Erläuterungspflichten bei der Modernisierungsmieterhöhung

Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken¹.

Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann².

Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann³.

Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden⁴. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden⁵.

Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung⁶. Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen⁷.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Dezember 2014 – VIII ZR 86/13

1. BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9[↩]
2. BT-Drs. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhaltsgleichen Vorschrift des § 559b BGB][↩]
3. BGH, Beschluss vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a[↩]
4. KG, WuM 2006, 450; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch BGH, Urteil vom 03.03.2004 – VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter – II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum][↩]
5. Emmerich/Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18[↩]
6. so aber Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK-BGB/Schüller, Stand 1.05.2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN[↩]
7. KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO[↩]