End­re­no­vie­rung und Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel

Der Bun­des­ge­richts­hof ändert sei­ne Recht­spre­chung zur Reno­vie­rungs­pflicht bei Aus­zug aus der Miet­woh­nung: Eine for­mu­lar­mä­ßi­ge Klau­sel in einem Wohn­raum­miet­ver­trag, die den Mie­ter ver­pflich­tet, sich antei­lig an den Kos­ten zum Zeit­punkt der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses noch nicht fäl­li­ger Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu betei­li­gen (Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel), und zur Berech­nung der Abgel­tungs­be­trä­ge fol­gen­de Rege­lung vor­sieht: „Berech­nungs­grund­la­ge ist der Kos­ten­vor­anschlag eines vom Ver­mie­ter aus­zu­wäh­len­den Maler­fach­ge­schäfts“, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam [1].

End­re­no­vie­rung und Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel

Im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall han­delt es sich bei der Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel des Miet­ver­trags um eine All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung. Die­se Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel benach­tei­ligt den Mie­ter des­halb unan­ge­mes­sen, weil sie bestimmt, dass die Bemes­sung des Abgel­tungs­be­trags auf der Grund­la­ge des Kos­ten­vor­anschlags eines von der Ver­mie­te­rin aus­ge­wähl­ten Maler­fach­ge­schäfts zu erfol­gen hat. Dabei kann dahin ste­hen, ob sich eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Mie­ter aus einer mög­li­chen Intrans­pa­renz der Klau­sel (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) ergibt. Denn jeden­falls hält die­se Klau­sel des Miet­ver­trags einer Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand.

Der Zweck einer Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel besteht dar­in, dem Ver­mie­ter, der von dem aus­zie­hen­den Mie­ter man­gels Fäl­lig­keit der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach dem Fris­ten­plan kei­ne End­re­no­vie­rung ver­lan­gen kann, wenigs­tens einen pro­zen­tua­len Anteil an Reno­vie­rungs­kos­ten für den Abnut­zungs­zeit­raum seit den letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wäh­rend der Miet­zeit zu sichern. Eine sol­che Klau­sel benach­tei­ligt den Mie­ter grund­sätz­lich nicht unan­ge­mes­sen, weil die Abwäl­zung tur­nus­mä­ßi­ger Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren – deren Kos­ten der Mie­ter zu tra­gen hät­te, wenn das Miet­ver­hält­nis bis zum Ein­tritt der Fäl­lig­keit der Schön­heits­re­pa­ra­tur­ver­pflich­tung fort­be­stan­den hät­te – recht­lich und wirt­schaft­lich einen Teil der Gegen­leis­tung des Mie­ters für die Gebrauchs­über­las­sung der Räu­me dar­stellt, die er andern­falls – bei einer den Ver­mie­ter tref­fen­den Ver­pflich­tung zur Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren (§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB) – über eine höhe­re Brut­to­mie­te im Vor­aus abgel­ten müss­te [2]. Ins­be­son­de­re stellt sie kei­ne unzu­läs­si­ge „ver­kapp­te End­re­no­vie­rungs­klau­sel“ dar, denn sie ver­pflich­tet den Mie­ter gera­de nicht zur Reno­vie­rung der Räu­me [3].

Bei der inhalt­li­chen Gestal­tung einer Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel ist jedoch auf die berech­tig­ten Belan­ge des Mie­ters ange­mes­sen Rück­sicht zu neh­men. Die­sen Anfor­de­run­gen wird die von der Ver­mie­te­rin ver­wen­de­te Klau­sel nicht in jeder Hin­sicht gerecht.

Nach der Abgel­tungs­klau­sel der Ver­mie­te­rin ist Berech­nungs­grund­la­ge für die vom Mie­ter zu zah­len­den Beträ­ge „ein Kos­ten­vor­anschlag eines vom Ver­mie­ter aus­zu­wäh­len­den Maler­fach­ge­schäfts“. Die­se Bestim­mung ist mehr­deu­tig. Sie kann – wie dies der Bun­des­ge­richts­hof in frü­he­ren Ent­schei­dun­gen ange­nom­men hat – zum einen dahin­ge­hend aus­ge­legt wer­den, dass sich der Mie­ter nur an not­wen­di­gen Reno­vie­rungs­kos­ten zu betei­li­gen hat und der Kos­ten­vor­anschlag dazu nur als (unver­bind­li­che) Berech­nungs­grund­la­ge dient, deren Rich­tig­keit und Ange­mes­sen­heit der Mie­ter bestrei­ten kann [4]. Die Klau­sel lässt zum ande­ren aber auch die Deu­tung zu, dass dem Kos­ten­vor­anschlag des vom Ver­mie­ter aus­ge­wähl­ten Maler­fach­ge­schäfts bin­den­de Wir­kung für die Bemes­sung der Abgel­tungs­quo­ten zukommt, also dem Mie­ter die Mög­lich­keit abge­schnit­ten ist, Ein­wen­dun­gen gegen des­sen Rich­tig­keit und Ange­mes­sen­heit zu erhe­ben oder gar auf eine Berech­nung nach Maß­ga­be eines von ihm ein­ge­hol­ten güns­ti­ge­ren Kos­ten­vor­anschlags zu drin­gen.

Einer sol­chen Aus­le­gung steht nicht ent­ge­gen, dass der Ver­mie­te­rin ohne eine ent­spre­chen­de Rege­lung im Zwei­fel ein gesetz­li­ches Leis­tungs­be­stim­mungs­recht nach § 315 Abs. 1, 3, § 316 BGB zustün­de. Die­se Argu­men­ta­ti­on ver­fängt schon des­we­gen nicht, weil ein sol­ches Leis­tungs­be­stim­mungs­recht vor­aus­setzt, dass der Mie­ter dem Grun­de nach eine quo­ta­le Abgel­tung schul­det. Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn eine ver­trag­li­che Quo­ten­ab­gel­tungs­re­ge­lung nicht oder jeden­falls nicht wirk­sam getrof­fen wor­den ist. Davon abge­se­hen fehlt in der von der Ver­mie­te­rin ver­wen­de­ten Klau­sel ein Hin­weis dar­auf, dass der Kos­ten­vor­anschlag nach bil­li­gem Ermes­sen zu erfol­gen hat. Dass er von einem Maler­fach­ge­schäft zu erstel­len ist, besagt noch nichts über die Bil­lig­keit der dar­in auf­ge­führ­ten Kos­ten­po­si­tio­nen.

Den wei­te­ren Rege­lun­gen des Miet­ver­trags lässt sich eben­falls nicht ent­neh­men, dass der Mie­ter den von der Ver­mie­te­rin ein­ge­hol­ten Kos­ten­vor­anschlag unein­ge­schränkt bestrei­ten oder jeden­falls auf Bil­lig­keit über­prü­fen las­sen kann.

Aus dem Rege­lungs­zu­sam­men­hang der Klau­sel ergibt sich nicht, dass dem Mie­ter das Recht zusteht, den ein­ge­hol­ten Kos­ten­vor­anschlag (unein­ge­schränkt) zu bestrei­ten. Der Miet­ver­trag legt dem Mie­ter zwar die Dar­le­gungs- und Beweis­last für den Zeit­punkt der letz­ten Durch­füh­rung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren und für einen über­durch­schnitt­li­chen Erhal­tungs­zu­stand der Wohn­räu­me auf und gesteht ihm daher das Recht zu, dies­be­züg­li­che Anga­ben des Ver­mie­ters in Fra­ge zu stel­len. Die­se Rege­lung bezieht sich aber nach ihrem Wort­laut, ihrem Sinn und Zweck sowie ihrer Sys­te­ma­tik nicht auf die Ermitt­lung etwai­ger Abgel­tungs­be­trä­ge, son­dern betrifft aus­schließ­lich den Fall, dass der Mie­ter einer antei­li­gen Zah­lungs­pflicht durch Vor­nah­me der – noch nicht fäl­li­gen – Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren die Grund­la­ge ent­zieht. Dem genann­ten Pas­sus kann daher nicht als „vor die Klam­mer gezo­ge­ne Rege­lung“ Aus­sa­ge­kraft für die Berech­nung der Abgel­tungs­be­trä­ge bei­gemes­sen wer­den.

Dass der Kos­ten­an­schlag nur dann ver­bind­lich sein soll, wenn er der Bil­lig­keit ent­spricht, ist der Abgel­tungs­klau­sel eben­falls nicht (jeden­falls nicht mit der erfor­der­li­chen Deut­lich­keit) zu ent­neh­men. Die Klau­sel sieht eine Bestim­mung nach bil­li­gem Ermes­sen nur in ande­rem Zusam­men­hang vor, näm­lich für den Fall des Schei­terns einer Eini­gung über die Berech­nung der bei einem „über­durch­schnitt­li­chen Erhal­tungs­zu­stand“ vor­zu­neh­men­den Quo­ten­ab­schlä­ge. Für die Berech­nung der Abgel­tungs­be­trä­ge als sol­che fehlt dage­gen ein Hin­weis auf den bei der Erstel­lung des Kos­ten­vor­anschlags anzu­le­gen­den Maß­stab. Die Rege­lung des Miet­ver­trags ist nach Sinn, Wort­laut und Rege­lungs­zu­sam­men­hang nicht das vom Ver­mie­ter ein­zu­ho­len­de Kos­ten­an­ge­bot erfasst. Viel­mehr unter­schei­det die Klau­sel des Miet­ver­trags zwi­schen dem – der Bil­lig­keits­prü­fung unter­wor­fe­nen (vgl. §§ 316, 315 Abs. 1, 3 BGB) – ein­sei­ti­gen Kos­ten­ab­schlags­be­stim­mungs­recht des Ver­mie­ters und der für die Berech­nung der Abgel­tungs­be­trä­ge maß­geb­li­chen Preis­ge­stal­tung eines Maler­fach­be­triebs.

Bei der Prü­fung der Wirk­sam­keit der Abgel­tungs­klau­sel des Miet­ver­trags ist die­je­ni­ge Aus­le­gung zugrun­de zu legen, nach der dem vom Ver­mie­ter ein­zu­ho­len­den Kos­ten­vor­anschlag ver­bind­li­che Wir­kung zukommt und es dem Mie­ter ver­wehrt ist, hier­ge­gen Ein­wen­dun­gen zu erhe­ben. Denn nach neue­rer Recht­spre­chung ist für die Inhalts­kon­trol­le einer mehr­deu­ti­gen All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gung nicht nur im Ver­bands­pro­zess, son­dern auch im – hier gege­be­nen – Indi­vi­du­al­pro­zess von meh­re­ren mög­li­chen Deu­tun­gen die kun­den­feind­lichs­te Aus­le­gung, also die­je­ni­ge maß­ge­bend, die zur Unwirk­sam­keit der Klau­sel führt [5]. Hier­durch wird zum einen § 305c Abs. 2 BGB Rech­nung getra­gen, wonach sich Zwei­fel bei der Aus­le­gung zu Las­ten des Ver­wen­ders aus­wir­ken, und zum ande­ren ver­mie­den, dass die Ent­schei­dung im Indi­vi­du­al­pro­zess auf eine Klau­sel gegrün­det wird, die im Ver­bands­pro­zess für unwirk­sam zu erklä­ren wäre [6].

Soweit sich aus frü­he­ren BGH-Ent­schei­dun­gen [7] etwas ande­res ergibt, sind die dort getrof­fe­nen Aus­sa­gen durch die beschrie­be­ne Ent­wick­lung über­holt. Der Bun­des­ge­richts­hof hält daher an die­sen Ent­schei­dun­gen nicht mehr fest.

Die Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel des vor­lie­gen­den Miet­ver­trags beschnei­det in sei­ner kun­den­feind­lichs­ten Aus­le­gung den Mie­ter unan­ge­mes­sen in des­sen Rech­ten. Denn der ein­ge­hol­te Kos­ten­vor­anschlag ist bei die­ser Aus­le­gung auch dann für die Bemes­sung der vom Mie­ter zu zah­len­den Abgel­tungs­be­trä­ge ver­bind­lich, wenn der von der Ver­mie­te­rin aus­ge­wähl­te Fach­be­trieb einen unzu­tref­fend hohen Reno­vie­rungs­auf­wand zugrun­de gelegt oder über­höh­te Prei­se ange­setzt hat. Dies führt zur Unwirk­sam­keit der Klau­sel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Fol­ge der unan­ge­mes­se­nen Beschrän­kung der Rech­te des Mie­ters bei der Berech­nung der Abgel­tungs­be­trä­ge ist die Unwirk­sam­keit der Quo­ten­ab­gel­tungs­klau­sel schlecht­hin [8]. Eine teil­wei­se Auf­recht­erhal­tung oder Umge­stal­tung der Klau­sel kommt wegen des Ver­bots der gel­tungs­er­hal­ten­den Reduk­ti­on nicht in Betracht [9]. An die Stel­le der unzu­läs­si­gen Klau­sel tritt die dis­po­si­ti­ve gesetz­li­che Bestim­mung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die dem Ver­mie­ter die Instand­hal­tung auf­er­legt [10].

Das Zah­lungs­be­geh­ren der Ver­mie­te­rin kann auch nicht hilfs­wei­se auf §§ 662, 669 BGB gestützt wer­den. Im vor­lie­gen­den Fall mach­te die Ver­mie­te­rin hier­zu gel­tend, der Mie­ter habe der Ver­mie­te­rin bei Rück­ga­be der Woh­nung den Auf­trag erteilt, die Woh­nung auf sei­ne Kos­ten zu reno­vie­ren, wofür sie nun einen Vor­schuss ver­lan­gen kön­ne. Die­ser Auf­trag sei dadurch zustan­de gekom­men, dass im Über­ga­be­pro­to­koll ein vor­for­mu­lier­ter Reno­vie­rungs­auf­trag ange­kreuzt wor­den sei, den der Mie­ter durch sei­ne Unter­schrift gebil­ligt habe. Dies ver­hilft ihr jedoch nicht zum Erfolg. Die im Zusam­men­hang mit Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren bemüh­te Reno­vie­rungs­auf­trags­klau­sel ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirk­sam, denn sie legt dem Mie­ter Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf, obwohl die­se noch nicht fäl­lig sind und obwohl er – wie im Über­ga­be­pro­to­koll hand­schrift­lich fest­ge­hal­ten – aus­drück­lich „die Durch­füh­rung der Arbei­ten im Hin­blick auf die (…) Bean­stan­dun­gen ernst­haft und end­gül­tig“ abge­lehnt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/​12

  1. Auf­ga­be von BGH, Beschluss (Rechts­ent­scheid) vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/​88, BGHZ 105, 71, 79 ff.; und von BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/​03, WuM 2004, 663[]
  2. BGH, Beschluss (Rechts­ent­scheid) vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/​88, BGHZ 105, 71, 79 ff.; BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06, WuM 2007, 684 Rn. 15 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 26.05.2004 – VIII ZR 77/​03, NJW 2004, 3042 unter II 2 a cc[]
  4. BGH, Beschluss vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/​88, aaO S. 82; BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/​03, WuM 2004, 663 unter II 1[]
  5. BGH, Urteil vom 29.04.2008 – KZR 2/​07, BGHZ 176, 244 Rn.19 mwN; BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 344/​08, NJW 2009, 3716 Rn. 8[]
  6. BGH, Urteil vom 29.04.2008 – KZR 2/​07, aaO[]
  7. BGH, Beschluss vom 06.07.1988 – VIII ARZ 1/​88, aaO; Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 215/​03, aaO[]
  8. vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2007 – VIII ZR 143/​06, aaO Rn. 11 ff., 24 ff.[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/​06, NJW 2006, 3778 Rn. 26 mwN[]
  10. BGH, Urtei­le vom 18.10.2006 – VIII ZR 52/​06, aaO Rn. 27; vom 05.03.2008 – VIII ZR 95/​07, NJW 2008, 1438 Rn.20 mwN[]