Ener­gie­däm­mung über die Grund­stücks­gren­ze hin­weg – und die Dul­dungs­pflicht des Nach­barn

Die Dul­dungs­pflicht nach § 16a Abs. 1 des Ber­li­ner Nach­bar­rechts­ge­setz (Nach­bG Bln) gilt nicht für eine die Grund­stücks­gren­ze über­schrei­ten­de Wär­me­däm­mung einer Grenz­wand, mit der der benach­bar­te Grund­stücks­ei­gen­tü­mer erst­mals die Anfor­de­run­gen der bei der Errich­tung des Gebäu­des bereits gel­ten­den Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung (hier: EnEV 2001) erfüllt.

Ener­gie­däm­mung über die Grund­stücks­gren­ze hin­weg – und die Dul­dungs­pflicht des Nach­barn

In die­sem Zusam­men­hang hat es der Bun­des­ge­richts­hof aus­drück­lich offen gelas­sen, ob § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln über­haupt ver­fas­sungs­ge­mäß ist.

Für den Bun­des­ge­richts­hof ist bereits frag­lich, ob § 16a Nach­bG Bln ver­fas­sungs­ge­mäß ist. Beden­ken bestehen zunächst hin­sicht­lich der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Lan­des Ber­lin. Für das bür­ger­li­che Recht besteht die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des (Art. 72 Abs. 1, Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG); für eine Gesetz­ge­bung der Län­der ist daher nur Raum, solan­ge und soweit der Bund die Mate­rie nicht erschöp­fend gere­gelt hat. Ob sich ins­be­son­de­re aus Art. 124 EGBGB ergibt, dass die Vor­aus­set­zun­gen und Rechts­fol­gen eines Über­baus in § 912 BGB erschöp­fend gere­gelt wor­den sind, ist strei­tig 1. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat die Fra­ge offen­ge­las­sen 2. In mate­ri­el­ler Hin­sicht ist zwei­fel­haft, ob der Ber­li­ner Lan­des­ge­setz­ge­ber die grund­recht­lich geschütz­ten Inter­es­sen des von dem Über­bau betrof­fe­nen Nach­barn aus­rei­chend berück­sich­tigt hat; Ein­schrän­kun­gen der Dul­dungs­pflicht, wie sie etwa § 7c NRG BW, § 23a Nach­bG NRW oder § 10a Nach­bG HE ent­hal­ten, sind in § 16a Nach­BG Bln näm­lich nicht auf­ge­nom­men wor­den 3. Ob § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln for­mell und mate­ri­ell ver­fas­sungs­ge­mäß ist, kann aller­dings offen blei­ben, weil hier schon die Vor­aus­set­zun­gen der Vor­schrift nicht erfüllt sind.

Nach § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln hat der Eigen­tü­mer eines Grund­stücks die Über­bau­ung sei­nes Grund­stücks für Zwe­cke der Wär­me­däm­mung zu dul­den, "wenn das zu däm­men­de Gebäu­de auf dem Nach­bar­grund­stück bereits besteht". Hier­an fehlt es. Bei dem Mehr­fa­mi­li­en­haus der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer han­delt es sich nicht um ein bestehen­des Gebäu­de im Sin­ne die­ser Vor­schrift.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ist das Mehr­fa­mi­li­en­haus zwar in den Jah­ren 2004/​2005 und damit vor Inkraft­tre­ten der Vor­schrift des § 16a Nach­bG Bln am 31.12 2009 4 errich­tet wor­den. Dar­auf kommt es aber nicht an. Ent­schei­dend ist viel­mehr, ob sich die Wär­me­däm­mung als nach­träg­li­che Sanie­rungs­maß­nah­me dar­stellt. Die Dul­dungs­pflicht nach § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln gilt nicht für eine die Grund­stücks­gren­ze über­schrei­ten­de Wär­me­däm­mung einer Grenz­wand, mit der der benach­bar­te Grund­stücks­ei­gen­tü­mer erst­mals die Anfor­de­run­gen der bei der Errich­tung des Gebäu­des bereits gel­ten­den Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV) erfüllt.

Die­se Ein­schrän­kung fin­det zwar im Wort­laut von § 16a Nach­bG Bln kei­nen aus­drück­li­chen Nie­der­schlag. Sie ergibt sich aber aus der gebo­te­nen Aus­le­gung der Vor­schrift nach deren Sinn und Zweck. Der Lan­des­ge­setz­ge­ber woll­te Grund­stücks­ei­gen­tü­mern nicht gene­rell gestat­ten, eine Wär­me­däm­mung grenz­über­schrei­tend, also im Wege des Über­baus, anzu­brin­gen. Er ver­folg­te viel­mehr das Ziel, ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen von Alt­bau­ten zu erleich­tern. Die­se wur­den bei Gebäu­den, die auf der Grund­stücks­gren­ze ste­hen, häu­fig dadurch erschwert, dass der Nach­bar die not­wen­di­ge Zustim­mung zu dem durch die Ver­klei­dung der Grenz­wand mit einem Wär­me­ver­bund­sys­tem ent­ste­hen­den Über­bau ver­wei­ger­te oder von unver­hält­nis­mä­ßi­gen finan­zi­el­len For­de­run­gen abhän­gig mach­te. Dem soll­te durch die Ein­füh­rung einer Dul­dungs­pflicht begeg­net wer­den 5.

Anders als für den Alt­bau­be­stand hat der Lan­des­ge­setz­ge­ber für die Wär­me­däm­mung von Neu­bau­ten kein Rege­lungs­be­dürf­nis gese­hen. Er hat im Gegen­teil aus­ge­führt, dass die Dul­dungs­ver­pflich­tung nur bei Bestands­bau­ten und nicht bei Neu­bau­ten gilt, weil den Wär­me­schutz­an­for­de­run­gen durch eine ent­spre­chen­de Pla­nung Rech­nung getra­gen wer­den kann 6. Für Neu­bau­ten bleibt es somit bei dem Grund­satz, dass sie so zu pla­nen sind, dass sich die Wär­me­däm­mung in den Gren­zen des eige­nen Grund­stücks befin­det 7.

Nach die­sen Grund­sät­zen han­delt es sich bei dem Mehr­fa­mi­li­en­haus der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht um ein bestehen­des Gebäu­de im Sin­ne des § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts hat der Bau­trä­ger das Gebäu­de in den Jah­ren 2004/​2005 und damit nach Inkraft­tre­ten der EnEV 2001 vom 16.11.2001 8 errich­tet. Die­se galt für Vor­ha­ben, für die vor Inkraft­tre­ten der Ver­ord­nung der Bau­an­trag gestellt oder die Bau­an­zei­ge erstat­tet wor­den war (§ 19 EnEV 2001), und damit auch für das Mehr­fa­mi­li­en­haus der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Die in der EnEV 2001 ent­hal­te­nen Wär­me­schutz­an­for­de­run­gen konn­te und muss­te der Bau­trä­ger bei Errich­tung des Gebäu­des beach­ten. Woll­te er – wie hier – die Anfor­de­run­gen der EnEV 2001 durch Anbrin­gung einer Außen­däm­mung erfül­len, muss­te er das Gebäu­de so pla­nen und erstel­len, dass sich das Dämm­ma­te­ri­al in den Gren­zen des eige­nen Grund­stücks befin­det. Das hat er nicht getan, son­dern das unge­dämm­te Mehr­fa­mi­li­en­haus unmit­tel­bar an die Gren­ze zum Grund­stück des Nach­barn gebaut. Die Wär­me­däm­mung der Grenz­wand stellt sich somit nicht als nach­träg­li­che Sanie­rung, son­dern als erst­ma­li­ge Erfül­lung der Anfor­de­run­gen der bei Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung. Für die­se gilt die Dul­dungs­pflicht des Nach­barn nach § 16a Abs. 1 Nach­bG Bln nicht.

Nicht zu bean­stan­den ist auch die wei­te­re Annah­me des Beru­fungs­ge­richts, dass ein Dul­dungs­an­spruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht aus dem nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis abge­lei­tet wer­den kann.

Die Rech­te und Pflich­ten von Grund­stücks­nach­barn haben nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ins­be­son­de­re durch die Vor­schrif­ten der §§ 905 ff. BGB und die Bestim­mun­gen der Nach­bar­rechts­ge­set­ze der Län­der eine ins Ein­zel­ne gehen­de Son­der­re­ge­lung erfah­ren. Zwar ist auch auf sie der all­ge­mei­ne Grund­satz von Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) anzu­wen­den. Dar­aus folgt für die Nach­barn eine Pflicht zur gegen­sei­ti­gen Rück­sicht­nah­me, deren Aus­wir­kun­gen auf den kon­kre­ten Fall unter dem Begriff des nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses zusam­men­ge­fasst wer­den. Eine dar­aus fol­gen­de selb­stän­di­ge Ver­pflich­tung ist aber mit Rück­sicht auf die nach­bar­recht­li­chen Son­der­re­ge­lun­gen eine Aus­nah­me und kann nur dann zur Anwen­dung kom­men, wenn ein über die gesetz­li­che Rege­lung hin­aus­ge­hen­der bil­li­ger Aus­gleich der wider­strei­ten­den Inter­es­sen drin­gend gebo­ten erscheint. Nur unter die­sen Vor­aus­set­zun­gen kann die Aus­übung gewis­ser aus dem Eigen­tum flie­ßen­der Rech­te ganz oder teil­wei­se unzu­läs­sig wer­den. Das Rechts­in­sti­tut darf ins­be­son­de­re nicht dazu die­nen, die nach­bar­recht­li­chen Rege­lun­gen in ihr Gegen­teil zu ver­keh­ren 9.

Ein Aus­nah­me­fall, in dem eine Unter­las­sungs­ver­pflich­tung aus dem nach­bar­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis abge­lei­tet wer­den könn­te, wird durch das Inter­es­se des Gebäu­de­ei­gen­tü­mers und der All­ge­mein­heit an einer Wär­me­däm­mung nicht begrün­det. Das wür­de zu einer weit­ge­hen­den Zuläs­sig­keit einer die Grund­stücks­gren­ze über­schrei­ten­den Wär­me­däm­mung füh­ren und die nach­bar­recht­li­chen Vor­schrif­ten in ihr Gegen­teil ver­keh­ren 10. Das gilt auch dann, wenn die Über­bau­ung, wie hier, nur weni­ge Zen­ti­me­ter beträgt.

Das Beru­fungs­ge­richt ver­neint im Ergeb­nis zu Recht auch einen Dul­dungs­an­spruch der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus Gestat­tung im Zusam­men­hang mit dem "Nach­bar­schafts­ver­trag" vom 26.10.2004.

Benach­bar­te Grund­stücks­ei­gen­tü­mer haben aller­dings die Mög­lich­keit, die Fol­gen eines Über­baus durch Rechts­ge­schäft in gewis­sem Umfang abwei­chend von § 912 BGB zu bestim­men. Das ergibt sich – unbe­scha­det der grund­sätz­lich zwin­gen­den Natur sachen­recht­li­cher Vor­schrif­ten – dar­aus, dass in § 912 BGB selbst maß­geb­lich auf den Wil­len der bei­den Nach­barn abge­ho­ben wird, und zwar sowohl in der Per­son des Über­bau­ers ("Vor­satz oder gro­be Fahr­läs­sig­keit") als auch in der des Betrof­fe­nen ("Wider­spruch"). Der gestat­te­te Über­bau ist nicht rechts­wid­rig. Die Dul­dungs­pflicht des Nach­barn folgt aus der Abre­de 11. Wie § 912 BGB beim gut­gläu­bi­gen Über­bau schafft die Zustim­mung bei der recht­mä­ßi­gen Grenz­über­bau­ung den Rechts­grund dafür, dass der Nach­bar den frem­den Gebäu­de­teil auf sei­nem Grund­stück dul­den muss. Die auf dem Wil­len der Betei­lig­ten beru­hen­de Legi­ti­ma­ti­on begrenzt zugleich deren Umfang und Bestand 12.

An einer sol­chen Gestat­tung des Über­baus durch den Nach­barn fehlt es hier jedoch.

Sie ergibt sich nicht aus dem "Nach­bar­schafts­ver­trag" vom 26.10.2004. Der Über­bau ist in dem Ver­trag nicht genannt. Dass die Ver­trags­par­tei­en in des­sen Vor­feld über die grenz­über­schrei­ten­de Wär­me­däm­mung gespro­chen haben, hat das Beru­fungs­ge­richt nicht fest­ge­stellt. Auf den "Nach­bar­schafts­ver­trag" als sol­chen stützt sich die Revi­si­on auch nicht.

Eine Gestat­tung des Über­baus liegt auch nicht dar­in, dass der Nach­bar gegen­über der Bau­be­hör­de in Erfül­lung des "Nach­bar­schafts­ver­trags" vom 26.10.2014 den Wider­spruch gegen die dem Bau­trä­ger erteil­te Bau­ge­neh­mi­gung zurück­ge­nom­men, dem geän­der­ten Bau­vor­ha­ben zuge­stimmt und erklärt hat, dass ihm die maß­geb­li­chen Plä­ne aus­ge­hän­digt und erläu­tert wor­den sei­en.

Bei den geschil­der­ten Erklä­run­gen des Nach­barn im Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren han­delt es sich um eine Nach­bar­zu­stim­mung (vgl. § 70 Abs. 2, § 71 Abs. 2 BauO Bln). Die­se ist eine dem öffent­li­chen Recht ange­hö­ren­de, der Bau­be­hör­de gegen­über abzu­ge­ben­de Wil­lens­er­klä­rung, wonach gegen das Bau­vor­ha­ben öffent­lich­recht­li­che Ein­wen­dun­gen nicht (mehr) erho­ben wer­den. Sie besitzt grund­sätz­lich kei­ne zivil­recht­li­che Wir­kung, und durch sie gehen bür­ger­lich­recht­li­che Abwehr­an­sprü­che des Nach­barn nicht ver­lo­ren 13. Die Bau­ge­neh­mi­gung ergeht viel­mehr unbe­scha­det pri­va­ter Rech­te Drit­ter (vgl. § 71 Abs. 4 BauO Bln). Sie hat kei­ne pri­vat­rechts­ge­stal­ten­de Aus­schluss­wir­kung 14.

Die Erklä­run­gen des Nach­barn kön­nen des­halb auch nicht als (kon­klu­den­te) rechts­ge­schäft­li­che Gestat­tung des Über­baus gewer­tet wer­den. Hier­zu bedürf­te es ande­rer Umstän­de, die – ggf. in der Zusam­men­schau mit der Nach­bar­zu­stim­mung – den Schluss zulie­ßen, der Nach­bar habe den Über­bau auch rechts­ge­schäft­lich gestat­ten wol­len. Vor­trag zu sol­chen Umstän­den zeigt die Revi­si­on nicht auf. Dass der Über­bau aus den Plä­nen zu dem geän­der­ten Bau­ge­neh­mi­gungs­an­trag ersicht­lich gewe­sen sein soll, ist nicht aus­rei­chend, weil sich dar­aus noch nicht ein­mal ent­neh­men lässt, dass der Nach­bar ihn wahr­ge­nom­men hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. Juni 2017 – V ZR 196/​16

  1. vgl. zum Mei­nungs­stand Stau­din­ger/­Karl-Die­ter Albrecht, BGB [2012], EGBGB Art. 124 Rn. 8[]
  2. BVerfGK 11, 420, 431 f. zu § 7b NRG BW[]
  3. vgl. Münch­Komm-BGB/­Brück­ner, 7. Aufl., § 912 Rn. 49; sie­he auch BVerfGK 11, 420, 430 zu § 7 b NRG BW[]
  4. GVBl. Bln 2009, 870[]
  5. vgl. Antrag der Frak­ti­on der CDU zum Gesetz zur Ände­rung des Ber­li­ner Nach­bar­rechts­ge­set­zes [Nach­bG Bln] vom 01.09.2009, Drucks. 16/​2594 S. 2 des Abge­ord­ne­ten­haus Ber­lin; Ände­rungs­vor­schlag der Frak­tio­nen der SPD und Die Lin­ke vom 18.11.2009 zum Antrag 16/​2594 [Anla­ge 2 zum Beschluss­pro­to­koll des Aus­schus­ses für Bau­en und Woh­nen vom 18.11.2009], nach­fol­gend: Ände­rungs­vor­schlag zum Antrag 16/​2594[]
  6. vgl. Ände­rungs­vor­schlag zum Antrag 16/​2594[]
  7. vgl. Bruns, Nach­bar­rechts­ge­setz Baden-Würt­tem­berg, 3. Aufl., § 7c Rn. 5; Schä­fer/​Schäfer, Nie­der­säch­si­sches Nach­bar­rechts­ge­setz, 2. Aufl., § 21a Rn. 2; Grziwotz/​Saller, Baye­ri­sches Nach­bar­recht, 3. Aufl., 2. Teil Rn. 62d; Kirch­hof, ZfIR 2012, 777, 780[]
  8. BGBl. I. 3085[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2012 – V ZR 97/​11, NJW-RR 2012, 1160 Rn.20 mwN[]
  10. vgl. OLG Karls­ru­he, NJW 2010, 620 f.; Staudinger/​Roth, BGB [2016], § 912 Rn. 3; Horst, NJW 2010, 122, 124; Nelskamp/​Dahmen, BauR 2010, 1129, 1133; a.A. Kirch­hof, ZfIR 2012, 777, 780 f.[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 07.11.2014 – V ZR 305/​13, NJW-RR 2015, 181 Rn. 17; Urteil vom 21.01.1983 – V ZR 154/​81, NJW 1983, 1112, 1113; Urteil vom 22.02.1974 – V ZR 103/​73, BGHZ 62, 141, 145; Urteil vom 18.12 1970 – V ZR 73/​68, NJW 1971, 426, 427; Urteil vom 13.07.1966 – V ZR 8/​64, WM 1966, 1185 f.[]
  12. BGH, Urteil vom 16.01.2004 – V ZR 243/​03, BGHZ 157, 301, 304 mwN[]
  13. vgl. BayO­bLG, NJW-RR 1991, 19, 20 f.; Zabel/​Mohr, ZfIR 2010, 561, 563[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 26.02.1993 – V ZR 74/​92, BGHZ 122, 1, 7 f.[]