Entgelt für eine Grunddienstbarkeit

Die Befugnis zur Ausübung der Dienstbarkeit kann mit dinglicher Wirkung unter die Bedingung der Zahlung eines Entgelts gestellt werden. Eine solche Bedingung muss – anders als eine den Bestand des Rechts betreffende Bedingung nicht in das Grundbuch selbst eingetragen werden; es genügt die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung1.

Entgelt für eine Grunddienstbarkeit

Die Ausübung einer Dienstbarkeit kann von der Zahlung eines Nutzungsentgelts abhängig gemacht werden.

In der Vereinbarung über die Bestellung einer Dienstbarkeit können weitere Regelungen getroffen werden. Das gilt insbesondere für die Abrede über eine Gegenleistung des Berechtigten2, die auch als ein laufendes, nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichtenden Entgelt vereinbart werden kann3. Eine Verpflichtung des Dienstbarkeitsberechtigten zur Zahlung eines Entgelts kann aber nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein4. Eine Möglichkeit zur dinglichen Sicherung einer solchen Gegenleistungspflicht ist die Eintragung einer Reallast (§ 1105 BGB) oder einer Rentenschuld (§ 1199 BGB) auf dem herrschenden Grundstück5.

Ob die Ausübung der Dienstbarkeit auch mit dinglicher Wirkung unter die Bedingung der Zahlung eines Nutzungsentgeltes gestellt werden kann, ist allerdings umstritten.

Die überwiegende Ansicht nimmt an, die Ausübung der Grunddienstbarkeit könne unter die Bedingung gestellt werden, dass der Berechtigte eine Gegenleistung erbringe mit der Folge, dass bei Nichteintritt der Bedingung das dingliche Recht nicht durchsetzbar sei6. Davon ist auch der Bundesgerichtshof in einer älteren Entscheidung ausgegangen7.

Ein Teil des Schrifttums lehnt das mit der Begründung ab, die Bedingung für die Ausübung der Dienstbarkeit sei nichts anderes als die Bedingung des Rechts selbst. Die Rechtsausübung sei nicht Inhalt, sondern Auswirkung eines Rechts, und bestimme sich deshalb nach seinem Inhalt. Werde die Rechtsausübung rechtsgeschäftlich mit dinglicher Wirkung beschränkt, bedeute dies eine Beschränkung des Rechts selbst. Damit werde der Inhalt des dinglichen Rechts unzulässig an das Schuldrecht geknüpft8.

Der Bundesgerichtshof hält die zuerst genannte Auffassung für zutreffend. Die Befugnis zur Ausübung der Dienstbarkeit kann mit dinglicher Wirkung unter die Bedingung der Zahlung eines Entgelts gestellt werden. Wenn, was allgemein anerkannt ist, die Grunddienstbarkeit in ihrem Bestand von der Erbringung der schuldrechtlichen Gegenleistung abhängig sein kann9, gilt das erst recht für die geringere Beschränkung der Ausübungsmöglichkeit des Rechts. Das Abstraktionsprinzip verbietet eine solche Verknüpfung zwischen der Ausübung der Dienstbarkeit und der Obliegenheit zur Zahlung eines Entgelts nicht (Umkehrschluss aus § 925 Abs. 2 BGB). Es besteht auch ein anerkennenswertes praktisches Bedürfnis dafür, eine Dienstbarkeit inhaltlich so beschränken zu können, dass die Zahlung eines Entgelts Bedingung für ihre Ausübung ist. Auf diese Weise wird dem Eigentümer die Möglichkeit eingeräumt, bei Nichtzahlung des Entgelts die Ausübung der Dienstbarkeit zu unterbinden, ohne dass die Dienstbarkeit in ihrem dinglichen Bestand zu Fall kommt. Die Entgeltpflicht selbst wird durch die Vereinbarung einer solchen Bedingung aber nicht verdinglicht. Sie bleibt Obliegenheit zur Ausübung des Rechts.

Die Bedingung der Zahlung eines Entgelts für die Ausübung der Dienstbarkeit muss nach zutreffender Ansicht des in der Vorinstanz tätigen Oberlandesgerichts München10 nicht in das Grundbuch selbst eingetragen werden. Es genügt – anders als für eine den Bestand des Rechts betreffende Bedingung11 – die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung12. Die gegenteilige Ansicht13 trifft nicht zu. Aus dem Grundbuch selbst muss nur der wesentliche Inhalt des Rechts ersichtlich sein. Wegen der weiteren inhaltlichen Ausgestaltung des Rechts kann auf die Eintragungsbewilligung gemäß § 874 Satz 1 BGB Bezug genommen werden14. Um eine solche inhaltliche Ausgestaltung des Rechts handelt es sich bei der Obliegenheit zur Zahlung eines Entgelts für die Ausübung des Rechts.

Im hier entschiedenen Fall hält jedoch die Auslegung der Grunddienstbarkeit (hier: eines Kraftfahrzeugeinstellungsrechts) durch das Oberlandesgericht München der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Es stellt maßgeblich auf die Handhabung der Dienstbarkeit durch die Beteiligten sowie auf deren Vorstellung und inneren Willen ab. Diese Umstände sind jedoch für die Auslegung des Inhalts eines im Grundbuch eingetragenen Rechts unbeachtlich. Zur Ermittlung des Inhalts einer Dienstbarkeit ist vielmehr vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der nach § 874 BGB in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind15. Um für jedermann ohne weiteres erkennbare Umstände handelt es sich bei der Handhabung der Dienstbarkeit durch die Beteiligten sowie deren Vorstellung und innerer Willen nicht.

Der Bundesgerichtshof kann die Grundbucheintragung selbst auslegen16. Bei nächstliegender Betrachtung ergibt sich aus der in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung vom 22.11.1979, dass die Ausübung des Kraftfahrzeugeinstellrechts nicht mit dinglicher Wirkung von der Bedingung der Zahlung eines Entgelts abhängig gemacht, sondern die Entgeltpflicht nur schuldrechtlich vereinbart worden ist. Die schuldrechtliche Verpflichtung zur Zahlung eines Nutzungsentgelts hat die von der Dienstbarkeit Berechtigte nicht übernommen.

Soll die Ausübung der Grunddienstbarkeit von der Zahlung einer Nutzungsgebühr abhängig sein, muss das in der Grundbucheintragung deutlich zum Ausdruck kommen. Die Vereinbarung einer Entgeltzahlung für die Ausübung der Dienstbarkeit ist nämlich auf zwei Wegen möglich. Die Entgeltpflicht kann zum einen als Bedingung für die Ausübung der Dienstbarkeit vereinbart werden, die zu einer inhaltlichen Beschränkung des Rechts führt. Sie kann zum anderen als rein schuldrechtliche Pflicht des Vertragspartners begründet werden.

Die zuletzt genannte schuldrechtliche Lösung ist im hier entschiedenen Fall gewählt worden. Die Eintragungsbewilligung ist nächstliegend dahin auszulegen, dass die Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsgebühr nicht als Inhalt der Dienstbarkeit vereinbart worden ist.

Der Wortlaut der Eintragungsbewilligung, wonach der Berechtigte eine angemessene und ortsübliche Nutzungsgebühr „[f]ür die Einräumung des Rechts“ zu entrichten hat, ist nicht eindeutig. Ihm kann nur entnommen werden, dass für die Gewährung der Nutzungsmöglichkeit eine Nutzungsgebühr gezahlt werden soll.

Die Systematik der Regelung in Ziffer 6 der hier streitgegenständlichen Eintragungsbewilligung spricht gegen eine Bedingung und für eine nur schuldrechtlich wirkende Vereinbarung. Unter Buchstabe a)) wird der Inhalt der Grunddienstbarkeit beschrieben, wonach der Eigentümer des herrschenden Grundstücks berechtigt ist, dreißig Kraftfahrzeuge einzustellen und zu diesem Zweck die vorhandenen Zufahrten zu benutzen. Es folgt – im Anschluss an eine hier nicht interessierende Unterlassungsverpflichtung des Käufers – die Bewilligung und Beantragung der Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch. Diese den Vollzug der Eintragung betreffenden Erklärungen beziehen sich nach der systematischen Stellung auf das unter Buchstabe a)) beschriebene dingliche Recht und beenden die dazu getroffenen dinglichen Regelungen. Erst im Anschluss daran und in einem gesonderten Absatz folgt die Vereinbarung über die Entrichtung einer angemessenen Nutzungsgebühr. Diese kann sich schon wegen ihrer systematischen Stellung nicht auf den unter Buchstabe a)) beschriebenen Inhalt der Grunddienstbarkeit beziehen.

Auch die weitere Regelung in Ziffer 6 der Eintragungsbewilligung, wonach „der Verkäufer“ für die Entrichtung der Nutzungsgebühr „zu sorgen und einzustehen“ hat, spricht bei nächstliegender Auslegung dagegen, dass der Inhalt der Dienstbarkeit so beschränkt worden ist, dass die Zahlung eines Entgelts Bedingung für ihre Ausübung ist. Die Vereinbarung der Verpflichtung des Verkäufers, für die Entrichtung der Nutzungsgebühr zu sorgen und einzustehen, soll die Zahlung an den Eigentümer des dienenden Grundstücks sicherstellen. Der Regelung hätte es nicht bedurft, wenn bereits der Inhalt der Dienstbarkeit beschränkt worden wäre. „Sorgen“ für die Entrichtung der Nutzungsgebühr kann der Verkäufer im Fall eines Weiterverkaufs des herrschenden Grundstücks nur, indem er die Verpflichtung zur Zahlung eines Nutzungsentgelts schuldrechtlich an den Käufer weitergibt und auch diesem eine Weitergabeverpflichtung auferlegt. Dass der damalige Verkäufer des dienenden Grundstücks eine Ausfallhaftung übernommen habe, die neben die Obliegenheit des jeweiligen Dienstbarkeitsberechtigten zur Entgeltzahlung treten solle, ist nicht als nächstliegend anzusehen. Denn es erschließt sich nicht, warum der Verkäufer eine dauerhafte und unbeschränkte Einstandspflicht übernommen haben sollte, wenn schon die Ausübung der Dienstbarkeit von der Zahlung des Entgelts abhängig, dieses also im praktischen Ergebnis gesichert war.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. März 2021 – V ZR 44/19

  1. Fortführung von BGH, Beschluss vom 01.10.2020 – V ZB 51/20, ZfIR 2021, 32[]
  2. BGH, Urteil vom 20.09.1974 – V ZR 44/73, NJW 1974, 2123[]
  3. BGH, Urteil vom 10.05.1968 – V ZR 221/64, WM 1968, 775; Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 51/13, NJW-RR 2014, 1423 Rn. 13[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 07.04.2011 – V ZR 201/10 4 mwN; BayObLGZ 1979, 278[]
  5. vgl. OLG Karlsruhe, DNotZ 1968, 432, 433; MünchKomm-BGB/Mohr, 8. Aufl., § 1018 Rn. 7; kleine Holthaus/Keiser, ZfIR 2009, 396, 397[]
  6. vgl. OLG Karlsruhe, DNotZ 1968, 432, 433 f.; OLG Frankfurt, Rpfleger 1974, 430; Bauer/Schaub/Bayer/Lieder, GBO, 4. Aufl., AT C Rn. 337, 475; Herrler in BeckNotar-Hdb, 7. Aufl., § 7 Rn. 31; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 1160; Dehner, Nachbarrecht [September 2013], B § 30 – III 7; BeckOGK/Reymann, BGB [1.11.2020], § 158 Rn. 120; BeckOK BGB/Reischl [1.02.2021], § 1018 Rn. 47; Erman/Grziwotz, BGB, 16. Aufl., Vor § 1018 Rn. 9, § 1093 Rn. 4; MünchKomm-BGB/Westermann, 8. Aufl., § 158 Rn. 26; MünchKomm-BGB/Mohr, 8. Aufl., § 1018 Rn. 7, 69; Staudinger/Reymann, BGB [2017], § 1093 Rn. 14; Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 14; Amann, DNotZ 1982, 396, 405; kleine Holthaus/Keiser, ZfIR 2009, 396, 399; so wohl auch Dammertz, MittRhNotK 1970, 73, 88[]
  7. BGH, Urteil vom 27.04.1970 – III ZR 226/68, BGHZ 54, 10, 18[]
  8. vgl. NK-BGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 102 und § 1093 Rn. 14; Wolff/Raiser, Sachenrecht, 10. Aufl., § 107 Fn. 3; Ripfel, DNotZ 1968, 404, 406; kritisch auch Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1018 Rn. 40[]
  9. vgl. NK-BGB/Otto, 4. Aufl., § 1018 Rn. 102; Staudinger/Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 14; Soergel/Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1018 Rn. 40; kleine Holthaus/Keiser, ZfIR 2009, 396, 398[]
  10. OLG München, Beschluss vom 16.01.2019 – 8 U 959/18[]
  11. vgl. BGH, Beschluss vom 01.10.2020 – V ZB 51/20, ZfIR 2021, 32 Rn.20[]
  12. so auch OLG Karlsruhe, DNotZ 1968, 432, 434; Bauer/Schaub/Weber, GBO, 4. Aufl., § 44 Rn. 46; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 1160; Dehner, Nachbarrecht [Oktober 2020], B § 30 – III 7; BeckOGK/Reymann, BGB [1.11.2020], § 158 Rn. 120; BeckOGK/Kazele, BGB [1.02.2021], § 1093 Rn. 59.3; Erman/Grziwotz, BGB, 16. Aufl., § 1093 Rn. 4; NKBGB/Otto, 4. Aufl., § 1093 Rn. 13; Palandt/Herrler, BGB, 80. Aufl., § 874 Rn. 5; Staudinger/C. Heinze, BGB [2018], § 874 Rn. 21[]
  13. OLG Frankfurt, Rpfleger 1974, 430 f.; MünchKomm-BGB/Mohr, 8. Aufl., § 1018 Rn. 69; kleine Holthaus/Keiser, ZfIR 2009, 396, 399[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2006 – V ZR 25/06, WM 2006, 2226 Rn. 13[]
  15. st. Rspr. vgl. nur BGH, Urteil vom 12.07.2019 – V ZR 288/17, NJW-RR 2020, 77 Rn. 6 mwN[]
  16. vgl. BGH, Beschluss vom 17.01.2019 – V ZB 81/18, NJW-RR 2019, 914 Rn. 14 mwN[]

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