End­re­no­vie­rungs­klau­sel im Gewer­be­miet­ver­trag

Mit der Fra­ge der Wirk­sam­keit einer durch Indi­vi­du­al­ab­re­de ver­ein­bar­ten End­re­no­vie­rungs­klau­sel in einem Miet­ver­trag über Gewer­be­räu­me muss­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof beschäf­ti­gen. Eine sol­che indi­vi­du­ell ver­ein­bar­te End­re­no­vie­rungs­klau­sel ist nach dem Urteil des BGH wirk­sam.

End­re­no­vie­rungs­klau­sel im Gewer­be­miet­ver­trag

Bei der Klau­sel han­delt es sich um eine zwi­schen den Par­tei­en im Ein­zel­nen aus­ge­han­del­te Ver­ein­ba­rung und damit um eine Indi­vi­du­al­ab­re­de, auf die die AGB-Vor­schrif­ten nicht anwend­bar sind (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Eine sol­che Indi­vi­du­al­ab­re­de liegt bei einem von einer Par­tei gestell­ten Ver­trags­text dann vor, wenn der Ver­wen­der den in sei­nen All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen ent­hal­te­nen geset­zes­frem­den Kern­ge­halt inhalt­lich ernst­haft zur Dis­po­si­ti­on stellt und dem Ver­hand­lungs­part­ner einen Ein­fluss auf die inhalt­li­che Aus­ge­stal­tung der Ver­trags­be­din­gun­gen tat­säch­lich ein­räumt 1.

Die sol­cher­ma­ßen zwi­schen den Par­tei­en indi­vi­du­ell ver­ein­bar­te End­re­no­vie­rungs­klau­sel ist wirk­sam. Bei der Geschäfts­raum­mie­te bestehen grund­sätz­lich kei­ne Beden­ken dage­gen, den Mie­ter indi­vi­du­al­ver­trag­lich zur End­re­no­vie­rung – unab­hän­gig vom tat­säch­li­chen Erhal­tungs­zu­stand der Räu­me – zu ver­pflich­ten. Ihre Schran­ken fin­det die Wirk­sam­keit einer sol­chen Ver­ein­ba­rung vor allem in den Ver­bots­ge­set­zen im Sin­ne des § 134 BGB, im Ver­bot der Sit­ten­wid­rig­keit (§ 138 BGB) und dem Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB).

Eine Unwirk­sam­keit der für sich allein gese­hen unbe­denk­li­chen, indi­vi­du­ell ver­ein­bar­ten End­re­no­vie­rungs­klau­sel folgt auch nicht aus dem Zusam­men­tref­fen mit ande­ren for­mu­lar­mä­ßig ver­ein­bar­ten Klau­seln des Ver­tra­ges und einem dadurch her­vor­ge­ru­fe­nen Sum­mie­rungs­ef­fekt. Eine sich dar­aus erge­ben­de etwai­ge Unwirk­sam­keit hät­te nur die Unwirk­sam­keit der For­mu­lar­klau­sel, nicht aber der Indi­vi­du­al­ab­re­de zur Fol­ge. Denn die Indi­vi­du­al­ab­re­de unter­liegt nicht der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 BGB 2.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. März 2009 – XII ZR 200/​06

  1. BGH, Urtei­le vom 18. Mai 1995 – X ZR 114/​93WM 1995, 1455, 1456 und vom 25. Juni 1992 – VII ZR 128/​91NJW 1992, 2759, 2760[]
  2. BGH, Urteil vom 14. Janu­ar 2009 – VIII ZR 71/​08 – juris[]