Ent­gelt für eine Grunddienstbarkeit

Die Befug­nis zur Aus­übung der Dienst­bar­keit kann mit ding­li­cher Wir­kung unter die Bedin­gung der Zah­lung eines Ent­gelts gestellt wer­den. Eine sol­che Bedin­gung muss – anders als eine den Bestand des Rechts betref­fen­de Bedin­gung nicht in das Grund­buch selbst ein­ge­tra­gen wer­den; es genügt die Bezug­nah­me auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung1.

Ent­gelt für eine Grunddienstbarkeit

Die Aus­übung einer Dienst­bar­keit kann von der Zah­lung eines Nut­zungs­ent­gelts abhän­gig gemacht werden.

In der Ver­ein­ba­rung über die Bestel­lung einer Dienst­bar­keit kön­nen wei­te­re Rege­lun­gen getrof­fen wer­den. Das gilt ins­be­son­de­re für die Abre­de über eine Gegen­leis­tung des Berech­tig­ten2, die auch als ein lau­fen­des, nach bestimm­ten Zeit­ab­schnit­ten zu ent­rich­ten­den Ent­gelt ver­ein­bart wer­den kann3. Eine Ver­pflich­tung des Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten zur Zah­lung eines Ent­gelts kann aber nicht Inhalt einer Grund­dienst­bar­keit sein4. Eine Mög­lich­keit zur ding­li­chen Siche­rung einer sol­chen Gegen­leis­tungs­pflicht ist die Ein­tra­gung einer Real­last (§ 1105 BGB) oder einer Ren­ten­schuld (§ 1199 BGB) auf dem herr­schen­den Grund­stück5.

Ob die Aus­übung der Dienst­bar­keit auch mit ding­li­cher Wir­kung unter die Bedin­gung der Zah­lung eines Nut­zungs­ent­gel­tes gestellt wer­den kann, ist aller­dings umstritten.

Die über­wie­gen­de Ansicht nimmt an, die Aus­übung der Grund­dienst­bar­keit kön­ne unter die Bedin­gung gestellt wer­den, dass der Berech­tig­te eine Gegen­leis­tung erbrin­ge mit der Fol­ge, dass bei Nicht­ein­tritt der Bedin­gung das ding­li­che Recht nicht durch­setz­bar sei6. Davon ist auch der Bun­des­ge­richts­hof in einer älte­ren Ent­schei­dung aus­ge­gan­gen7.

Ein Teil des Schrift­tums lehnt das mit der Begrün­dung ab, die Bedin­gung für die Aus­übung der Dienst­bar­keit sei nichts ande­res als die Bedin­gung des Rechts selbst. Die Rechts­aus­übung sei nicht Inhalt, son­dern Aus­wir­kung eines Rechts, und bestim­me sich des­halb nach sei­nem Inhalt. Wer­de die Rechts­aus­übung rechts­ge­schäft­lich mit ding­li­cher Wir­kung beschränkt, bedeu­te dies eine Beschrän­kung des Rechts selbst. Damit wer­de der Inhalt des ding­li­chen Rechts unzu­läs­sig an das Schuld­recht geknüpft8.

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Der Bun­des­ge­richts­hof hält die zuerst genann­te Auf­fas­sung für zutref­fend. Die Befug­nis zur Aus­übung der Dienst­bar­keit kann mit ding­li­cher Wir­kung unter die Bedin­gung der Zah­lung eines Ent­gelts gestellt wer­den. Wenn, was all­ge­mein aner­kannt ist, die Grund­dienst­bar­keit in ihrem Bestand von der Erbrin­gung der schuld­recht­li­chen Gegen­leis­tung abhän­gig sein kann9, gilt das erst recht für die gerin­ge­re Beschrän­kung der Aus­übungs­mög­lich­keit des Rechts. Das Abs­trak­ti­ons­prin­zip ver­bie­tet eine sol­che Ver­knüp­fung zwi­schen der Aus­übung der Dienst­bar­keit und der Oblie­gen­heit zur Zah­lung eines Ent­gelts nicht (Umkehr­schluss aus § 925 Abs. 2 BGB). Es besteht auch ein aner­ken­nens­wer­tes prak­ti­sches Bedürf­nis dafür, eine Dienst­bar­keit inhalt­lich so beschrän­ken zu kön­nen, dass die Zah­lung eines Ent­gelts Bedin­gung für ihre Aus­übung ist. Auf die­se Wei­se wird dem Eigen­tü­mer die Mög­lich­keit ein­ge­räumt, bei Nicht­zah­lung des Ent­gelts die Aus­übung der Dienst­bar­keit zu unter­bin­den, ohne dass die Dienst­bar­keit in ihrem ding­li­chen Bestand zu Fall kommt. Die Ent­gelt­pflicht selbst wird durch die Ver­ein­ba­rung einer sol­chen Bedin­gung aber nicht ver­ding­licht. Sie bleibt Oblie­gen­heit zur Aus­übung des Rechts.

Die Bedin­gung der Zah­lung eines Ent­gelts für die Aus­übung der Dienst­bar­keit muss nach zutref­fen­der Ansicht des in der Vor­in­stanz täti­gen Ober­lan­des­ge­richts Mün­chen10 nicht in das Grund­buch selbst ein­ge­tra­gen wer­den. Es genügt – anders als für eine den Bestand des Rechts betref­fen­de Bedin­gung11 – die Bezug­nah­me auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung12. Die gegen­tei­li­ge Ansicht13 trifft nicht zu. Aus dem Grund­buch selbst muss nur der wesent­li­che Inhalt des Rechts ersicht­lich sein. Wegen der wei­te­ren inhalt­li­chen Aus­ge­stal­tung des Rechts kann auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung gemäß § 874 Satz 1 BGB Bezug genom­men wer­den14. Um eine sol­che inhalt­li­che Aus­ge­stal­tung des Rechts han­delt es sich bei der Oblie­gen­heit zur Zah­lung eines Ent­gelts für die Aus­übung des Rechts.

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Im hier ent­schie­de­nen Fall hält jedoch die Aus­le­gung der Grund­dienst­bar­keit (hier: eines Kraft­fahr­zeug­einstel­lungs­rechts) durch das Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen der recht­li­chen Nach­prü­fung nicht stand. Es stellt maß­geb­lich auf die Hand­ha­bung der Dienst­bar­keit durch die Betei­lig­ten sowie auf deren Vor­stel­lung und inne­ren Wil­len ab. Die­se Umstän­de sind jedoch für die Aus­le­gung des Inhalts eines im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Rechts unbe­acht­lich. Zur Ermitt­lung des Inhalts einer Dienst­bar­keit ist viel­mehr vor­ran­gig auf Wort­laut und Sinn der Grund­buch­ein­tra­gung und der nach § 874 BGB in Bezug genom­me­nen Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung abzu­stel­len, wie er sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen ergibt; Umstän­de außer­halb die­ser Urkun­den dür­fen nur inso­weit her­an­ge­zo­gen wer­den, als sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­falls für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind15. Um für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­ba­re Umstän­de han­delt es sich bei der Hand­ha­bung der Dienst­bar­keit durch die Betei­lig­ten sowie deren Vor­stel­lung und inne­rer Wil­len nicht.

Der Bun­des­ge­richts­hof kann die Grund­buch­ein­tra­gung selbst aus­le­gen16. Bei nächst­lie­gen­der Betrach­tung ergibt sich aus der in der Grund­buch­ein­tra­gung in Bezug genom­me­nen Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung vom 22.11.1979, dass die Aus­übung des Kraft­fahr­zeug­einstell­rechts nicht mit ding­li­cher Wir­kung von der Bedin­gung der Zah­lung eines Ent­gelts abhän­gig gemacht, son­dern die Ent­gelt­pflicht nur schuld­recht­lich ver­ein­bart wor­den ist. Die schuld­recht­li­che Ver­pflich­tung zur Zah­lung eines Nut­zungs­ent­gelts hat die von der Dienst­bar­keit Berech­tig­te nicht übernommen.

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Soll die Aus­übung der Grund­dienst­bar­keit von der Zah­lung einer Nut­zungs­ge­bühr abhän­gig sein, muss das in der Grund­buch­ein­tra­gung deut­lich zum Aus­druck kom­men. Die Ver­ein­ba­rung einer Ent­gelt­zah­lung für die Aus­übung der Dienst­bar­keit ist näm­lich auf zwei Wegen mög­lich. Die Ent­gelt­pflicht kann zum einen als Bedin­gung für die Aus­übung der Dienst­bar­keit ver­ein­bart wer­den, die zu einer inhalt­li­chen Beschrän­kung des Rechts führt. Sie kann zum ande­ren als rein schuld­recht­li­che Pflicht des Ver­trags­part­ners begrün­det werden.

Die zuletzt genann­te schuld­recht­li­che Lösung ist im hier ent­schie­de­nen Fall gewählt wor­den. Die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung ist nächst­lie­gend dahin aus­zu­le­gen, dass die Ver­pflich­tung zur Zah­lung einer Nut­zungs­ge­bühr nicht als Inhalt der Dienst­bar­keit ver­ein­bart wor­den ist.

Der Wort­laut der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung, wonach der Berech­tig­te eine ange­mes­se­ne und orts­üb­li­che Nut­zungs­ge­bühr „[f]ür die Ein­räu­mung des Rechts“ zu ent­rich­ten hat, ist nicht ein­deu­tig. Ihm kann nur ent­nom­men wer­den, dass für die Gewäh­rung der Nut­zungs­mög­lich­keit eine Nut­zungs­ge­bühr gezahlt wer­den soll.

Die Sys­te­ma­tik der Rege­lung in Zif­fer 6 der hier streit­ge­gen­ständ­li­chen Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung spricht gegen eine Bedin­gung und für eine nur schuld­recht­lich wir­ken­de Ver­ein­ba­rung. Unter Buch­sta­be a)) wird der Inhalt der Grund­dienst­bar­keit beschrie­ben, wonach der Eigen­tü­mer des herr­schen­den Grund­stücks berech­tigt ist, drei­ßig Kraft­fahr­zeu­ge ein­zu­stel­len und zu die­sem Zweck die vor­han­de­nen Zufahr­ten zu benut­zen. Es folgt – im Anschluss an eine hier nicht inter­es­sie­ren­de Unter­las­sungs­ver­pflich­tung des Käu­fers – die Bewil­li­gung und Bean­tra­gung der Ein­tra­gung der Grund­dienst­bar­keit in das Grund­buch. Die­se den Voll­zug der Ein­tra­gung betref­fen­den Erklä­run­gen bezie­hen sich nach der sys­te­ma­ti­schen Stel­lung auf das unter Buch­sta­be a)) beschrie­be­ne ding­li­che Recht und been­den die dazu getrof­fe­nen ding­li­chen Rege­lun­gen. Erst im Anschluss dar­an und in einem geson­der­ten Absatz folgt die Ver­ein­ba­rung über die Ent­rich­tung einer ange­mes­se­nen Nut­zungs­ge­bühr. Die­se kann sich schon wegen ihrer sys­te­ma­ti­schen Stel­lung nicht auf den unter Buch­sta­be a)) beschrie­be­nen Inhalt der Grund­dienst­bar­keit beziehen.

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Auch die wei­te­re Rege­lung in Zif­fer 6 der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung, wonach „der Ver­käu­fer“ für die Ent­rich­tung der Nut­zungs­ge­bühr „zu sor­gen und ein­zu­ste­hen“ hat, spricht bei nächst­lie­gen­der Aus­le­gung dage­gen, dass der Inhalt der Dienst­bar­keit so beschränkt wor­den ist, dass die Zah­lung eines Ent­gelts Bedin­gung für ihre Aus­übung ist. Die Ver­ein­ba­rung der Ver­pflich­tung des Ver­käu­fers, für die Ent­rich­tung der Nut­zungs­ge­bühr zu sor­gen und ein­zu­ste­hen, soll die Zah­lung an den Eigen­tü­mer des die­nen­den Grund­stücks sicher­stel­len. Der Rege­lung hät­te es nicht bedurft, wenn bereits der Inhalt der Dienst­bar­keit beschränkt wor­den wäre. „Sor­gen“ für die Ent­rich­tung der Nut­zungs­ge­bühr kann der Ver­käu­fer im Fall eines Wei­ter­ver­kaufs des herr­schen­den Grund­stücks nur, indem er die Ver­pflich­tung zur Zah­lung eines Nut­zungs­ent­gelts schuld­recht­lich an den Käu­fer wei­ter­gibt und auch die­sem eine Wei­ter­ga­be­ver­pflich­tung auf­er­legt. Dass der dama­li­ge Ver­käu­fer des die­nen­den Grund­stücks eine Aus­fall­haf­tung über­nom­men habe, die neben die Oblie­gen­heit des jewei­li­gen Dienst­bar­keits­be­rech­tig­ten zur Ent­gelt­zah­lung tre­ten sol­le, ist nicht als nächst­lie­gend anzu­se­hen. Denn es erschließt sich nicht, war­um der Ver­käu­fer eine dau­er­haf­te und unbe­schränk­te Ein­stands­pflicht über­nom­men haben soll­te, wenn schon die Aus­übung der Dienst­bar­keit von der Zah­lung des Ent­gelts abhän­gig, die­ses also im prak­ti­schen Ergeb­nis gesi­chert war.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. März 2021 – V ZR 44/​19

  1. Fort­füh­rung von BGH, Beschluss vom 01.10.2020 – V ZB 51/​20, ZfIR 2021, 32[]
  2. BGH, Urteil vom 20.09.1974 – V ZR 44/​73, NJW 1974, 2123[]
  3. BGH, Urteil vom 10.05.1968 – V ZR 221/​64, WM 1968, 775; Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 51/​13, NJW-RR 2014, 1423 Rn. 13[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 07.04.2011 – V ZR 201/​10 4 mwN; Bay­O­bLGZ 1979, 278[]
  5. vgl. OLG Karls­ru­he, DNotZ 1968, 432, 433; Münch­Komm-BGB/­Mohr, 8. Aufl., § 1018 Rn. 7; klei­ne Holthaus/​Keiser, ZfIR 2009, 396, 397[]
  6. vgl. OLG Karls­ru­he, DNotZ 1968, 432, 433 f.; OLG Frank­furt, Rpfle­ger 1974, 430; Bauer/​Schaub/​Bayer/​Lieder, GBO, 4. Aufl., AT C Rn. 337, 475; Herr­ler in Beck­No­tar-Hdb, 7. Aufl., § 7 Rn. 31; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 16. Aufl., Rn. 1160; Deh­ner, Nach­bar­recht [Sep­tem­ber 2013], B § 30 – III 7; BeckOGK/​Reymann, BGB [1.11.2020], § 158 Rn. 120; Beck­OK BGB/​Reischl [1.02.2021], § 1018 Rn. 47; Erman/​Grziwotz, BGB, 16. Aufl., Vor § 1018 Rn. 9, § 1093 Rn. 4; Münch­Komm-BGB/­Wes­ter­mann, 8. Aufl., § 158 Rn. 26; Münch­Komm-BGB/­Mohr, 8. Aufl., § 1018 Rn. 7, 69; Staudinger/​Reymann, BGB [2017], § 1093 Rn. 14; Staudinger/​Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 14; Amann, DNotZ 1982, 396, 405; klei­ne Holthaus/​Keiser, ZfIR 2009, 396, 399; so wohl auch Dam­mertz, Mitt­RhNotK 1970, 73, 88[]
  7. BGH, Urteil vom 27.04.1970 – III ZR 226/​68, BGHZ 54, 10, 18[]
  8. vgl. NK-BGB/Ot­to, 4. Aufl., § 1018 Rn. 102 und § 1093 Rn. 14; Wolff/​Raiser, Sachen­recht, 10. Aufl., § 107 Fn. 3; Rip­fel, DNotZ 1968, 404, 406; kri­tisch auch Soergel/​Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1018 Rn. 40[]
  9. vgl. NK-BGB/Ot­to, 4. Aufl., § 1018 Rn. 102; Staudinger/​Weber, BGB [2017], § 1018 Rn. 14; Soergel/​Stürner, BGB, 13. Aufl., § 1018 Rn. 40; klei­ne Holthaus/​Keiser, ZfIR 2009, 396, 398[]
  10. OLG Mün­chen, Beschluss vom 16.01.2019 – 8 U 959/​18[]
  11. vgl. BGH, Beschluss vom 01.10.2020 – V ZB 51/​20, ZfIR 2021, 32 Rn.20[]
  12. so auch OLG Karls­ru­he, DNotZ 1968, 432, 434; Bauer/​Schaub/​Weber, GBO, 4. Aufl., § 44 Rn. 46; Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 16. Aufl., Rn. 1160; Deh­ner, Nach­bar­recht [Okto­ber 2020], B § 30 – III 7; BeckOGK/​Reymann, BGB [1.11.2020], § 158 Rn. 120; BeckOGK/​Kazele, BGB [1.02.2021], § 1093 Rn. 59.3; Erman/​Grziwotz, BGB, 16. Aufl., § 1093 Rn. 4; NKBGB/​Otto, 4. Aufl., § 1093 Rn. 13; Palandt/​Herrler, BGB, 80. Aufl., § 874 Rn. 5; Staudinger/​C. Hein­ze, BGB [2018], § 874 Rn. 21[]
  13. OLG Frank­furt, Rpfle­ger 1974, 430 f.; Münch­Komm-BGB/­Mohr, 8. Aufl., § 1018 Rn. 69; klei­ne Holthaus/​Keiser, ZfIR 2009, 396, 399[]
  14. vgl. BGH, Urteil vom 29.09.2006 – V ZR 25/​06, WM 2006, 2226 Rn. 13[]
  15. st. Rspr. vgl. nur BGH, Urteil vom 12.07.2019 – V ZR 288/​17, NJW-RR 2020, 77 Rn. 6 mwN[]
  16. vgl. BGH, Beschluss vom 17.01.2019 – V ZB 81/​18, NJW-RR 2019, 914 Rn. 14 mwN[]

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