Kün­di­gung auf­grund Tod des Mie­ters

Das ver­se­hent­li­che Zitie­ren des fal­schen Para­gra­phen muss nicht zur Unwirk­sam­keit der Kün­di­gung füh­ren.

Kün­di­gung auf­grund Tod des Mie­ters

So hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall ent­schie­den und einen Mie­ter dazu ver­ur­teilt, die von sei­nem ver­stor­be­nen Vater gemie­te­te Zwei-Zim­mer-Woh­nung am Frank­fur­ter Ring nebst Gara­ge zu räu­men und an die Ver­mie­ter her­aus­zu­ge­ben. Die Klä­ger hat­ten im Juni 2014 die Woh­nung geerbt. Der im Novem­ber 2016 ver­stor­be­ne Vater des Beklag­ten hat die Woh­nung 1982 ver­trag­lich von der Vor­ei­gen­tü­me­rin gemie­tet. Der Vater wur­de allein vom Beklag­ten beerbt, der nach dem Tod des­sen Woh­nung bezog. Im Zeit­punkt des Todes war die für März 2016 zu ent­rich­ten­de Mie­te nicht gezahlt wor­den. In der Fol­ge­zeit wur­den auch die Mie­ten für Janu­ar mit März 2017 nicht begli­chen. Im März 2017 wur­de gegen­über dem Beklag­ten schrift­lich die frist­lo­se Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs erklärt, hilfs­wei­se wegen Tod des Mie­ters "nach § 580 BGB". Die­se Vor­schrift gilt für Wohn­raum­miet­ver­trä­ge zwar nicht, gibt eben­so wie der eigent­lich anwend­ba­re § 564 BGB dem Ver­mie­ter bin­nen eines Monats nach Kennt­nis vom Tod des Mie­ters ein Kün­di­gungs­recht gegen­über nicht bereits frü­her in der Woh­nung mit­le­ben­den Erben.

Im April 2017 einig­ten sich die Par­tei­en dar­auf, dass Räu­mungs­frist bis 30.06.2017 gewährt wird, wenn die Miet­rück­stän­de sowie die Nut­zungs­ent­schä­di­gung begli­chen wer­den. In der Ver­ein­ba­rung erklä­ren die Par­tei­en, dass Einig­keit über die Wirk­sam­keit der außer­or­dent­li­chen und frist­lo­sen Kün­di­gung besteht. Am 27.04.2017 zahl­te der Beklag­te an die Klä­ger einen Betrag von 4.799,48 Euro. Mit Schrei­ben vom 29.06.2017 erklär­te der Beklag­te, auf­grund des Umstan­des, dass er nun in das Miet­ver­hält­nis sei­nes Vaters ein­ge­tre­ten sei, sei die Ver­ein­ba­rung vom 27.04.2017 obso­let.

Die Klä­ger sind der Auf­fas­sung, dem Beklag­ten wur­de wirk­sam gekün­digt, hilfs­wei­se beru­he der Räu­mungs­an­spruch auch auf der mit ihm geschlos­se­nen Ver­ein­ba­rung vom 27.04.2017. Dage­gen meint der Beklag­te, durch die Beglei­chung der Miet­rück­stän­de sei die frist­lo­se Kün­di­gung unwirk­sam gewor­den. Hin­sicht­lich der ordent­li­chen Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs sei dem Beklag­ten kein Ver­schul­den anzu­las­ten. Der Beklag­te habe das Erbe des Vaters erst am 21.06.2017 ange­nom­men. Die Kün­di­gung wie die Auf­he­bungs­ver­ein­ba­rung sei­en zudem unzu­läs­si­ger Wei­se auf § 580 BGB gestützt wor­den, der jedoch im Wohn­raum­miet­recht nicht anwend­bar sei. Letz­te­re sei unter Vor­spie­ge­lung fal­scher Tat­sa­chen geschlos­sen wor­den, da die Haus­ver­wal­tung gedroht habe, der Beklag­te wer­den "zwangs­de­lo­giert", wenn er nicht allen For­de­run­gen Fol­ge leis­te.

In sei­ner Ent­schei­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen aus­ge­führt, hier sei mit dem Tod des Vaters das Erbe an den Beklag­ten gefal­len, ohne dass es auf die Annah­me ankom­me. Auf die Miet­rück­stän­de habe sich zwar die frist­lo­se Kün­di­gung nach deren Bezah­lung nicht mehr stüt­zen kön­nen, aber die ordent­li­che: Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mün­chen hat der Beklag­te hier­zu ledig­lich vor­ge­tra­gen, dass auf­grund des Erb­falls kein Ver­schul­den gege­ben sei. Die­se Begrün­dung reicht jedoch nicht, um feh­len­des Ver­schul­den dar­zu­le­gen. Hier­zu wäre aus­zu­füh­ren und ggf. unter Beweis zu stel­len gewe­sen, wann der Beklag­te vom Todes­fall erfah­ren hat und dass er nicht zu einem frü­he­ren Zeit­punkt in der Lage gewe­sen wäre, die Rück­stän­de zu beglei­chen.

Stüt­zen kön­ne sich die ordent­li­che Kün­di­gung auch auf das Son­der­kün­di­gungs­recht bin­nen eines Monats nach Kennt­nis vom Tod des Mie­ters: Dass die Klä­ger im Kün­di­gungs­schrei­ben nicht auf die­se Vor­schrift [§ 564 BGB], son­dern auf § 580 BGB Bezug genom­men haben, ist unschäd­lich. Zwar ist im Kün­di­gungs­schrei­ben der Grund der Kün­di­gung anzu­ge­ben. Die Anfor­de­run­gen an das Begrün­dungs­er­for­der­nis dür­fen jedoch nicht über­spannt wer­den. Die Klä­ger woll­ten durch die Bezug­nah­me auf § 580 BGB offen­sicht­lich zum Aus­druck brin­gen, dass sie von dem auf­grund des Todes des bis­he­ri­gen Mie­ters bestehen­den Kün­di­gungs­recht Gebrauch machen wol­len. Die Vor­schrif­ten der §§ 580 und 564 S. 2 BGB haben inso­weit den glei­chen Rege­lungs­ge­halt und sind prak­tisch wort­gleich. Das ver­se­hent­li­che Zitie­ren des fal­schen Para­gra­fen führt nicht zur Unwirk­sam­keit der Kün­di­gung.

Amts­ge­richt MÜn­chen, Urteil vom 15. Febru­ar 2018 – 423 C 14088/​17