Erhaltungsmaßnahmen – un die Umsatzeinbuße des Mieters

Bei der infolge einer Erhaltungsmaßnahme erlittenen Umsatzeinbuße handelt es sich nicht um eine Aufwendung im Sinn von § 555 a Abs. 3 BGB. Der Vermieter haftet für Schäden des Mieters aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme (hier: Umsatzausfall) nicht allein deshalb, weil er die Maßnahme veranlasst hat.

Erhaltungsmaßnahmen – un die Umsatzeinbuße des Mieters

Ein solcher Ersatzanspruch folgt nicht aus §§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F., 554 Abs. 4 BGB (jetzt §§ 578 Abs. 2 Satz 1, 555 a Abs. 3 BGB), wonach der Vermieter Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, in angemessenem Umfang zu ersetzen und auf Verlangen Vorschuss zu leisten hat.

Bei der infolge einer Erhaltungsmaßnahme erlittenen Umsatzeinbuße handelt es sich nach zutreffender einhelliger Meinung nicht um eine Aufwendung im Sinn von § 554 Abs. 4 BGB bzw. jetzt § 555 a Abs. 3 BGB1. Der Begriff der Aufwendung, der sich im Bürgerlichen Gesetzbuch an vielen Stellen findet, ist gesetzlich nicht definiert. Auch wenn sein Inhalt bezogen auf die jeweilige Norm zu bestimmen ist, besteht Einigkeit darüber, dass unter einer “Aufwendung” die freiwillige Aufopferung von Vermögenswerten für die Interessen eines anderen zu verstehen ist2, wobei von einer Freiwilligkeit nur dann ausgegangen werden kann, wenn die Aufwendung auf einer Leistung beruht3. Daran fehlt es aber bei einer Umsatzeinbuße.

Dass der Gesetzgeber entgegen diesem allgemeinen Verständnis des Aufwendungsbegriffs mit der in § 554 Abs. 4 BGB enthaltenen Regelung, der der durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.20134 eingeführte und mit Wirkung zum 1.05.2013 in Kraft getretene § 555 a Abs. 3 BGB entspricht5, auch einen nicht auf einer Leistung beruhenden Vermögensschaden erfassen wollte, ist nicht ersichtlich. Nach der Gesetzesbegründung war der Gesetzgeber der Auffassung, der Aufwendungsersatzanspruch folge an sich schon aus der Vorschrift des § 536 BGB a.F., “da der Vermieter zur Beseitigung aller durch die Erhaltungsmaßnahmen verursachten Schäden und Beschränkungen des Mieters in den vertragsgemäßen Gebrauch verpflichtet” sei6. Unabhängig davon, ob diese Rechtsauffassung jedenfalls zum damaligen Zeitpunkt zutreffend war, lässt sich dem lediglich entnehmen, dass der Bestimmung für den Bereich des Aufwendungsersatzes klarstellende Funktion zukommen sollte.

Wie die Gesetzgebungsgeschichte belegt, enthielt § 554 Abs. 4 BGB allerdings – ebenso wie jetzt § 555 a Abs. 3 BGB – keine abschließende Regelung der dem Mieter bei Duldung der Erhaltungsmaßnahme zustehenden Ansprüche, so dass insbesondere mietrechtliche Gewährleistungsrechte nach §§ 536, 536 a BGB nicht ausgeschlossen sind. Bei Vorliegen der entsprechenden Tatbestandsvoraussetzungen kann sich der Mieter daher auf eine Mietminderung während der Erhaltungsmaßnahmen berufen und Schadensersatz nach § 536 a BGB verlangen7.

Der von den Mietern als Gegenrecht gegen die Duldung eingewandte Anspruch folgt aber auch nicht aus § 536 a Abs. 1 Alt. 1 BGB. Die insoweit bestehende Garantiehaftung des Vermieters greift nur bei anfänglichen Mängeln ein. Solche lagen nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht vor.

Der Mieter kann sich insoweit auch nicht auf § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB berufen, wonach der Mieter Schadensersatz verlangen kann, wenn nach Vertragsschluss ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat.

Allerdings ist streitig, ob der Vermieter auch dann, wenn ihn – wie hier vom Berufungsgericht festgestellt und von der Revision hingenommen – weder im Zusammenhang mit Entstehung oder Umfang des Mietmangels noch mit dem konkreten Schadenseintritt beim Mieter ein zurechenbares Verschulden trifft, für Schäden des Mieters infolge der Erhaltungsmaßnahme allein deshalb haftet, weil er die Maßnahme veranlasst hat.

Die dies bejahende Auffassung8 führt zur Begründung an, andernfalls würde das dem Vermieter gemäß § 538 BGB obliegende Abnutzungsrisiko teilweise auf den Mieter übertragen. Zudem übernehme der Vermieter die Garantie für die vertragsgemäße Beschaffenheit. Greife er einseitig in das Vertragsverhältnis ein, um seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht nachzukommen, sei es gerechtfertigt, ihn für Folgeschäden haftbar zu machen.

Die überwiegende Meinung argumentiert hingegen, der Vermieter handele wegen seiner Erhaltungspflicht und der Duldungspflicht des Mieters rechtmäßig und daher nicht schuldhaft9. Zudem sei andernfalls § 555 a Abs. 3 BGB überflüssig.

Die Streitfrage, die der Bundesgerichtshof bislang ausdrücklich offen gelassen hat10, ist im Sinne der überwiegenden Auffassung zu entscheiden11.

Zwar ist zutreffend, dass der Mieter gemäß § 538 BGB Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat. Dies besagt jedoch nur, dass der Mieter von Gesetzes wegen nicht verpflichtet ist, während oder bei Beendigung des Mietverhältnisses eine durch den vertragsgemäßen Gebrauch notwendigerweise eingetretene Beschädigung der Mietsache zu beseitigen12. Eine gesetzliche Anordnung dahingehend, dass der Vermieter für Einnahmeausfälle des Mieters während der Mangelbeseitigungsmaßnahme aufzukommen hätte, ist damit jedoch nicht verbunden. Diese Frage wird durch § 538 BGB vielmehr nicht geregelt.

Nichts anderes gilt für § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, der dem Vermieter die Pflicht auferlegt, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Dem lässt sich nicht entnehmen, dass der Vermieter im Wege einer Garantiehaftung immer dann und ohne Hinzutreten weiterer Umstände auf Schadensersatz haftet, wenn er dieser Verpflichtung vorübergehend nicht genügen kann13. Vielmehr sieht das Gesetz eine solche Garantiehaftung in § 536 a Abs. 1 Alt. 1 BGB für anfängliche Mängel vor, was den Umkehrschluss erlaubt, dass sie ansonsten ausscheidet14.

Dass der Gesetzgeber bei Einführung der Vorgängervorschrift des § 554 Abs. 4 BGB15 möglicherweise von einer entsprechend weitgehenden Schadensersatzpflicht des Vermieters ausgegangen ist16, bleibt schon deswegen ohne durchgreifende Bedeutung, weil er selbst durch die spätere Einführung von § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB die Rechtslage anders geregelt hat.

Kein maßgebliches Argument für die überwiegende Meinung stellt allerdings der Verweis darauf dar, § 555 a Abs. 3 BGB17 werde überflüssig, wenn bereits die bloße Veranlassung der Maßnahme eine Schadensersatzpflicht des Vermieters begründe. Abgesehen davon, dass Satz 2 der Bestimmung ausdrücklich eine Vorschusspflicht vorsieht, hatte der Gesetzgeber die Regelung zum Aufwendungsersatzanspruch selbst als reine Klarstellung angesehen.

Ausschlaggebend ist vielmehr, dass § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB ein Vertretenmüssen und damit ein – gegebenenfalls über § 278 BGB zuzurechnendes – Verschulden des Vermieters im Sinn des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB voraussetzt. Der Vorwurf schuldhaften Verhaltens beinhaltet aber ein Werturteil, indem dem Handelnden vorgeworfen wird, er habe vorsätzlich oder fahrlässig gegen die Rechtsordnung verstoßen. Verschulden setzt daher Rechtswidrigkeit voraus18. Unabhängig davon, ob man insoweit auf das Verhaltens- oder das Erfolgsunrecht abstellt19, scheidet ein Schuldvorwurf aus, wenn es an einem Rechtsverstoß fehlt.

So liegt es jedoch, wenn der Vermieter lediglich die Erhaltungsmaßnahme veranlasst. Damit handelt er in Erfüllung seiner ihm aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB erwachsenden Verpflichtung zum Erhalt der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, mit der die Pflicht des Mieters zur Duldung dieser Erhaltungsmaßnahme in § 555 a Abs. 1 BGB korrespondiert. Sofern die Erfüllung der Erhaltungspflicht eine vorübergehende Einschränkung oder Unterbindung des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter bedingt, führt dies zwar zu der – auf eine willentliche Entscheidung des Vermieters zurückzuführenden – vorübergehenden Nichterfüllung der vertraglichen Pflicht des Vermieters zur Gewährung des Mietgebrauchs. Dies begründet aber keinen Schuldvorwurf, wenn es – wie hier – gerade notwendige Folge der Erfüllung dieser Pflicht ist.

Die anders lautende Rechtsauffassung würde zu dem widersprüchlichen Ergebnis führen, allein aus der Erfüllung einer gegenüber dem Vertragspartner bestehenden Pflicht ein schuldhaftes Verhalten zu Lasten gerade dieses Vertragspartners abzuleiten.

Es erscheint auch sachgerecht, durch Erhaltungsmaßnahmen verursachte Einnahmeeinbußen dann, wenn den Vermieter weder am Auftreten des Mietmangels noch an Umfang und Dauer der Mangelbeseitigung ein Verschulden trifft, dem Mieter aufzuerlegen. Seinen Interessen wird durch die – jetzt in § 555 a Abs. 2 BGB geregelte, früher sich aus § 242 BGB ergebende20 – Pflicht des Vermieters, die Erhaltungsmaßnahme rechtzeitig anzukündigen, Rechnung getragen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Die zeitlichen Anforderungen an die Rechtzeitigkeit der Ankündigung richten sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls, dem Umfang und der Dringlichkeit der Maßnahme21.

Gerade bei der Gewerberaummiete kann die besondere Rücksichtnahmepflicht des Vermieters bei nicht dringlichen Maßnahmen zudem eine zeitliche Abstimmung mit dem Mieter gebieten, die etwa auf saisonale Besonderheiten Bedacht nimmt und dem Mieter ermöglicht, seinen Gewinnausfall möglichst gering zu halten, beispielsweise indem er für die Zeit der Erhaltungsmaßnahme Betriebsurlaub anordnet.

Ein Schadensersatzanspruch der Mieter lässt sich schließlich auch nicht auf § 536 a Abs. 1 Alt. 3 BGB stützen. Dabei kann dahinstehen, ob die Vermieterin sich mit der Mangelbeseitigung im Verzug befand, als sie den Mietern die Durchführung der Erhaltungsmaßnahmen ankündigte. Denn § 536 a Abs. 1 BGB knüpft für die Schadensersatzpflicht des Vermieters an das sachliche Vorliegen der dort beschriebenen Mängel oder den Verzug mit der Mangelbeseitigung und einen dadurch verursachten Schaden an22. Die Umsatzeinbuße wäre hier jedoch – wie auch die Revision selbst erkennt – nicht Folge der Mängel der Mietsache, hinsichtlich deren Beseitigung die Mieter einen Verzug der Vermieterin behaupten, sondern notwendige Folge der Beseitigung selbst. Um einen Verzug mit der Behebung dieser aus der Mangelbeseitigung selbst folgenden (vorübergehenden) Gebrauchsbeeinträchtigung als eigenständigem Mangel geht es jedoch bei der von den Mietern geltend gemachten Umsatzeinbuße nicht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14

  1. vgl. etwa OLG Saarbrücken Urteil vom 20.12 2010 – 8 U 507/09 46; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 555 a BGB Rn. 24; Bub/Treier/Schüller Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. III.A Rn. 2713; MünchKomm-BGB/Bieber 6. Aufl. § 554 Rn. 40; Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 555 a BGB Rn. 58 []
  2. vgl. etwa BGH, Urteil vom 26.04.1989 – IVb ZR 42/88 , FamRZ 1989, 850, 853 mwN []
  3. Staudinger/Bittner BGB [2014] § 256 Rn. 5; vgl. auch Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 555 d Rn.19 []
  4. BGBl. I S. 434 []
  5. BT-Drs. 17/10485 S. 18 []
  6. BT-Drs. 14/4553 S. 50 []
  7. allgM, vgl. etwa Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 11. Aufl. § 555 a BGB Rn. 13; MünchKomm-BGB/Bieber BGB 6. Aufl. § 554 Rn. 8; Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 555 a BGB Rn. 66 ff. []
  8. Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 555 a BGB Rn. 69; vgl. auch Emmerich in Emmerich/Sonnenschein Miete 11. Aufl. § 555 a BGB Rn. 13; MünchKomm-BGB/Bieber 6. Aufl. § 554 Rn. 8; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 555 a Rn. 14 []
  9. OLG Saarbrücken Urteil vom 20.12 2010 – 8 U 507/09 42; OLG Düsseldorf NJW-RR 2000, 531, 532; LG Berlin Grundeigentum 1997, 619; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 3. Aufl. § 554 Rn. 38; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 4. Aufl. § 555 a BGB Rn. 32; Bub/Treier/Kraemer/Schüller Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. III.A Rn. 2650; Hau NZM 2014, 809, 816; Kellendorfer in Spielbauer/Schneider Mietrecht § 555 a BGB Rn. 22; Kinne/Schach/Bieber Miet- und Mietprozessrecht 7. Aufl. § 555 a BGB Rn. 14; Lammel Wohnraummietrecht 3. Aufl. § 554 BGB Rn. 34; Schmid Miete und Mietprozess 4. Aufl. S. 522; Scholz WuM 1995, 12, 13; Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. – VII 126; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 633 []
  10. BGHZ 109, 205 = NJW 1990, 453, 454 []
  11. in diese Richtung bereits BGH, Urteil vom 31.10.2012 – XII ZR 126/11 , NJW 2013, 223 Rn. 24 []
  12. vgl. BGH, Urteil vom 10.07.2002 – XII ZR 107/99NZM 2002, 913, 915 []
  13. so aber Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 11. Aufl. § 555 a BGB Rn. 69 []
  14. vgl. Hau NZM 2014, 809, 816 []
  15. in Anlehnung an Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. §§ 541 a, 541 b BGB Rn. 23 []
  16. vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 50 []
  17. bzw. früher § 554 Abs. 4 BGB []
  18. Staudinger/Caspers BGB [2014] § 276 Rn. 12 mwN []
  19. vgl. hierzu die Darstellungen bei Erman/Westermann BGB 14. Aufl. § 276 Rn. 4 ff.; MünchKomm-BGB/Grundmann 6. Aufl. § 276 Rn. 12 ff.; Staudinger/Caspers BGB [2014] § 276 Rn. 12 ff. []
  20. vgl. Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 555 a Rn. 12; BT-Drs. 17/10485 S. 18 []
  21. vgl. BGH Versäumnisurteil vom 04.03.2009 – VIII ZR 110/08 , NJW 2009, 1736 Rn. 16 []
  22. BGH Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 191/12NZM 2013, 675 Rn. 10 []