Ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung bei unwirk­sa­mer Befris­tung des Miet­ver­tra­ges

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell in einer Ent­schei­dung mit der Fra­ge zu befas­sen, wie ein Miet­ver­trag aus­ge­legt wer­den kann, der eine unwirk­sa­me Befris­tung ent­hält.

Ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung bei unwirk­sa­mer Befris­tung des Miet­ver­tra­ges

Der Beklag­te mie­te­te von der Klä­ge­rin ab dem 1. Novem­ber 2004 eine Woh­nung. Der Ver­trag ent­hält fol­gen­de Bestim­mung: "Das Miet­ver­hält­nis ist auf Ver­lan­gen des Mie­ters auf bestimm­te Zeit abge­schlos­sen. Es beginnt am 1. Novem­ber 2004 und endet am 31. Okto­ber 2011, wenn es nicht ver­län­gert wird mit 2 x 3‑jähriger Ver­län­ge­rungs­op­ti­on."

Mit Schrei­ben vom 28. Febru­ar 2011 kün­dig­te die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis wegen Eigen­be­darfs zum 31. August 2011. Mit Schrei­ben vom 2. Okto­ber 2012 kün­dig­te sie frist­los. Ihrer Räu­mungs­kla­ge wur­de in den Vor­in­stan­zen vom Amts­ge­richt und Land­ge­richt Walds­hut-Tien­gen auf­grund der Eigen­be­darfs­kün­di­gung statt­ge­ge­ben [1].

Die vom Land­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on des beklag­ten Mie­ters hat­te vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass für die Dau­er der unwirk­sa­men Befris­tung im Wege ergän­zen­der Ver­trags­aus­le­gung ein bei­der­sei­ti­ger Kün­di­gungs­ver­zicht anzu­neh­men ist.

Im zu ent­schei­den­den Fall war die Befris­tung des Miet­ver­tra­ges unwirk­sam, weil die Vor­aus­set­zun­gen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB* nicht vor­la­gen; gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Ver­trag des­halb als auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen. Die dadurch im Ver­trag ent­stan­de­ne Lücke ist durch eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung zu schlie­ßen. Dabei ist zu berück­sich­ti­gen, was die Par­tei­en red­li­cher­wei­se ver­ein­bart hät­ten, wenn ihnen die Unwirk­sam­keit der Ver­trags­be­stim­mung bekannt gewe­sen wäre. Da das von bei­den Par­tei­en ver­folg­te Ziel einer lang­fris­ti­gen Bin­dung an den Miet­ver­trag durch einen bei­der­sei­ti­gen Kün­di­gungs­ver­zicht erreicht wer­den kann, ist ein sol­cher Aus­schluss der ordent­li­chen Kün­di­gung für die Dau­er der Befris­tung anzu­neh­men.

Die wäh­rend der Dau­er des Kün­di­gungs­aus­schlus­ses aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung der Klä­ge­rin vom 28. Febru­ar 2011 ist daher unwirk­sam.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache an das Land­ge­richt Walds­hut-Tien­gen zurück­ver­wie­sen, weil die­ses kei­ne Fest­stel­lun­gen dazu getrof­fen hat, ob die wei­te­re (frist­lo­se) Kün­di­gung der Klä­ge­rin wirk­sam ist.

Bun­des­ge­richs­hof, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/​12

  1. AG Walds­hut-Tien­gen, Urteil vom 29.06.2012 – 7 C 280/​11; LG Walds­hut-Tien­gen, Urteil vom 08.11.2012 – 2 S 39/​12[]