Erhö­hung der Betriebs­kos­ten

Eine Anpas­sung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ist nur dann zuläs­sig, wenn sie ange­mes­sen ist. Dabei sind die vor­aus­sicht­lich tat­säch­lich ent­ste­hen­den Kos­ten im lau­fen­den Abrech­nungs­jahr maß­ge­bend.

Erhö­hung der Betriebs­kos­ten

In einer vom Bun­des­ge­richts­hof nun ent­schie­de­nen Sache kla­gen Mie­ter gegen den Ver­mie­ter ihrer Woh­nung in Ber­lin. Mit Schrei­ben vom 6. März 2009 rech­ne­te die beklag­te Ver­mie­te­rin über die Betriebs – und Heiz­kos­ten für das Kalen­der­jahr 2008 ab. Aus der Abrech­nung ergab sich eine Nach­for­de­rung zu Guns­ten der Ver­mie­te­rin. Die Beklag­te ver­lang­te zugleich eine Anpas­sung der monat­li­chen Vor­aus­zah­lun­gen. Deren Höhe ermit­tel­te sie, indem sie neben dem Ergeb­nis der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung (geteilt durch 12 Mona­te) einen Sicher­heits­zu­schlag von 10 % auf die bis­her ermit­tel­ten Kos­ten ansetz­te. Die Klä­ger sind der Erhö­hung der Vor­aus­zah­lun­gen in Höhe des gefor­der­ten Sicher­heits­zu­schla­ges ent­ge­gen­ge­tre­ten. Ihre inso­weit erho­be­ne nega­ti­ve Fest­stel­lungs­kla­ge hat in den Vor­in­stan­zen 1 Erfolg gehabt.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te kei­nen Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof hat in sei­ner Ent­schei­dung klar­ge­stellt, dass eine Anpas­sung der Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen nur dann ange­mes­sen im Sin­ne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die vor­aus­sicht­lich tat­säch­lich ent­ste­hen­den Kos­ten im lau­fen­den Abrech­nungs­jahr abstellt. Grund­la­ge für die Anpas­sung der Vor­aus­zah­lun­gen ist dabei die letz­te Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung. Aller­dings kann bei der Anpas­sung auch eine kon­kret zu erwar­ten­de Ent­wick­lung der künf­ti­gen Betriebs­kos­ten berück­sich­tigt wer­den. Indes besteht kein Raum für einen abs­trak­ten, nicht durch kon­kret zu erwar­ten­de Kos­ten­stei­ge­run­gen für ein­zel­ne Betriebs­kos­ten gerecht­fer­tig­ten "Sicher­heits­zu­schlag" von 10 %.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. Sep­tem­ber 2011 – VIII ZR 294/​10

  1. AG Schö­ne­berg, Urteil vom 14.10.2009 – 12 C 314/​09; LG Ber­lin, Urteil vom 10.08.2010 – 63 S 622/​09[]