Erläu­te­rungs­pflich­ten bei der Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung

Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhö­hungs­er­klä­rung dar­zu­le­gen, inwie­fern die durch­ge­führ­ten bau­li­chen Maß­nah­men den Gebrauchs­wert der Miet­sa­che nach­hal­tig erhö­hen, die all­ge­mei­nen Wohn­ver­hält­nis­se auf Dau­er ver­bes­sern oder eine nach­hal­ti­ge Ein­spa­rung von Ener­gie oder Was­ser bewir­ken [1].

Erläu­te­rungs­pflich­ten bei der Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung

Da die Miet­erhö­hung auto­ma­tisch nach kur­zer Zeit wirk­sam wird, soll die Erläu­te­rungs­pflicht unzu­mut­ba­re Nach­tei­le für den Mie­ter dadurch ver­hin­dern, dass die­ser die Berech­ti­gung der Miet­erhö­hung über­prü­fen kann [2].

Aller­dings sind an die for­mel­le Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens kei­ne über­höh­ten Anfor­de­run­gen zu stel­len. Es genügt, wenn der Mie­ter den Grund der Miet­erhö­hung anhand der Erläu­te­rung als plau­si­bel nach­voll­zie­hen kann [3].

Wer­den mit einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me fäl­li­ge Instand­set­zungs­maß­nah­men erspart, kann der auf die Instand­set­zung ent­fal­len­de Kos­ten­an­teil nicht auf den Mie­ter umge­legt wer­den [4]. Aus der Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hungs­er­klä­rung muss des­halb her­vor­ge­hen, in wel­chem Umfang durch die durch­ge­führ­ten Maß­nah­men fäl­li­ge Instand­set­zungs­kos­ten erspart wur­den [5].

Da auch inso­weit kei­ne über­höh­ten for­mel­len Anfor­de­run­gen an das Begrün­dungs­er­for­der­nis zu stel­len sind, bedarf es ent­ge­gen einer teil­wei­se ver­tre­te­nen Auf­fas­sung kei­ner umfas­sen­den Ver­gleichs­rech­nung zu den hypo­the­ti­schen Kos­ten einer blo­ßen Instand­set­zung [6]. Viel­mehr ist es erfor­der­lich, aber auch aus­rei­chend, den erspar­ten Instand­set­zungs­auf­wand zumin­dest durch Anga­be einer Quo­te von den auf­ge­wen­de­ten Gesamt­kos­ten nach­voll­zieh­bar dar­zu­le­gen [7].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Dezem­ber 2014 – VIII ZR 86/​13

  1. BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/​05, NJW 2006, 1126 Rn. 9[]
  2. BT-Drs. 7/​2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 58 f. [zu der inhalts­glei­chen Vor­schrift des § 559b BGB][]
  3. BGH, Beschluss vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/​01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/​05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; eben­so Emmerich/​Sonnenschein, Mie­te, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a[]
  4. KG, WuM 2006, 450; Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 149/​03, NJW 2004, 1738 unter – II 2 d [zum preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum][]
  5. Emmerich/​Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, aaO, § 559b BGB Rn. 18[]
  6. so aber Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, aaO; Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; Beck­OK-BGB/­Schül­ler, Stand 1.05.2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN[]
  7. KG, aaO; LG Kas­sel, WuM 1992, 444; LG Stral­sund, WuM 1996, 229; LG Dres­den, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Land­au (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Ber­lin, ZMR 2012, 352; Erman/​Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/​Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; juris­PK-BGB/Heil­mann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/​Sonnenschein, aaO[]