Endrenovierungsklausel im Gewerbemietvertrag

Mit der Frage der Wirksamkeit einer durch Individualabrede vereinbarten Endrenovierungsklausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume musste sich jetzt der Bundesgerichtshof beschäftigen. Eine solche individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel ist nach dem Urteil des BGH wirksam.

Endrenovierungsklausel im Gewerbemietvertrag

Bei der Klausel handelt es sich um eine zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelte Vereinbarung und damit um eine Individualabrede, auf die die AGB-Vorschriften nicht anwendbar sind (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Eine solche Individualabrede liegt bei einem von einer Partei gestellten Vertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt1.

Die solchermaßen zwischen den Parteien individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel ist wirksam. Bei der Geschäftsraummiete bestehen grundsätzlich keine Bedenken dagegen, den Mieter individualvertraglich zur Endrenovierung – unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume – zu verpflichten. Ihre Schranken findet die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung vor allem in den Verbotsgesetzen im Sinne des § 134 BGB, im Verbot der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) und dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Eine Unwirksamkeit der für sich allein gesehen unbedenklichen, individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel folgt auch nicht aus dem Zusammentreffen mit anderen formularmäßig vereinbarten Klauseln des Vertrages und einem dadurch hervorgerufenen Summierungseffekt. Eine sich daraus ergebende etwaige Unwirksamkeit hätte nur die Unwirksamkeit der Formularklausel, nicht aber der Individualabrede zur Folge. Denn die Individualabrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB2.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. März 2009 – XII ZR 200/06

  1. BGH, Urteile vom 18. Mai 1995 – X ZR 114/93WM 1995, 1455, 1456 und vom 25. Juni 1992 – VII ZR 128/91NJW 1992, 2759, 2760 []
  2. BGH, Urteil vom 14. Januar 2009 – VIII ZR 71/08 – juris []