Erb­bau­zins­an­pas­sung und der frü­he­re Lebens­hal­tungs­kos­ten­in­dex

Bemisst sich die ver­ein­bar­te Anpas­sung der Höhe des Erb­bau­zin­ses statt nach der Ent­wick­lung des seit 2003 nicht mehr fest­ge­stell­ten Lebens­hal­tungs­kos­ten­in­de­xes eines 4‑Per­so­nen-Arbeit­neh­mer­haus­halts mit mitt­le­rem Ein­kom­men des allein ver­die­nen­den Haus­halts­vor­stands nun­mehr nach der Ent­wick­lung des Ver­brau­cher­preis­in­de­xes (VPI), blei­ben die ursprüng­lich ver­ein­bar­ten Anpas­sungs­vor­aus­set­zun­gen maß­geb­lich.

Erb­bau­zins­an­pas­sung und der frü­he­re Lebens­hal­tungs­kos­ten­in­dex

Da der in dem – dem hier vom Bun­des­ge­richts­hofs ent­schie­de­nen Rechts­streit zugrun­de lie­gen­den – Erb­bau­rechts­be­stel­lungs­ver­trag für die Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses ver­ein­bar­te Lebens­hal­tungs­kos­ten­in­dex seit dem 1. Janaur 2003 weg­ge­fal­len ist, muss die dadurch ent­stan­de­ne Lücke im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung geschlos­sen wer­den. Dabei ist dar­auf abzu­stel­len, was die Par­tei­en bei Abwä­gung ihrer Inter­es­sen nach Treu und Glau­ben als red­li­che Ver­trags­part­ner ver­ein­bart hät­ten, wobei zunächst an die in dem Ver­trag ent­hal­te­nen Rege­lun­gen und Wer­tun­gen anzu­knüp­fen ist. Die fort­ge­fal­le­ne Bemes­sungs­grund­la­ge ist durch die­je­ni­ge zu erset­zen, die dem weg­ge­fal­le­nen Index am nächs­ten kommt und des­halb am bes­ten geeig­net ist, den im Erb­bau­rechts­be­stel­lungs­ver­trag zum Aus­druck gekom­me­nen Wil­len der Ver­trags­schlie­ßen­den umzu­set­zen [1]. Es ist recht­lich nicht zu bean­stan­den, hier­für den Ver­brau­cher­preis­in­dex zugrun­de zu legen; es ent­spricht all­ge­mei­ner Auf­fas­sung, dass die­ser dem seit 2003 nicht mehr fest­ge­stell­ten Preis­in­dex für die Lebens­hal­tung eines 4‑Per­so­nen-Arbeit­neh­mer­haus­halts mit mitt­le­rem Ein­kom­men am nächs­ten kommt [2].

Aller­dings ent­hält der Erb­bau­rechts­be­stel­lungs­ver­trag eine Rege­lung, nach der die Anpas­sung des Erb­bau­zin­ses nur bei einer wesent­li­chen Ände­rung der all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se mög­lich ist. Dabei ist nach den Bestim­mun­gen des Ver­tra­ges erst bei einer Ände­rung des Lebens­hal­tungs­kos­ten­in­de­xes von zehn Punk­ten von einer wesent­li­chen Ver­än­de­rung der all­ge­mei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­se aus­zu­ge­hen.

In den Hin­wei­sen des Sta­tis­ti­schen Bun­des­am­tes von Febru­ar 2008 zu dem Ver­brau­cher­preis­in­dex für Deutsch­land wird für den Umgang mit Punk­te­re­ge­lun­gen in alten Wert­si­che­rungs­klau­seln emp­foh­len, für Anpas­sun­gen nur noch die Berech­nung der rei­nen pro­zen­tua­len Ver­än­de­rung und kei­ne Punk­te­be­rech­nun­gen mehr durch­zu­füh­ren sowie die Ver­trä­ge auf Pro­zent­re­ge­lun­gen umzu­stel­len. Ob die Umset­zung die­ser Emp­feh­lun­gen dem mut­maß­li­chen Wil­len der Par­tei­en des Erb­bau­rechts­be­stel­lungs­ver­trags ent­spro­chen hät­te, wenn sie den Weg­fall des ver­ein­bar­ten Lebens­hal­tungs­kos­ten­in­de­xes vor­her­ge­se­hen hät­ten, muss im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung ermit­telt wer­den.

Im Übri­gen betonnt der Bun­des­ge­richts­hof, dass hin­sicht­lich der Erhö­hung eine Fest­stel­lungs­kla­ge unzu­läs­sig ist, weil der Eigen­tü­mer eine Leis­tungs­kla­ge hät­te erhe­ben kön­nen [3]. Denn ein recht­li­ches Inter­es­se im Sin­ne von § 256 ZPO ist regel­mä­ßig dann zu ver­nei­nen, wenn hin­sicht­lich des posi­tiv fest­zu­stel­len­den Anspruchs eine Leis­tungs­kla­ge mög­lich und zuläs­sig ist. So ist es hier. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass die Ver­pflich­tung zur Zah­lung künf­ti­gen Erb­bau­zin­ses auch dann Gegen­stand einer Leis­tungs­kla­ge nach § 258 ZPO sein kann, wenn sich – wie hier – die Höhe des Erb­bau­zin­ses auf­grund einer ver­ein­bar­ten Wert­si­che­rungs­klau­sel ändern kann [4].

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis­ur­teil vom 2. März 2012 – V ZR 159/​11

  1. vgl. BGH, Urteil vom 31.10.2008 – V ZR 71/​08, NJW 2009, 679 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 31.10.2008 – V ZR 71/​08, NJW 2009, 679, 680 mwN[]
  3. st. Rspr. des BGH, sie­he schon BGH, Beschluss vom 04.04.1952 – III ZA 20/​52, BGHZ 5, 314, 315[]
  4. BGH, Urteil vom 17.11.2006 – V ZR 71/​06, NJW 2007, 294 f.[]