungsbestimmungsrecht nach § 315 Abs. 1, 3, § 316 BGB zustünde. Diese Argumentation verfängt schon deswegen nicht, weil ein solches Leistungsbestimmungsrecht voraussetzt, dass der Mieter dem Grunde nach eine quotale Abgeltung schuldet. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn eine vertragliche Quotenabgeltungsregelung nicht oder jedenfalls nicht wirksam getroffen worden ist. Davon abgesehen fehlt in der von der Vermieterin verwendeten Klausel ein Hinweis darauf, dass der Kostenvoranschlag nach billigem Ermessen zu erfolgen hat. Dass er von einem Malerfachgeschäft zu erstellen ist, besagt noch nichts über die Billigkeit der darin aufgeführten Kostenpositionen.

Den weiteren Regelungen des Mietvertrags lässt sich ebenfalls nicht entnehmen, dass der Mieter den von der Vermieterin eingeholten Kostenvoranschlag uneingeschränkt bestreiten oder jedenfalls auf Billigkeit überprüfen lassen kann.

Aus dem Regelungszusammenhang der Klausel ergibt sich nicht, dass dem Mieter das Recht zusteht, den eingeholten Kostenvoranschlag (uneingeschränkt) zu bestreiten. Der Mietvertrag legt dem Mieter zwar die Darlegungs- und Beweislast für den Zeitpunkt der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen und für einen überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnräume auf und gesteht ihm daher das Recht zu, diesbezügliche Angaben des Vermieters in Frage zu stellen. Diese Regelung bezieht sich aber nach ihrem Wortlaut, ihrem Sinn und Zweck sowie ihrer Systematik nicht auf die Ermittlung etwaiger Abgeltungsbeträge, sondern betrifft ausschließlich den Fall, dass der Mieter einer anteiligen Zahlungspflicht durch Vornahme der – noch nicht fälligen – Schönheitsreparaturen die Grundlage entzieht. Dem genannten Passus kann daher nicht als „vor die Klammer gezogene Regelung“ Aussagekraft für die Berechnung der Abgeltungsbeträge beigemessen werden.

Dass der Kostenanschlag nur dann verbindlich sein soll, wenn er der Billigkeit entspricht, ist der Abgeltungsklausel ebenfalls nicht (jedenfalls nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit) zu entnehmen. Die Klausel sieht eine Bestimmung nach billigem Ermessen nur in anderem Zusammenhang vor, nämlich für den Fall des Scheiterns einer Einigung über die Berechnung der bei einem „überdurchschnittlichen Erhaltungszustand“ vorzunehmenden Quotenabschläge. Für die Berechnung der Abgeltungsbeträge als solche fehlt dagegen ein Hinweis auf den bei der Erstellung des Kostenvoranschlags anzulegenden Maßstab. Die Regelung des Mietvertrags ist nach Sinn, Wortlaut und Regelungszusammenhang nicht das vom Vermieter einzuholende Kostenangebot erfasst. Vielmehr unterscheidet die Klausel des Mietvertrags zwischen dem – der Billigkeitsprüfung unterworfenen (vgl. §§ 316, 315 Abs. 1, 3 BGB) – einseitigen Kostenabschlagsbestimmungsrecht des Vermieters und der für die Berechnung der Abgeltungsbeträge maßgeblichen Preisgestaltung eines Malerfachbetriebs.

Bei der Prüfung der Wirksamkeit der Abgeltungsklausel des Mietvertrags ist diejenige Auslegung zugrunde zu legen, nach der dem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zukommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben. Denn nach neuerer Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht nur im Verbandsprozess, sondern auch im – hier gegebenen – Individualprozess von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt5. Hierdurch wird zum einen § 305c Abs. 2 BGB Rechnung getragen, wonach sich Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders auswirken, und zum anderen vermieden, dass die Entscheidung im Individualprozess auf eine Klausel gegründet wird, die im Verbandsprozess für unwirksam zu erklären wäre6.

Soweit sich aus früheren BGH-Entscheidungen7 etwas anderes ergibt, sind die dort getroffenen Aussagen durch die beschriebene Entwicklung überholt. Der Bundesgerichtshof hält daher an diesen Entscheidungen nicht mehr fest.

Die Quotenabgeltungsklausel des vorliegenden Mietvertrags beschneidet in seiner kundenfeindlichsten Auslegung den Mieter unangemessen in dessen Rechten. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag ist bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der vom Mieter zu zahlenden Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der von der Vermieterin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Folge der unangemessenen Beschränkung der Rechte des Mieters bei der Berechnung der Abgeltungsbeträge ist die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel schlechthin8. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kommt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht9. An die Stelle der unzulässigen Klausel tritt die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die dem Vermieter die Instandhaltung auferlegt10.

Das Zahlungsbegehren der Vermieterin kann auch nicht hilfsweise auf §§ 662, 669 BGB gestützt werden. Im vorliegenden Fall machte die Vermieterin hierzu geltend, der Mieter habe der Vermieterin bei Rückgabe der Wohnung den Auftrag erteilt, die Wohnung auf seine Kosten zu renovieren, wofür sie nun einen Vorschuss verlangen könne. Dieser Auftrag sei dadurch zustande gekommen, dass im Übergabeprotokoll ein vorformulierter Renovierungsauftrag angekreuzt worden sei, den der Mieter durch seine Unterschrift gebilligt habe. Dies verhilft ihr jedoch nicht zum Erfolg. Die im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen bemühte Renovierungsauftragsklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, denn sie legt dem Mieter Schönheitsreparaturen auf, obwohl diese noch nicht fällig sind und obwohl er – wie im Übergabeprotokoll handschriftlich festgehalten – ausdrücklich „die Durchführung der Arbeiten im Hinblick auf die (…) Beanstandungen ernsthaft und endgültig“ abgelehnt hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12

  1. Aufgabe von BGH, Beschluss (Rechtsentscheid) vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff.; und von BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663[]
  2. BGH, Beschluss (Rechtsentscheid) vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff.; BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06, WuM 2007, 684 Rn. 15 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042 unter II 2 a cc[]
  4. BGH, Beschluss vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/88, aaO S. 82; BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663 unter II 1[]
  5. BGH, Urteil vom 29.04.2008 – KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn.19 mwN; BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 344/08, NJW 2009, 3716 Rn. 8[]
  6. BGH, Urteil vom 29.04.2008 – KZR 2/07, aaO[]
  7. BGH, Beschluss vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/88, aaO; Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/03, aaO[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/06, aaO Rn. 11 ff., 24 ff.[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778 Rn. 26 mwN[]
  10. BGH, Urteile vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/06, aaO Rn. 27; vom 05.03.2008 – VIII ZR 95/07, NJW 2008, 1438 Rn.20 mwN[]

Bildnachweis: